Czy odwrócony kredyt hipoteczny wzmocni budżety osób na emeryturze?

Rządowe Centrum Legislacji udostępniło założenia do projektu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym na początku 2012 roku. Temat ten spotkał się ze sporym zainteresowaniem mediów i potencjalnych beneficjentów takiego produktu. W tej sytuacji przybliżenie tej problematyki powinno mieć znaczenie dla zrozumienia potencjalnych skutków dla budżetu domowego beneficjentów.

Należy zwrócić uwagę, iż założenia do ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym pozwalają na ograniczenie nadużywania sformułowania odwrócona hipoteka i wykorzystywania tego produktu bez uzasadnienia prawnego, co ma miejsce obecnie. Istnieją bowiem dwa rodzaje oferty: kredytowa i sprzedażowa. Kredytowa dotyczy odwróconego kredytu hipotecznego, a sprzedażowa polega na tym, że beneficjent sprzedaje mieszkanie i instytucja, która je kupuje, zapewnia mu dożywotnią ratę pieniężną oraz daje prawo do zamieszkiwania w sprzedanym lokalu do końca życia. To ostatnie rozwiązanie podobne jest do obecnie oferowanych na rynku produktów, funkcjonujących w oparciu o przepisy Kodeksu cywilnego. Ale ze względu na brak wcześniejszych praktyk biznesowych na rynku, pewne elementy takiej umowy są dowolnie kształtowane.
Wejście w wiek seniora powoduje, iż zrozumienie mechanizmów funkcjonowania odwróconego kredytu hipotecznego może być ograniczone i dlatego czytanie całości zapisów umowy kredytowej nie jest powszechne, nie mówiąc o jej pełnym zrozumieniu i posiadaniu świadomości o potencjalnych rodzajach ryzyka, co tym samym powoduje potrzebę wykreowania usług doradczych. Usług, które będą bezpłatne, świadczone przez profesjonalistów na rzecz beneficjentów odwróconego kredytu hipotecznego, usług oferowanych przez gminy, związki zawodowe, związki emerytów i rencistów, czy np. związki profesji (np. lekarzy dla lekarzy). Doradca powinien mieć możliwość zbadania sytuacji zdrowotnej, majątkowej i przeanalizowanie wszystkich aspektów (rodzajów ryzyka). Seniorzy wiedzą co jest dobre dla nich, ale istnieje ryzyko niesamodzielności i brak możliwości zadbania i zapewnienia sobie opieki w okresie seniorskim.
Ocena ryzyka przez bank będzie odnosić się do indywidualnych przypadków i jest inna, niż w przypadku normalnego kredytu. Bank będzie brał pod uwagę długość życia, możliwość przeniesienia zobowiązania na współmałżonka, możliwość przedłużania się (kwestionowanie prawa do przeniesienia własności na bank) procedur spadkowych, brak możliwości wykorzystania innych aktywów beneficjenta do zabezpieczenia spłaty wierzytelności, potencjalny spadek wartości nieruchomości, możliwość wystąpienia ryzyka siły wyższej, ryzyko nieprzewidywalności tego, co może stać się za 20 lat. Żeby dostać kredyt, zgodnie z ustawą Prawo bankowe trzeba zbadać zdolność kredytową kredytobiorcy. Natomiast w przypadku odwróconej hipoteki, ustawa zwalnia bank z tego obowiązku. W tym przypadku zdolność kredytowa jest oparta na zabezpieczeniu nieruchomości. Oczywiście nie każda nieruchomość będzie spełniała warunki przyznania takiego kredytu.
Należy zwrócić uwagę, iż może istnieć rozbieżność podejścia banku i beneficjenta, co do wymogów utrzymania nieruchomości w niepogorszonym stanie, czy rozbieżność w ocenie relacji poziomu kosztów do wysokości rat (nieadekwatność kosztów do poziomu niskich rat). Założenia do ustawy wskazują na potrzebę odpowiedniego informowanie o tym beneficjenta.

Banki są zobowiązane, przepisami prawa, do monitorowania wartości zabezpieczenia przez cały okres kredytowania, co wymagać będzie od banku aktualizacji operatów szacunkowych. Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego wymaga, aby aktualizacja miała miejsce przynajmniej raz w roku, w zależności od zmian cen na rynku nieruchomości. Tym samym, w zależności od długości okresu kredytowania, koszty aktualizacji wyceny zabezpieczenia muszą być brane pod uwagę przy określaniu poziomu wskaźnika wartości kredytu do zabezpieczenia (LTV). Będą one konfrontowane z oczekiwaniami beneficjenta co do wartości odwróconego kredytu hipotecznego.
Pomimo, iż założenia do ustawy tego nie określają, to można przyjąć iż banki przyjmą następującą zasadę: wypłata środków z tytułu umowy zostaje wstrzymana z (i) chwilą śmierci kredytobiorcy lub (ii) w przypadku osiągnięcia przyjętego wskaźnika zadłużenia do wartości zabezpieczenia – okres wypłaty środków zostaje ustalony w umowie, o ile kredytobiorca wybierze formę wypłaty w postaci świadczeń okresowych.
Do określania zasad wypłaty środków, należy zwrócić uwagę na dodatkowe ryzyko. W miarę starzenia się seniora może pojawić się zwiększająca się z każdym rokiem potrzeba uzyskiwania środków na cele opłaty za leczenia i opiekę, właśnie w momencie, gdy przyjęty (przez bank lub Komisję Nadzoru Finansowego) akceptowalny poziom LTV zostanie osiągnięty, a tym samym ustaje możliwość wypłaty tych środków. Należy liczyć się z negatywnymi opiniami co do samego produktu, który musi uwzględniać ustalone zasady wypłaty, a nie sytuację beneficjenta. Wizerunek banku może być narażony na szwank.

