Deweloper w upadłości. Dużo pytań mało odpowiedzi

Zakup mieszkania to jedna z najważniejszych decyzji finansowych, której skutki odczuwalne są przez dużą część życia. Powinna więc być bardzo dobrze przemyślana. To na pozór banalne stwierdzenie nabiera nowego znaczenia dla osób, które czekając na swoje nowe mieszkanie, dowiadują się o kłopotach finansowych swojego dewelopera. Temat wraca jak bumerang za każdym razem, gdy w mediach głośno się robi o upadłości któregoś z deweloperów. A że w ostatnim czasie Sąd zgodził się na upadłość układową spółki Gant Development, ponownie nadszedł dobry czas, aby poruszyć ten temat.

Gant to jeden z największych deweloperów w Polsce, a jego akcje są notowane na warszawskiej giełdzie. Szczególnie jest znany na rynku wrocławskim, gdzie ostatnimi czasy postawił prestiżową inwestycję Odra Tower. Akcje dewelopera na GPW jeszcze w pierwszej połowie 2009 roku dochodziły do 30 zł. W analogicznym okresie 2014 roku akcje w porywach sięgają 0,70 zł. Upadłość Gant jest o tyle ciekawa, że stanowi swoisty poligon doświadczalny dla nowych przepisów. Podchodząc do analizy konsekwencji upadłości deweloperskiej należy zacząć od granicznej daty 29 kwietnia 2012 roku. Jest to data, z którą zaczęła obowiązywać ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, dalej ustawa deweloperska. Dla klientów upadłego dewelopera nie oznacza to, że umowa musiała być podpisana po tej dacie. Ustawa deweloperska obejmuje swoim rygorem wszystkie inwestycje rozpoczęte po dacie 29 kwietnia 2012. Ustawa była długo zapowiadana i cała branża spodziewała się jej z dużym wyprzedzeniem. Oznacza to, że dużo inwestycji zostało rozpoczętych przed tą datą. Często sztucznie. Klienci nie są świadomi, że nawet obecnie podpisując umowę z deweloperem na inwestycję, której budowa dopiero ruszyła, oficjalnie wiążą się z inwestycją, która rozpoczęta została na tyle wcześniej, że nie jest objęta rygorem ustawy deweloperskiej.

Inwestycje rozpoczęte przed 29 kwietnia 2012 roku

W przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera czy spółdzielni mieszkaniowej, klienci stają się wierzycielami upadłego, a ich roszczenia kwalifikowane są zgodnie z prawem upadłościowym i naprawczym do kat. III i zaspakajane są w planach podziału zgodnie z przepisami prawa upadłościowego i naprawczego. Wyjątkiem są wierzyciele posiadający zabezpieczenie rzeczowe – skutecznie wpisane w księgach wieczystych hipoteki. W tej kategorii na równych prawach są wszyscy dostawcy usług, firmy budowlane, dostawcy materiałów, itp. Jeżeli deweloper nie wybudował jeszcze osiedla i aktem notarialnym nie przeniósł własności mieszkania czy domu na kupującego, roszczenie o wybudowanie i wydanie lokalu zamienia się w roszczenie pieniężne i może być zaspokojone z podziału majątku masy upadłości na równych prawach ze wszystkimi wierzycielami z tej grupy po wcześniejszej spłacie grupy I i II. Niestety, wierzyciele z grupy III rzadko mają szansę na zaspokojenie swoich roszczeń. W przypadku, gdy sąd zdecyduje o zastosowaniu opcji z likwidacją majątku, z uregulowań prawa upadłościowego i naprawczego wynika wprost, że syndyk przystąpi do sprzedaży przedsiębiorstwa lub nieruchomości w drodze przetargu, a z uzyskanych środków będzie spłacał zobowiązania w kolejności uznanych kategorii. Zdarza się, że sąd może wyrazić zgodę na prowadzenie działalności gospodarczej i dokończenie budowy rozpoczętej inwestycji. Jest to rozwiązanie, z którego mogą skorzystać wierzyciele. Muszą jednak ku temu zaistnieć pewne przesłanki gwarantujące możliwości realizacji i finansowania przedsięwzięcia. Mówiąc inaczej, musi być realna szansa na zakończenie inwestycji. Jeżeli upadły pozyskane od klientów środki przeznaczył na proces budowlany, a stan zaawansowania budowy był znaczny, jest szansa, że budowa zostanie zakończona bez konieczności wnoszenia dopłat od niedoszłych właścicieli. Gorzej jest, gdy rozpoczęta budowa nie odzwierciedla wniesionych nakładów, a pieniądze rozeszły się na pokrycie wynagrodzeń zarządów, zły proces budowlany, spłacanie innych długów albo wręcz zniknęły z kasy przedsiębiorstwa. Wtedy może okazać się, że aby dokończyć inwestycję będzie trzeba dołożyć sporo dodatkowych środków. W praktyce okazuje się to mało realne. Klienci upadłego biura, przed ogłoszeniem upadłości, często zapłacili już za swoją inwestycję i na to zaciągnęli kredyty mieszkaniowe. Po ogłoszeniu upadłości ich roszczenia wciągane są na listę wierzytelności i zaspakajane są dopiero w drodze podziału. A kredyt trzeba spłacać. O ile bank zezwoli na jego spłatę. Klienci, którzy nie przedstawią zabezpieczenia muszą się liczyć nawet z wypowiedzeniem umowy kredytowej. Wówczas bank może zażądać zwrotu całego kredytu. W najczarniejszym scenariuszu klient pozostaje bez lokalu, z wypłaconym kredytem, który jest wymagany przez bank w całości. I wszystko to zgodnie z prawem. Takie osoby niekoniecznie będą zainteresowane kontynuowaniem inwestycji, bo dlaczego jeszcze raz płacić za coś, co już raz zakończyło się fiaskiem?

