Wszystkie wpisy, których autorem jest mbattek

Nieruchomość to nie tylko dom

 m.paluch kadr

Magdalena Paluch / Property Journal

 

Posiadanie własnego mieszkania lub domu to marzenie każdego Polaka. W dzisiejszych czasach ceny nieruchomości są wysokie i niejednokrotnie zakup własnej nieruchomości wiąże się z dość sporymi wyrzeczeniami. Wysiłek i trud włożony w jej nabycie rekompensuje jednak widok własnego lokum i świadomość, że możemy urządzić je wedle własnego gustu. Poza samym domem czy mieszkaniem, należy jednak pamiętać o tym, co znajduje się wokół niego, czyli o terenach zielonych.

Jak było kiedyś

Dawniej Polacy nie przywiązywali tak dużej wagi do estetyki ogrodów, jak obecnie. Moda na urządzanie terenów zielonych wokół nieruchomości przyszła do nas z zagranicy. Polacy, którzy przywiązani byli do raczej działkowych ogródków, podpatrzyli u zagranicznych sąsiadów zupełnie odmienny styl aranżacji. Niegdyś ogrodami cieszyli się niemal wyłącznie właściciele domów i gospodarstw. Spełniały one jednak nie tyle funkcję estetyczną, co praktyczną. Sadzono dużo owocowych drzew oraz najróżniejszych warzyw. Dość popularnymi kwiatami, które można było zobaczyć niemal w każdym ogrodzie, były m.in. pnące róże oraz fuksje. Często urządzano w ogrodach wspólne grille lub pikniki. Polacy bowiem, zarówno kiedyś jak i obecnie, cenią sobie bardzo możliwość organizowania wspólnych spotkań w przydomowym zaciszu. Niemniej jednak ogrody od zawsze wymagały od swoich właścicieli dość sporo uwagi i pracy, przez co z czasem straciły nieco na swej popularności, gdyż właściciele zwyczajnie nie mieli wystarczająco dużo czasu, by zajmować się ich pielęgnacją.

Jak jest obecnie

Polacy coraz chętniej zaczęli urządzać swoje domy w nowoczesny i stylowy sposób. Coraz więcej uwagi zaczęto przywiązywać do wystroju wnętrz, w tym do drobnych elementów dekoracyjnych. O ile domy niejednokrotnie zapierały swym wyglądem dech w piersiach, o tyle ogrody wokół nich często pozostawiały wiele do życzenia. W pewnym momencie Polacy zaczęli jakby dostrzegać, że na ich nieruchomość składa się nie tylko dom, ale i jego otoczenie. Większą uwagę zwrócono na wygląd terenów przed domem. Polacy zaczęli traktować ogrody w sposób reprezentacyjny mając świadomość, że właściwie urządzony ogród zupełnie zmienia wizerunek całej nieruchomości. Często podczas próby sprzedaży domu inwestuje się w wygląd terenów zielonych, gdyż często jest to pierwsza rzecz, jaką potencjalny nabywca zobaczy. Nie trzeba dodawać, że estetyczne otoczenie zwiększa wartość całej nieruchomości.

Ponadto w sektorze ogrodniczym stale rozwija się rynek usługowy. Osoby, które nie mogą poświęcić swojemu ogrodowi odpowiedniej ilości czasu, mogą skorzystać z usług profesjonalistów. Poza usługami projektantów, którzy skupiają się na aranżacjach terenów zielonym, można skorzystać także z usług ogrodników. Zadbają oni o właściwe nawodnienie roślin, przystrzygą trawniki i będą czuwać nad właściwą pielęgnacją kwiatów, krzewów i drzew ozdobnych. Dzięki temu osoby, które nie mają odpowiedniej ilości wolnego czasu, by zadbać o ogród, wcale nie muszą rezygnować z jego posiadania.

Źródła ogrodowych inspiracji

Pasjonaci ogrodnictwa często samodzielnie projektują tereny zielone otaczające ich posesje. Polacy coraz chętniej sięgają po fachową literaturę i kolorowe czasopisma, które są dla nich cennym źródłem inspiracji. Rynek ogrodnictwa rozwija się z roku na rok, oferując swoim klientom coraz szerszy asortyment. Dzięki temu niejednokrotnie możemy zobaczyć finezyjnie urządzone tereny z pergolami, fontannami lub przyciętymi na kształt żywopłotami. Dość popularny swego czasu stał się styl orientalny, od dawna urzekający Europejczyków. Zwolennicy minimalizmu mogą urządzać swoje ogrody w prosty sposób, niewymagający wiele pracy podczas pielęgnacji. Natomiast osoby lubiące spędzać w ogrodach więcej czasu mogą eksperymentować z nowymi roślinami, by zyskać zróżnicowaną architekturę ogrodową. Jeszcze inni wolą urządzać ogrody tak, by móc w niedzielne przedpołudnie usiąść wygodnie na świeżym powietrzu z filiżanką kawy i delektować się widokiem oczka wodnego, kolorowych kwiatów itp.

