Czy budowa na cudzym gruncie rzeczywiście będzie możliwa?

Ministerstwo Sprawiedliwości wychodzi z nowym pomysłem – prawem zabudowy. Proponuje, aby inwestorzy mieli możliwość budowania na cudzych gruntach. Projekt jest obecnie poddany pod dyskusję.

Magda poziomPrawo zabudowy miałoby być zupełnie nowym prawem, umożliwiającym budowanie na ziemi należącej do kogoś innego. Stanowiłoby odstępstwo od rzymskiej zasady, która obecnie obowiązuje w Polsce, a która głosi, że budynek oraz wszelkie urządzenia postawione na cudzym gruncie należą do właściciela gruntu. Jedynym odstępstwem od tej zasady są budynki, które powstały na gruncie oddanym w wieczyste użytkowanie.

Propozycja Ministerstwa Sprawiedliwości nie ma być tego rodzaju odstępstwem, a zupełnie autonomiczną zasadą. Jej głównym założeniem jest umożliwienie inwestorom korzystania z gruntu należącego do innych osób, przy równoczesnym prawie posiadania odrębnej własności budynków oraz wszelkich urządzeń, które zostały postawione na tym gruncie. Ponadto użytkowanie wieczyste odnosi się jedynie do gruntów, których właścicielami są: Państwo albo gmina. Prawo zabudowy miałoby natomiast obejmować również grunty prywatne. Co więcej, dozwolone miałoby być stawianie budowli oraz urządzeń nie tylko na gruncie stanowiącym własność kogoś innego, ale także pod i nad nim. W efekcie inwestor miałby możliwość budowania pod takim gruntem np. tuneli, natomiast nad gruntem – różnego rodzaju instalacji przemysłowych. Właściciel takiego gruntu miałby natomiast otrzymywać wynagrodzenie, chociaż Ministerstwo Sprawiedliwości nie wyklucza sytuacji, w których prawo takie nie przynosiłoby właścicielowi korzyści finansowych. Prawo zabudowy ustanawiane byłoby na minimum 30, a maksimum 100 lat.

W jaki sposób można by uzyskać prawo zabudowy na cudzym gruncie?

Konieczna byłaby umowa podpisywana u notariusza. Ministerstwo Sprawiedliwości dopuszcza jednak, że być może poza umową notarialną, prawo zabudowy można by uzyskać na podstawie decyzji administracyjnej wojewody. Co najważniejsze, na zabudowę gruntu zgodę musi wyrazić jego właściciel.

Ponadto, projekt prawa zabudowy miałoby dawać możliwość ustanawiania odrębnej własności domów i mieszkań powstałych na cudzym gruncie. Prawo zabudowy miałoby również być wpisywane do księgi wieczystej, co stwarzałoby możliwość sprzedawania i dziedziczenia nieruchomości powstałej na gruncie tego prawa. W tym przypadku zgoda właściciela gruntu nie byłaby wymagana.

Nowy pomysł Ministerstwa Sprawiedliwości ma się przede wszystkim przysłużyć inwestorom, którzy obecnie wstrzymują się z decyzją o rozpoczęciu budowy nieruchomości na cudzych gruntach. Powodem ich bezczynności jest oczywiście lęk przed utratą praw do swoich inwestycji. Poza utratą praw, ich obawę rodzi ryzyko wypłaty odszkodowań.

Jakie korzyści z prawa zabudowy osiągnęliby inwestorzy?

Prawo zabudowy miałoby eliminować, wspomniane wyżej, zagrożenia poniesienia swego rodzaju kar finansowych. Prawo to ma również stanowić alternatywę dla obowiązującego w obecnej chwili wywłaszczania właścicieli, jeżeli grunt do nich należący ma przysłużyć się celom publicznym.

Ministerstwo Sprawiedliwości ma nadzieję, że proponowane nowe prawo zabudowy będzie cieszyć się dużym zainteresowaniem, głównie w największych miastach w Polsce. Swoje spekulacje Ministerstwo opiera na przykładach z zagranicy – z Wielkiej Brytanii, Holandii czy Włoch, w których prawo takie już z powodzeniem funkcjonuje.

Magdalena Paluch