Wszystkie wpisy, których autorem jest mbattek

Zmiany w systemie certyfikacji LEED dla budynk

poleczki warszawa rockfon

Amerykańskie Stowarzyszenie Budownictwa Ekologicznego (USGBC) wprowadziło właśnie nowelizacje w systemie ekologicznej certyfikacji budynków LEED. Zmiany są spore, wzbudziły nawet komentarze, że nowe wymogi są zbyt rygorystyczne. Jednak producenci wysokiej jakości materiałów wykończeniowych do eko-budynków oceniają, że idą one w dobrym kierunku, gdyż stawia się na jakość materiałów i komfort użytkowników.

Amerykański system przyznawania budynkom zielonych certyfikatów LEED znany jest w Polsce od kilku lat. Obok brytyjskiego systemu BREEAM jest jednym z najpopularniejszych. Deweloperzy i zarządcy budynków starają się o eko-certyfikację nie tylko dla nowych obiektów, ale także tych istniejących. Głównie certyfikowane są w naszym kraju obiekty biurowe i handlowe, ale zdarza się, iż o eko-referencje starają się także budynki magazynowe i hotele.

Nowelizacja systemu LEED przegłosowana została na początku lipca br. Członkowie USGBC zatwierdzili wersję LEED v4. Nie bez kontrowersji. Zarówno firmy i instytucje zrzeszone w organizacji, jak i zewnętrzni eksperci oraz inwestorzy zwracali uwagę, że nowelizacja jest zbyt gwałtowana. Ustalono więc okres przejściowy. Nowe przepisy wejdą w życie w połowie listopada 2013 roku, ale aż do czerwca 2015 roku można będzie certyfikować budynki zarówno w obecnej wersji LEED, jak i według nowych wymogów LEED v4. Od 1 czerwca 2015 obowiązywać będzie już tylko nowy system.

Jakie zmiany wprowadzono? Co oznaczają dla polskich producentów i inwestorów?

Całość nowych wymagań zmierza w kierunku podwyższenia jakości budynków i komfortu osób w nich przebywających. Opierają się o wyzwania jakie staną przed budynkami w przyszłości, by były jeszcze zdrowsze i bardziej przyjazne środowisku. – To kierunek, który na pewno pozytywnie ocenią producenci materiałów budowlanych, którzy od lat mocno angażują się w działania sprzyjające środowisku. Świadome, duże firmy inwestują nie tylko w udoskonalanie produktów pod względem eko przyjazności, ale także w sam proces wytwarzania – by był on jak najmniej uciążliwy dla środowiska – komentuje Mirosław Jucha, dyrektor marki Rockfon w Polsce. Oba te elementy – jakość materiałów i eko produkcja – będą teraz dodatkowo premiowane.

Nowością, którą wprowadza LEED v4 są deklaracje środowiskowe. Oznacza to, że dodatkowe punkty w procesie certyfikacji uzyskać będzie można za zastosowanie minimum 20 różnych elementów budowlanych od różnych producentów, którzy posiadają deklaracje środowiskowe. To dokument potwierdzający, że produkty budowlane danego producenta spełniają najwyższe wymagania i normy w zakresie ekologii i bezpieczeństwa dla użytkowników.

Podobny kierunek wyznaczają nowe wymagania pod względem składu produktów budowlanych. Dotychczas ważne było, by materiały nie wpływały negatywnie na otoczenie, np. poprzez niską emisję szkodliwych substancji. Teraz dodatkowo sam produkt i jego skład będą musiały być jak najbardziej przyjazne środowisku. Zawartość nieodpowiednich substancji musi zostać zminimalizowana. Jak największą część w wyprodukowanym materiale powinny za to stanowić składniki pochodzące z recyklingu. – Potwierdzeniem, że produkt jest zdrowy będą deklaracje, które do danego wyrobu muszą przedstawić producenci. Nasza firma wytwarza produkty m.in. zgodnie z europejskim rozporządzeniem REACH, określającym dopuszczalne dawki substancji chemicznych – informuje women does viagra work Jucha.

Wyższa jakość dla użytkowników

LEED v4 wprowadza także znacznie ostrzejsze normy, jeśli chodzi o komfort przebywania we wnętrzach, m.in. w zakresie akustyki. Nowością jest wprowadzenie wymagań dotyczących pogłosu, jaki panuje w pomieszczeniu. – Dotychczas tego nie było. Określone do spełnienia normy obejmowały jedynie natężenie hałasu, czy izolacyjność dźwięków, która związana jest z przenikaniem odgłosów z jednego pomieszczania do innych. Tymczasem w kontekście samopoczucia ludzi stopień pogłosu jest najważniejszy – ocenia Mirosław Jucha. Wartości pogłosu określane są w sekundach. I tak według nowych wymagań LEED dla pokoi biurowych, hotelowych i sal konferencyjnych czas pogłosu w pomieszczeniu nie może wynieść więcej niż 0,6 sekundy, dla otwartych biur nie może przekroczyć 0,8 sek.,a dla hal sportowych i basenów, w których zazwyczaj jest dużo głośniej, pogłos nie może trwać dłużej niż 2 sek.

USGBC ustanowiło też nowy poziom w odniesieniu do tego, jaki powinien być współczynnik odbicia światła dla sufitów. Sufit jest jedyną powierzchnią pomieszczenia widoczną w całości, powinien więc odbijać światło dzienne i sztuczne w jak największy, efektywny sposób. Odpowiedni dobór materiałów wykończeniowych montowanych na suficie poprawia doświetlenie wnętrz, i wpływa na obniżenie kosztów energii w budynku. Dotychczas współczynnik ten wynosił 75 proc. proc. LEED v4 wprowadza wymóg na poziomie 85 proc.

Współczynnik odbicia światła w sposób istotny przekłada się również na samopoczucie osób przebywających w pomieszczeniu. Jeśli sufit mocno odbija i rozprasza światło, jest ono równomiernie rozprowadzone w pomieszczeniu. A to z kolei powoduje, że użytkownicy nie są narażeni na zmęczenie wzroku i tzw. efekt lustra, który powstaje w momencie, gdy tylko jakiś fragment stropu lub punkt oświetleniowy odbijają światło niczym rażąca, jasna plama.

Im bardziej przyjazne środowisko wewnętrzne, tym lepsze samopoczucie użytkowników. Nic więc dziwnego, że nowe wytyczne dotyczące certyfikacji idą w tym kierunku. Według raportu Green Outlook 2011 przebywanie pracowników w obiekcie zrealizowanym zgodnie z ideą zrównoważonego budownictwa powoduje zwiększenie ich efektywności o 42 proc., przy jednoczesnym spadku o ponad jedną trzecią liczby dni chorobowych na osobę.

Analizy USGBC pokazują, że rozwiązania eko przekładają się też na wzrost finansów. W nowych obiektach zrealizowanych zgodnie zw ekologicznymi wymaganiami liczba najemców i wysokość czynszu wyniosły o ponad 6 proc. więcej niż w klasycznym obiekcie. – Ten trend zauważają także deweloperzy w Polsce. Praktycznie każdy nowy budynek biurowy projektowany jest z założeniem, iż będzie się starał o uzyskanie zielonego certyfikatu – potwierdza dyrektor marki Rockfon.

Pierwszy w Polsce budynek zgodny z system LEED otrzymał świadectwo w styczniu 2010 roku. Dziś obiektów, które już posiadają świadectwa jest ok. 20, a tych które przechodzą proces certyfikacji ok. 50. Szacuje się, iż udział zielonych budynków w segmencie nieruchomości komercyjnych do 2015 roku wynieść może na świecie ok. 48 proc.

 

Fot. Rockfon, Akustyczne sufity Rockfon zamontowane są m.in. w posiadających certyfikat LEED biurowcach Poleczki Business Park w Warszawie

 

Stabilne ceny mieszka, restrykcyjne banki

OSIEDLE ALPHA_URSUS_RED_1 (Large)

W ostatnim czasie ceny mieszkań ustabilizowały się. Wahania stawek miały charakter raczej kosmetyczny. Dziś kupimy mieszkania znacznie taniej niż kilka lat temu.

Na rynku deweloperskim najbardziej atrakcyjne cenowo oferty można znaleźć w segmencie budownictwa popularnego. Nowe mieszkania w większości przypadków są teraz tańsze od tych z drugiej ręki. Nie należy się już raczej spodziewać, żeby najbardziej poszukiwane na rynku lokale o metrażu 35 – 55 mkw. można było kupić w znacząco niższej cenie. Tym bardziej, że coraz częściej słychać głosy zwiastujące raczej odbicie cen.

Z ostatnich danych ZBP wynika, że stawki transakcyjne mieszkań nie legły w ciągu ostatnich miesięcy specjalnym zmianom. W drugim kwartale br. osoby zaciągające kredyty mieszkaniowe płaciły za 1 mkw. mniej więcej tyle samo, jak na początku roku. Różnice, które występowały w poszczególnych miastach były niewielkie. Największy wzrost cen odnotowany został we Wrocławiu, gdzie 1 mkw. kosztował średnio o 74 zł więcej. Stawka transakcyjna zmalała najbardziej w Poznaniu, w którym kupujący wykładali za mieszkania przeciętnie o 43 zł mniej za metr.

Trudno liczyć na dopłatę

W Warszawie mieszkanie kupowane latem kosztowało średnio niewiele ponad 400 tys. zł. Jak czytamy w raporcie Związku Banków Polskich, za metr kwadratowy płaciliśmy w stolicy ok. 7165 zł. Oznacza to, że w przyszłym roku w Warszawie trudno będzie skorzystać ze wsparcia finansowego w ramach programu Mieszkanie dla młodych. Żeby dostać dopłatę trzeba będzie znaleźć mieszkanie, którego cena nie będzie przekraczać 6 095 zł/mkw. Program obejmie jedynie niedużą liczbę najtańszych stołecznych inwestycji.

Program dopłat niewiele zmieni na rynku. Dlatego już teraz deweloperzy proponują nowe rozwiązania. Red Real Estate Development w swoich inwestycjach w Warszawie i Poznaniu wprowadził nowy standard sprzedaży, oferując wykończenie mieszkania pod klucz w cenie. Na stołecznym osiedlu przy Skoroszewskiej w zakupionym mieszkaniu można od razu zamieszkać, bo jego budowa dobiegła już końca. I nie jest to oferta, która dotyczy tylko dużych lokali. Najmniejsze dostępne dwójki mają powierzchnię ok. 50 mkw. Kupując lokal kredytem można sfinansować w tym przypadku także wykończenie.

Banki nie chcą ryzykować

A trzeba przyznać, że kredytobiorcy nie mają teraz łatwo. Spadkowi liczby zaciąganych kredytów winne są bowiem same banki potent 20mg levitra. Z raportu Związku Banków Polskich (ZBP) wynika, że w drugim kwartale bieżącego roku banki udzieliły tylko o blisko 6 proc. więcej kredytów niż w pierwszych trzech miesiącach 2013 roku. Istotne przy tym, że początek tego roku miał najgorszy od czterech lat bilans, jeśli chodzi o liczbę zaciąganych kredytów hipotecznych.

W ocenie przedstawicieli Związku Banków Polskich proces decyzyjny przy akceptacji wniosków kredytowych, restrykcyjne wymaganie formalne w połączeniu z ogromną ostrożnością banków sprawiły, że wiele osób kupujących mieszkania sięga po własne oszczędności. Część kredytobiorców ogranicza również wielkość zobowiązań.
Ostatnie obniżki stóp procentowych teoretycznie powinny przyczynić się do wzrostu zdolności kredytowej potencjalnego klienta banku. Okazuje się jednak, że na wyższe kwoty mogą wciąż liczyć tylko osoby nieźle zarabiające. Szczególnie utrudniony dostęp do kredytów mają w tej chwili osoby prowadzące działalność gospodarczą i zatrudnione na tzw. umowach śmieciowych. Nie mniej, wysokość przeciętnie zaciąganego kredytu na mieszkanie wzrosła w ostatnich miesiącach o kilka procent do ponad 200 tys. zł.

Niskie oprocentowanie hipotek

Nadzieję na poprawę sytuacji na rynku kredytowym daje udany lipiec, który może być początkiem lepszego drugiego półrocza tego roku. Kredytobiorcom sprzyjają teraz mniejsze oprocentowanie, dzięki niskim stopom procentowym, co przekłada się na mniejsze obciążenie miesięczną ratą spłaty. Ale uwaga, banki udzielają teraz głównie kredytów w złotych. Udział kredytów walutowych to niespełna 1 proc. całego portfela nowych zobowiązań.
Istotną wiadomością dla wielu osób chcących zamieszkać na swoim może okazać się też to, że od 2014 roku będą musiały posiadać minimum 5 proc. wartości nieruchomości na wkład własny. Już teraz banki zaczynają bardziej restrykcyjnie podchodzić do kredytobiorców, którzy nie dysponują żadnymi zaoszczędzonymi środkami. Z danych Związku Banków Polskich wynika, że zaciąganych jest coraz mniej kredytów z mniejszym niż 20 proc. wkładem własnym. Wśród umów podpisanych między kwietniem a czerwcem tego roku połowa jest takich, gdzie kredytobiorcy pokryli samodzielnie ponad jedną piątą ceny kupowanej nieruchomości.