Ogrody nie tylko przy domach

Do niedawna ogrodami mogli cieszyć się praktycznie tylko właściciele domów. Przed blokami i kamienicami można było zobaczyć zazwyczaj jedynie zadbane trawniki lub niewielkie kwietniki. Dziś jednak budownictwo mieszkalne wychodzi naprzeciw oczekiwaniom przyszłych mieszkańców. Coraz częściej powstają zamknięte osiedla w niskiej zabudowie, otoczone malowniczą zielenią. W sercach takich osiedli powstają już nie tylko place zabaw dla dzieci, ale przede wszystkim miejsca relaksu. Sadzone są ozdobne krzewy i cieszące oko rabaty kwiatowe. Deweloperzy oferują również mieszkania parterowe z tarasami aranżowanymi na wspaniałe, zielone ogrody. Polacy coraz chętniej wybierają takie lokalizacje, gdyż poza wspaniałym mieszkaniem chcieliby mieć również miejsce, w którym mogliby wypocząć. Takim miejscem jest niewątpliwie własny ogród.

 

Property Journal  8-9/2013

 

Apartamenty – marzenie w wysokiej cenie

      małgosia kadr ++Małgorzata Battek

 

Apartamenty, czyli mieszkania w bardzo wysokim standardzie, to na polskim rynku nieruchomości niespełna 3% ogółu mieszkań wystawionych do sprzedaży, wynika z danych WGN.

Na rynku pierwotnym apartamenty znaleźć można w ofercie deweloperów o silnej, ugruntowanej pozycji, ponieważ tego rodzaju inwestycje są obarczone większym ryzykiem. Wysokie ceny sprawiają, że oferta dociera do ograniczonego kręgu odbiorców, a to z kolei wydłuża czas sprzedaży.

Duży wybór apartamentów oferuje także rynek wtórny, gdzie trafiają luksusowe mieszkania od prywatnych inwestorów. Znaleźć tu można prawdziwe perełki dla koneserów, jak np. apartamenty w przedwojennych nobliwych kamienicach, z pieczołowicie odrestaurowanym detalem, a jednocześnie wyposażone w inteligentne systemy zarządzania.

Klienci tego segmentu rynku są gotowi zapłacić znaczne kwoty, ale mają wysokie wymagania i oczekują realizacji konkretnych potrzeb w zakresie komfortu, prestiżu i bezpieczeństwa, zgodnie z zasadą „płacę i wymagam”. Mieszkania apartamentowe buduje się w najlepszych lokalizacjach dużych miast, znanych kurortów i miejscowości wypoczynkowych. Ma to oczywiście wpływ na cenę, bo grunty budowlane są tam drogie. Wysoka cena to również efekt poziomu wykończenia i wyposażenia mieszkań oraz architektury budynków. Projekty powstają bowiem niejednokrotnie w pracowniach znanych architektów, co dodatkowo podnosi rangę inwestycji.

Najszerszą ofertę apartamentów można znaleźć w Warszawie. Ceny są zróżnicowane, w zależności od lokalizacji na mapie miasta. Najwyższe są w centrum, ale i tam rozbieżność cenowa jest duża. Na przykład w Śródmieściu, na Muranowie można kupić 110-metrowy, 3-pokojowy apartament za 13 000 zł za metr kwadratowy, natomiast w Alei Róż również 3-pokojowe, 100-metrowe komfortowe lokum w przedwojennej kamienicy po remoncie kosztuje 38 950 zł za metr kwadratowy. Podobnie wysokie ceny oferuje słynna już apartamentowa wieża budowana przy ul. Złotej – po ostatnich obniżkach, związanych z przedłużającą się inwestycją, mieszkania kosztują średnio 27 000 – 36 000 zł za metr kwadratowy. Za miejsce w podziemnym garażu trzeba zapłacić dodatkowo około 80 000 zł.

W innych dużych miastach, jak Kraków, Wrocław, Trójmiasto, czy Poznań kupno mieszkania w standardzie apartamentu to wydatek rzędu średnio od 7 000 do 30 000 zł za metr kwadratowy. We Wrocławiu w Sky Tower, 51-piętrowym luksusowym wysokościowcu, ceny rozpoczynają się od 11 500 zł za metr kwadratowy na niższych kondygnacjach, a penthouse’y zajmujące najwyższe piętra są dwu- albo trzykrotnie droższe w zależności od opcji wykończenia i wyposażenia; natomiast w prestiżowych osiedlach poza centrum Wrocławia, jak Biskupin, Zalesie i Krzyki Borek ceny wynoszą już od 6 500 zł/ mkw. do ok. 13 000 zł/ mkw. Podobnie jest w apartamentowych wieżach Sea Towers w Gdyni, gdzie można zamieszkać płacąc od 11 000zł do około 20 000zł za metr kwadratowy mieszkania. 

Znane kurorty i miejscowości wypoczynkowe jak Sopot, Kołobrzeg, Świnoujście, Mielno, Giżycko, Zakopane, Wisła, Polanica Zdrój również oferują apartamenty. W Mielnie nowy apartament można nabyć już za 7 500 zł/ mkw. Średnie ceny w innych miejscowościach wynoszą od 9 000 zł/mkw. do ok. 16 000 zł/mkw. Zakup tego typu mieszkania w kurorcie to dobra inwestycja zarówno na własny użytek, jak i pod wynajem czasowy – timeshering.

