Czy grozi nam paraliż budowlany?

Ciężko patrzeć z optymizmem na rozwój budownictwa w Polsce po lekturze propozycji nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jako Polski Związek Firm Deweloperskich podzielamy cele, które przyświecają ustawodawcy, ale spoglądając na problem od strony praktycznej mamy świadomość, że przyjęcie zaproponowanych założeń, a w szczególności praktycznej likwidacji decyzji o warunkach zabudowy, bez odpowiednio długiego okresu dostosowawczego, to prosta droga do drastycznego spadku inwestycji w Polsce.

Dlaczego?

Ze względu na to, że ponownie dochodzi do sytuacji, w której idealistyczne cele nie przystają do realiów i nie idą w parze z praktycznymi narzędziami.
Główną ideą przyświecającą nowelizacji jest zatrzymanie procesu niekontrolowanego rozlewania się miast. O tym zjawisku pisałem już niejednokrotnie, chociażby w kontekście programu MdM, który ze względu na swoją konstrukcję niejako wymusza na deweloperach budowę osiedli na obrzeżach. Podkreślałem wówczas, i uczynię to znowu, że jako branża jesteśmy zwolennikami tego, aby miasta się nie rozlewały, tylko skupiały w zwartych częściach aglomeracji (poświęcę temu osobny wpis). Jednak aby tak się działo, musi powstawać więcej planów zagospodarowania przestrzennego, odpowiednia infrastruktura komunikacyjna, a różne programy rządowe, choćby MdM powinny wspierać budowanie w centrach.  Tymczasem nie dość, że jedynie 30% kraju jest pokryte planami, tempo ich powstawania pozostawia naprawdę wiele do życzenia (przybywa ok. 1% planów rocznie), to jeszcze wspomniana nowelizacja zakłada zaś ograniczenie, a właściwie uniemożliwienie wydawania warunków zabudowy (tzw. WZ-etek), których uzyskanie jest jedyną szansą na rozpoczęcie budowy tam, gdzie planów brak czyli na 70% terytorium kraju.

Zbyt mało planów na tak szybkie zmiany 

W założeniach nowelizacji, powstawanie nowej zabudowy ma się odbywać prawie tylko na podstawie miejscowych planów zagospodarowania, do których szybszego uchwalania ma się przyczynić wspomniany akt prawny. Problem w tym, że nawet jeśli nowe rozwiązania spowodują dwu, a nawet trzykrotne przyspieszenie powstawania planów, to rocznie będzie ich powstawało na kolejne 3% terytorium kraju! Ograniczenie tworzenia nowej zabudowy na podstawie tzw. WZ-etek niechybnie doprowadzi do gwałtownego zmniejszenia podaży terenów inwestycyjnych i wzrostu ceny tych działek gdzie będzie można budować. Informacja o tym, że uchwalone dotychczas plany miejscowe pozwalają na zabudowę dla ok. 80 mln. Polaków nie jest do końca rzetelna, ponieważ (1) wiele z nich powstało pochopnie w miejscach, które ze względu na niedogodną lokalizację, nie cieszą się popytem wśród mieszkańców oraz (2) planów często nie ma tam gdzie są potrzebne. Czy z racji tego, że jakaś gmina na Pomorzu przeznaczyła w planach na budownictwo mieszkaniowe tereny dla 1 mln osób oznacza, że gmina na podkarpaciu ma mieć odebraną możliwość wydania decyzji zezwalającej na budowę jednego domu jednorodzinnego?

Przygotowanie i uchwalenie jednego planu to średnio ponad 3 lata. Co więcej część uchwalanych planów jest w późniejszym okresie zaskarżana przez Wojewodów (którzy ostatnio skrupulatnie weryfikują ich jakość).

Dość wspomnieć, że wiele miast nie ma planów na większości swoich powierzchni, a skali kraju więcej inwestycji powstaje w oparciu o decyzje WZ niż w oparciu o plan! W miastach na prawach powiatu w latach 2010-2013, pozwolenia na budowę wydane były w 45% w oparciu o miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w 46 % na podstawie decyzji o WZ, w 9% na podstawie decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego (Dane z OSR na podstawie IGiPZ PAN oraz szacunków MIR (ankieta badawcza)).

Słusznym rozwiązaniem powinno być w pierwszej kolejności stworzenie przemyślanych, dostosowanych do realiów rynkowych i potrzeb urbanistycznych planów, przynajmniej w rozsądnej liczbie, a dopiero następnie ograniczenie wydawania tzw. WZ-etek. Zaburzenie tej kolejności musi skutkować paraliżem inwestycyjnym, który będzie działał na szkodę rozwoju Polski.

Kto straci najwięcej?

Zastanówmy się teraz kto najbardziej ucierpi… Ponieważ piszę jako reprezentant deweloperów można by założyć, że to właśnie ta branża będzie poszkodowana najbardziej. Nie wydaje mi się jednak, aby tak właśnie było, zwłaszcza w długim okresie. Rozlewanie się miast to przede wszystkim zabudowa jednorodzinna pod większymi miastami. To właśnie w tych, którzy chcieliby się budować kilka czy kilkanaście kilometrów za miastem czekałaby niemiła niespodzianka. Oczywiście proponowane rozwiązania utrudniłyby również funkcjonowanie zorganizowanych inwestorów, ale przekierowanie inwestycji w zwarte obszary, raczej będzie wzmacniać zorganizowane budownictwo niż je osłabiać.

Bez warunków zabudowy nie powstałoby też wiele nagradzanych i pięknych inwestycji jak choćby Centrum Nauki Kopernik, Bibliotek Uniwersytecka w Warszawie czy Centrum Kongresowe w Katowicach… Tak, tak te budynki powstały na WZ-kach.

Jeśli branża deweloperska by zyskała, to czemu jestem taki sceptyczny? Ponieważ głęboko wierzę, że tak drastyczna zmiana warunków prowadzenia inwestycji budowlanych w kraju doprowadzi do rozchwiania całego rynku, co może mieć negatywne konsekwencje dla wszystkich.

W świetle powyższych argumentów, które są jedynie szczytem góry lodowej, pozostaje nam jedynie liczyć, że ustawodawca dostrzeże niedociągnięcia planowanej nowelizacji
i zmieni ją w sposób, który zapewni kontrolowany, lecz dynamiczny rozwój polskiego budownictwa.

Konrad Płochocki

Dyrektor Generalny PZFD