Co z rynkiem mieszkaniowym w Polsce po zakończeniu programu MDM?

Jaka przyszłość czeka polski rynek nieruchomości, gdy skończy się „kroplówka” dla deweloperów od państwa? Dlaczego ceny dynamicznie nie rosną, mimo kolejnych rekordów sprzedaży mieszkań, jak lokalne rynki reagują na program MDM?

O tym wszystkim rozmawiamy z Kazimierzem Kirejczykiem, prezesem zarządu firmy doradczej REAS, który gościł na konferencji „Profesjonalizm w obrocie nieruchomościami” zorganizowanej przez Grupę WGN we Wrocławiu z okazji jubileuszu 25 – lecia istnienia firmy.

Jakie najważniejsze zjawiska i procesy wskazałby Pan obecnie na rynku mieszkaniowym w Polsce?

Ostatni rok był to znakomity okres dla rynku mieszkaniowego. Również I kw. roku 2016, okres bardzo dobrej sprzedaży, przy stabilnych cenach i bardzo dużym wyborze mieszkań.Okres ten z całą pewnością upłynął pod znakiem bardzo silnego wsparcia rynku mieszkaniowego poprzez program Mieszkanie dla Młodych. Zwłaszcza w I kw. roku 2016 bardzo wielu nabywców spieszyło się, żeby jeszcze skorzystać z puli dopłat z bieżącego roku. Nic dziwnego, że w połowie marca pieniądze z tej puli zostały wyczerpane.

I już się wyczerpują  pieniądze z puli na rok 2017…

Tak, w tej chwili są konsumowane pieniądze z pierwszej połowy puli przypadającej na rok 2017. Druga cześć tej puli, 45 proc. – zostanie uruchomiona od stycznia 2017. Możliwość rezerwacji wynika z faktu, że można podpisać umowę z deweloperem z ostatnią płatnością przypadającą na rok 2017. Należy jednak zaznaczyć, że MDM nie był jedynym czynnikiem, który sprawił, że ta sprzedaż była taka dobra. Drugim ważnym czynnikiem, drugą ważną grupą nabywców byli inwestorzy, ludzie którzy kupują mieszkania od deweloperów w celu późniejszego ich wynajęcia. Skłaniają ich do tego przede wszystkim rekordowo niskie stopy procentowe. Inwestycja w mieszkanie pozwalająca na uzyskanie zwrotu na poziomie około 5 proc. rocznie, po opłaceniu podatku, jest zdecydowanie bardziej atrakcyjna, niż trzymanie tych samych pieniędzy w banku czy zakup obligacji.

Chciałbym Pana jeszcze spytać o prognozy na przyszłość, związane z tym, że program MDM zbliża się ku końcowi – z jednej strony. Z drugiej natomiast obserwujemy pogarszające się warunki kredytowania. Część banków podniosła marże, rośnie wymagany wkład własny. Jaki wpływ na rynek mogą mieć te czynniki? Czy nie ma obawy, że dobra koniunktura może się zachwiać?

Tak, rzeczywiście. Kończący się program MDM może oznaczać osłabienie koniunktury. Są eksperci twierdzący, że MDM nie tylko zwiększa sprzedaż bieżącą przesuwając zainteresowanie na rynek pierwotny, ale również w pewnym sensie „sięga do przyszłości”. Tzn. nabywcy przyspieszają swoje decyzje o zakupie, żeby skorzystać z dopłaty. Co za tym idzie – może ich zabraknąć za rok, dwa czy trzy, bo oni właśnie te mieszkanie teraz kupili korzystając z MDM. Rząd zapowiada program, który ma służyć pewnemu zneutralizowaniu wymogów banków. Ma być to program oszczędzania albo w systemie kas oszczędnościowych, albo w zwykłych bankach na wydzielonych rachunkach. Ma powstać forma długiego oszczędzania na wkład własny, tyle że w każdym z tych rozwiązań zanim ktoś uzbiera na wkład własny minie kilka lat – trzy, cztery, pięć. Może się więc okazać, że nieuchronnie powstanie taka „luka” na rynku, w której ten wymóg wyższego wkładu własnego stanie się istotnym ograniczeniem możliwości zaciągnięcia kredytu.

Jakie przełożenie na ceny mieszkań nowych ma MDM na lokalnych rynkach?

Na rynkach pierwotnych największych metropolii program MDM ma dość istotne znaczenie, oczywiście w segmencie mieszkań popularnych. Tam gdzie – tak jak w Poznaniu – limit jest bardzo wysoki, od momentu kiedy program MDM wszedł w życie obserwujemy lekki ruch cen do góry. Wynika to stąd, że tak wysokie limity pozwalają deweloperom na podwyższenie tego dolnego pułapu cen. Natomiast są miasta, gdzie to zjawisko jest troszkę słabsze. Mimo wszystko jednak we Wrocławiu, Warszawie i Krakowie, ze względu na to, że te limity poszły troszkę w górę, również widać do pewnego stopnia to zjawisko. W Gdańsku prawidłowość jest odwrotna, ponieważ tam mamy do czynienia z obniżaniem limitu programu MDM.

Generalnie jednak na polskim rynku mieszkaniowym mamy obecnie do czynienia raczej ze stabilizacją cenową – inaczej niż w okresie koniunktury z lat 2006 – 2008. Dlaczego, mimo świetnej sprzedaży i pobijania kolejnych rekordów sprzedażowych, ceny obecnie tak dynamicznie nie rosną?

To wynika z różnych przyczyn. Po pierwsze mamy do czynienia z bardzo dużą konkurencją na rynku deweloperskim. W związku z tym cena jest dość istotnym elementem tej rywalizacji, najważniejszym obok lokalizacji. Z drugiej strony nie napływa dużo więcej pieniędzy do kieszeni klientów, zazwyczaj młodych ludzi. Trzecia bardzo ważna sprawa, to jest pewna dojrzałość firm deweloperskich, umożliwiająca im dość szybkie i elastyczne zwiększanie podaży, czyli pojawianie się w ofercie niemal natychmiast nowych inwestycji, w miarę tego jak inne się sprzedają. To powoduje, że oferta jest wysoka. W związku z tym, pomimo, że rośnie nam popyt, to jednak ceny pozostają w równowadze, bo jak nie ja, to mój konkurent dostarczy nowe mieszkania na rynek. No i na koniec trzeba pamiętać, że w kraju ciągle mamy deflację, czyli tak naprawdę, gdyby ceny ‘nadążały” za inflacją, to powinny spadać. Tymczasem mimo wszystko one jednak lekko rosną.

Dziękuję za rozmowę

Rozmowę przeprowadził:

Marcin Moneta, redaktor naczelny portalu komercja24.pl