Property Journal 8-9/2013

Fundusz Mieszkań na Wynajem – nowa inicjatywa rządu

bolesław meluch 2013 kadr

Bolesław Meluch

wiceprezes Europejskiego Instytutu Nieruchomości,
doradca Zarządu Związku Banków Polskich

 

Potrzebne są szczegóły aby dokonać właściwej oceny

Media zaanonsowały inicjatywę rządową stworzenia na zasadach rynkowych Funduszu Mieszkań na Wynajem. Przy braku podstawowych instrumentów wspierania budownictwa na wynajem, każda inicjatywa warta jest rozważenia. Rządowa, samorządowa i prywatna.

Od paru lat staram się zwrócić uwagę, iż polskie regulacje odnoszące się do funduszy inwestycyjnych (tzw. zamkniętych, czyli takich, w których liczba udziałów – certyfikatów inwestycyjnych – wynika z warunków ich emisji, a nie popytu na nie) są już dostosowane do warunków biznesowych prowadzenia przedsięwzięć inwestycyjno-budowlanych właśnie w tej formule:

•              Fundusz inwestycyjny jako operator (inwestor) może posiadać długoterminowy horyzont czasowy – tak niezbędny w budownictwie społecznym;

•              Formuła realizacji inwestycji przez fundusz inwestycyjny pozwala na stworzenie gminie warunków pozyskiwania mieszkań na wynajem bez zwiększania już i tak jej wysokiego poziomu zadłużenia;

•              Formuła realizacji inwestycji przez fundusz inwestycyjny pozwala na uelastycznienie polityki mieszkaniowej gminy – wspieranie budownictwa socjalnego, komunalnego i społecznego z wykorzystaniem jednej, przejrzystej, regulowanej ustawowo i jednocześnie dedykowanej dla określonej Gminy struktury organizacyjno-prawnej:

•              Proponowana formuła pozwala na realizację projektów inwestycyjnych w ramach partnerstwa publiczno-prywatnego;

•              Powstaje nowy i praktycznie jedyny na rynku instrument systematycznego oszczędzania na mieszkanie wynajmowane przez przyszłego właściciela w ramach tzw. „ścieżki dojścia do własności”, jeżeli projekty w tej formule będą realizowane przez gminę;

•              Istniejące warunki prawne funkcjonowania funduszy inwestycyjnych w tej formule sprzyjają inwestycjom w sektorze budownictwa społecznego, w tym z udziałem JST, TBS-ów, najemców, inwestorów i banków,Istniejące warunki prawne funkcjonowania funduszy inwestycyjnych umożliwiają realizację inwestycji w tej formule z udziałem jednostek samorządu terytorialnego, Towarzystw Budownictwa Społecznego, organizacji non-profit jako inwestorów, a także najemców, inwestorów instytucjonalnych (towarzystwa ubezpieczeniowe na życie, czy OFE) i banków:

(1)                Fundusz tworzony i zarządzany jest przez Towarzystwo Funduszy Inwestycyjnych, które obie to formy prawne podlegają regulacjom i monitoringowi Komisji Nadzoru Finansowego.

(2)                Statut funduszu, zatwierdzany przez KNF, wskazuje na przyjęta politykę inwestycyjną i warunki jej finansowania.

(3)                Fundusz może pozyskiwać środki dla realizacji przedsięwzięć inwestycyjno-budowlanych poprzez zaciąganie kredytu, emisję obligacji i emisję certyfikatów inwestycyjnych. Zobowiązania funduszu nie wpływają na sytuację samych uczestników.

(4)                Uczestnikami funduszu inwestycyjnego zamkniętego mogą być osoby fizyczne, osoby prawne i jednostki organizacyjne nie posiadające osobowości prawnej, wobec których fundusz wystawił niepubliczne certyfikaty inwestycyjne. Certyfikaty inwestycyjne są zbywalne i mogą być przedmiotem zastawu (np. w celu zaciągnięcia kredytu przez jego posiadacza).

(5)                Nabywcy certyfikatów inwestycyjnych mogą utworzyć radę inwestorów, działającego jako organ kontrolujący realizację celu inwestycyjnego funduszu inwestycyjnego zamkniętego i polityki inwestycyjnej oraz przestrzegania ograniczeń inwestycyjnych.

(6)                Rada inwestorów może postanowić o rozwiązaniu funduszu inwestycyjnego zamkniętego.

(7)                Statut funduszu inwestycyjnego może określać czas trwania funduszu inwestycyjnego.

(8)                Fundusz może wypłacać dywidendy uczestnikom funduszu w zależności od ustaleń statutu.

(9)                Fundusz może określić rodzaje, maksymalną wysokość, sposób kalkulacji i naliczania kosztów obciążających fundusz inwestycyjny, w tym w szczególności wynagrodzenie towarzystwa, oraz terminy, w których najwcześniej może nastąpić pokrycie poszczególnych rodzajów kosztów, biorąc pod uwagę harmonogram inwestycji i poziom spodziewanych dochodów z tytułu najmu.