Jest i dobra wiadomość. Banki będą mogły wydłużyć z 25 do 30 lat przyjmowany teraz okres spłaty zobowiązania do wyliczenia zdolności kredytowej. Nie należy jednak spodziewać się, że pozwoli to na istotną poprawę zdolności kredytowej, choć trochę powinna się ona zwiększyć.

W Warszawie powstanie innowacyjne centrum handlu i usug sportowych

Eyal Litwin_Dyrektor Generalny Adgar w Polsce_1

Specjalistyczne sklepy i usługi dla profesjonalistów i amatorów różnych dyscyplin sportu zgromadzone w jednym, wyjątkowym miejscu; pasjonaci biegania, pływania czy jazdy na rowerze zyskają możliwość całorocznych treningów, konsultacji z trenerami oraz spotkań w swoim gronie i wymiany doświadczeń.

W Warszawie powstanie wyjątkowy obiekt, łączący pod jednym dachem najnowocześniejszą infrastrukturę do ćwiczeń, biegania, pływania, jazdy na rowerze, opiekę trenerów i fizjoterapeutów oraz specjalistyczne sklepy, gdzie klienci będą mogli uzyskać praktyczne porady od sprzedawców, którzy sami czynnie uprawiają sport, oraz wymieniać doświadczenia z innymi fanami sportu. Grupa Adgar, która w czerwcu br. kupiła kompleks biurowy Ochota Office Park przy Alejach Jerozolimskich w Warszawie, ogłosiła, że zamierza stworzyć tam pierwsze w Polsce centrum usług i handlu dla pasjonatów sportu.

W obiekcie powstanie między innymi całoroczna bieżnia o długości 600 m wytyczona wokół kompleksu biurowego. Fani cyklingu będą mogli trenować niezależnie od pogody dzięki innowacyjnym stacjom, w których można zamontować własny rower lub przetestować modele dostępne na rynku, przy różnych ustawieniach warunków na trasie.

Kolejną atrakcją będą tzw. swim jet pools, czyli jednoosobowe mini baseny HGH do pływania w miejscu pod prąd. Będzie też klub fitness ze stacjami do ćwiczeń zainstalowanymi również na dziedzińcu oraz centrum medycyny sportowej, fizjoterapii i rehabilitacji.

Eyal Litwin, dyrektor generalny Adgar w Polsce powiedział: „Sam trenuję kolarstwo i doskonale wiem, jak ważna jest profesjonalna opieka trenera w czasie ćwiczeń, pomoc doświadczonego doradcy w czasie zakupów, a także możliwość spotkań, rozmów i wymiany doświadczeń z pasjonatami tej samej dyscypliny, czego nie oferują sklepy samoobsługowe. Bardzo wiele osób zarzuca treningi z powodu źle dobranego sprzętu czy obuwia albo po prostu dlatego, że nie wiedzą, jak je prawidłowo prowadzić. Nasz obiekt z kompleksową ofertą będzie stanowił odpowiedź na potrzeby Warszawiaków w tym zakresie”.

Adgar Investments & Development Ltd. to spółka publiczna działająca w sektorze nieruchomości notowana na giełdzie papierów wartościowych w Tel Awiwie. Należy do Grupy Zur Shamir, jednego z wiodących holdingów działających w branży finansowej, ubezpieczeniowej i nieruchomości. Firma działa na terenie Izraela, Kanady, Belgii i Polski. Obecnie posiada 29 nieruchomości o łącznej powierzchni 262 000 m2.

(fot. Eyal Litwin, materiały prasowe)

 

Biurowe stolice Europy rodkowej

Prague_Quadrio kadr

Warszawa pozostaje największym rynkiem biurowym Europy Środkowej pod względem wolumenu transakcji najmu, istniejących zasobów i planowanej podaży nowej powierzchni – wynika z najnowszego raportu firmy doradczej Cushman & Wakefield, porównującego cztery biurowe stolice regionu – Bratysławę, Budapeszt, Pragę oraz Warszawę. Całkowite zasoby powierzchni biurowej we wszystkich czterech miastach wynoszą obecnie ponad 11,5 mln mkw., co świadczy o ich znaczeniu jako kluczowych lokalizacji biznesowych.

Istniejące zasoby i podaż

Firma Cushman&Wakefield przeanalizowała rynek biurowy w stolicach państw Europy Środkowej na podstawie danych na koniec czerwca 2013 r. Warszawa przoduje pod względem całkowitych zasobów powierzchni biurowych spośród czterech stolic regionu. W stolicy Polski, w drugim kwartale, zasoby przekroczyły 4 mln mkw. Drugim rynkiem jest Budapeszt z ponad 3,164 mln mkw. Przewiduje się, że zasoby w Pradze powinny osiągnąć poziom 3 mln mkw. do połowy 2014 r. Bratysława dysponuje z kolei 1,466 mln mkw. powierzchni biurowej. W pierwszej połowie 2013 r. nowa podaż w Europie Środkowej wyniosła 197 700 mkw.

Pod koniec czerwca 2013 r. w Europie Środkowej w budowie pozostawało ponad 845 tys. mkw., z czego blisko 448 tys. mkw. w Warszawie i 291 400 mkw. w Pradze. Największym kompleksem biurowym w regionie, jaki oddany zostanie do końca 2013 r., będzie Miasteczko Orange, które dostarczy Warszawie 44 tys. mkw. nowej powierzchni. W dłuższej perspektywie w Warszawie najwięcej nowej powierzchni przybywać będzie na tzw. Bliskiej Woli, która jest atrakcyjną lokalizacją dla najemców szukających biur na obrzeżach Centralnego Obszaru Biznesu. Jedynie w okolicach samego Ronda Daszyńskiego w najbliższych latach pojawi się ponad 100 tys. mkw. nowej powierzchni biurowej.

Czeska Praga odnotowuje znaczny wzrost nowych inwestycji biurowych w centrum miasta (w dzielnicy Praga 1). W budowie pozostaje obecnie 77 tys. mkw. powierzchni biurowej klasy A, która po ukończeniu zwiększy zasoby w tej dzielnicy o prawie 40%. Największy realizowany tam projekt, Florentinum (41 tys. mkw.), zostanie oddany do użytku w 2014 r.

„Biorąc pod uwagę liczbę planowanych projektów i aktywność najemców Warszawa i Praga dominują w regionie. Zwiększająca się podaż zaostrzy konkurencję między deweloperami, którzy będą starali się zawierać jak najwięcej umów przednajmu. Najemcy będą z kolei wywierali większą presję na deweloperach zarówno jeśli chodzi o czynsze, jak i zachęty pozaczynszowe. W dalszej perspektywie poprawa sytuacji ekonomicznej w Europie może przełożyć się na zmniejszenie tej presji. W Budapeszcie obserwujemy stabilizację rynku. W Bratysławie w dalszym ciągu możemy mówić o rynku najemcy” – mówi Jonathan Hallett z Cushman&Wakefield w Europie Środkowej.

„Rynek powierzchni biurowych w Warszawie w pierwszej połowie 2013 r. charakteryzował się rekordowo wysokim popytem na poziomie ponad 330 tys. mkw. Znaczącą część transakcji najmu stanowiły renegocjacje i konsolidacje firm zainteresowanych zwiększeniem efektywności powierzchni i redukcją kosztów. Podaż jest również rekordowo wysoka. Do końca 2015 r. deweloperzy planują dostarczyć na rynek warszawski ok. 500.000 mkw., z czego w budowie znajduje się ponad 400.000 mkw. Wskutek tego wzrasta wskaźnik pustostanów, który obecnie wynosi nieznacznie powyżej 10% i może wzrosnąć jeszcze bardziej. Powoduje to dużą presję na stawki czynszu i zaostrza konkurencję między deweloperami o pozyskanie najemców w ramach umów przednajmu” – mówi Richard Aboo z działu powierzchni biurowych w polskim oddziale Cushman&Wakefield.

 

Calkowite zasoby

Transakcje najmu

Całkowity wolumen transakcji najmu w pierwszej połowie roku we wszystkich czterech miastach wyniósł prawie 692 tys. mkw. To wynik lepszy zarówno od pierwszej, jak i drugiej połowy 2012 r. (popyt w pierwszej połowie 2012 r. w Europie Środkowej wyniósł 625 900 mkw.). Świadczy to o rosnącym zainteresowaniu najemców Europą Środkową.

Największy udział w mountainwest apothecary, cialis popycie brutto w Europie Środkowej mają firmy zagraniczne, które przyciąga wysoko wykwalifikowana kadra, niższe koszty najmu, dobry standard budynków i stabilność gospodarcza. Region ten jest również atrakcyjny dla dużej liczby międzynarodowych firm zainteresowanych otwarciem centrów outsourcingowych, które coraz częściej świadczą zaawansowane usługi dla biznesu.

Wolumen transakcji najmu

Największą nową transakcją najmu zawartą w regionie w pierwszej połowie 2013 r. było wynajęcie 13 000 mkw. powierzchni w kompleksie biurowym Ochota Office Park w Warszawie przez podmiot z sektora publicznego. Natomiast największą renegocjację umowy najmu odnotowano w Pradze, gdzie Raiffeisen Bank wynajął ponownie 20 700 mkw. w City Tower. W Warszawie w dalszym ciągu podpisuje się najwięcej umów przednajmu spośród wszystkich stolic Europy Środkowej (prawie 52 tys. mkw. w pierwszej połowie roku).

Analitycy odnotowali również rekordowy wynik współczynnika ekspansji, czyli liczby metrów kwadratowych, o jakie najemcy zdecydowali się poszerzyć już wynajęte powierzchnie. Stało się to głównie dzięki rekordowej w skali całego regionu powierzchni prawie 39 tysięcy metrów kwadratowych, o jaką powiększyli swoje biura najemcy w Budapeszcie w pierwszym kwartale 2013 r.

Czynsze

Najwyższe odnotowywane czynsze w Centralnych Obszarach Biznesu we wszystkich czterech stolicach pozostają stabilne. Jedynie w Warszawie nieznacznie spadły i wynoszą obecnie 25,50 EUR/mkw./miesiąc. W Pradze i Budapeszcie najwyższe czynsze w najlepszych obiektach, w najbardziej prestiżowych lokalizacjach, wynoszą 21 EUR, a w Bratysławie 15 EUR za mkw. miesięcznie. Czynsze są na atrakcyjnym poziomie w porównaniu ze stawką 112 EUR/mkw./miesiąc w londyńskiej dzielnicy West End – najdroższej lokalizacji biurowej świata (według raportu Cushman&Wakefield Office Space Across the World 2013).

 Powierzchnia w budowie

Pustostany

Wskaźnik pustostanów w Europie Środkowej wyniósł 14,1% w pierwszej połowie 2013 r. i był wyższy od średniej pięcioletniej, głównie za sprawą wzrostów w Warszawie i Bratysławie w ostatnich kilku kwartałach. Prognozuje się jego dalszy wzrost w całym regionie w wyniku oddawania do użytku nowej powierzchni spekulacyjnej i nadpodaży na rynku. Współczynnik pustostanów jest najwyższy w Budapeszcie (19,9%), aczkolwiek stopniowo się obniża od drugiego kwartału 2012 r., w którym wyniósł 21,3%. Najniższy wskaźnik pustostanów obserwuje się w Warszawie (10,5%).

Absorpcja

Średni roczny poziom absorpcji jest stosunkowo stabilny pomimo rosnącej aktywności najemców w Europie Środkowej w ostatnich trzech latach. Od końca 2010 r. wolumen wynajętej powierzchni rósł o ok. 70 000 mkw. kwartalnie, czyli o ok. 50% mniej niż w czasach sprzed kryzysu w latach 2007-2008. Natomiast aktywność najemców mierzona w oparciu o popyt brutto wskazuje na trend wzrostowy. Świadczy to z jednej strony o nieustannym poszukiwaniu przez dotychczasowych najemców sposobów na optymalizację kosztów nieruchomości, a z drugiej strony o wolniejszym tempie rozwoju rynku powierzchni biurowych w Europie Środkowej.

Rynek inwestycyjny

W pierwszej połowie 2013 r. łączna wartość transakcji inwestycyjnych na najważniejszych rynkach nieruchomości Europy Środkowej, tj. w Polsce, Czechach oraz na Słowacji i Węgrzech, wyniosła 1,72 mld euro. Największym zainteresowaniem inwestorów nadal cieszył się sektor biurowy, na który przypadło 62,5% wolumenu transakcji inwestycyjnych w tym okresie.

 „Od początku 2013 r. największy wolumen obrotów na rynku inwestycyjnym ponownie odnotowano w Warszawie, a największą dotychczas transakcją na stołecznym rynku była sprzedaż kompleksu biurowego New City funduszowi Hines Global REIT. Na rynku biurowym Europy Środkowej największą transakcją pojedynczej nieruchomości była sprzedaż obiektu The Park w Pradze. Inwestorzy nadal interesują się najlepszymi w swojej klasie aktywami, które oferują wyjątkowo dobre wyniki i stabilność przychodów pomimo rosnącej nowej podaży. W związku z tym przewidujemy znaczny wzrost aktywności inwestycyjnej w sektorze nieruchomości biurowych w obu krajach do końca bieżącego roku” – powiediał James Chapman z Cushman&Wakefield.