Założenia umożliwiają instytucji kredytującej wystąpienie do sądu spadku z wnioskiem o powołanie kuratora spadku, jeżeli: spadek nie został objęty przez spadkobierców, lub spadek został objęty przez niektórych spadkobierców, ponieważ niektórzy spadkobiercy nie są znani, albo spadek został objęty przez spadkobierców, lecz istnieje między nimi spór, kto jest spadkobiercą.
Skuteczność i terminowość działania kuratora musi być wzięta pod uwagę przez bank w ocenie ryzyka kredytowego związanego ze spłatą kredytu w określonym w ustawie terminie. W przypadku braku możliwości dojścia do porozumienia w terminach podanych w ustawie, dla zmniejszenia ryzyka banku, kurator powinien być upoważniony do reprezentowania spadkobierców w procesie ustalania podstawy rozliczenia wierzytelności i zarządzania utworzonym z nadwyżki podstawy rozliczenia nad zobowiązaniem kredytowym depozytem sądowym. Na tej samej zasadzie jak spadkobiercy, bank powinien mieć możliwość przeprowadzenia postępowania w ustalonych w Założeniach terminie.
Związek Banków Polskich przygotował, na zlecenie Ministerstwa Finansów, symulacje, przyjmując następujące założenia:
1. Z uwagi na różnicę w przeciętnym trwaniu życia wyniki podawane są oddzielnie dla kobiet i mężczyzn.
2. Przyjęto 3. okresy wieku podpisania umowy o odwrócony kredyt hipoteczny: 60, 65 i 75 lat.
3. Wykorzystano tablice przeciętnego trwania życia publikowane przez GUS dla obu płci, ale jako średnie dla całego kraju, bez wyróżniania wybranego regionu. Z uwagi na zastosowany model obliczania danych – przeciętne trwanie życia wyrażone jest w pełnych latach.
4. Zaproponowano jako zabezpieczenie odwróconego kredytu hipotecznego różnego rodzaju nieruchomości, zgodnie z sugestią Ministerstwa Finansów, których położenie subiektywnie wybrano z uwagi na poziom i liczbę transakcji dla regionu i rodzaju nieruchomości.
5. Przyjęto, iż lokal mieszkalny ma powierzchnię 50 m2, budynek jednorodzinny 140 m2 (limit stosowany w finansowaniu preferencyjnym kredytem w ramach programu Rodzina na Swoim), grunt pod zabudowę 500m2 i grunt rolny 21 ha (co przy średniej cenie pozwala odnieść wartość gruntu do wartości mieszkania o zaproponowanej powierzchni).
6. Wszystkie wartości nieruchomości wskazane są dla średnich wartości cen transakcyjnych nieruchomości pozyskanych z systemu Związku Banków Polskich – AMRON.
7. Prognozy dla wzrostu gospodarczego i poziomu inflacji oparto o Wytyczne dotyczące założeń makroekonomicznych na potrzeby wieloletnich prognoz finansowych jednostek samorządu terytorialnego, publikowane przez Ministerstwo Finansów. Aktualizacja grudzień 2011 r.
8. W związku z tym, iż prognozy wzrostu gospodarczego i poziomu inflacji wskazywały na stabilny poziom dynamiki tych wskaźników makroekonomicznych (średnio dla wykazanego w Wytycznych okresu odpowiednio 2,29% i 2,91%), przyjęto:
a) stałą stopę oprocentowania kredytów na cały okres kredytowania – 7,9%,
b) stały wzrost wartości nieruchomości w wysokości 1,5% w skali rocznej.
9. Przyjęto, iż wartość odwróconego kredytu hipotecznego i należnych odsetek nie może przekroczyć 50% wartości nieruchomości w roku, w którym następuje zaprzestanie kredytowania w związku z upłynięciem przeciętnego trwania życia dla danej kategorii wiekowej.
10. Wyliczono poziom wartości zadłużenia z tytułu odwróconego kredytu hipotecznego wraz z odsetkami – Zadłużenie z tytułu wypłaconego odwróconego kredytu.
11. Wskazano na potencjalną wartość nieruchomości w dniu zaprzestania wypłaty rat odwróconego kredytu hipotecznego (wymagalność spłaty kredytu), przy przyjętych założeniach makroekonomicznych.
12. W ramach kosztów kredytu założono także koszty stałe w wysokości 1%, które wynikają np. z nabywania przez bank odpowiednich polis ubezpieczeniowych.
Wyniki tych symulacji zostały zaprezentowane przez Związek Banków Polskich w dniu 28 marca 2012 r. w postaci raportu: „Potencjalne możliwości zwiększenia budżetów domowych seniorów przy wykorzystaniu raty kapitałowej odwróconego kredytu hipotecznego dla różnych rodzajów nieruchomości”

Bolesław Meluch
Europejski Instytut Nieruchomości

źródło: Property Journal 4-5/2012