(10)             Fundusz zobowiązany jest do dokonywania wyceny aktywów funduszu inwestycyjnego, ustalania wartości aktywów netto funduszu inwestycyjnego oraz wartości aktywów netto przypadających na certyfikat inwestycyjny. Wycena aktywów funduszu opartych o prawa własności lub współwłasności do gruntu lub nieruchomości, a także prawa do użytkowania wieczystego jest dokonywana przez zespół co najmniej trzech osób, w skład którego wchodzą wyłącznie rzeczoznawcy majątkowi uprawnieni do szacowania nieruchomości na podstawie przepisów o gospodarce nieruchomościami, wybierani przez radę nadzorczą towarzystwa. Nie rzadziej niż raz na 6 miesięcy dokonuje się aktualizacji wartości aktywów.

(11)             Fundusz inwestycyjny zamknięty jest osobą prawną, której wyłącznym przedmiotem działalności jest lokowanie środków pieniężnych z nabycia niepublicznych certyfikatów inwestycyjnych w prawa do własności lub współwłasności nieruchomości gruntowych i budynków i lokali stanowiących odrębne nieruchomości oraz użytkowania wieczystego.

(12)             Fundusz inwestycyjny zamknięty może nabywać wyłącznie prawa do nieruchomości o uregulowanym stanie prawnym i niebędących przedmiotem zabezpieczenia lub egzekucji.

(13)             Fundusz nie musi zarządzać nabytymi nieruchomościami – może tę czynność zlecić profesjonalnemu podmiotowi. Zarządzaniem nieruchomościami może być zlecone TBS-om, wobec których wymagane jest zatrudnienie osób z licencjami zarządcy nieruchomości.

(14)             Wpłaty do funduszu inwestycyjnego są dokonywane w formie pieniężnej. Do funduszu inwestycyjnego mogą być także wnoszone prawa do własności lub współwłasności nieruchomości gruntowych lub budynków i lokali stanowiących odrębne nieruchomości, a także prawo do użytkowania wieczystego.

(15)             Dokonanie wpłaty w prawach własności lub współwłasności do gruntu lub nieruchomości, a także prawa do użytkowania wieczystego wymaga dokonania wyceny tych praw przez towarzystwo.

(16)             Certyfikaty inwestycyjne funduszu inwestycyjnego zamkniętego mogą być papierami wartościowymi imiennymi lub na okaziciela.

(17)             Statut funduszu inwestycyjnego zamkniętego może przyznać certyfikatom imiennym różnych serii różne uprawnienia – mogą różnić się od siebie związanym z nimi sposobem lub wysokością pobieranych opłat, wysokością udziału w dochodach funduszu, wysokością udziału w aktywach netto funduszu w przypadku jego likwidacji.

(18)             Fundusz inwestycyjny może prowadzić działalność jako fundusz składający się z subfunduszy różniących się w szczególności tym, że każdy może stosować inną politykę inwestycyjną lub dotyczyć określonego przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlanego

(19)             Statut funduszu może dopuszczać likwidację subfunduszu w przypadku zbycia przez fundusz wszystkich lokat wchodzących w skład portfela inwestycyjnego tego subfunduszu. W tym trybie fundusz nie może zlikwidować wszystkich subfunduszy.

Dlaczego fundusz inwestycyjny dla realizacji społecznego budownictwa na wynajem?

Jak mówią osoby związane z podmiotami publicznymi – środki będące w gestii publicznej raz wypłacone w postaci dopłaty (do kredytu lub oprocentowania) nie wracają już do sfery publicznej. Stąd oczywistym jest, nawet w Unii, iż formuła funduszu zawsze tworzy możliwości ponownego użycia tych środków po ich spłacie. Jeżeli poważnie rozważa się realizację polityki mieszkaniowej wspierania budownictwa społecznego (czynszowego) należy skorzystać z istniejących regulacji odnoszących się do funduszy inwestycyjnych. Także dla programu Mieszkanie dla Młodych formuła funduszu byłaby najwłaściwsza.

Jeżeli takie fundusze (jeden dla kraju, ale należałoby rozważyć powołanie funduszy regionalnych, lub miejskich/gminnych) miałyby powstać powinny one wziąć pod uwagę (na razie doniesienia medialne nie wprowadzają w szczegóły funkcjonowania takiego funduszu) następujące elementy:

(1)                Cena nabycia (koszt inwestycji). Dla symulacji inwestycji w Gdańsku przyjęto, iż całkowity koszt inwestycji nie przekracza 4 088,00 złotych. Co także wskazuje na potrzebę uzyskiwania jak najniższych kosztów inwestycji, aby formuła limitu 4% została utrzymana. W symulacji przyjęto, iż koszt projektu deweloperskiego jest wyższy o 20%, czyli wynosi 4 905,65 zł/m2. W przypadku nabycia takiego mieszkania i skorzystania z dopłaty (w ramach programu Mieszkanie dla Młodych zakłada się dopłatę w wysokości 26 334,73 złote), miesięczny czynsz wyniesie 29,15 zł/m2 przy zerowym wkładzie własnym i 22,64 zł przy 30% wkładzie własnym. W każdym przypadku przekracza się poziom 4% wskaźnika kosztów odtworzenia (17,26 zł/m2).