 

 

 

Rynek spoywczy w Polsce bdzie si rozwija

DSC00654 mini

Początek bieżącego roku przyniósł spowolnienie na rynku spożywczym w Polsce. Zgodnie z prognozami PMR, poprawa nastąpi w drugiej połowie roku, co będzie odzwierciedleniem ogólnej sytuacji gospodarczej w kraju. W całym 2013 roku rynek artykułów spożywczych w Polsce osiągnie wartość ponad 233 mld zł, 1,5% więcej w stosunku do roku poprzedniego, jak wynika z najnowszego raportu „Handel detaliczny artykułami spożywczymi w Polsce 2013. Analiza rynku i prognozy rozwoju na lata 2013-2016”.

Kryzys na światowych rynkach finansowych miał znaczny wpływ także na Polski rynek spożywczy. Choć skala osłabienia rozwoju gospodarczego była na niższym poziomie niż dla innych europejskich krajów, to jednak z upływem lat wpływała na zmieniające się zachowania klientów i przede wszystkim wielkość zarobków i wydatków. Niestabilna sytuacja osłabiła siłę nabywczą konsumentów i zdewaluowała ich optymizm zakupowy.

2012 rok był kontynuacją zaobserwowanych w ubiegłych latach trendów. Z jednej strony konsumenci stali się bardziej wrażliwi cenowo, a z drugiej, rezygnując z innych wydatków (niespożywczych), nie chcą rezygnować z codziennych drobnych przyjemności. Dodatkowo druga połowa roku, a zwłaszcza ostatni kwartał uwidoczniły znaczne spowolnienie, które bezpośrednio wpłynęło na rynek spożywczy, a wielu detalistów (szczególnie w segmencie hipermarketów) zanotowało spadki obrotów. Negatywne impulsy wystąpiły także w pierwszej połowie 2013 roku.

Powodem tego była kumulacja kilku czynników. Po pierwsze, na dynamikę rozwoju gospodarki wpłynęły negatywne informacje ze świata. Po drugie, brak jasnych perspektyw co do pozytywnego rozwoju sytuacji wymusił u konsumentów zwiększoną potrzebę oszczędzania. Kolejnym powodem są rosnące koszty utrzymania, które, przy braku realnego wzrostu płac, powodują zawężenie środków przeznaczanych na konsumpcję.

Aż 67% dorosłych Polaków zapytanych w lipcu 2013 roku przez PMR oceniło, że ich wydatki na żywność w ejaculation volume pills review 2013 roku wzrosły rok do roku, w tym dla co trzeciego wzrost ten był znaczący. W poprzedniej fali badania z października 2012 roku, te wartości kształtowały się na poziomie odpowiednio 72% i 45%. Co pokazuje, że skala powiększających się wydatków jest wciąż bardzo dużym problemem.

W konsekwencji polscy klienci coraz bardziej racjonalizują swoje koszyki zakupowe, starając się mądrze dysponować budżetem. W tegorocznym badaniu połowa ankietowanych zadeklarowała, że w ostatnim czasie zmieniła swoje zwyczaje zakupowe. Co trzeci respondent stwierdził, że choć kupuje tyle samo, co rok wcześniej, to większą uwagę zwraca na ceny.

Trendy te zauważają również detaliści, którzy niską cenę coraz częściej wykorzystują do długookresowych kampanii promocyjnych. Coraz większą też uwagę skupiają na markach własnych, które – bardziej atrakcyjne cenowo dla klientów – są dla sieci bardziej opłacalne.

Początek bieżącego roku przyniósł spadki wartości sprzedaży w przypadku wielu sieci. Np. Tesco odnotował spadek na poziomie ponad 8% w pierwszym kwartale, a nawet Biedronka pomimo wzrostu sprzedaży w drugim kwartale osiągnęła wynik l-f-l na poziomie 2%, czyli najniższym odnotowanym w ostatnim czasie. Polepszenie sytuacji jest prognozowane na koniec 2013 roku, jednak jego skala nie będzie odbiegać znacząco od wyników odnotowywanych w ostatnich latach. Według naszych prognoz, rynek wzrośnie zaledwie o 1,5% rok rocznie, do 233,5 mld zł.

Polepszenie sytuacji będzie następowało powoli, ponieważ nie przewiduje się znaczących pozytywnych wydarzeń w nadchodzących latach. Nowe inwestycje związane z budżetem UE na lata 2014-2020, silny Polski eksport to tylko część z wydarzeń, które będą chronić gospodarkę od recesji. Dodatkowo, po latach oszczędzania, można oczekiwać ponownego wzrostu wydatków na artykuły, które w czasach zaciskania pasa były ograniczane.

 

Ponad milion metr

złote tarasy kadr

Ponad milion metrów kwadratowych powierzchni najmu, mocny trend rozbudowy i  rozwój oferty centrów typu convenience na obrzeżach miast, to główne wnioski z najnowszego raportu Jones Lang LaSalle, dotyczącego warszawskiego rynku nieruchomości handlowych. Analizie poddano też rynek biurowy, magazynowy, hotelowy i mieszkaniowy, a całość uzupełniono o ekspertyzę ekonomiczną.

Anna Wysocka z Jones Lang LaSalle, powiedziała: „Pierwsze półrocze 2013 r. było spokojnym okresem na warszawskim rynku handlowym. Warto zwrócić uwagę umacniający się trend rozbudowy już istniejących obiektów połączony z odświeżeniem ich oferty. Dobrym przykładem jest trwająca rozbudowa Galerii Mokotów oraz metamorfoza centrum Klif. Modernizują się również: Blue City, Wola Park, Arkadia, Złote Tarasy oraz Park Handlowy Targówek. Kolejnym trendem jest umacnianie się segmentu convenience, czyli małych osiedlowych centrów handlowych umożliwiających szybkie zakupy w drodze do lub z pracy. Takie centra powstają również na obrzeżach miasta, generując rozwój oferty handlowej w miejscowościach podwarszawskich. Warto również zwrócić uwagę na rosnącą rolę ulic handlowych, ze szczególnym uwzględnieniem Nowego Światu, Chmielnej, Marszałkowskiej, Mokotowskiej czy Placu Trzech Krzyży”.

Podaż i projekty w realizacji

Całkowita podaż nowoczesnych obiektów handlowych w aglomeracji warszawskiej (centrów handlowych, parków handlowych, wolnostojących magazynów handlowych i centrów wyprzedażowych) wyniosła na koniec I półrocza 2013 roku 1 588 000 mkw., czyli 14% całkowitych zasobów kraju. Zasoby powierzchni najmu w samych centrach handlowych w aglomeracji warszawskiej wynoszą dzisiaj 1 083 000 mkw. w 35 obiektach.

W II kw. 2013 r. do użytku oddano jedno centrum typu convenience na obrzeżach Warszawy – Galerię Podkowa (ok. 8 000 mkw.) w Podkowie Leśnej. Swoją powierzchnię najmu z 22 200 do 32 900 mkw. powiększyło również centrum Auchan w Łomiankach. W jednym z najpopularniejszych centrów handlowych w stolicy – Galerii Mokotów – trwa rozbudowa o kolejne 5 000 mkw. najmu. Na drugim piętrze, w ramach remontu strefy food court i powiększania oferty gastronomicznej Viagra, kolejno uruchamiane są nowe restauracje. Sukcesywnie otwierają się nowe lokale – działa już odnowiony i powiększony sklep Zara, a większy Peek & Cloppenburg jest w trakcie prac wykończeniowych. Jeszcze w tym roku otworzy się Galeria Miejska – centrum o powierzchni 15 500 mkw. powstające w ramach projektu biurowo – handlowego Plac Unii.

Rozwojowi rynku handlowego sprzyjają najwyższe w kraju statystyki siły nabywczej – w przypadku aglomeracji warszawskiej jest to 9 294 euro na osobę na rok. To 61% wyżej niż średnia krajowa.

Wskaźnik nasycenia powierzchnią handlową

Poziom nasycenia powierzchnią handlową w aglomeracji warszawskiej wynosi 435 mkw. na 1 000 mieszkańców. Co ciekawe, po uruchomieniu Galerii Miejskiej Plac Unii, wskaźnik ten wzrośnie do 444 mkw., ale nadal będzie jednym z najniższych spośród największych rynków w kraju.

Wskaźnik powierzchni niewynajętej – utrzymujące się zainteresowanie najemców

Najgłośniejszym wydarzeniem ostatnich miesięcy na warszawskim rynku handlowym było bez wątpienia otwarcie pierwszego w Polsce sklepu Louis Vuitton. 270-metrowy flagowy salon tej marki od czerwca działa w domu towarowym vitkAc przy ul. Brackiej. Pojawienie się LV w Polsce poszerza segment marek luksusowych i wzmacnia jego dalszy rozwój.

Pomimo wysokiej podaży, rynek warszawski dobrze absorbuje obecne zasoby. Silny popyt na wysokiej jakości powierzchnię handlową w wiodących centrach w Warszawie utrzymuje wskaźnik niewynajętej powierzchni na stabilnym poziomie ok. 2% – jeden z najniższych na tle pozostałych głównych aglomeracji kraju.

Stawki czynszowe na stabilnym poziomie

Stawki typu prime za lokale o powierzchni 100 mkw. z ubraniami i dodatkami w najlepszych galeriach handlowych pozostają na stabilnym poziomie i utrzymują się pomiędzy 80 a 90 euro za metr kwadratowy miesięcznie. Porównywalny poziom czynszów jest notowany przy głównych ulicach handlowych. Z analizy JLL wynika, że trwająca rekomercjalizacja niektórych kluczowych centrów na rynku warszawskim może przyczynić się w najbliższym czasie do wzrostu czynszów prime do 100 euro za metr kwadratowy miesięcznie.

 

Sta nas na dwa pokoje

OSIEDLE ALPHA_URSUS_RED_1 (Medium)

W czasie rynkowego boomu mieszkania sprzedawały się na przysłowiowym pniu, nawet w inwestycjach, których budowa jeszcze się nie rozpoczęła. Dziś niezbyt chętnie kupowane są lokale w początkowej fazie realizacji projektu, bo w ofercie deweloperów jest dostępnych wiele gotowych mieszkań. W ciągu kilku ostatnich lat rynek pierwotny bardzo się zmienił. Teraz można wybierać też wśród mieszkań, do których od razu można odebrać klucze, przy czym nie są to tylko, jak kiedyś, lokale o dużych powierzchniach, na które chętnych jest znacznie mniej. W pięciu największych miastach, w których najwięcej się buduje: w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu i w Gdańsku, zmniejsza się liczba mieszkań oferowanych na starcie budowy, albo nawet przed jej rozpoczęciem.

Gotowe najbardziej poszukiwane

Osoby chcące kupić nowe mieszkanie znacznie chętniej decydują się na zakup w inwestycji, która jest już gotowa. Jeśli mogą się od razu w lokalu zamieszkać, wiele zyskują. Nie ponoszą kosztów kredytu, który musiałyby uruchomić w trakcie budowy i jednocześnie płacić w tym czasie czynszu, jeśli wynajmują mieszkanie. Co więcej, jak zwraca uwagę Teresa Witkowska z Red Real Estate Development, osoby które zdecydują się zamieszkać w jednej z inwestycji, które buduje spółka, także wykończenie lokalu mogą objąć kredytowaniem. Deweloper oferuje teraz wykończenie pod klucz w cenie mieszkania, zarówno na poznańskim osiedlu Red Park i w zakończonym już osiedlu Alpha, które powstało na warszawskich Skoroszach. Taką formę promocji doceniają szczególnie osoby z niską zdolnością kredytową. W tej samej kwocie kupują już wykończone mieszkanie, które finansują jednym kredytem i od razu mogą się do niego przeprowadzić.

Apetyty większe od możliwości

Analiza wykazała, że osoby poszukujące mieszkań chcą nabyć większy is valium addictive lokal niż faktycznie kupują. Przedmiotem obrotu są najczęściej małe mieszkania dwupokojowe, ponieważ takie są realne możliwości nabywcze większości osób. Deklarowane preferencje badanych znacząco od nich odbiegają. W Warszawie minimalna poszukiwana powierzchnia wynosi 54 mkw., w pozostałych analizowanych miastach minimalny, akceptowany metraż to 40 do 50 mkw. Jedną z przyczyn weryfikacji wcześniejszych założeń są ograniczenia w dostępie do kredytów. Zdolność kredytowa wielu osób okazuje się ostatecznie niższa niż zakładana. Od przyszłego roku na drodze do zamieszkania na swoim stanie dodatkowo nowa rekomendacja Komisji Nadzoru Finansowego zakazująca bankom udzielania kredytów na 100 proc. wartości nieruchomości. Dziś jeszcze bez większych problemów można uzyskać taki kredyt. Według analityków rynku finansowego trudniej ma być już w grudniu tego roku.

