Czas zmian na rynku mieszkaniowym – podsumowanie I kwartału 2020

Początek roku był bardzo dobry pod względem liczby sprzedanych mieszkań, jednak już w marcu sprzedaż zaczęła hamować. Niska podaż zaowocowała rekordowo małą ofertą na koniec kwartału.

Dla branży w przededniu kryzysu to szansa – wynika z opracowania przygotowanego przez JLL specjalnie dla Cordia Polska.

Stwierdzenie, jak obecna sytuacja wpłynie na rynek nieruchomości, jest o tyle trudne, że nie mamy żadnych wiarygodnych danych, na których moglibyśmy się oprzeć. Skalę tej niepewności ilustruje fakt, że podczas gdy część ekspertów spodziewa się niskiego wzrostu PKB, inni mówią o jego dwucyfrowych spadkach. Wszystko dlatego, że nie wiemy, jaki będzie przebieg epidemii w kraju, ile będzie ona trwała, ani jak będzie jej wpływ na gospodarkę nie tylko w Polsce, ale też u naszych kluczowych partnerów. Mając jednak do dyspozycji dane z końca marca i początku kwietnia, jesteśmy w stanie pokusić się o pewne prognozy.

Sprzedaż mieszkań w czasach zarazy
Pierwszy kwartał 2020 r. był bardzo udany pod względem liczby sprzedanych mieszkań – łącznie na sześciu największych rynkach zostało sprzedanych 18,9 tys. lokali, czyli o 7% więcej niż w poprzednim kwartale i o 14% więcej niż w pierwszym kwartale 2019 r. Jeśli chodzi o ceny, trend wzrostowy utrzymał się w czterech największych miastach.

Warto zauważyć, że wyniki pierwszego kwartału odzwierciedlają w przeważającej większości kondycję rynku sprzed ogłoszenia stanu epidemii. Samoizolacja, strach o zdrowie swoje i bliskich, a także obawy o ciągłość dochodów – to wszystko sprawia, że dziś Polacy wydają mniej. Wskaźnik dla dokonywania ważnych zakupów, do których z pewnością należy zakup mieszkania, zmalał w badaniu ufności konsumenckiej GUS z +12 w marcu do -47 w kwietniu. Tym samym osiągnął poziom niższy niż w czasie kryzysu w 2008 r. Decyzje odraczają także osoby kupujące mieszkania pod wynajem. Popyt nieprędko wróci do poziomu z przełomu 2019 r. i 2020 r., ale na dokładne szacunki jest jeszcze za wcześnie.

Rekordowo wysoka przedsprzedaż
Jednocześnie warto zauważyć, że dla rozwoju sytuacji rynkowej ogromne znaczenie ma poziom przedsprzedaży, zwłaszcza w inwestycjach znajdujących się w początkowej fazie realizacji. Tutaj dane są bardzo obiecujące. W Warszawie nabywców znalazło aż 53% mieszkań w projektach planowanych do zakończenia w ciągu najbliższych 12-24 miesięcy. Ponad połowę analogicznej puli lokali sprzedali deweloperzy w Trójmieście, niemal połowę – w Krakowie.

To nie tylko dobry wynik – to najlepszy wynik od 2008 r. Najgorszy odnotowano w 2013 r., kiedy w Warszawie sprzedano odpowiednio 22% takich mieszkań, a w Krakowie – 13%. Jesteśmy więc pod tym względem w o wiele lepszej sytuacji niż jesienią 2008 r. Co więcej, z danych platformy obido.pl wynika, że 88% osób szukających mieszkania nie zamierza rezygnować z zakupu nieruchomości ze względu na epidemię.

Podaż musi wyhamować
Szereg czynników działa hamująco także na podaż. Ze względu na wolniejszą sprzedaż i zwroty w obecnie realizowanych projektach, deweloperzy przesuwają start wybranych inwestycji czy ich kolejnych etapów na kolejne kwartały. Zwalnia rynek gruntów, który bardzo wolno reaguje na konieczność zmiany cen. Jednocześnie mamy do czynienia z szeregiem utrudnień systemowych, takich jak wstrzymanie czy ograniczenie pracy instytucji niezbędnych do prowadzenia działalności deweloperskiej – tj. urzędów, banków, kancelarii notarialnych i sądów.

W pierwszym kwartale 2020 r. podaż była aż o 26% mniejsza niż kwartał wcześniej i o 23% mniej niż rok temu. Wprowadzono do sprzedaży 13 tys. lokali. Ostatnio z tak niskimi wynikami mieliśmy do czynienia w 2016 r. Łącznie w ciągu ostatnich 12 miesięcy do sprzedaży trafiło 60 tys. lokali – najmniej od 5 lat.

W rezultacie oferta zmniejszyła się wyraźnie do 44,3 tys. mieszkań. Jak zauważają eksperci JLL, jest to paradoksalnie bardzo dobra informacja dla branży u progu kryzysu. Im mniejsza oferta, tym mniejsze zagrożenie, że spadki sprzedaży dotkną całego rynku. To też mniejsza szansa na to, że deweloperzy będą zmuszeni do dużych obniżek cen.

Branża budowlana radzi sobie dobrze
Chociaż jeszcze w marcu eksperci przewidywali różne, związane z koronawirusem problemy po stronie wykonawców, to branża budowlana w czasach epidemii radzi sobie dobrze. Wpływa na to zarówno brak rozporządzeń ograniczających realizację budów, jak i korzystna dla prowadzenia prac pogoda. Uczestnicy rynku przekonują, że chociaż biura pracują zdalnie, a firmy muszą ponosić dodatkowe koszty – to te zmiany nie mają istotnego wpływu na biznes.

Firmy pracują z ok. 75% wydajnością, a sektor utrzymuje wysoką płynność. Praktycznie nie ma u nas zatrzymanych budów. Zdecydowanie wyróżniamy się w tym względzie na tle Europy, gdzie na wielu rynkach wirus doprowadził do wstrzymania prac budowlanych.

Fot.  Supernova, Kraków / Cordia