(2)                Poziom czynszu. Przyjęty dla społecznego budownictwa czynszowego w ramach zlikwidowanego w 2009 r. Krajowego Funduszu Mieszkaniowego limit poziomu czynszu 4% wskaźnika kosztów odtworzeniowych jest właściwym podejściem. Oczywiście można mówić, iż czynsze powinny być na poziomie akceptowalnym dla czynszów komunalnych, czyli wartości 3% wskaźnika, ale aby osiągnąć nawet 4% muszą być spełnione pewne warunki. Te warunki to: preferencyjna cena gruntu dla nowych inwestycji, limitowanie kosztów budowy, preferencyjne warunki finansowania. Należy zwrócić uwagę, iż bez spełnienia tych warunków razem nie ma praktycznie możliwości uzyskania takiego poziomu czynszów. Z symulacji wynika, iż dopiero w przypadku, gdy koszt inwestycji wynosi 4 088 zł/m2, oprocentowanie w okresie kredytowania wynosi 6,23%, wkład własny najemcy 30%, dopłata z Funduszu Dopłat (tak jak w przypadku programu Mieszkanie dla Młodych) wynosi 10 kosztu mieszkania (koszt całkowity mieszkania to 203 995,61)można uzyskać poziom czynszu (koszty finansowania zewnętrznego i koszty eksploatacyjne) poniżej 4% (15,96 zł/m2), co w przypadku Gdańska oznacza koszt poniżej wskaźnika 4%.

(3)                Koszty finansowania. Według moich symulacji dla rzeczywistej inwestycji w Gdańsku, przy przyjętym poziomie kosztów kredytu (dane NBP za I kwartał 2013) w wysokości 6,23% (raty stałe, okres kredytowania 25 lat), bez dodatkowych warunków preferencyjnych, nie jest możliwe uzyskanie czynszu poniżej 4% wskaźnika kosztów odtworzeniowych. Z symulacji wynika, iż dla uzyskania wskaźnika 4%, koszt finansowania nie może przekroczyć 3,73% przez cały okres kredytowania, gdy nie ma partycypacji najemcy. W przypadku partycypacji najemcy w wysokości 30%, oprocentowanie nie może być wyższe niż 4,72%.

(4)                Maksymalne obciążenie dochodów rozporządzalnych najemcy. W gospodarce rynkowej przyjęto, iż obciążenie dochodów rozporządzalnych opłatami za 1. mieszkanie nie może przekroczyć 25%. Ta formuła powinna być brana pod uwagę w momencie badania popytu i akceptacji dla poziomu opłat z tytułu użytkowania mieszkania. Z symulacji wynika, iż minimalny miesięczny dochód rozporządzalny przy wskaźniku 3,56% to 3 069,21 zł, przy 30% wkładzie własnym najemcy.

(5)                Wkład własny najemcy. Symulacja dla projektu w Gdańsku wskazuje, iż bez partycypacji najemcy w kosztach pozyskania lokalu mieszkalnego w wysokości 30% wartości tego lokalu, nie jest realnym uzyskanie wymaganego wskaźnika poziomu czynszu w wysokości 4% wartości wskaźnika kosztów odtworzeniowych. Oznacza to, iż tylko część potencjalnych najemców będzie mogła skorzystać z oferty najmu mieszkań oferowanych przez fundusz.

(6)                Ścieżka dojścia do własności lokalu mieszkalnego. Jeżeli wymagany byłby wkład własny, aby utrzymać poziom czynszu poniżej 4% wskaźnika kosztów odtworzeniowych, możliwość nabycia mieszkania przez najemcę byłaby doskonałą zachętą do wynajęcia takiego lokalu mieszkalnego na tych warunkach. W przypadku braku możliwości otworzenia ścieżki dojścia do własności, popyt na tego rodzaju mieszkania byłby mocno ograniczony.

(7)                Oczekiwana stopa zwrotu z inwestycji. W takim samym stopniu, jak: stopy procentowe, wysokość wkładu własnego, koszty inwestycyjne, oczekiwana stopu zwrotu z inwestycji ma bezpośredni wpływ na możliwość utrzymania reżimu 4% wskaźnika kosztów odtworzeniowych. Jeżeli fundusz ma emitować certyfikaty inwestycyjne na rynku kapitałowym, to pozyskanie inwestorów, których zastrzeżenia co od ograniczenia ryzyka związanego z ochroną lokatora, który nie wywiązuje się ze swoich zobowiązań, będzie „rekompensowane” zwiększoną stopa zwrotu. Na przykład w granicach 6%-8%. A to już przekłada się na poziom najmu.

(8)                Poziom dochodów rodzin. Struktury organizowane przez państwo w celu realizacji określonej polityki mieszkaniowej powinny uwzględniać do kogo ta polityka jest adresowana, jakim kosztem i w jakim stopniu i dlaczego poszczególni beneficjenci tej polityki będą mogli z niej skorzystać. Byłoby błędem wspieranie tych, którzy z uwagi na osiągane dochody ograniczają środki, które mogłyby być przeznaczone dla wymagających większego wsparcia.