Konieczny wkład własny

Od stycznia 2014 r. osoba starająca się o kredyt hipoteczny będzie musiała wyłożyć z własnych oszczędności co najmniej 5 proc. wartości nieruchomości. Od 2015 roku trzeba będzie mieć już 10 proc. wartości mieszkania, w 2016 roku – 15 proc., a od 2017 roku – 20 proc. Jeśli chodzi o ofertę deweloperską, choć topnieje, jest jeszcze w czym wybierać. Według redNet Property Group, w największych polskich miastach do kupienia jest niemal 46 tys. nowych mieszkań. O około 10 tys. mniej niż rok temu. I taka tendencja spadkowa będzie się nadal utrzymywać w najbliższym czasie, bo deweloperzy sprzedają więcej mieszkań niż wprowadzają na rynek. W samej Warszawie wystawionych na sprzedaż jest ok. 17,4 tys. nowych lokali. Jak podaje redNet Property Group, w Krakowie na właścicieli czeka 9,3 tys. lokali, a we Wrocławiu prawie 7 tys. mieszkań. Pozostałe rynki deweloperskie są już znacznie mniejsze.

Autor: RED Real Estate Development

Rynek biurowy w Warszawie najemcy przenosz si poza centrum

Ghelamco_Mokotów_Nova

Na warszawskim rynku powierzchni biurowych dynamicznie wrasta popyt i podaż nowoczesnych biur, z widoczną aktywnością poza strefami centralnymi. Największe zainteresowanie najemców budzą strefy: południowo-zachodnia, południowo-wschodnia, a w szczególności zachodnia, w której odnotowano 140-procentowy wzrost transakcji najmu licząc rok do roku – wynika z raportu „Market in Minutes” firmy Savills.

Trend ten wywołują dwa czynniki: aktywność najemców z centrum, redukujących koszty, oraz budowa drugiej linii metra na zachód od centrum miasta.
Według raportu, w pierwszej połowie 2013 roku w Warszawie wynajęto 333 900 mkw. powierzchni biurowej, co stanowi 12% wzrost w stosunku do roku ubiegłego. Największą aktywnością charakteryzowały się strefy: Południowa Górna (Mokotów), w której odnotowano 33% (109 200 mkw.) wynajętej powierzchni oraz strefa Południowa Zachodnia z wynajętymi 83 800 mkw. Popyt brutto w tym okresie w centrum wyniósł 77 400 mkw., co stanowi około 11% wzrost w stosunku do pierwszej połowy 2012 roku.

W wyniku aktywności deweloperów, w I połowie 2013 roku oddano do użytku około 152 500 mkw. powierzchni. Na nową podaż składa się dziewięć budynków biurowych, z których tylko jeden, przy Placu Bankowym (3 700 mkw.), jest zlokalizowany w centrum miasta. Cztery z tych obiektów, w sumie o powierzchni 107 600 mkw, ukończono w strefie Południowej Górnej, w tym dwa największe projekty oddane do użytkowania w Warszawie – Konstruktorska Business Center (48 300 mkw.) oraz Marynarska 12 (40 000 mkw.). Zasoby biurowe w strefie Południowej Górnej wynoszą ponad 1,1 mln mkw., co stanowi 28% całkowitej nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie. Kolejne 468 Tramadol 000 mkw., z których 75% znajduje się poza centrum, zostanie oddanych do użytku w przeciągu najbliższych 18 miesięcy. Dwa z projektów zlokalizowanych poza centrum, siedziba Orange (40 700 mkw.) w strefie Południowo-Zachodniej i Wola Centrum (27 600 mkw.) w strefie Zachodniej, zostaną oddane w II połowie 2013 roku.

Czynsze w najlepszych lokalizacjach wahają się w granicach € 22,00 – € 23,00 za mkw. / miesiąc i odpowiednio € 14,00 – € 14,75 za mkw. / miesiąc na Mokotowie. To pokazuje 5% spadek w stosunku do roku ubiegłego, ale według prognozy Savills czynsze ustabilizują się na tym poziomie.

Po pierwszym półroczu, średni poziom pustostanów w Warszawie wynosi 10,5%, w porównaniu z 7,4% w stosunku do roku ubiegłego, podczas gdy średni wskaźnik pustostanów w różnych strefach poza centrum wynosi 10,8% (wzrost z 7% w stosunku do ubiegłego roku). Według Savills, do końca 2015 roku zostanie oddane do użytkowania 1,1 mln mkw. nowej powierzchni biurowej, przez co średnia stopa pustostanów w Warszawie ma wzrosnąć do 12% do końca 2013 r. i ustabilizuje się na tym poziomie.

Według analityków Savills, najemcy coraz częściej poszukują powierzchni biurowych poza centrum miasta z niższymi czynszami, a deweloperzy odpowiadają na to zapotrzebowanie. Dzięki większej dostępności powierzchni biurowej na rynku warszawskim, czynsze w najlepszych lokalizacjach nieznacznie spadły, a właściciele stali się bardziej elastyczni, dzięki czemu prym na rynku wiodą najemcy. Nastał dobry czas dla najemców do zmiany biura w związku ze spodziewanymi niższymi czynszami i atrakcyjnymi pakietami zachęt oferowanych przez wynajmujących, przede wszystkim w budynkach w fazie budowy.

il. Mokotów Nova / Ghelamco

Ronie znaczenie polskich port

kontenerowce

Transport kontenerowy w handlu morskim stwarza szerokie możliwości ekspansji dla polskich portów w Gdańsku, Gdyni i Szczecinie – Świnoujściu, wynika z raportu Jones Lang LaSalle pt. Polskie porty kontenerowe: nowe kierunki rozwoju rynku logistycznego.

Rozwój transportu kontenerowego jest jednym z ważniejszych trendów w światowym handlu od początku lat 90 – tych. Z analiz OECD wynika, że towary transportowane w ustandaryzowanych kontenerach stanowią jedną czwartą globalnego przepływu dóbr. Mimo, że prawie połowa kontenerów jest ładowana i rozładowywana w portach na Dalekim Wschodzie, europejskie porty stanowią bardzo istotny punkt na mapie globalnego handlu i to właśnie przez nie do Europy trafia znacząca część dostaw z innych kontynentów. Tradycyjnie, portami o strategicznym znaczeniu dla Europy są te położone na linii od Le Havre we Francji do Hamburga w Niemczech. Nie sposób jednak nie docenić potencjału rozwijających się gospodarek regionu Europy Środkowo – Wschodniej, Krajów Bałtyckich oraz regionów Rosji położonych w bliskim sąsiedztwie Morza Bałtyckiego. Przykładowo, PKB Polski wzrósł o 72% od jej wstąpienia do Unii Europejskiej w 2004 r. Rosnące wskaźniki importu i eksportu oraz umacniający się trend konteneryzacji mają szansę stać się głównym motorem napędzającym popyt na usługi portowe zarówno w Polsce, jak i całym regionie Europy Środkowo – Wschodniej.

Kolejne czynniki mające znaczenie w kształtowaniu i rozwoju nowych lokalizacji dla transportu kontenerowego to portowa infrastruktura i dostępność nawigacyjna. Armatorzy do transportu wykorzystują coraz większe statki, co umożliwia redukcję jednostkowego kosztu przewozu kontenera. Bałtyk ma kilka istotnych ograniczeń, ze względu na które przez długi okres czasu największe jednostki nie korzystały z jego portów. Przełomową okazała się decyzja największego operatora żeglugowego na świecie – Maersk Line – który jako pierwszy wprowadził bezpośrednie połączenie z terminalem kontenerowym DCT (Deepwater Container Terminal) w Gdańsku. Za jego przykładem, inni operatorzy analizują porty Morza Bałtyckiego jako potencjalne lokalizacje dla bezpośrednich zawinięć.

Porty w Polsce – dynamiczny rozwój w ostatnich latach

W Polsce działa 6 głównych terminali przeładunkowych, zlokalizowanych w portach w Gdańsku, Gdyni oraz Szczecinie – Świnoujściu. W ciągu ostatnich 5 lat ich przepustowość podwoiła się do poziomu 1 660 000 milionów TEU. Polskie terminale różnią się od siebie szeregiem parametrów takich jak np. zdolność przeładunkowa, infrastruktura, kierunki handlowe, więc nierzadko konkurują o innego klienta.

Terminale kontenerowe w Porcie Morskim w Gdańsku

W gdańskim porcie funkcjonują dwa terminale kontenerowe: DCT- Deepwater Container Terminal (o rocznej przepustowości rzędu 1 250 000 TEU, z potencjałem rozszerzenia zdolności przeładunkowych do 4 000 000 TEU) oraz GCT – Gdański Terminal Kontenerowy/Gdańsk Container Terminal (100 000 TEU). Tylko terminal DCT ma parametry umożliwiające obsługę największych jednostek oceanicznych, również tych najbardziej nowoczesnych, przewożących do 18 000 TEU. Dzięki decyzji duńskiego potentata Maersk Line o wprowadzeniu bezpośredniego połączenia z Dalekim Wschodem (AE10) i uczynieniu Viagra Gdańska tzw. portem końcowym dla tego serwisu, DCT może koncentrować się na współpracy z regionem Azji i Pacyfiku oraz obsługiwać przeładunki do innych portów bałtyckich – w Rosji, Szwecji, Finlandii i Krajach Bałtyckich. Co więcej, DCT w Gdańsku ma kilka cech, które sprzyjają budowie mocnej pozycji na europejskiej mapie portowej. Należy do nich: dostępność nawigacyjna (w tym np. odpowiednia głębokość), stabilność poziomu wody, fakt, że w przeciwieństwie do portów położonych w północnej części Bałtyku, Gdańsk jest portem niezamarzającym oraz potencjał rozwoju i ekspansji (możliwość rozszerzenia obszaru). Co więcej, poprawiająca się jakość infrastruktury w strefie nadbrzeżnej, w tym dobre połączenie między portem a autostradą A1, umożliwia konkurowanie o klientów z południowej Polski i krajów sąsiednich.

Terminale w Porcie Morskim w Gdyni

Obydwa terminale w Gdyni – Bałtycki Terminal Kontenerowy (Baltic Container Terminal – BCT, o rocznej przepustowości na poziomie 750 000 TEU, jak i Gdyński Terminal Kontenerowy/Gdynia Container Terminal – GCT; 430 000 TEU) nie obsługują największych jednostek oceanicznych, koncentrując się na tzw. feederach, czyli mniejszych statkach załadowywanych w portach zachodnioeuropejskich. Co ważne, mniejsze statki (do 2 500 TEU) mogą korzystać z Kanału Kilońskiego, co skraca czas dostawy o dwa dni, które większe jednostki musiałyby poświęcić na trasę przez Cieśniny Duńskie.

Porty Szczecin – Świnoujście

Port w Szczecinie (roczna przepustowość na poziomie 120 000 TEU) jest z naturalnych przyczyn najmniej dostępnym portem z opisywanych. Jego infrastruktura umożliwia obsługę jednostek przewożących ładunek do 1 400 TEU. Mimo tych ograniczeń, Szczecin może być atrakcyjnym przystankiem zarówno dla klientów lokalnych, jak tych działających na terenie Wschodnich Niemiec. Port jest obsługiwany przez feedery ładowane w największych morskich hubach w Europie. Ciekawe są dalsze plany rozwoju portów w Szczecinie i Świnoujściu. Obejmują one m.in. pogłębienie kanałów, modernizację okołoportowych dróg i linii kolejowych, a także wznowienie regularnej obsługi kontenerowców w terminalu w Świnoujściu (pierwsze zawinięcie po przerwie miało miejsce w kwietniu 2013r.)

Wyzwania dla dalszego rozwoju – infrastruktura, podatki i opłaty celne

Polskie porty czeka jeszcze wiele wyzwań związanych z zagadnieniami, które mogą hamować ich rozwój. Należą do nich kwestie związane z płatnością podatku VAT, który trzeba uiścić w ciągu 10 dni, co wymaga zamrożenia kapitału obrotowego. Ta sytuacja może się jednak wkrótce zmienić, zgodnie z zapowiedziami rządu. Kolejnym ograniczeniem jest uzyskanie dokumentów zgłoszenia celnego, co zajmuje obecnie o wiele więcej czasu niż w portach zachodnich. I w tym obszarze jest jednak szansa na poprawę – planuje się umożliwienie odprawy celnej jeszcze na statku. Z szacunków Investment Partners, 670 000 TEU kierowanych do lub z Polski jest obsługiwanych poza polskimi portami. Wprowadzenie nowych regulacji celnych, podatkowych i sanitarnych spójnych z tymi w portach Europy Zachodniej, umożliwiłoby skierowanie 70% tego wolumenu właśnie do polskich portów.

fot. aeromedia.pl

 

Polska to najlepsza lokalizacja dla nowoczesnych usług dla biznesu

mieszkania 1

Polska jest jedną z najmocniejszych globalnych lokalizacji dla sektora nowoczesnych usług dla biznesu. Europa Środkowo-Wschodnia wyprzedza Azję pod względem tempa przyrostu zaawansowanych usług.

