2014 rok – rekordowa sprzedaż i niewielki wzrost cen mieszkań

Rekordowa liczba transakcji wynosząca 11,2 tys. w IV kwartale i 43 tys. w całym 2014 roku sprawiła, że był to najlepszy rok w historii polskiej branży deweloperskiej. Sprzedaż była aż o 20% wyższa niż w latach 2007 i 2013 uchodzących do tej pory za najlepsze pod tym względem.

Końcówka roku charakteryzowała się zrównoważeniem nowej podaży z wielkością sprzedaży, co sprawiło, że liczba mieszkań dostępnych w ofercie w 6 aglomeracjach o największej skali obrotów na rynkach pierwotnych utrzymała się na poziomie z września i wyniosła na koniec roku nieco ponad 47 tys. (przy 47,5 tys. lokali wprowadzonych do sprzedaży w całym 2014 roku) – wynika z opublikowanego przez REAS raportu podsumowującego stan rynku mieszkaniowego w Polsce w IV kwartale 2014 roku.

Rekordowemu poziomowi sprzedaży towarzyszył wzrost o 50%, w porównaniu z rokiem 2013, liczby mieszkań wprowadzonych do oferty na badanych rynkach. I choć nie wystarczyło to, aby pobić rekord z 2007 roku, w którym do oferty wprowadzono 54 tysiące lokali, deweloperzy mogą oceniać ten rok wyjątkowo pozytywnie.

Wyniki z 2014 roku będzie jednak trudno powtórzyć w najbliższym czasie, gdyż nałożyły się na nie dwa szczególne, dodatkowe czynniki znacznie wpływające na sprzedaż w pierwszym i ostatnim kwartale: dokonywanie w I kwartale zakupów przez nabywców oczekujących na wprowadzenie programu MdM i zmiana polityki kredytowej, zamykająca nabywcom wraz z końcem 2014 roku możliwość zaciągnięcia kredytu hipotecznego z wkładem własnym nie przekraczającym 10% ceny mieszkania.

Dobre wyniki to efekt stabilizacji rynku: dopasowaniu oferty do możliwości nabywczych klientów, przy racjonalnej polityce banków, a także wsparciu państwa w ramach programu MdM. Program ten, wbrew opiniom niektórych analityków, odegrał bardzo istotną rolę w stymulacji sprzedaży – nie tylko dzięki możliwości wykorzystania dopłat przez nabywców, ale także przez wpływ na kształtowanie cen oferowanych lokali, które w dużej mierze były dostosowywane do limitów, a przez to stawały się znacznie atrakcyjniejsze także dla nabywców nie korzystających z dopłat. Można się spodziewać, że limity obowiązujące w programie będą miały w kolejnych latach równie istotny wpływ na kształtowanie cen.

Wśród czynników, które będą mieć wpływ na rozwój sytuacji na rynku deweloperskim w kolejnych latach, jednym z ważniejszych może okazać się rozważana nowelizacja ustawy o ochronie praw nabywców, a przede wszystkim likwidacja otwartych rachunków powierniczych. Nie wiadomo czy i jak długi miałby być okres vacatio legis dla nowych rozwiązań. Część deweloperów może przed wejściem ustawy w życie rozpocząć nowe inwestycje na dotychczas obowiązujących zasadach. Oferta wówczas znów nieracjonalnie szybko wzrośnie, a jeśli w tym samym okresie zacznie słabnąć popyt, pojawi się presja na obniżki cen. Jednocześnie pojawią się głosy ostrzegające nabywców przed podwyżką cen, w dłuższej perspektywie związaną z wyższymi kosztami rachunków powierniczych, dalszą konsolidacją rynku i spadkiem podaży. Obecny stabilny rynek zmieni się – kolejny raz dzięki ustawodawcy – w kasyno, w którym o wyniku gry będą decydować czynniki psychologiczne: nastroje nabywców, deweloperów i bankowców.

Kazimierz Kirejczyk, prezes Reas

Pełna treść raportu dostępna jest na stronie http://www.reas.pl/publikacje .