Biorąc pod uwagę znane w momencie pisania tego artykułu wstępne założenia, można mieć obawę, iż powracamy do tematu wspomożenia sektora deweloperskiego w tej trudnej dla wszystkich sytuacji gospodarczej, zamiast wspierania rodzin w poprawie ich sytuacji mieszkaniowej. Zakup na rynku deweloperskim ma to do siebie, iż „konsumuje” zysk dewelopera, co bezpośrednio przekłada się na poziom czynszu. Tym samym będzie wypływać także na dostępność takich mieszkań. Moim zdaniem powinny być to nowe projekty, realizowane z udziałem gmin, aby uzyskać obniżenie kosztów, a tym samym niższych o 50% czynszów od czynszów rynkowych.

We wstępnej propozycji zwrócono uwagę na możliwość obniżenia ceny takiej inwestycji z uwagi na niższe koszty dewelopera, któremu miałyby odpadać różne wydatki: na marketing, biura sprzedaży. A to są poważne koszty. Z drugiej strony firmy deweloperskie szybciej będą obracały swoim kapitałem, więc będą sobie mogły pozwolić na niższe marże. W tym przypadku, moim zdaniem, wysokość marży nie zależy od „pozbycia” się niektórych kosztów, np. marketingowych. Sprzedający będzie chciał uzyskać ją jak na największym poziomie, bez względu na to jakie czynności będzie musiał wykonać, lub z jakich będzie mógł zrezygnować. Marża będzie zależała od przyjętej przez fundusz zasady kwalifikowania takich inwestycji. Muszą być określone koszty kwalifikowane, czyli jaki jest udział kosztów nabycia gruntu i projektu w kosztach realizacji (tu może być już ukryta marża dewelopera – przypominam, iż w KFM te koszty nie mogły przekroczyć 7,5% kosztów kwalifikowanych), jakie są koszty wybudowania (konstrukcyjne). W budownictwie czynszowym muszą być poniesione koszty na urządzenie mieszkania – przynajmniej w podstawowym zakresie, aby najmujący mógł wprowadzić się bez dodatkowych kosztów i przygotowywania lokalu. A więc nie może być mowy o oddaniu lokalu w tzw. stanie deweloperskim.

Dlaczego potrzebny jest czynszowy gminny fundusz inwestycyjny zamknięty?

Organizując taki fundusz dla miasta/gminy można by przyjąć, iż gmina obejmowałaby certyfikaty inwestycyjne odpowiadające wartościowo przenoszonemu na fundusz prawu do nieruchomości. Gmina zawierałaby długoterminową umowę usługi najmu mieszkań z funduszem, zachowując prawo do podnajmu mieszkań. Liczba mieszkań przeznaczonych dla najemców wskazanych przez gminę, ujęta wartościowo, nie mogłaby przekraczać wartości objętych przez Gminę CI, chyba, że strony postanowiłyby inaczej. Gmina pobierałaby od najemców przez siebie wskazanych czynsz w oparciu o stawki lokalne, jednocześnie gwarantując spłatę czynszu ustaloną dla podnajemców. Gmina mogłaby mieć uprzywilejowaną liczbę głosów – 2 głosy na 1 certyfikat na Zgromadzeniu Inwestorów. Gmina otrzymywałaby dywidendę w wysokości 5% rocznie od wartości objętych certyfikatów i mogłaby przeznaczyć te przychody na wspieranie swoich podnajemców nie mających warunków do spłaty pełnego czynszu podstawowego. Wysokość dywidendy byłaby przedmiotem uzgodnień z Zarządzającym Funduszem.

Tak więc wprowadzenie funduszu inwestycyjnego zamkniętego daje następujące możliwości i udogodnienia związane z elastycznością takiego wehikułu do realizacji polityki mieszkaniowej gminy:

(1)           Realizacja projektów w ramach funduszu inwestycyjnego nie zwiększa zobowiązań gminy ani podmiotów zależnych. Gmina może ograniczyć swoje zaangażowanie finansowe do dopłat do czynszu dla podnajemców, albo do dopłaty do projektów związanych z budownictwem socjalnym.

(2)           Gmina ma pełną kontrolę polityki inwestycyjnej funduszu.

(3)           Zasady działania funduszu umożliwiają realizację polityki mieszkaniowej Gminy odnoszącą się do wszystkich segmentów społecznego budownictwa czynszowego – socjalnego, komunalnego i o umiarkowanym czynszu. Takie szerokie podejście nie jest praktycznie możliwe w innych formułach realizacji budownictwa czynszowego w ramach jednego instrumentu. Takie szerokie podejście wymagać będzie dookreślenia tej polityki, szczególnie w zakresie warunków inwestowania, potencjalnego popytu na określone rodzaje najmu i akceptacji poziomu czynszów.

