2020 – rok paradoksów na łódzkim rynku biurowym – jaki będzie 2021?

Sytuacja na łódzkim rynku biurowym pod koniec 2020 r. jest szczególna. Jak wynika z analizy Colliers International, z jednej strony rok 2020 może się okazać rekordowy pod względem popytu na biura, z drugiej zaś podaż nowych powierzchni spowoduje znaczący wzrost pustostanów.

Popyt vs absorpcja

Do połowy listopada 2020 r. w Łodzi wynajęto około 60 tys. mkw. To o ponad 6 tys. mkw. więcej niż w całym 2019 r. i ponad 3 tys. mkw. więcej niż w 2018 r. Jeśli weźmiemy pod uwagę, że ostatnie miesiące roku zwykle charakteryzują się największymi ruchami na rynku najmu, rok 2020 może okazać się rekordowy pod kątem aktywności najemców w historii łódzkiego rynku biurowego.

Pozytywny obraz popytu kształtują przede wszystkim dwa pierwsze kwartały roku. O ile w I kw. podpisano w Łodzi umowy na prawie 36 tys. mkw., a w II kw. na ponad 15 tys. mkw., o tyle w III kw. najemcy wynajęli zaledwie 8,6 tys. mkw. Nie wiadomo, jak wypadnie IV kw. Do rekordu pod względem popytu brakuje nam 6 tys. mkw. Przypomnę, że do tej pory największy popyt odnotowano w Łodzi w 2016 r. – ok. 67 tys. mkw. Relatywnie słabo kształtują się jednak wyniki dotyczące absorpcji powierzchni biurowej. Stanowi ona wskaźnik faktycznego objęcia w najem biur przez najemców w danym okresie. W tym przypadku porównanie z ubiegłym rokiem nie wypada dobrze – w 2019 r. absorbcja w Łodzi wyniosła 41 tys. mkw., podczas gdy w trzech kwartałach 2020 r. jest to zaledwie 11 tys. mkw. Zauważamy więc znaczną rozbieżność między wynajmem biur w sensie podpisanych umów, a ich faktycznym obejmowaniem w użytkowanie – mówi Marcin Włodarczyk, dyrektor regionalny Colliers International w Łodzi.

Wysoki poziom podaży

W 2020 r. podaż nowych powierzchni biurowych jest relatywnie wysoka. Do połowy listopada oddano w Łodzi ponad 51 tys. mkw. nowych biur. Do największych zakończonych inwestycji należą m.in. II faza Bramy Miasta, zrealizowana przez firmę Skanska (14 tys. mkw.) oraz HiPiotrkowska, której zakończenie inwestor – Master Management Group – ogłosił w październiku (21 tys. mkw.). W 2020 r. do użytkowania oddano również obiekty Cross Point C (5,3 tys. mkw., Mermaid), Łódź.Work (5,2 tys. mkw., Okam) oraz Zielony by Synergia (4,4 tys. mkw., Synergia). Część z powierzchni została już wynajęta. Wysoka podaż przyczyniła się jednak do wzrostu wskaźnika pustostanów – do wynajęcia jest aż 81 tys. mkw., co stanowi 14,3% całej podaży powierzchni biurowej na lokalnym rynku biurowym. Tak wysoki wskaźnik pustostanów odnotowano w Łodzi ostatni raz w 2013 r.

Zgodnie z planami deweloperów, w latach 2021-2022 r. na rynek trafi kolejne 54 tys. mkw. powierzchni biurowej – zakończone zostaną II fazy Monopolis (8,6 tys. mkw.), React (15 tys. mkw.) i Fuzji (ok. 20 tys. mkw.).

2021 – szanse i zagrożenia

Przejście dużego odsetka firm na model pracy hybrydowej lub całkowitej pracy zdalnej powoduje, że znaczna część powierzchni biurowej jest niewykorzystywana, co sprzyja wzrostowi liczby ofert podnajmu.

Przewidujemy, że pod koniec 2020 r. w Łodzi w ramach podnajmów dostępne będzie ok. 10 tys. mkw. biur, a realny wskaźnik wolnych powierzchni wzrośnie do ok. 16%. Możemy spodziewać się także dalszego wzrostu współczynnika pustostanów, w szczególności po oddaniu do użytku budynków będących obecnie w budowie. To, czy trendy te będą utrzymywać się w 2021 r. zależy m.in. od terminu wprowadzenia do obiegu szczepionki na Covid-19, a także wewnętrznej analizy potrzeb przeprowadzonej przez firmy, które będą musiały podjąć decyzję, jaki model pracy będzie dla nich najbardziej korzystny po zakończeniu pandemii – zaznacza Andrzej Szczepanik, ekspert z łódzkiego biura Colliers International.

W przyszłym roku możemy spodziewać się również ograniczonej aktywności deweloperów komercyjnych, którzy jedynie w 8 największych inwestycjach na terenie Łodzi dysponują pozwoleniami na budowę 150 tys. mkw. Eksperci Colliers International zwracają jednak uwagę na to, że wraz z zakończeniem pandemii Covid-19 stawki najmu nieruchomości komercyjnych wzrosną, więc to koniec 2020 r. i 2021 r. jest dla firm dobrym czasem na poszukiwanie nowej powierzchni biurowej.

Zarówno rynek biurowy, jak i zagłębie firm z sektora nowoczesnych usług dla biznesu znacząco rozwinęły się w Łodzi w ciągu ostatnich 10 lat. Skutkuje to większą stabilnością na rynku nieruchomości biurowych, który nie jest już tak wrażliwy na pojedyncze transakcje lub inwestycje. W najbliższych latach spodziewamy się wzrostu zainteresowania miastem ze strony podmiotów z innych miast, a także spoza granic Polski. Prognozowane kryzysy i spowolnienie gospodarcze w krajach Europy Zachodniej będą wiązać się z koniecznością optymalizowania kosztów przez zagraniczne firmy, dla których jednym z rozwiązań jest relokacja. Łódź może być dla nich atrakcyjnym wyborem – mówi Marcin Włodarczyk.

fot. archiwum