concerto verona kadr

Inwestycje realizowane po 29 kwietnia 2012 roku

Rozwiązania przyjęte podczas nowelizacji prawa upadłościowego, zmierzają do doprowadzenia do sytuacji, w której pomimo ogłoszenia upadłości dewelopera, jego klienci będą mogli uzyskać lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny. Mechanizmem mającym doprowadzić do tego celu jest omawiana już możliwość kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego przez syndyka lub zarządcę. W przypadku likwidacji majątku upadłego, ustawodawca wprowadził rozwiązania, zgodnie z którymi klienci dewelopera korzystać mają z uprzywilejowania w zaspokojeniu swoich wierzytelności przed innymi wierzycielami. Jak wspominałem wcześniej, do tej pory ryzyko przedsięwzięcia deweloperskiego ponosił w znacznej części klient. Ta odpowiedzialność ma zostać ograniczona. W przypadku ogłoszenia upadłości likwidacyjnej dewelopera, nabywca nie mógł zrealizować swojego roszczenia o oddanie lokalu lub domu. W pierwszej kolejności podkreślenia wymaga, iż aktualnie obowiązujące przepisy w istoty sposób modyfikują skutki ogłoszenia upadłości i to od razu w kilku płaszczyznach. Najbardziej doniosły w skutkach wydaje się być art. 425² ust. 1 puin (Dz.U. 2003 nr 60 poz. 535) zgodnie z którym, z chwilą ogłoszenia upadłości dewelopera powstaje osobna masa upadłości służąca zaspokojeniu w pierwszej kolejności nabywców objętych danym przedsięwzięciem. Zgodnie z tą regulacją, powinno powstać tyle mas upadłości, ile dany deweloper realizował inwestycji, przy czym każda ma służyć zaspokojeniu odrębnej grupy nabywców. Niezależnie od tychże mas powstanie także masa upadłości na zasadach ogólnych, służąca zaspokojeniu pozostałych wierzycieli dewelopera, nie będących nabywcami. W teorii wszystko wydaje się być zasadne. Niestety tylko w teorii. Mamy do czynienia z nową regulacją, która, jak często w takich sytuacjach bywa, jest niedopracowana.

jagiełły_wrocław_2010 Pierwszy problem to kolizja praw wierzycieli. Ustawodawca wprowadzając regulację dotyczącą upadłości deweloperskiej przeoczył kwestię relacji między pierwszeństwem wierzycieli rzeczowych (hipoteki) a pierwszeństwem nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych. W mojej opinii, w świetle obowiązujących przepisów co do zasady pierwszeństwo przysługuje wierzycielom, którzy mają wierzytelności zabezpieczone rzeczowo (hipoteką) albo ujawnione w księdze wieczystej roszczenia osobiste. Niemniej nadal jest to kwestia sporna, co do której nie ma ostatecznego rozstrzygnięcia. Wydaje się, że decyzyjność w tej kwestii na chwilę obecną została pozostawiona sądom. Nie brakuje już jednak głosów, że prawo w tej postaci musi zostać zmienione.

