Biurowce jako szansa na nowe inwestycje komercyjne

Świetne wyniki rynku nowoczesnych powierzchni biurowych skłaniają inwestorów do poszukiwania nowych lokalizacji. Z tymi w dużych miastach jest coraz większy problem, dlatego firmy coraz częściej decydują się na renowację starszych obiektów biurowych. Jeśli chodzi o budynki z czasów PRL – te najczęściej są wyburzane pod nowe inwestycje.

Nie każdy starszy obiekt biurowy czeka jednak taki los. Firmy chętnie rewitalizują dawne powierzchnie przemysłowe, o ile przedstawiają one historyczną, zabytkową wartość – w tym oczywiście budynki biurowe takich kompleksów. Przykładów można podać sporo – jak choćby Centrum Praskie Koneser w miejscu dawnej fabryki wódek, czy Art Norblin w Warszawie.

Inwestycja w stojące już nieruchomości biurowe może być dla firm deweloperskich szansą wejścia do dogodnych lokalizacji. Nieruchomości z lat 90, zwłaszcza z drugiej połowy, często świetnie położone, mają potencjał, by je rewitalizować, przebudowywać i unowocześniać. W Warszawie niedawno oddany został do użytku po rewitalizacji m.in. biurowiec Renaissance Building przy pl. Zbawiciela.

Starsze obiekty biurowe, z czasów PRL zazwyczaj przedstawiają niską wartość, ich wartością jest grunt, na którym stoją. Inwestorzy kupują takie obiekty ze względu na działki. Następnie nieruchomości te są burzone pod nowe inwestycje komercyjne. Przykłady to choćby biurowiec Cuprum w centrum Wrocławia, przy placu Jana Pawła II, czy też po drugiej stronie starego miasta inny biurowiec z okresu PRL, wyburzony niedawno przez firmę Skanska. W Katowicach inwestor wyburzył niedawno duży wieżowiec PKP, zlokalizowany w centrum miasta. Powstanie tam nowy obiekt biurowy. Oczywiście przykładów tego typu działań jest znacznie więcej, na większości liczących się rynków w kraju.

Ile za biura z minionej epoki?

Ceny starszych nieruchomości biurowych zazwyczaj kształtują się na poziomie około kilkunastu milionów złotych za budynki o powierzchni użytkowej około 5000 – 10 tys. mkw. Ceny metra kwadratowego takich, kilkudziesięcioletnich nieruchomości rzadko kiedy przekraczają 2 tys. zł.

Poniżej przykładowe oferty z WGN:

– przedwojenny kompleks biurowy zlokalizowany w centrum Łodzi, tuż przy ul. Piotrkowskiej. Powierzchnia: 2000 mkw., cena ofertowa: 12 mln zł

– kompleks starszych budynków biurowych (8000 mkw.) w Poznaniu, niedaleko dworca głównego. Cena ofertowa: 12 mln zł.

– kompleks biurowy z okresu PRL, zlokalizowany w centrum Katowic (niecałe 5000 mkw.). Cena ofertowa: 10 mln zł.

– Kraków: budynek biurowy o powierzchni 3400 mkw. , wybudowany w połowie lat – 70′ ubiegłego wieku. Cena ofertowa: 9,5 mln zł.

Na powyższym przykładzie widzimy, że nieco podwyższone ceny mają nieruchomości, które przedstawiają potencjał inwestycyjny, jak np. przedwojenny kompleks biurowy w centrum Łodzi, ze stawką za metr kwadratowy wynoszącą 3 tys. zł.

Nieco wyższe ceny starszych nieruchomości biurowych spotykamy w Warszawie, co oczywiście jest zrozumiałe, choćby ze względu na ceny gruntów.

Kilka przykładów ofert ze stolicy:

– Kompleks starszych biurowców (15 tys. mkw.) w dzielnicy Praga – Południe/Gocław, cena ofertowa: 30 mln zł

– Biurowiec z początku lat 70′, zlokalizowany na bliskiej Woli, około 2 km od centrum. Cena za tę nieruchomość o powierzchni 5600 mkw. to 21 mln zł.

– Nieruchomość o powierzchni 2700 mkw. zlokalizowana na Żoliborzu. Kilkudziesięcioletni biurowiec wyceniono na nieco ponad 16 mln zł.

Jak widzimy, dobre lokalizacje potrafią być stosunkowo wysoko wyceniane, oczywiście jak na segment tego typu nieruchomości. 50 – letni obiekt biurowy na Woli uzyskał cenę metra kwadratowego wynoszącą 3700 zł.

Rynek biurowy idzie jak burza

Ostra rywalizacja o nowe lokalizacje to efekt wzmożonego popytu na biura. Utrzymuje się ciągle wysoka koniunktura. Wg Colliers International na koniec I kw. 2017 podaż na 9 głównych rynkach w naszym kraju przekroczyła 9,1 mln mkw. W I kw. 2017 roku deweloperzy dostarczyli ponad 150 tys. mkw. nowych biur. Bardzo dobre dane dotyczą popytu. Wolumen transakcji wyniósł 372 tys. mkw. To wynik lepszy o 50 proc. w stosunku do analogicznego okresu rok wcześniej.

Jarosław Wójtowicz

fot. archiwum