Ponad 400 centrów usług, ponad 110 000 pracowników, ponad milion metrów kwadratowych powierzchni biurowych zajętych przez firmy z sektora – te liczby odzwierciadlają mocną pozycję Polski jako jednej z najważniejszych na świecie lokalizacji outsourcingowych pod długofalowe projekty, podaje doroczny raport „Onshore, Nearshore, Offshore: Unsure?” opracowany przez firmę Jones Lang LaSalle. 

Raport zawiera szczegółową analizę atrakcyjności Polski jako lokalizacji dla projektów SSC (Shared Service Centres – Centrów Usług Wspólnych), BPO (Business Process Outsourcing – Outsourcingu Procesów Biznesowych), ITO (Information Technology Outsourcing – Outsourcingu IT) oraz R&D (Research and Development – Badań i Rozwoju), w takich obszarach jak ogólny klimat inwestycyjny, rynek pracy, system wsparcia publicznego oraz dostęp do nowoczesnych powierzchni biurowych. Materiał powstał przy wsparciu merytorycznym Polskiej Agencji Informacji i Inwestycji Zagranicznych, Związku Liderów Sektora Usług Biznesowych w Polsce – ABSL oraz firmy Hays Poland.

 

Polska europejską potęgą w usługach

Sławomir Majman, prezes PAIiIZ: „Międzynarodowe instytucje lokują Polskę w czołówce najbardziej atrakcyjnych dla inwestycji miejsc na świecie. Polska odniosła sukces dzięki stabilności politycznej i gospodarczej, wiarygodności biznesowej, a przede wszystkim dzięki samym Polakom – kreatywnym, innowacyjnym, świetnie wykształconym pracownikom, którzy poszukują nowych rozwiązań oraz są zaangażowani w swoją pracę. Jedne z najlepszych w Europie wyniki napływu inwestycji potwierdzają, że zagraniczne firmy darzą Polskę dużym zaufaniem”.

Na Polskę przypada już 3,4% wszystkich globalnych miejsc pracy w sektorze outsourcingu/offshoringu, co daje jej pierwsze miejsce w regionie Europy Środkowo – Wschodniej, drugie w Europie i szóste na całym świecie (dane fDi Markets, Financial Times). Polska zajmuje również trzecie miejsce, po Chinach i Indiach w rankingu Hackett Group badającym najlepsze lokalizacje dla globalnych centrów usług. Ponadto, to właśnie Polskę, jako jedyny kraj z regionu Europy Środkowo – Wschodniej, analitycy Everest Group zakwalifikowali do dojrzałych rynków, obok Brazylii, Chin i Indii.

Patricia Lannoije z Jones Lang LaSalle: „Bardzo mocna pozycja Polski w rankingach i na globalnej mapie lokalizacji dla biznesu jest efektem kombinacji kilku atutów, takich jak dostęp do dobrze wykształconych i doświadczonych kadr, system pomocy publicznej dla inwestycji, sprzyjający klimat inwestycyjny oraz spójność norm prawnych z unijnymi. Należy również wspomnieć o rozwiniętej infrastrukturze, w tym dostępie do nowoczesnych i elastycznych powierzchni biurowych dostosowanych do konkretnych wymagań inwestorów, a także strategicznej lokalizacji geograficznej w dogodnej strefie czasowej oraz rozwiniętej sieci połączeń lotniczych umożliwiających dotarcie w 2-3 godziny do wszystkich głównych miast na kontynencie”.

Sektor usług dla biznesu w Polsce utrzymuje mocną tendencję wzrostową. Jak wynika z danych ABSL, w kraju działa już ponad 400 centrów usług z zagranicznym kapitałem, zatrudniających ponad 110 000 osób, co stanowi 40% ogółu zatrudnienia w sektorze w Europie Środkowo – Wschodniej. Z analiz ABSL wynika ponadto, że do końca 2013 r. liczba zatrudnionych w branży wzrośnie do 115 000 – 120 000 osób. Rozwijają się nowe lokalizacje usługowe, również w mniejszych ośrodkach miejskich.

Co szczególnie istotne, zmienia się skala, zakres i kompleksowość procesów obsługiwanych przez centra usług w Polsce. Siła ciężkości przesunęła się w znaczący sposób w kierunku usług zaawansowanych, co stwarza szereg nowych możliwości rozwoju.

Jacek Levernes, prezes ABSL: „Obecnie toczy się gra o pozyskanie wysoko zaawansowanych procesów przez centra w Polsce. Proces ten zaczął się jakiś czas temu, gdy krajowe jednostki zaczęły rozszerzać zakres oferowanych usług o zadania wymagające doświadczenia, wiedzy i znajomości języków obcych. W tej chwili sięgamy po szeroki wachlarz zagadnień z obszaru tzw. middle office, takich jak m.in. analizy finansowe, kwestie podatkowe, instrumenty finansowe, transfer pricing, zarządzanie ryzykiem finansowym, a przede wszystkim obsługę funduszy inwestycyjnych. W ciągu kilku najbliższych lat Polska może przyciągnąć znaczną pulę usług finansowych z Europy Zachodniej, co może przynieść kolejne 100 000, dobrze płatnych miejsc pracy dla specjalistów”.

Małgorzata Jasińska z Hays Poland: „Ze względu na specyfikę projektów realizowanych przez firmy z sektora nowoczesnych usług dla biznesu, to właśnie szeroki dostęp do dobrze wykształconych, wyspecjalizowanych pracowników jest kluczowym czynnikiem wyboru danej lokalizacji dla inwestora. Liczba absolwentów w Polsce stale rosła przez ostatnią dekadę. Tylko w 2012 r. mury uczelni opuściło prawie pół miliona osób. Co szczególnie istotne, dużo osób kończy kierunki studiów, istotne z punktu widzenia inwestorów. Należą do nich miedzy innymi kierunki ekonomiczno – administracyjne, jak również informatyka czy inżynieria. Polskich pracowników oprócz dobrego wykształcenia charakteryzuje również mobilność. Z badań przeprowadzonych przez Hays wynika, że 84% respondentów jest gotowa na przeprowadzkę do innego miasta jeśli tylko otrzyma ciekawą ofertę pracy”.

Sektor usług dla biznesu jest coraz ważniejszym pracodawcą w Polsce – w 400 zlokalizowanych tu centrach z zagranicznym kapitałem pracuje już ponad 110 000 pracowników (średnio 20% wzrostu rocznie). Rośnie również liczba pracowników z szerokim doświadczeniem w branży. Z danych Hays wynika, że ponad 30% osób zatrudnionych w centrach ma ponad 5 – letnie doświadczenie w sektorze. Co więcej, sektor w Polsce może pochwalić się niskim – 15% – poziomem rotacji pracowników. Warto zwrócić uwagę, że w centrach usług zaawansowanych, ten wskaźnik jest jeszcze niższy i wynosi jedynie 5%.

 

Granty i ogólny klimat inwestycyjny

„Inwestorzy zagraniczni mają w Polsce do dyspozycji szeroki wachlarz instrumentów wsparcia. Firmy usługowe mogą korzystać m.in. z rządowych grantów, czy funduszy europejskich. Polska jest, i w najbliższej przyszłości pozostanie, największym beneficjentem środków unijnych. Obecnie w portfelu PAIiIZ inwestycje z sektora usług zajmują pierwsze miejsce – stanowią aż jedną czwartą wszystkich projektów obsługiwanych przez Agencję”, dodaje Sławomir Majman.

Projekty z obszaru nowoczesnych usług dla biznesu zakładające stworzenie przynajmniej 250 nowych miejsc pracy i minimalny nakład w wysokości 2 milionów złotych mogą otrzymać specjalne granty rządowe dla inwestycji. W przypadku działalności badawczo – rozwojowej, aby ubiegać się o dofinansowanie, należy zainwestować minimum 3 milionów zł. oraz stworzyć co najmniej 35 nowych miejsc pracy dla osób z wyższym wykształceniem. Maksymalna kwota wsparcia zawiera się w przedziale od 3 200 zł do 15 600 zł na miejsce pracy i zależy od kilku czynników takich jak procent pracowników z wyższym wykształceniem czy lokalizacja projektu oraz innych czynników takich jak np. marka, współpraca z uczelniami etc.

Firmy, które rozważają uruchomienie swojej działalności w Polsce, mogą również liczyć na merytoryczne wsparcie instytucji takich Polska Agencja Informacji i Inwestycji Zagranicznych, lokalnych zespołów obsługi inwestora oraz międzynarodowych firm doradczych. W kraju, od 2009 funkcjonuje również ABSL, organizacja skupiająca firmy z obszaru SSC/BPO/ITO/R&D ,wspierająca rozwój branży.

 

Rynek nieruchomości – dostęp do nowoczesnych i elastycznych przestrzeni biurowych

O atrakcyjności inwestycyjnej Polski decyduje również dostęp do rozwiniętej infrastruktury, w tym do nowoczesnych powierzchni biurowych.

Julita Spychalska z Jones Lang LaSalle: „Ponad milion metrów kwadratowych biur w aktywnej budowie potwierdza, że Polska jest jednym z najszybciej rozwijających się rynków biurowych na kontynencie. Jednocześnie, z zasobami rzędu ponad 6 milionów metrów kwadratowych, nasz kraj jest największym rynkiem biurowym w Europie Środkowo – Wschodniej. Co szczególnie kluczowe dla firm planujących ekspansję lub dywersyfikację, Polska oferuje najszerszy w regionie wybór lokalizacji biurowych. Wysoka aktywność deweloperów i powstający duży wolumen nowoczesnej powierzchni, który ma zasilić rynek w perspektywie krótko – i średnioterminowej oznacza jeszcze szerszy wybór ciekawych opcji najmu zarówno w Warszawie, jak i innych głównych aglomeracjach, a nawet mniejszych miastach. Warto też wspomnieć, że to właśnie sektor nowoczesnych usług dla biznesu jest motorem rozwoju polskiego rynku biurowego i głównym najemcą, szczególnie poza Warszawą. Dobrym przykładem jest Kraków, w którym firmy z branży wynajmują już prawie połowę całkowitej powierzchni biurowej w mieście. Z naszych szacunków wynika, że ogółem sektor nowoczesnych usług dla biznesu zajmuje w Polsce ponad milion metrów kwadratowych”.

 

Trójmiejski rynek biurowy

kolmet kadrGdańsk jest nadal największym placem budowy w Trójmieście, a wysoka aktywność deweloperów i długofalowe plany najemców napędzają rozwój rynku biurowego w regionie – wynika z raportu firmy Jones Lang LaSalle.

Magdalena Reńska z trójmiejskiego oddziału firmy powiedziała: „Z naszych analiz wynika, że aktywność deweloperów z sektora biurowego jest wciąż wysoka – obecnie w aglomeracji w realizacji pozostaje 71 200 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Nadal głównym placem budowy jest Gdańsk, na który przypada 3/4 powstających biur. Pomimo wysokiej aktywności deweloperów, wskaźnik powierzchni niewynajętej pozostaje stabilny, co potwierdza duże zainteresowanie regionem zarówno ze strony firm planujących rozszerzenie swojej działalności, jak i nowych graczy na rynku”.

  • Podaż: Trójmiasto jest czwartym największym rynkiem biurowym w Polsce, po Warszawie, Krakowie i Wrocławiu. Całkowite zasoby powierzchni biurowej w regionie wynoszą 430 250 mkw. W pierwszym półroczu w Gdańsku, Gdyni i Sopocie zrealizowano łącznie ponad 52 700 mkw. biur, m.in. dwa kolejne budynki w ramach Olivia Business Centre: Olivia Tower (14 240 mkw.) i Olivia Point (9 600 mkw.), BPH Office Park A&B (9 150 mkw.), budynek G-330 „Akwarium” (6 350 mkw.), Oliva Business Park – Alfa (5 000 mkw.), biurowiec Portu Gdynia (4 800 mkw.),

Aktualnie w Trójmieście w budowie znajduje się 71 200 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej, z czego większość – 54 200 mkw. – powstaje w Gdańsku. Prawie 23 100 mkw. trafi na rynek do końca roku.

  • Popyt: W I półroczu 2013 r. firmy wynajęły łącznie 22 400 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej, z czego 71% stanowiły nowe umowy, przednajmy oraz relokacje (popyt netto). Największe transakcje w analizowanym okresie to: Geoban (odnowienie i ekspansja, 2 800 mkw.) w Łużycka Office Park, Gdańskie Wydawnictwo Oświatowe (przednajem, 2 500 mkw., Alchemia faza I), Acxiom (odnowienie, 1 600 mkw., Garnizon.biz), First Data Global Services (odnowienie, 1 200 mkw., Arkońska Business Park) oraz LPP (rozszerzenie, 1 200 mkw., Artus Park).
  • Współczynnik powierzchni niewynajętej. Na koniec II kw. ponad 56 000 mkw. (13,1%) powierzchni biurowej w Trójmieście pozostawało bez najemców. Poziom pustostanów jest stabilny.
  • Czynsze: Na koniec II kw. bazowy koszt wynajmu powierzchni biurowej w Trójmieście pozostawał stabilny i oscylował w przedziale pomiędzy 12 a 14 euro za metr kwadratowy miesięcznie. Czynsze efektywne są jednak niższe, w efekcie dodatkowych zachęt jakie deweloperzy oferują najemcom.