Idąc dalej w rozważaniach. Może dojść do sytuacji, w której zgromadzenie nabywców podejmuje uchwałę w sprawie kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego. Zgodnie z prawem, po wniesieniu dopłat przez nabywców i ostatecznym zakończeniu inwestycji, nastąpi wyodrębnienie poszczególnych lokali i przeniesienie praw ich własności na nabywców. Należy pamiętać, że w sytuacji, w której przedmiotowa nieruchomość, na której realizowano przedsięwzięcie, obciążona była hipoteką ustanowioną na rzecz banku, to w przypadku jej podziału, zgodnie z przepisem art. 76 ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2001, Nr 124, poz. 1361 z późn. zm.) hipoteka obciążać będzie nieruchomości powstałe przez taki podział. I może okazać się, że nabywca uzyskując prawo własności, stanie się automatycznie dłużnikiem hipotecznym banku i odpowiadać będzie rzeczowo za cudzy dług. Z pewnością żaden z nabywców nie jest zainteresowany tego rodzaju „ochroną”.

Abstrahując od ustawy deweloperskiej, katalog negatywnych scenariuszy podczas upadłości można uzupełnić jeszcze o następujące. Czasami upadłość dewelopera albo spółdzielni następuje w trakcie realizacji inwestycji, w której część budynków jest już zamieszkała przez właścicieli. Właściciele w swoich aktach mają oświadczenia, iż wpłacili pełne wkłady, a inwestor zobowiązuje się dokończyć inwestycje np.: drogi, infrastrukturę, zieleń itp. Jeżeli syndyk prowadzący postępowanie upadłościowe nie ma możliwości dokończenia budowy z majątku masy, właścicielom pozostaje zgłosić roszczenia do listy, a na dokończenie budowy wpłacić na nowo niezbędne kwoty. W interesie mieszkańców osiedla jest dokończenie inwestycji, żeby uzyskać pozwolenie na użytkowanie obiektów. Przede wszystkim, aby móc zamieszkać w osiedlu z pełną infrastrukturą gwarantującą właściwe funkcjonowanie.

Ogromnym problemem dla syndyka może stać się sytuacja przejęcia nieruchomości z rozpoczętym cyklem budowlanym, który okaże się samowolą budowlaną. Legalizacja takiej samowoli jest kosztowna, a często niemożliwa. Co zrobić z inwestycją, w której ludzie wykupili lokale, a nawet zamieszkali, a w toku prowadzenia spraw okazało się, że jest samowolą budowlaną? Inspektor Nadzoru Budowlanego powinien nałożyć kary za dopuszczenie do użytkowania bez pozwolenia i wyliczyć stosowne opłaty. Opłaty te potrafią być ogromne, zwłaszcza przy budynkach wielorodzinnych.

Powyższy artykuł należy czytać jako wprowadzenie do tematu upadłości deweloperskiej. Niemożliwym jest kompleksowe opisanie materii tak skomplikowanej jak upadłość w ramach krótkiego artykułu. Sytuacja każdego upadłego dewelopera jest na swój sposób wyjątkowa. Tak samo wyjątkową jest sytuacja klienta upadłego dewelopera. W ostatnich latach dużo się mówiło, że czas kryzysu zweryfikuje rynek deweloperski. Podobnie po wprowadzeniu ustawy deweloperskiej nie brakowało opinii, że to koniec dla małych deweloperów, a na rynku pozostaną tylko najwięksi gracze. Czas zweryfikował te opinie. Od czwartego kwartału ubiegłego roku można odnieść wrażenie, że branża ogłosiła definitywny koniec kryzysu i odetchnęło z ulgą, winszując sobie przetrwanie trudnego okresu. Pozostaje wierzyć, że sytuacja deweloperów ulegnie poprawie i coraz rzadziej będziemy słuchać o kolejnych upadłościach. A ustawodawcy dopracują przepisy tak, żeby wszystkie wątpliwości zostały rozwiane.

Artur Rostocki

źródło: „Property Journal”, nr 4-5/2014

fot. archiwum PJ