Deweloperzy przekonali się do obligacji

Blisko 3,6 miliarda złotych – tyle wynosi łączna wartość wyemitowanych obligacji przez firmy deweloperskie na rynku Catalyst w 2014 roku. W porównaniu z rokiem 2013 kwota ta wzrosła o 32% z niespełna 2,73 miliarda złotych. Punktem kulminacyjnym, który doprowadził do wzrostu zainteresowania obligacjami jest rok 2007 kiedy to miał miejsce ogólnoświatowy kryzys gospodarczy rynków finansowych. Czy jest to tylko chwilowa moda będąca efektem załamania rynku, czy możemy mówić o instrumencie finansowania, który na stale zakorzeni się w praktykach deweloperskich?

„W latach 2007-2011 w związku ze światowym kryzysem gospodarczym standardowa metoda finansowania deweloperów, czyli kredyty bankowe, była niemal niemożliwa do zdobycia. Wszystko za sprawą zaostrzenia się procedur kredytowych ze strony banków, które obawiały się niewypłacalności dewelopera. Kryteria przyznawania kredytów inwestycyjnych osiągnęły, tak absurdalnie niski poziom, że tylko garstka przedsiębiorstw budowlanych mogła sprostać tym wymogom. Niektóre banki wymagały wykazania wkładu własnego na poziomie blisko 50% wartości inwestycji oraz 50% przedsprzedaży realizowanych lokali mieszkalnych, a o kredycie na zakup gruntu można było zapomnieć. Niemożliwe do spełnienia warunki wymusiły na deweloperach znalezienie alternatywy i nowej możliwości finansowania, która nie dość, że byłaby łatwo dostępna, to miałaby taki sam lub podobny do kredytów bankowych potencjał inwestycyjny” – mówi Grzegorz Zagrabski, wiceprezes zarządu Wawel Service Sp. z o.o.

Deweloperzy swoją szansę upatrzyli w emisji obligacji, które pod względem kosztów nie odbiegają w znacznym stopniu od standardowych kredytów bankowych, a niosą za sobą cały wachlarz dodatkowych korzyści.

„Pierwszą zaletą obligacji jest niezależna od banków pozycja przedsiębiorstwa oferującego taki rozwiązanie. W przeciwieństwie do kredytu, to deweloper, a nie bank, jest podmiotem decyzyjnym. To on ustala wysokość oprocentowania, harmonogram oraz okres emisji obligacji. Kolejnym plusem jest atrakcyjny z punktu widzenia płynności rozkład spłacania zobowiązań finansowych. Zwykle emitent zobowiązany jest do kwartalnego (rzadziej sześciomiesięcznego) regulowania należności odsetkowych, a następnie nominał obligacji (pożyczony kapitał) spłacany jest na końcu. Inną zaletą jest wyemitowanie obligacji niezabezpieczonych, które owszem są obarczone większym ryzykiem, ale są za to bardziej atrakcyjne pod względem rentowności dla inwestorów – obligatariuszy. Brak zabezpieczenia obligacji pozwala deweloperowi w pełni wykorzystać posiadany bank ziemi (w przypadku obligacji zabezpieczonych hipotecznie). Nieruchomości stanowiące gwarancję nie są możliwe do wykorzystania inwestycyjnie. Pod zabezpieczenie przeważnie są wybieranie nieruchomości, których horyzont inwestycyjny przekracza termin wykupu obligacji, zwykle emitowanych na 2-5 lat” – mówi Grzegorz Zagrabski, wiceprezes Wawel Service Sp. z o.o.

Liczba inwestorów zainteresowanych obligacjami, nie tylko deweloperów z roku na rok dynamicznie rośnie. Dzieje się tak głównie ze względu na atrakcyjne z punktu widzenia obligatariuszy oprocentowanie, które w przypadku obligacji deweloperskich waha się od 5 do nawet 8%. Sprzyjająca polityka RPP, z punktu widzenia emitentów oferujących obligacje, pozwala istotnie ograniczać koszty emisji. Mimo to, rentowność możliwa do osiągnięcia z obligacji korporacyjnych przekonuje nie tylko inwestorów instytucjonalnych, ale również coraz częściej inwestorów indywidualnych. Bierze się to głównie z wysokości zysku, który w przeciwieństwie do obligacji skarbowych czy niskooprocentowanych lokat bankowych jest wielokrotnie większy, przy relatywnie niskim poziomie ryzyka.