Co rynku nieruchomości premium w Polsce? Ceny, tendencje, popyt, podaż, przyszłość

Apartamenty, lofty, rezydencje, wille, pałace  i inne – segment nieruchomości premium w Polsce z roku na rok rośnie i zyskuje na znaczeniu. Przybywa obiektów wystawianych na sprzedaż, rosną ceny, zwiększa się liczba realizacji zarówno na rynku pierwotnym, jak i na rynku wtórnym – poprzez rewitalizacje zabytkowych obiektów.

Polski rynek nieruchomości luksusowych ma na dobrą sprawę zaledwie kilkanaście lat. Trudna historia naszego kraju, zniszczenia wojenne, następnie 50 lat PRL – wszystko to odbiło się negatywnie na tym segmencie. W okresie komunistycznym segment premium de facto nie istniał. Po wojnie wiele nieruchomości o bardzo dużym potencjale było wykorzystywanych niezgodnie ze swoim potencjałem i przeznaczeniem. Mowa choćby o dawnych dworkach i pałacach, które wykorzystywano jako zabudowania gospodarcze dla PGR-ów itp.

W miastach z kolei zabytkowe, piękne kamienice przeznaczano na mieszkania komunalne. Budynki te przez dziesięciolecia niszczały i w takim stanie dotrwały do dnia dzisiejszego. Dopiero teraz samorządy sukcesywnie, choć powoli, remontują zabytkową tkankę miejską. Większa nadzieja w prywatnych inwestorach, którzy wietrząc pismo nosem, przewidzieli, że segment premium będzie się rozwijał. Dziś rewitalizowane kamienice w centrach stają się nieruchomościami prestiżowymi. Mieszczą się tam apartamenty, biura, siedziby firm. Ten sam proces przechodzą zaniedbane w PRL nieruchomości zabytkowe typu pałac, zamek, dworek. Z roku na rok rośnie liczba udanych rewitalizacji. Zrujnowane pałace najczęściej odzyskują dawne piękno jako hotele czy zajazdy.

Od kilkunastu lat, mniej więcej od czasu pierwszej bańki na rynku nieruchomości, tuż po wejściu Polski do Unii Europejskiej, rozwija się rynek pierwotny nieruchomości luksusowych. Stopniowo, wraz z bogaceniem się społeczeństwa, przybywa transakcji oraz realizacji z najwyższej półki, by wspomnieć o flagowych obiektach, takich jak choćby Złota 44 w Warszawie. Co ważne – dziś kołem zamachowym rozwoju segmentu premium jest świetna koniunktura na rynku najmu. Nieruchomości postrzega się jako zyskowne lokaty kapitału na wiele lat. Polskimi apartamentami, loftami, willami interesują się również w coraz większym stopniu klienci zagraniczni. Wynika to z różnicy cen między segmentem luksusu na Zachodzie i w Polsce. Dość powiedzieć, że  według raportu Poland Sotheby’s International Realty za metr kwadratowy apartamentu w takich metropoliach jak: Nowym Jork, Paryż czy Londyn trzeba zapłacić od 5 do 10 razy więcej niż w Warszawie.

Równocześnie polski rynek cechuje znacznie większa dynamika niż rynki rozwinięte. Rośnie nie tylko podaż i popyt, ale przede wszystkim zamożność i świadomość klientów. Dzisiejszy kupujący znacznie częściej, niż kilkanaście lat temu, poszukuje oferty niebanalnej, oryginalnej i z wyższej półki.

Jeśli chodzi o lokalizacje rynku luksusowego, ten najoględniej rzecz ujmując, dobrze „czuje się” w największych metropoliach kraju, także w kurortach turystycznych i miejscach o wysokich walorach przyrodniczych, które przyciągają gości. Jak już  mówiliśmy, obecnie spory odsetek zakupów na rynku nieruchomości ma charakter inwestycyjny, stąd też rozwój produktów dedykowanych kupującym inwestycyjnie, takich np. jak condohotele, apartahotele itp. Wszystko to jest zarówno pokłosiem, jak i symptomem dynamicznego rozwoju rynku nieruchomości z wyższej półki.

W tym tekście sprawdziliśmy, ile trzeba zapłacić za polski segment premium. Podajemy też przykłady ofert z różnych lokalizacji i dotyczących różnych typów obiektów.

Za ile luksus w nieruchomościach?

Zanim przejdziemy do cen, kilka zdań należy poświęcić odpowiedzi na pytanie o to, kiedy „zaczyna” się segment nieruchomości luksusowych. Oczywiście na tak postawione pytanie można odpowiadać opisując cechy, jakie powinny mieć apartamenty i posiadłości z najwyższej półki. W przypadku apartamentów będą to więc przede wszystkim: odpowiednia przestrzeń, taras, najwyższej jakości wykończenia, usługi dodatkowe, pomieszczanie do relaksu (basen, sauna, salonik telewizyjny), prestiżowa lokalizacja itp.

Takich cech można wymienić jeszcze wiele, ale bezsprzecznie wskaźnikiem przynależności do segmentu luksusu (nawet jeśli jest to przynależność „na wyrost”) będzie cena. Z raportu KPMG „Rynek dóbr luksusowych w Polsce” z 2018 wynika, że wartość segmentu luksusu w nieruchomościach w Polsce wynosi, w zależności od przyjętej metody liczenia, od 1,3 do 3,5 miliarda złotych. Autorzy wspomnianego raportu, posługując się dość restrykcyjnymi kryteriami, uznali, że wymogi luksusu przed „duże el” spełnia 1 proc. nieruchomości na stołecznym rynku i 3 proc. na pozostałych największych rynkach wielkomiejskich. W Warszawie notuje się rocznie około 200 transakcji, dotyczących apartamentów ekskluzywnych. Wg KPMG, ceny luksusu z najwyższej półki w stolicy zaczynają się od 20 tys. zł/mkw., przy czym spotyka się i stawki powyżej 40 tys. zł/mkw.