Podsumowanie danych dotyczących rynku biurowego w Trójmieście

Podsumowanie

I poł. 2013

Zmiana r-d-r

Prognoza 12 m-c

 Popyt brutto* (mkw.)

22 400

-24 300

stabilizacja

 Popyt netto (mkw.)

16 000

-30 700

stabilizacja

 Dostępna powierzchnia (mkw.)

56 000

+22 400

wzrost

 Wskaźnik powierzchni  niewynajętej (%)

13,1

+4,0

wzrost

 Nowa podaż (mkw.)

52 000

+31 800

wzrost

 W budowie (mkw.)

71 200

-16,100

stabilizacja
 Najwyższe czynsze

 (€ / mkw./ miesiąc)

12-14

0%

stabilizacja

 

         

* Popyt brutto=popyt netto wraz z przedłużeniami umów

Źródło: Jones Lang LaSalle

 

Rośnie popyt na nieruchomości komercyjne

arkady kadrW pierwszym półroczu 2013 roku wartość transakcji inwestycyjnych wyniosła 1,73 mld euro, ale w drugiej połowie roku może być znacznie wyższa.

W drugim kwartale 2013 łączna wartość transakcji inwestycyjnych na rynkach nieruchomości Europy Środkowej, tzn. w Polsce, Czechach, Rumunii, na Słowacji i na Węgrzech, wyniosła 631 mln euro, czyli więcej niż w tym samym okresie 2012 roku. Od początku roku zainwestowano w Europie Środkowej ok. 1,73 mld euro, co oznacza wzrost o 24% w porównaniu z I półroczem 2012 r. (zamknięto 52 transakcje w porównaniu z 31 transakcjami w I półroczu 2012). Zważywszy na znaczny wolumen transakcji na zaawansowanym etapie, bliskich finalizacji, wartość obrotów za cały bieżący rok może przekroczyć ubiegłoroczny wynik – wynika z danych Cushman&Wakefield.

W drugim kwartale 2013 r. dominującą pozycję w Europie Środkowej nadal zajmowała Polska, na którą przypadło niemal 72% łącznej wartości inwestycji, natomiast w Czechach i na Słowacji zainwestowano tylko po niespełna 100 mln euro. W Rumunii i na Węgrzech nie odnotowano większych transakcji inwestycyjnych, mimo iż w pierwszym kwartale br. zainwestowano na Węgrzech 159 mln euro.

Największym zainteresowaniem inwestorów nadal cieszył się sektor biurowy, na który przypadło 50% łącznego wolumenu transakcji inwestycyjnych w drugim kwartale 2013 r. Wartość inwestycji w nieruchomości biurowe jest już piąty kwartał z rzędu wyższa niż w sektorze handlowym. Natomiast w sektorze nieruchomości magazynowych poziom aktywności inwestycyjnej spadł w porównaniu z dwoma poprzednimi kwartałami – jego udział w łącznych obrotach wyniósł tylko 10%.

Wśród najważniejszych transakcji należy wymienić zakup biurowca Senator w Warszawie przez Union Investment, zakup przez Unibail-Rodamco udziałów w kompleksie Złote Tarasy od m.st. Warszawy oraz zakup Apollo Business Center IV w Bratysławie przez Ceska Pojistovna. Swoją aktywność na rynku inwestycyjnym Europy Środkowej w drugim kwartale br. zaznaczyli również Bluehouse i Standard Life.

W Europie Środkowej uzgodniono szereg dużych transakcji, które po sfinalizowaniu mogą znacząco zwiększyć wolumen inwestycji w drugim półroczu. Wybrane transakcje to:

  • Silesia City Center w Katowicach – 412 mln euro,
  • Galeria Dominikańska we Wrocławiu – 151,7 mln euro,
  • Portfel Charter Hall (Szczecin, Wrocław, Gliwice, Katowice, Kraków) – 174,5 mln euro.

 

Apartamenty na Mazurach

i.hryncewicz kadrIwona Hryncewicz

Mazury co roku przyciągają rzesze turystów i stanowią jeden z najbardziej malowniczych regionów Polski. W sezonie przyciągają pasjonatów żeglarstwa, kajakarstwa i innych wodnych sportów. Mazury sprzyjają zarówno czynnemu, jak i biernemu wypoczynkowi – wypoczną tam zatem zarówno osoby nastawione na aktywne wypoczywanie, jak i te zapracowane, chcące odpocząć i zrelaksować się. Wiele osób jest więc zainteresowanych nabyciem w tym rejonie własnego apartamentu. Przeanalizowaliśmy oferty luksusowych mieszkań z kilku miast województwa warmińsko-mazurskiego.

Oferty apartamentów w Mrągowie są znikome. Ciężko znaleźć tam mieszkania o wysokim standardzie, w pełni umeblowane. Już na jesień 2013 roku zostanie tu jednak oddane osiedle apartamentów mieszkalnych usytuowane przy jeziorze Czos. Jest to bardzo atrakcyjna lokalizacja. Osiedle ma składać się z czterech budynków, każdy 3-kondygnacyjny, w których będzie w sumie 36 luksusowych mieszkań. Dostępne metraże to od 30 m2 do 80 m2. Cena za metr kw. wynosi od 4 990 zł do 5 190 zł (brutto). Apartamenty zlokalizowane na najniższym poziomie mają tarasy, a te powyżej – balkony. Nabywca kupując mieszkanie otrzyma również własne miejsce postojowe oraz dostęp do komórki lokatorskiej znajdującej się w podziemnym garażu.

W Giżycku również ciężko jest znaleźć atrakcyjną ofertę apartamentów. Jednak dostępne są tam apartamenty z rynku wtórnego, np. luksusowe mieszkanie o powierzchni ponad 62 mkw., w pełni wyposażone, posiadające saunę kosztuje 4 767 zł za mkw. Innym przykładem jest dwupoziomowy apartament o powierzchni około 97 mkw., wykończony, częściowo umeblowany, w centrum miasta, niedaleko jeziora Niegocin. Cena za metr kw. jest tu bardzo atrakcyjna i wynosi 2 915 zł. Z kolei apartament o powierzchni 96 mkw. dwupoziomowy, złożony z czterech pokoi kosztuje 2 843 zł za mkw. Mieszkanie jest częściowo umeblowane i ma taras; w cenę wliczone jest miejsce parkingowe.

Dość sporo ofert apartamentów z ryku pierwotnego oraz wtórnego można znaleźć w Mikołajkach. W ekskluzywnym kompleksie zlokalizowanym przy promenadzie dostępnych jest 10 apartamentów mieszkalnych z widokiem na jezioro, o różnych powierzchniach: od 23 mkw. do 62 mkw. Każdy apartament jest wykończony w wysokim standardzie i umeblowany. Do każdego przynależy miejsce parkingowe w podziemnym garażu. Cena za metr kw. wynosi od 5 642 zł do 10 204 zł.

Hotel Mikołajki buduje obecnie kompleks apartamentów w sąsiedztwie Jeziora Mikołajskiego. Apartamentowiec ma zostać oddany do użytku we wrześniu 2013 roku. Dostępnych jest łącznie 18 apartamentów o powierzchni od 31 mkw. do 114 mkw. Cena za metr kw. wynosi od 12 000 zł do 25 000 zł. Ciekawe są jednak warunki zakupu. Właściciel dostaje apartament na wyłączność na 15 dni w sezonie oraz 15 dni poza sezonem. Przez pozostały czas hotel wynajmuje apartament i oddaje właścicielowi połowę zysku z wynajmu. Niestety nie ma możliwości aranżacji pomieszczeń pod własny gust.

W Węgorzewie, pomimo bardzo atrakcyjnej lokalizacji, rynek apartamentowców jest dość ubogi. Z ofert sprzedaży dostępny jest tam np. apartament o łącznej powierzchni wynoszącej 102 mkw. Apartament jest nowoczesny i składa się z 5 pokoi, tarasu i ogrodu. Mieszkanie jest w pełni umeblowane. W cenę wliczony jest także garaż. Cena za metr kw. wynosi 3 500 zł.

Ofertę sprzedaży apartamentów na Mazurach można uznać za niezbyt bogatą. Najwięcej jest lokali w stanie deweloperskim. Stosunkowo najwyższe ceny można spotkać w Mikołajkach, natomiast atrakcyjne cenowo propozycje łatwo znaleźć w Giżycku. Powyższa analiza dotyczy jednak pojedynczych ofert, więc nie należy przesądzać o wysokości cen w odniesieniu do tych lokalizacji. W każdej z tych lokalizacji z pewnością można znaleźć apartament w okazyjnej cenie.

Oczekiwanie na odbicie cen

alfha ursus Oferta maleje, bo deweloperzy sprzedają więcej mieszkań niż wprowadzają na rynek
W tym roku wakacje nie okazały się na rynku nieruchomości okresem ogórkowym. Zarówno w pierwszej połowie bieżącego, 2013 roku, jak i w okresie urlopowym, deweloperzy nie narzekają na brak klientów. Według firmy Reas, w ostatnich miesiącach  sprzedaż mieszkań w wielu firmach była najlepsza od 2009 roku. W drugim kwartale tego roku deweloperzy w Warszawie, Krakowie, we Wrocławiu, w Trójmieście, Łodzi i Poznaniu sprzedali o 9 proc. więcej mieszkań niż w pierwszych trzech miesiącach roku.

Klienci z gotówką   

Sprzedaż rośnie, ale do biur sprzedaży deweloperów trafiają teraz zupełnie inni klienci niż w minionym roku. Do końca 2012 roku sprzedawały się mieszkania kwalifikujące się do dopłat w ramach programu Rodzina na Swoim, czyli lokale najtańsze. Teraz wiele osób kupuje za gotówkę. Nawet 30-40 nabywców w niektórych inwestycjach to osoby, które płacą za mieszkania z własnych oszczędności lub kupują przy niewielkim wsparciu kredytowym. Transakcje zawierają nie tylko ci, którzy wycofali pieniądze z mało opłacalnych dziś lokat, ale i osoby, które wyczekiwały na dołek cenowy, by podjąć ostateczną decyzję o zmianie mieszkania. Osoby, które poszukują odpowiedniej dla siebie oferty większą uwagę zwracają teraz na jakość wykonania inwestycji. Ponadto na rynku można zaobserwować większe niż wcześniej zainteresowanie mieszkaniami trzypokojowymi.

Ceny na dnie   

Przedstawiciele Związku Banków Polskich oceniają, że ceny mieszkań w wielu przypadkach osiągnęły już dno. Obecnie utrzymują się na ustabilizowanym poziomie, ale biorąc pod uwagę niezłą sprzedaż i spadającą w coraz szybszym tempie podaż, przewidują że na wiosnę stawki mogą zacząć rosnąć. Jak oblicza Reas, jeszcze pół roku temu kupujący mieli do wyboru ponad 54 tys. mieszkań (łącznie w Warszawie, Krakowie, we Wrocławiu, w Trójmieście, Łodzi i Poznaniu), zaś pod koniec czerwca 2013 już tylko ok. 48 tys. Promocje na rynku deweloperskim przybierają teraz nieco inną formę. Deweloperzy wprowadzają coraz częściej nowy standard sprzedaży mieszkań. – W naszych inwestycjach w Warszawie i Poznaniu prowadziliśmy autorski program „Rodzina na gotowym”. Na poznańskim osiedlu Red Park i na osiedlu Alpha w warszawskich Skoroszach, którego budowę właśnie zakończyliśmy, oferujemy wykończenie w cenie mieszkania. Dla naszych klientów to duże ułatwienie. Mogą od razu wprowadzić się do gotowego mieszkania, a przy tym zaoszczędzić – tłumaczy Teresa Witkowska, dyrektor sprzedaży w Red Real Estate Development.

Tanie kredyty 

Do zakupów zachęcają nie tylko najniższe od kilku lat ceny mieszkań. Duży wpływ na wzrost sprzedaży mieszkań ma niewątpliwie Rada Polityki Pieniężnej, która w wyniku serii cięć obniżyła stopy procentowe do rekordowo niskiego poziomu. Oprocentowanie kredytów jest teraz najniższe w historii. Decyzje RPP zaowocowały też spadkiem opłacalności lokat bankowych. Na rynku pojawili się więc inwestorzy upatrujący w zakupie nieruchomości alternatywę dla nisko oprocentowanych lokat. Jeszcze w tym roku w biurach sprzedaży deweloperów mogą pojawić się osoby, które będą chciały kupić mieszkanie bez wkładu własnego. Wymóg posiadania 5 proc. wartości mieszkania na wkład własny będzie bowiem obowiązywał od początku 2014 roku. W przyszłym roku popyt na mieszkania może zwiększyć również wprowadzenie nowego programu rządowych dopłat Mieszkanie dla Młodych. Ostatnie propozycje zmian dotyczące limitu cen mieszkań kwalifikujących się do programu w pewnym stopniu wpłyną na zwiększenie się w poszczególnych miastach liczby mieszkań, na które będzie można uzyskać dopłatę.