(4)           Wszyscy nabywcy certyfikatów inwestycyjnych traktowani są jako inwestorzy mający te same prawa co do zasad wejścia i wyjścia z funduszu. Nabywcami certyfikatów, oprócz Gminy, mogą być spółki zależne Gminy, deweloperzy wnoszący projekty mieszkaniowe na wynajem, TBS-y, sami najemcy, banki, zakłady ubezpieczeniowe na życie, otwarte fundusze emerytalne. Fundusz Gminny może stanowić zachętę dla inwestorów, którzy w innych warunkach nie zawsze byliby zainteresowani tego rodzaju projektami, nie tylko z uwagi na poziom ich dochodowości.

(5)           Nabycie przez gminę certyfikatów inwestycyjnych poprzez wniesienie projektu inwestycyjnego budownictwa czynszowego, przynosi przychód dla Gminy, którego poziom jest wypadkową oczekiwań Gminy oraz akceptacji poziomu czynszu przez najemców. Przychód Gminy w innych formułach realizacji budownictwa czynszowego praktycznie nie jest możliwy.

(6)           Daje możliwość zmiany gminnej polityki najmu w budownictwie czynszowym, wynikającym z udziału najemców we współfinansowaniu budowy mieszkań na wynajem, ich oczekiwaniami co do możliwości nabywania wynajmowanych mieszkań, połączoną z potencjalną zmianą ich sytuacji finansowej, możliwością weryfikacji dochodów uprawniających do najmu mieszkań w ramach list gminnych, wyceny wartości nieruchomości mieszkalnych. Wprowadzany jest nowy instrument długookresowego oszczędzania na mieszkania, i to w trakcie najmu tego mieszkania.

(7)           Ograniczenie kosztów (zysków aranżera funkcjonowania funduszu) do kosztów kwalifikowanych. Nie występuje problem nadmiernych zysków, czy dochodów partnerów prywatnych. Przychody i koszty są przedmiotem monitorowania ze strony Zgromadzenia Inwestorów, Rady Inwestorów oraz Komisji Nadzoru Finansowego.

(8)           Horyzont inwestycyjny uzależniony jest od polityki gminy i określonych w prospekcie informacyjnym celów i zasad funkcjonowania funduszu. Taki sam horyzont inwestycyjny innych partnerów prywatnych (inwestorów) praktycznie nie jest możliwy do osiągnięcia.

 

Młodzi Amerykanie znów kupują

john budz 2012 John Budz, Realty Executives/ USA

 

Ostatnie badania przeprowadzone przez NAR (Amerykańskie Stowarzyszenie Pośredników) wskazuje, że Amerykanie, szczególnie młode pokolenie jest coraz bardziej nastawione optymistycznie i przekonane do rynku nieruchomości. Pokolenie ”Millennials”, czyli osoby urodzone w latach 1980 – 2000, czasami nazywane tez  Pokoleniem „Y”, jest bardziej przekonane, niż jakakolwiek inna grupy wiekowa, że zakup domu czy innej nieruchomości był dobrą inwestycją finansową. Grupa ta była również drugą co do wielkości na rynku i stanowiła 28% wszystkich kupujących.

Grupa najliczniejsza na obecnym rynku kupujących to ”Generacja X”, osoby urodzone w latach 1965 – 1979, które stanowiły 31 procent wszystkich kupujących. Odsetek kupujących wśród starszej generacji był znacznie niższy:
– ”Młodsi Boomers”, osoby urodzone w latach 1955 do 1964 – 18%
– ”Starsi Boomers”, urodzeni w latach 1946 do 1954 – 14%
– ”Silent Generation”, osoby urodzone w latach 1925 do 1945 – 10%

„Zakup domu to inwestycja na przyszłość, w ten sposób wiele młodych amerykańskich rodzin zaczyna gromadzić i budować swoje bogactwo,” powiedział Paul Bishop, wiceprezes NAR d/s badań rynkowych.

Zakłada się, że pokolenie ”Millennials”, najliczniejsze w historii po pokoleniu wyżu demograficznego, będzie silnym impulsem długoterminowego rozwoju i boomu na  rynku nieruchomości na następne lata. Średni wiek w tej grupie na rynku kupujących wynosił 28 lat, ich średni dochód to 66 200 dolarów i ich typowy zakup to dom wielkości 1700 stóp kwadratowych (około 170 mkw.) wartości 165 000 dolarów. Typowy dla ”Generation X” kupujący ma 39 lat, jego mediana dochodu to 93 100 dolarów i dom wielkości  2 100 stóp kwadratowych wartości 235 000 dolarów.

Jest to z pewnością pozytywny trend i oznaka ożywienia na rynku, ponieważ wyniki poprzednich badań różniły się zasadniczo od obecnych:
– Pokolenie Millennials – 65% wynajmowało mieszkanie lub dom, a 22% mieszkało z rodzicami, rodziną lub przyjaciółmi,
– Baby Boomer i Silent Generation – ponad 50% kupujących posiadało wcześniej własny dom lub mieszkanie.

Badania wskazują, że starsze pokolenie nabywców preferuje domy i mieszkania nowsze. Natomiast ”Mileniowcy” zazwyczaj kupują domy zbudowane około roku 1986, prawie dziesięć lat starsze niż domy nabywane przez ”Silent Generation”. Młodsi kupują bliżej ich poprzedniego miejsca zamieszkania, często w odległości do 10 mil, natomiast starsi kupujący często nabywają nowy dom nawet w odległości większej niż 20 mil od ich poprzedniego miejsca zamieszkania. Młodsi nabywcy również chętniej kupują w miastach niż osoby starsze; 21 procent ”Mileniowców” kupiło dom w aglomeracji miejskiej, w porównaniu do zaledwie 13 procent ”Older Boomers” i „Silent Generation”.

