Ceny mieszkań w II kwartale 2020

Na rynku nieruchomości pojawiają się pewne pozytywne sygnały. W danych dotyczących cen w ofertach sprzedaży mieszkań nie widać zbyt wielu spadków.

Expandera i Rentier.io przeanalizowali 111 tysięcy internetowych ogłoszeń, z których wynika, że ceny były minimalnie (o 1,5%) wyższe niż w I kwartale. Oczywiście zwracamy uwagę, że ceny ofertowe to tylko oczekiwania sprzedających. Zaskakująco pozytywnie wyglądają jednak również ostatnie dane na temat wniosków o kredyty hipoteczne, dane o pozwoleniach na budowę czy wskaźnik ufności konsumenckiej. Z drugiej strony mamy natomiast spadek sprzedaży nowych mieszkań czy utrzymujące się wysokie wymogi w zakresie wkładu własnego potrzebnego do uzyskania kredytu hipotecznego.

W ostatnich miesiącach z rynku nieruchomości docierały nienajlepsze informacje. Giełdowi deweloperzy sprzedali w II kwartale o prawie 1/3 mniej mieszkań niż przed rokiem. Firma JLL donosi, że w Warszawie, od kwietnia do połowy maja, klienci wycofali się z zakupu aż 580 mieszkań, na które wcześniej wpłacili już zaliczkę lub zadatek. Coraz częściej słychać też o promocjach, w ramach których kupujący mieszkanie może otrzymać za darmo miejsce parkingowe, za które jeszcze kilka miesięcy temu trzeba było zapłacić kilkadziesiąt tysięcy złotych. Do tego banki mocno zaostrzyły kryteria przyznawania kredytów hipotecznych.

Na tym tle dane na temat cen ofertowych mogą wyglądać nieco egzotycznie. Wynika z nich bowiem, że spadki cen są rzadkością, a w większości miast ceny wręcz nieco wzrosły. Rekordzistą są duże mieszkania (pow. 60 m2) w Gdańsku, dla których mediana cen z ofert sprzedaży wynosi 9 700 zł za m2, a więc jest aż o 9% wyższa niż w I kw. 2020 r. Przeciętnie w badanych przez nas 14 miastach ceny ofertowe są minimalnie (o 1,5%) wyższe niż w poprzednim kwartale.

Ofertowe ceny mieszkań w II kw. 2020 r.

Dlaczego ceny ofertowe nie spadają

Na przeciętny poziom cen ofertowych może wpływać to, że mieszkania z atrakcyjnymi cenami są sprzedawane, co sprawia, że ogłoszenie znika. Te z wysokimi cenami wciąż są natomiast widoczne i wpływają na statystyki poziomu cen. Warto też pamiętać, że ceny ofertowe to tylko oczekiwania sprzedających. Ceny po jakich są zawierane transakcje są znacznie niższe niż te podawane w ofertach. Z danych NBP wynika, że dla siedmiu największych miast już w I kwartale średnia cena transakcyjna na rynku wtórnym była aż o 16% niższa niż ofertowa. Kolejnym istotnym elementem jest to, że dane o cenach ofertowych nie uwzględniają obniżek polegających na tym, że kupujący za darmo otrzymuje miejsce postojowe czy komórkę. W ten sposób cenę można obniżyć np. o 10%, a nie będzie tego widać w statystykach, gdyż cena samego mieszkania się nie zmienia.

Pojawiają się pozytywne sygnały

Musimy też dodać, że wymienione na początku tekstu negatywne informacje dotyczą w dużej mierze kwietnia i maja. Pierwsze dane z czerwca i lipca sugerują poprawę sytuacji. GUS opublikował wskaźnik ufności konsumenckiej w lipcu. Jego poziom wskazuje, że nastroje konsumentów systematycznie się poprawiają. Podobne wnioski można wyciągnąć z rosnącej liczby wniosków o kredyty hipoteczne. Zaskakująco dobrze wyglądają też dane GUS o liczbie wydanych w czerwcu pozwoleń na budowę mieszkań. Było ich o 19% więcej niż przed rokiem. Dla porównania jeszcze w maju obserwowaliśmy drastyczny spadek – ich liczba była aż o 29% niższa niż przez rokiem.

Również w bankach pojawiają się pierwsze sygnały nieco większego otwarcia na udzielanie kredytów hipotecznych. W lipcu jeden z największych banków złagodził podejście w zakresie oceny zdolności kredytowej osób prowadzących działalność gospodarczą i takich, które pracują w oparciu o umowę cywilnoprawną. Należy jednak dodać, że wnioskodawcy, którzy mają tylko 10% wkładu własnego, wciąż muszą liczyć się ze znacznymi utrudnieniami. W naszym zestawieniu pozostały już tylko cztery oferty kredytów z tak niskim wkładem. Średnia marża dla takich ofert wzrosła właśnie do poziomu 3%. Jeszcze na początku roku było to 2,51%. W przypadku wysokiego wkładu (25%) marże również wzrosły, ale w znacznie mniejszym stopniu, bo z 2,1% do 2,25%.

Ranking kredytów hipotecznych
(kredyt na 300 000 zł i okres 25 lat)

Metodologia raportu
Podane ceny mieszkań to mediany, które wyliczono na podstawie analizy 111 830 ogłoszeń sprzedaży dostępnych w internecie w okresie od 1 kwietnia do 30 czerwca 2020 r. Wartości są publikowane tylko dla rynków, na których liczba ogłoszeń przekracza 100.

fot. archiwum