Autor: RED Real Estate Development

Mieszkanie na drugą połowę życia

ewa piłat EIN_gazeta krak. 2013Ewa Piłat

 

Ze złożonym problemem mieszkalnictwa dla seniorów samodzielnie nie poradzą sobie ani władze państwowe, ani samorządowe. W jego rozwiązanie powinien włączyć się biznes i instytucje finansowe. 

Wprawdzie dziś nie jesteśmy najstarszą nacją w Europie, ale w najbliższych dekadach to w Polsce odnotujemy najwyższą dynamikę starzenia się społeczeństwa. W 2035 r. co czwarty Polak będzie miał więcej niż 65 lat. Wszyscy martwimy się, jak obciążenie starszą populacją wytrzyma polski system zabezpieczenia społecznego, w tym przede wszystkim system emerytalny, jak poradzi sobie służba zdrowia, kto będzie się opiekował niesamodzielnymi seniorami? Wciąż – jako społeczeństwo – nie zadaliśmy sobie natomiast  pytania, gdzie i w jakich warunkach zamieszka ponad 13 mln młodszych, starszych i całkiem sędziwych seniorów. Tymczasem mieszkania z odpowiednimi udogodnieniami dla osób starszych są warunkiem utrzymania jak najdłużej ich samodzielności i niezależności, a tym samym mogą w istotnym stopniu rozwiązać kwestię opieki nad powiększającą się liczebnie najstarszą grupą Polaków. Jak najdłuższe samodzielne mieszkanie seniorów odciąża finansowo budżet państwa, budżety samorządów lokalnych oraz system służby zdrowia. Czasowo, emocjonalnie i finansowo odciąża polskie rodziny.

W Polsce generalnie nie ma oferty mieszkań przeznaczonych specjalnie dla osób starszych. Pojedyncze jaskółki, pojawiające się w kilku polskich miastach, to tylko eksperymenty, nawet nie zalążek rozwiązań systemowych. Ze złożonym problemem mieszkalnictwa dla seniorów samodzielnie nie poradzą ani władze państwowe, ani samorządowe. W jego rozwiązanie powinien włączyć się biznes i instytucje finansowe. Pierwsza debata na temat mieszkalnictwa dla seniorów (senior housing) odbyła się w Krakowie. 27 -28 czerwca ponad 120 specjalistów polskich i zagranicznych w Sali Obrad Rady Miasta Krakowa debatowało na temat różnorodnych modeli mieszkań dla seniorów, ich słabych i mocnych stron. Doświadczenia zagranicznych instytucji i operatorów powinny nam, Polakom, pomóc znaleźć optymalne wzorce warte przeszczepienia na rodzimy grunt. Międzynarodową konferencję pt.  „Mieszkania dla seniorów. Fundusze – samorządy – deweloperzy. Rosnące wyzwania dla sektora publicznego i prywatnego” zorganizował Europejski Instytut Nieruchomości, Rada Miasta Krakowa oraz Stowarzyszenie Budowniczych Domów i Mieszkań. W organizację konferencji włączyli się sami zainteresowani, przedstawiciele seniorów – studenci Jagiellońskiego Uniwersytetu Trzeciego Wieku.

Samodzielne mieszkanie czy opieka instytucjonalna?

Obecnie ponad 80 proc. usług opiekuńczych dla starszych niesamodzielnych osób w Polsce świadczą członkowie najbliższej rodziny. Najczęściej obowiązek ten dźwiga  średnie pokolenie z trudem łączące pracę zawodową z opieką nad niedołężnymi rodzicami. W kolejnych dekadach  będzie to prawie niemożliwe. Jak wynika z danych GUS jeszcze w 2002 r. na 100 potrzebujących przypadało w Polsce 572 opiekunów. W 2030 r. będzie ich 263. Potencjał opiekuńczy zmniejszy się o 46 proc.

Dwoje małżonków obciążonych opieką nad czworgiem rodziców i ośmiorgiem dziadków – to będzie coraz częściej spotykany wzorzec rodzinnej opieki w polskich realiach. Coraz niższa dzietność, coraz dłuższe życie sprawią, że opieka nad sędziwymi dziadkami będzie spadać już nie na dzieci najstarszego pokolenia, ale na ich wnuki. Starsi rodzice mogą nie podołać jej trudom, poza tym sami mogą wymagać pomocy. Należy dodać, że ludźmi starszymi niemal wyłącznie opiekują się kobiety. Amerykańscy badacze (D. Raphael, B. Schlesinger) wyliczyli, że od 50 do 75 proc. wszystkich kobiet na pewnym etapie życia, głównie w średnim wieku, podejmuje się roli opiekunek wobec swoich rodziców lub teściów. Uwzględniając ten fakt, okaże się, że luka we wskaźniku potencjału opiekuńczego jest jeszcze większa.

Seniorzy zdają sobie sprawę, że trudno im będzie liczyć na opiekę rodziny na starość. Mimo to bardzo rzadko wskazują na dom opieki, jako miejsce, w którym chcą spędzić ostatni etap życia.  W badaniu CBOS z 2012 r. aż 90 proc. respondentów wskazało jako najlepsze dla siebie różne formy mieszkania w swoim własnym, samodzielnym lokum. Aging in place – starzenie się w miejscu (zamieszkania) staje się dominującym trendem w całej Europie, a nawet w USA, gdzie do tej pory wielką popularnością cieszyły się osiedla/wioski emeryckie. Choć Amerykanie nie mają mentalnego problemu przenoszenia się z miejsca na miejsce, bowiem w życiu przeprowadzają się wielokrotnie, nie zapuszczają, jak Europejczycy, korzeni, to okazuje się, że i za Oceanem emeryci coraz chętniej wolą zostać na starych śmieciach.

Zdaniem prof. dr hab. Stanisławy Golinowskiej (UJ, IPSS), w Polsce ten trend będzie się jeszcze pogłębiał. – Mieszkanie w miejscu pasuje do naszego systemu wartości. Polska jest krajem rodzinnym, konserwatywnym, o niskim kapitale społecznym. Rozwiązania kolektywne (jak domy opieki – przyp. red.) z trudem się u nas adaptują – mówiła prof. Golinowska podczas podsumowania pierwszego dnia konferencji. Kontynuując, pani profesor podkreślała duże zróżnicowanie między polskimi miastami a wsiami. Mamy bardzo niską stopę dzietności, ale dotyczy ona miast. Na wsiach wciąż rodzi się stosunkowo dużo dzieci. To oznacza, że w przyszłości te pochodzące ze wsi dzieci (z dużym prawdopodobieństwem mające tak jak ich rodzice konserwatywne przekonania) będą nadawały ton polskiemu systemowi wartości.

Takie podejście do mieszkalnictwa dla seniorów jest akceptowane przez większość Europejczyków, ale trzeba brać pod uwagę również odmienne opinie. Finowie, ustami Jari A. Rastasa, honorowego konsula Polski w Turku, ostrzegali, że ageing in place niesie ze sobą niebezpieczeństwa. – Jeśli zostawi się seniorów w miejscu, to często skazuje się ich na samotność. Dzieci są daleko, żyją swoim życiem – mówi Jari Rastas i prezentował rozwiązania fińskich domów dla seniorów, z dobrze wyposażonymi częściami wspólnymi, gwarantującymi aktywność fizyczną, intelektualną, bogate życie towarzyskie – zlokalizowane pod miastem.

Budować czy adaptować?

Budowanie na potrzeby seniorów  nie tylko mieszkań, ale całych osiedli, a nawet miasteczek ma ponad 50-letnią historię w Stanach Zjednoczonych. Ale i tam – jak mówiła podczas konferencji Katarzyna Mroczek, mgr inż. architekt, która brała udział w projektowaniu dużego (25 ha) osiedla pod Waszyngtonem dla 8,5 tys. seniorów – zyskuje na popularności pozostawanie na starość we własnym, przystosowanym do ograniczeń wynikających z wieku, mieszkaniu.

W Europie budowanie mieszkań specjalnie dla seniorów nie jest preferowanym rozwiązaniem – mówiła Ellen Hamilton, główny specjalista w gospodarce gruntami i mieszkalnictwie Banku Światowego. Starzenie się w miejscu ma znacznie więcej zwolenników, ale pociąga za sobą konieczność modernizacji budynków i adaptacji mieszkań, aby umożliwić samodzielne funkcjonowanie ludziom starszym. Atutem tego rozwiązania jest dobra znajomość otoczenia i większa dostępność do usług niezbędnych seniorom.

Niebagatelne znaczenie dla decydentów kształtujących politykę mieszkaniową ma aspekt ekonomiczny.  Dr Wolgang Amann z Instytutu Nieruchomości, Budownictwa i Mieszkalnictwa w Austrii przedstawił dane, z których wynika, że koszty utrzymania seniora w mieszkaniu przystosowanym do ograniczeń wynikających z wieku, co de facto oznacza adaptację do potrzeb osoby niepełnosprawnej, jest aż 8-krotnie tańsze niż utrzymanie osoby starszej w domu opieki.

Seniorzy w każdym kraju zostają w zbyt dużych mieszkaniach, których nie potrafią utrzymać i w których trudno im żyć. Podstawową wadą mieszkań osób starszych jest nadmetraż, niefunkcjonalność i  wysokie koszty utrzymania. W Austrii średnia powierzchnia mieszkania przypadająca na jedną osobę wynosi 44 m kw. Seniorzy średnio zajmują 56 m kw. W krajach, gdzie brakuje mieszkań, to marnotrawstwo powierzchni.

Austriacy, podobnie jak Polacy, nie chcą budować domów opieki na skalę masową. Obecnie mieszka w nich zaledwie 4 proc. austriackich seniorów. Dzięki systemowi dopłat, inwestują w adaptowanie mieszkań, które pozwolą jak najdłużej funkcjonować samodzielnie ludziom starszym. Granty na modernizacje wynoszą do 4 tys. euro na mieszkanie. Za te środki subsydiuje się opracowanie koncepcji remontu i jego wykonanie. Finansuje się nawet zmianę układu mieszkania lub konstrukcji budynku.

W Polsce połowa zasobu mieszkaniowego pochodzi sprzed 1970 r. W starych budynkach mieszkają najczęściej starzy ludzie. Najtrudniejsze do adaptacji wydają się mieszkania z czasów obowiązywania normatywów powierzchni: małe, z ciasnymi łazienkami, z wąskimi korytarzami i wąskimi wejściami (przez które nie przeciśnie się wózek inwalidzki), bez wind, za to ze spiralnymi schodami w 5-kondygnacyjnych budynkach. Trudno też poprawić dla potrzeb seniorów budynki z wielkiej płyty – sztywność układu mieszkaniowego nie pozwala na zmiany – komentowała w swoim wystąpieniu prof. dr hab. Hanka Zaniewska z Instytutu Rozwoju Miast.

Centrum czy peryferia?

Może dlatego, że Europa nie ma Florydy, na Starym Kontynencie nie przyjął się na większą skalę model wyprowadzania się na starość z miasta. Oczywiście, są osoby, które zmęczone życiem zawodowym i zgiełkiem miast marzą, aby emeryturę spędzić w kontakcie z naturą, w ciszy i spokoju, jaką oferują wsie i tereny podmiejskie. Nie pomijając grupy seniorów o takich preferencjach, należy stwierdzić, że większość woli emerytów pozostać w osiedlach, które dobrze poznało, mieszkając tam przez lata. Starość w oswojonym środowisku powoduje, że seniorzy chętniej korzystają z oferty dobrze im znanych instytucji kultury i edukacji, dzięki czemu dłużej zachowują sprawność intelektualną i fizyczną. Znajomość infrastruktury oraz dostęp do usług pozwala szybko zareagować w sytuacji pojawienia się jakichś ograniczeń lub niepełnosprawności. Eksperci zajmujący się senior housing podkreślają, że skupienie na konkretnym obszarze usług dla seniorów (przychodnie lekarskie, szpital, rehabilitacja, dostawa posiłków, placówki kultury) znacząco ogranicza koszty i poprawia efektywność świadczenia usług dla osób starszych.

My się nie przeprowadzamy. Mieszkania dla seniorów prawie bez wyjątku lokalizowane są w centrach miast – mówiła podczas krakowskiej konferencji Patricia Beckham ze Szwajcarii, podzielając w tej kwestii stanowisko Austriaków. To stwierdzenie nie oznacza, że sędziwy Szwajcar lub Austriak do końca życia zostaje w swoim mieszkania. Zostaje w dobrze sobie znanym mieście, często w swojej dzielnicy lub osiedlu. Przeprowadzka do mieszkania przystosowanego do potrzeb wynikających z wieku, do otoczenia, które ułatwia funkcjonowanie starszemu człowiekowi, jest wtedy bezproblemowo akceptowana. 