Eksperci WGN szacują nieco bardziej liberalnie cezurę cenową dla rynku luksusowego, wynoszącą w największych miastach 13 – 14 tys. zł/mkw. Przedział 9 – 12 tys. to natomiast tzw. segment o  podwyższonym standardzie. Należy jednak tu zaznaczyć, że owa klasyfikacja ma charakter umowny. Luksus w nieruchomościach jest uzależniony cenowo od uwarunkowań lokalnego rynku, stąd np. apartament w Łodzi może być znacznie tańszy niż taka sama nieruchomość w Warszawie.

Lokalizacje i ceny

Jak już zostało powiedziane wcześniej – rynek nieruchomości w Polsce można „zawęzić’ do dwóch typów lokalizacji: są to więc najczęściej 1) największe ośrodki miejskie i (w mniejszym stopniu) pozostałe miasta wojewódzkie, 2) uznane kurorty turystyczne – nad Bałtykiem, na Mazurach, w górach itp.

W tych miejscach najczęściej deweloperzy realizują projekty o charakterze luksusowym. W największych ośrodkach miejskich spotykamy większość najbardziej prestiżowych, rozpoznawalnych obiektów, by wymienić choćby Złotą 44, Cosmopolitan, rezydencję Foksal w Warszawie, Angel Wawel w Krakowie, Sea Towers w Trójmieście, Sky Tower czy Ovo Apartments we Wrocławiu. Przeciętne stawki za mieszkania w takich budynkach wynoszą około 20 tys. zł/mkw.

Z danych WGN wynika, że na stołecznym rynku wtórnym przeciętne ceny świetnie zlokalizowanych apartamentów kształtują się na poziomie około 14 – 16 tys. zł/mkw. Przykład to rezydencja w rejonie ulicy Nowogrodzkiej. 117 – metrową nieruchomość wystawiono na sprzedaż za 1,7 mln zł. Inny przykład – z warszawskiej Woli – to 85 metrowy apartament w kompleksie Platinum Towers, wystawiony na sprzedaż ze stawką wynoszącą blisko 20 tys. zł/ mkw.

Ten sam przedział cenowy dotyczy Krakowa, Wrocławia i Trójmiasta. W Krakowie za luksusowe apartamenty w dzielnicy Krowodrza zapłacimy od 12 tys. zł/mkw. We Wrocławiu apartament położony kilkadziesiąt metrów od Rynku, w odnowionej zabytkowej kamienicy, wyceniono na blisko 20 tys. zł/mkw. 23-metrowe studio uzyskało tym samym cenę wynoszącą blisko 450 tysięcy złotych! 2 mln zł to z kolei cena za 135-metrowy apartament wraz z tarasem w luksusowym kompleksie zlokalizowanym tuż nad Odrą, kilkaset metrów od Rynku.

Jeśli chodzi o lokalizacje turystyczne: podobny przedział cenowy za apartamenty z rynku pierwotnego (lub w kilkuletnich budynkach) spotykamy m.in. w Sopocie, Gdyni, Świnoujściu, Mielnie, czy Międzyzdrojach. Dodajmy, że w ostatni z kurortów za 83 – metrowy apartament w stylu loftkowym, w zabytkowym budynku w centrum miasta, z tarasem skierowanym na morze, trzeba zapłacić aż 1,8 mln zł, co daje 22 tys. zł mkw. Wśród topowych lokalizacji w górach z pewnością będzie: Zakopane, Wisła, Szczyrk czy Karpacz.

Jeśli chodzi o inne nieruchomości z segmentu premium, takie jak wille, czy pałace –  tu ceny za 1 mkw. są zazwyczaj niższe, ze względu na znacznie większą powierzchnię. Z danych WGN wynika, że gruntownie odrestaurowane, luksusowe wille lub pałace o wielkości do kilku tysięcy metrów kwadratowych to wydatek nawet kilkunastu milionów złotych. Przykładem może być XIX-wieczny pałac w miejscowości Brzezina pod Wrocławiem. Tę piękną posiadłość o powierzchni niecałych 2 tys. mkw. wraz ogrodem (4000 mkw.) wystawiono na sprzedaż za niecałe 13 mln zł.

Podsumowanie

Rynek nieruchomości luksusowych w Polsce jest w fazie silnego rozwoju. Przybywa bardzo ciekawych realizacji z najwyższej półki, a na rynku wtórnym rośnie liczba zmodernizowanych, odnowionych nieruchomości zabytkowych. Ceny za apartamenty z najwyższej półki zaczynają się od kilkunastu tysięcy złotych za metr kwadratowy. Prognozy dla rynku luksusu są pomyślne, nawet jeśli dojdzie do korekty cen. Najbardziej prestiżowe nieruchomości nie tracą mocno na wartości, gdy dochodzi do przecen. Segment premium w Polsce jest więc dobrą lokatą kapitału, która w dłuższej perspektywie, pod warunkiem braku dużych zawirowań polityczno – gospodarczych, powinna przynieść godziwe zyski.

                                                  Dagmara Komarnicka
                                                 Property Journal

fot. Pixabay