Powody zakupu różnią się również wraz z wiekiem; młodsi kupujący najczęściej kierują się zwykłą chęcią posiadania własnego domu, podczas gdy starsi chcą być bliżej rodziny i przyjaciół. Jeśli chodzi o czynniki wpływające na wybór sąsiedztwa, młodsze pokolenie szuka domu blisko pracy, przystępnych cen, jak również dobrych szkół. Starsze pokolenia kładzie większą wagę na wygodę, a wiec bycie blisko rodziny i przyjaciół, jak również łatwy dostęp do opieki zdrowotnej.

Młodsza generacja jest bardziej otwarta na kompromis przy zakupie, niż starsze pokolenie. Najczęściej są oni otwarci przy negocjacji ceny, wyborze wielkości domu lub działki, czy odległości od pracy, podczas gdy prawie połowa starszych kupujących nie godzi się na żadne kompromisy przy zakupie nieruchomości.

Wraz z wiekiem zwiększa się również odsetek osób posiadających więcej niż jedną nieruchomość, wśród pokolenia Millennials, 8 procent jest właścicielami więcej niż jednego domu, może to być dom wakacyjny albo nieruchomość  inwestycyjna. Dla porównania – w grupie pokolenia wyżu demograficznego odsetek ten wynosi 28 procent.

Kupujący w każdej grupie wiekowej rozpoczyna proces zakupu nieruchomości przeglądając oferty internetowe, jednak częstotliwość korzystania z Internetu  maleje wraz ze wzrostem wieku. 90 procent ”Mileniowców” deklaruje korzystanie  z Internetu przy szukaniu i zakupie domu czy mieszkania, w porównaniu do mniej niż połowy nabywców starszej generacji, dla których pośrednik jest w dalszym ciągu pierwszym kontaktem przy procesie zakupu nieruchomosci.

Pośrednik odgrywa bardzo ważną rolę w procesie kupna nieruchomosci, tak deklaruje większość w każdej grupie wiekowej. Młodsi klienci oczekują od pośrednika edukacji, jasnej ilustracji i zrozumienia procesu kupna, przypuszczalnie dlatego, że większość kupuje po raz pierwszy. Najczęściej znajdują oni pośrednika poprzez krewnych, sąsiadów czy znajomych, natomiast starsi pracują najchętniej z pośrednikiem, którego znają osobiście z poprzednich transakcji.

Jeśli chodzi o wybór agenta, reputacja jest ważna dla wszystkich, jednak dla  młodych kupujących uczciwość i wiarygodność pośrednika są najważniejsze, w porównaniu dla starszego pokolenia, gdzie doświadczenie i wiedza pośrednika są najważniejsze – być może dlatego, że kupują oni często w odległych, nieznanych okolicach i tutaj wiedza agenta jest bardzo ważna.

Mediana własnej wpłaty przy zakupie nieruchomosci wśród  ”Millennials” wynosi  5 procent, znacznie mniej niż wśród starszych nabywców, których zaliczka wynosi od 8-22 procent.  Młodsi kupujący najczęściej korzystają z własnych oszczędności, kiedy starsi używają funduszy z poprzedniej sprzedaży swojej nieruchomości.

Podobnie jak kupujący, starsi sprzedawcy mają tendencję do przemieszczania się na większe odległości i jest dużo bardziej prawdopodobne niż w wypadku osób młodych, że kupią nową nieruchomość w innym mieście czy stanie. Podczas gdy młodzi zazwyczaj przenoszą się do większych, droższych domów czy mieszkań, to wśród starszych trend jest wyraźnie inny – mniejsze i tańsze domy.
Zazwyczaj im starszy właściciel, tym dłużej mieszka w swoim domu: Millennials średnio pięć lat,  Pokolenie X średnio 8 lat, Younger Boomers – 11 lat, Older Boomers – 13 lat, a Silent Generation – 15 lat.

Również bardzo zróżnicowane wśród ”pokoleń” są powody sprzedaży.

Młodzi nabywcy są bardziej skłonni przenieść się w pobliże swojej pracy lub do większego domu. Dla porównania, starsi często szukają mniejszego domu, który będzie wymagał mniej pracy przy utrzymaniu jak również chcą być bliżej rodziny i przyjaciół.

Badania wśród sprzedających pracujących z agentem nieruchomości wykazały, że starsze pokolenie jest bardziej skłonne do korzystania z pełnego zakresu usług brokerskich. Podczas gdy więcej niż dwie trzecie ”Millennials” używa podobnego modelu usług brokerskich, to grupa ta jednocześnie chętnie korzysta z usług tzw. ”Discount Brokers” z ograniczoną gamą usług, prawdopodobnie ze względu na ograniczony budżet i mniejszy własny kapitał w nieruchomości.

Property Journal  8-9/2013