***

W Polsce nie powiodły się próby budowy apartamentów dla seniorów m.in. w Nałęczowie czy pod Krakowem. Udane przedsięwzięcia ma na swoim koncie TBS w Stargardzie Szczecińskim. Obecnie mieszkania dla seniorów w centrum miasta buduje się w Szczecinie. W Krakowie od lat 70. XX w. działa  Spółdzielnia Mieszkaniowa Domy Pogodnej Jesieni. Niestety, na skutek wykupywania mieszkań przez lokatorów powoli traci ona charakter zasobu mieszkaniowego spełniającego oczekiwania najstarszej grupy wiekowej. Wciąż jednak może służyć za modelowe rozwiązanie warte powielenia w polskich warunkach.

Wyliczenia firm profesjonalnie zajmujących się komercyjnym budownictwem mieszkaniowym (REAS), przedstawione podczas konferencji, wskazywały, że projekt finansowy budowy mieszkań z udogodnieniami dla seniorów zamykał się, jeśli opłata za komfortowy pokój z łazienką dla jednej osoby oscylowała w przedziale 4200 – 5500 PLN. To jednak oferta dla starych rodziców bardzo zamożnych dorosłych dzieci. Nie rezygnując z tego –w polskich warunkach – niszowego rozwiązania, warto poszukać modeli do zaakceptowania na większą skalę. Wydaje się, że do takich należą oferty TBS-ów i spółdzielni mieszkaniowych.

Przygotowanie zasobu mieszkań dla seniorów, zarówno nowych, jak i dotychczasowych adaptowanych do ograniczeń, a także specjalnie wydzielonych w zmodernizowanych budynkach, wymaga kapitału, operatorów oraz inwestorów zajmujących się kierowaniem do tych lokali oraz ich eksploatacją. Na wszystkich etapach mieszkalnictwa dla seniorów w Polsce odczuwamy braki. Eksperci są zgodni, że ta dziedzina może być polem do popisu dla partnerstwa publiczno-prywatnego. Wskazują również na fundusze inwestycyjne jako źródło pozyskania kapitału dla realizacji budownictwa o charakterze społecznym.

Na całym świecie 70 proc. spośród  100 mln budynków wielorodzinnych użytkowana jest w formule najmu. W Polsce  – odwrotnie. Ponad 70 proc. mieszkań stanowi własność. Decyzje polityczne po okresie transformacji ustrojowej uwłaszczyły setki tysięcy ludzi w zajmowanych przez nich lokalach. Dziś osoby starsze stały się ubogimi właścicielami majątku zamrożonego w nieruchomościach. Gdyby chcieli ten majątek odmrozić, sprzedając mieszkanie, zamieniając je na mniejsze, podpisując umowę o odwróconym kredycie hipotecznym, mogliby zainwestować w mieszkanie na starość. Mentalnie nie są jednak gotowi. Mieszkania stanowią jedyny majątek, który mogą przekazać rodzinie.

Rozwiązanie problemu mieszkań dla seniorów wymaga działań nie tylko politycznych, biznesowych, finansowych, ale również kulturowych, zmieniających mentalność, tradycje i styl życia polskich rodzin.

„Property Journal”  nr 8-9/2013

 

 

 

Zwrot wywłaszczonej nieruchomości

naborczyk Robert Naborczyk, prawnik

 

           

Wprowadzając instytucję wywłaszczenia nieruchomości ustawodawca przewidział możliwość zwrotu takiej nieruchomości w przypadku wystąpienia pewnych prawem przewidzianych okoliczności.

           

Możliwość zwrotu wywłaszczonej nieruchomości przewidywała już ustawa o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości z 1952r. Przepis art. 69 tej ustawy stanowił, że nieruchomość wywłaszczona lub jej część podlegała zwrotowi na rzecz poprzedniego właściciela lub jego następcy prawnego na jego wniosek, jeżeli stała się zbędna na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu.

           

Aktualnie przepisy dotyczące zwrotu wywłaszczonych nieruchomości, na warunkach przewidzianych w rozdziale 6 działu III ustawy z dnia 21 sierpnia 2010r. o gospodarce nieruchomości  (dalej jako u.g.n.), zgodnie z odesłaniem zawartym w art. 216 u.g.n., stosuje się odpowiednio do nieruchomości przejętych lub nabytych na rzecz Skarbu Państwa m. in. na podstawie art. 6 ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości ustawy z dnia 22 maja 1958 r. o terenach dla budownictwa domów jednorodzinnych w miastach i osiedlach, ustawy z dnia 31 stycznia 1961 r. o terenach budowlanych na obszarach wsi, art. 22 ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach czy ustawy z dnia 6 lipca 1972 r. o terenach budownictwa jednorodzinnego i zagrodowego oraz o podziale nieruchomości w miastach i osiedlach. Ponadto przepisy te stosuje się odpowiednio do nieruchomości nabytych na rzecz Skarbu Państwa na podstawie: art. 5 i 13 ustawy z dnia 25 czerwca 1948r. o podziale nieruchomości na obszarach miast i niektórych osiedl; art. 9 dekretu z dnia 26 kwietnia 1949 r. o nabywaniu i przekazywaniu nieruchomości niezbędnych dla realizacji narodowych planów gospodarczych czy na podstawie ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości. Jak widać przepisy dot. zwrotu wywłaszczonych nieruchomości z ustawy o gospodarce nieruchomości mają zastosowanie niemalże do każdego wywłaszczenia przeprowadzonego po 1945r., oczywiście w przypadku zajścia prawem przewidzianych przesłanek.

          

  Co do zasady, zgodnie z regulacją zawartą w art. 136 u.g.n., nieruchomość wywłaszczona nie może być użyta na inny cel niż ten wskazany w decyzji wywłaszczeniowej. Przepis ten sytuuje w istocie ustawową zasadę zakazu użycia (przeznaczenia) wywłaszczonej nieruchomości na inny cel niż określony w decyzji wywłaszczeniowej.

          

  Konsekwencją naruszenia ww. zasady jest przyznanie przez ustawodawcę poprzedniemu właścicielowi lub jego spadkobiercy, prawa żądania zwrotu wywłaszczonej nieruchomości lub jej części. Organem właściwym w sprawie rozpatrzenia wniosku jest starosta odpowiedni ze względu na położenie nieruchomości.

          

  Ustawodawca nałożył na właściwy organ obowiązek zawiadamia poprzedniego właściciela lub jego spadkobiercę o zamiarze wykorzystania nieruchomości na inny cel niż zakładano, połączony z udzieleniem informacji o możliwości zwrotu wywłaszczonej nieruchomości. Obowiązek ten powstaje tylko wówczas, gdy właściwy organ poweźmie zamiar użycia nieruchomości na inny cel niż określony w decyzji wywłaszczeniowej. Taki obowiązek jednak nie powstaje jeśli nieruchomość stała się zbędna na cel określony w decyzji wywłaszczeniowej lecz nie powzięto zamiaru jej użycia na inny cel (tak: G. Bieniek [w:] G. Bieniek, S. Rudnicki, Nieruchomości. Problematyka prawna, Warszawa 2011r.).

          

  Roszczenie o zwrot wywłaszczonej nieruchomości może ulec przedawnieniu. Zgodnie z treścią art 136 ust. 5 u.g.n. w przypadku niezłożenia wniosku o zwrot wywłaszczonej nieruchomości, w terminie trzech miesięcy od dnia otrzymania przedmiotowego zawiadomienia, uprawnienie do żądania zwrotu wygasa. Termin ten jest wystarczający do podjęcia decyzji o złożeniu takiego wniosku, mając na uwadze konsekwencje o których poniżej.

          

  Do dnia 22 września 2004r., zgodnie z orzecznictwem sądowym, zwrotowi , obok prawa własności, podlegały także wywłaszczone prawa użytkowania wieczystego. Takie stanowisko prezentowane było m. in. w Uchwała Sądu Najwyższego – Izba Administracyjna, Pracy i Ubezpieczeń Społecznych z dnia 25 stycznia 1996r.,  sygn. III AZP 31/95, publ. OSNAPiUS 1996, nr 14, poz. 194.

          

  W dniu 22 września 2004r. weszła w życie ustawa z dnia 28 listopada 2003r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomości oraz o zmianie innych ustaw, która do art. 136 dodała ust. 6. Stanowił on, że przepisów o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości użytej na inny cel niż wskazany w decyzji wywłaszczeniowej, nie stosuje się do prawa użytkowania wieczystego. Przepis ten w dniu 9 kwietnia 2008r. został jednak uchylony, bowiem Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 3 kwietnia 2008r. sygn. K 6/05, publ. OTK-A, 3/08, poz. 61, uznał, że art. 136 ust. 6 u.g.n. jest niezgodny z art. 2, art. 21 ust. 2, art. 32 ust. 1, art. 64 ust. 1 i 2 w związku z art. 31 ust. 3 Konstytucji RP. Pytanie pozostaje jednak, jak zwrócić użytkowanie wieczyste gdy ono nie istnieje, w sytuacji gdy organem na rzecz którego następuje wywłaszczenie jest jednocześnie właścicielem nieruchomości. Wydaje się, że jedynym możliwym wyjściem jest ustanowienie na nowo tego prawa, lecz nie będzie już to zwrot tego prawa.

          

  O zwrocie wywłaszczonych nieruchomości, zwrocie odszkodowania, w tym także nieruchomości zamiennej oraz o rozliczeniach z tytułu zwrotu oraz o terminach zwrotu orzeka starosta, wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej, w drodze decyzji – art. 142 ust. 1 u.g.n.

          

  Przesłanką uznania nieruchomości za zbędną na cel określony w decyzji wywłaszczeniowej, zgodnie z art. 137 ust. 1 u.g.n., jest brak rozpoczęcia prac związanych z realizacją tego celu, w terminie 7 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stałą się ostateczna albo, jeżeli pomimo upływu 10 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, cel ten nie został zrealizowany. Dla postępowania o zwrot nieruchomości nie ma znaczenia aktualne wykorzystanie nieruchomości, jeżeli cel wywłaszczenia został zrealizowany (tak: M. Gdesz, A. Trembecka, Regulowanie stanu prawnego nieruchomości pod drogi, Katowice 2011). Zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z  dnia 23 grudnia 1999r. sygn. akt IV SA 2140/97, niepubl., nie można mówić o zbędności nieruchomości na cel określony w decyzji wywłaszczeniowej, gdy nieruchomość po wywłaszczeniu została zagospodarowana i wykorzystana zgodnie z zakładanym celem, a dopiero później jej przeznaczenie zmieniono. Należy podkreślić, że roszczenie poprzedniego właściciela lub jego spadkobiercy o zwrot wywłaszczonej nieruchomości powstaje z chwilą kiedy stała się ona zbędna na cel, na jaki została ona wywłaszczona.

          

  Przechodząc do istoty zwrotu nieruchomości, ustawodawca w art. 139 u.g.n. nakazuje zwrócić nieruchomość w stanie, w jakim znajduje się w dniu jej zwrotu. Zgodnie z art. 140 u.g.n. wydanie ostatecznej decyzji o zwrocie nieruchomości pociąga za sobą zwrot wcześniej otrzymanego odszkodowania. Wysokość zwracanego odszkodowania podlega waloryzacji. Ustawodawca wprowadza jednak pewne warunki co do wysokości zwracanego odszkodowanie, otóż nie może ono być wyższe niż wartość rynkowa nieruchomości w dniu zwrotu. Ponadto art. 140 ust. 4 u.g.n. stanowi, że w razie zmniejszenia się albo zwiększenia wartości nieruchomości wskutek działań podjętych bezpośrednio na nieruchomości po jej wywłaszczeniu, odszkodowanie, pomniejsza się albo powiększa o kwotę równą różnicy wartości określonej na dzień zwrotu, przy czym przy określaniu wartości nieruchomości przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wywłaszczenia oraz stan nieruchomości z dnia zwrotu. Nie uwzględnia się skutków wynikających ze zmiany przeznaczenia w planie miejscowym i zmian w otoczeniu nieruchomości. Od tej zasady ustawodawca w art. 217 ust. 2 u.g.n. wprowadził wyjątek mówiący o tym, że osoby, które zostały pozbawione własności nieruchomości w wyniku wywłaszczenia dokonanego przed dniem 5 grudnia 1990 r., w razie zwrotu tych nieruchomości, zwracają odszkodowanie zwaloryzowane, w wysokości nie większej niż 50 % aktualnej wartości tych nieruchomości.  

          

  Osoba na rzecz której ma nastąpić zwrot wywłaszczonej nieruchomości, obowiązana z kolei do zwrotu pobranego odszkodowania, zgodnie z art. 141 ust. 1 u.g.n., może złożyć wniosek o rozłożenie należności na raty, nie dłużej jednak niż na okres 10 lat. 

          

  W związku z powyższym, mając na uwadze konieczność zwrotu zazwyczaj zwaloryzowanego odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość, przed podjęciem decyzji co do żądania zwrotu nieruchomości, która została wykorzystana na inny cel niż w decyzji wywłaszczeniowej lub gdy nie została wykorzystana przez okres 10 lat, warto zastanowić się nad konsekwencjami takiego postępowania. Pamiętać jednak należy, że zwracane odszkodowanie nie przekroczy ono aktualnej wartości rynkowej nieruchomości. Mimo to, może okazać się, że żądanie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości, nie będzie leżało w interesie uprawnionego.

Źródło: Property Journal 8-8/2013