Dlaczego licencje pośredników są ważne

Wszystkie transakcje na rynku nieruchomości mają pewne wspólne cechy, niezależnie gdzie zawierane są na świecie. Dla większości transakcja kupna czy sprzedaży mieszkania lub domu, to najważniejsza decyzja finansowa w życiu. W USA ponad 90% wszystkich transakcji, zarówno komercyjnych, jak i mieszkaniowych zawieranych jest przy udziale i pomocy osób trzecich, tj. firm brokerskich i pośredników, którzy za opłatą oferują usługi pośrednictwa dla jednej lub obu stron. Obrót nieruchomościami to często bardzo złożony i skomplikowany proces, wymagający dużo wiedzy i doświadczenia w zakresie finansowania, prawa własnościowego, wiedzy która często wykracza poza możliwości przeciętnego konsumenta.

Dla ochrony interesów klienta, wiele krajów na całym świecie wprowadziło regulacje, czyli systemy licencjonowania, który promują stabilność i uczciwość w transakcjach, zapewniają kompetencje pośredników i firm w handlu nieruchomościami, jak również chronią interesy zarówno klientów, jak i powiązanych rynków finansowych przed nieuczciwymi praktykami i nadużyciami. Te regulacje tworzą płaszczyznę, na której wszyscy ”gracze” w obrocie nieruchomościami mają równe prawa i mogą konkurować na tych samych zasadach.

Licencje ustalają jasne zasady i wytyczne, jak prowadzić biznes. Firmy i pośrednicy mają na ogół wolną rękę, aby konkurować na rynku bez większej ingerencji rządu, ponieważ zwykle przepisy nie narzucają lub dyktują wysokości prowizji, jaką firmy lub pośrednicy mogą pobierać za swoje usługi brokerskie.

Według ARELLO, Stowarzyszenia Agencji ds. Licencji w Obrocie Nieruchomościami: „regulacje w wielu krajach na całym świecie różnią się w sposobie, w jaki są zorganizowane i do tego upoważnione. Niemniej jednak, wszystkie one mają jeden wspólny cel, ochronę obywatela”.

Programy licencjonowania określają minimalne standardy, które ”wyposażają” nowych licencjobiorców w podstawowe umiejętności i wiedzę potrzebną przy transakcji kupna/sprzedaży na rynku nieruchomości. Jurysdykcje w różnych krajach nakładają również wymagania w zakresie ciągłej edukacji w celu zapewnienia znajomości nowych praw i przepisów obowiązujących na rynku. W USA i większości krajów stowarzyszonych w ARELLO, dodatkowo obowiązują prawa zabraniające wykonywania zawodu pośrednika przez osoby pozbawione „dobrego charakteru”, np. osoby skazane za niektóre rodzaje przestępstw.

Standardy te eliminują osoby nielicencjonowane czy niekompetentne z czerpania korzyści finansowych z zaufania, jakim społeczeństwo obdarzyło ten system.

Dlaczego miałbyś powierzyć największą transakcję finansową w życiu osobie niekompetentnej?

Licencjonowanie zawodów w obrocie nieruchomościami w USA jest regulowane przez poszczególne stany, a nie rząd federalny. Rządy stanowe nakładają również obowiązek stałego dokształcania, celem zapewnienia i utrzymania wysokiej jakości świadczonych usług. Zazwyczaj wymóg ten zbiega się z datą odnowienia i przedłużenia koncesji, np. w stanie Illinois licencja musi być odnawiana co 2 lata.

Licencjonowani pośrednicy muszą ściśle przestrzegać standardów i praktyk zawodowych, które obowiązują przy wszystkich transakcjach kupna/sprzedaży nieruchomości. Większość stanów w swoich programach regulacji określa również w sposób bardzo klarowny relacje „pośrednik – klient”. Jak czytamy w materiałach ARELLO, „przepisy te określają stosunki prawne pomiędzy pośrednikami i stronami transakcji w obrocie nieruchomościami. Przekazują również w sposób jasny i zrozumiały obowiązki pośrednika. Na przykład, prawo może wymagać od licencjobiorcy, aby usługa została wykonana z największą starannością, aby oferty i kontroferty były przekazywane niezwłocznie, istotne informacje o nieruchomości ujawniane, i wreszcie aby pośrednik działał zawsze w najlepszym interesie klienta, a nie w interesie własnym.
Oprócz ogólnych reguł i norm postępowania, prawodawstwo często wymaga jednolitości transakcji, np. wymóg stosowania zatwierdzonych form i umów określa reguły w jaki sposób pieniądze, należące do ”osób trzecich”, mają być traktowane i chronione.

Dlaczego nie chronić samego siebie?

Prawodawstwo daje szerokie uprawnienia agencjom stanowym, jak i lokalnym stowarzyszeniom do nakładania kar pieniężnych i dyscyplinarnych, aby chronić interesy swoich obywateli.
Jak podkreślono w publikacjach ARELLO: „licencje zabezpieczają ochronę i interesy obywatela poprzez monitorowanie działań i nakładanie sankcji za łamanie praw licencyjnych. Te uprawnienia dyscyplinarne zazwyczaj obejmują badania zarzutów dotyczących bezprawnego działania licencjobiorcy, zapewniają uczciwe przesłuchanie stron i w razie konieczności nakładają sankcje i kary za naruszenia. Kara może obejmować wymóg dodatkowej edukacji, kary pieniężne, czy wreszcie odebranie licencji. W niektórych jurysdykcjach ARELLO organy regulacyjne mają prawo wszczęcia postępowania karnego.

Nawet jeśli ogranicza się to do nałożenia sankcji dyscyplinarnych, wszystkie jurysdykcje ARELLO współpracują ze sobą i z organami ścigania karnego. W wielu systemach prawnych dla pełnej gwarancji interesów obywateli wymaga się od licencjobiorców posiadania ubezpieczenia od niezamierzonych „błędów i pominięć”, w ten sposób zapewniając ochronę klientowi w przypadku roszczeń finansowych. W niektórych systemach prawnych, ochrona klienta jest dodatkowo zabezpieczona poprzez tworzenie tzw. „recovery funds” czyli funduszy „odzyskiwania”, które zapewniają rekompensatę dla obywateli poszkodowanych przez licencjobiorców. Dzięki stałemu monitorowaniu, wykrywaniu i karaniu za wykroczenia, interes obywateli jest chroniony na co dzień i społeczeństwo może czuć się bezpiecznie, a przez to cała branża nieruchomości korzystać ze zwiększonego poczucia zaufania wśród społeczeństwa.

Regulacje gwarantują efektywności

Dobrze pracujący i zorganizowany system regulacyjny gwarantuje sprawność i efektywność, jak również zainteresowanie i aktywność na rynku.

• Zapewnia stabilność w pokrewnych branżach. Niektóre agencje regulujące są odpowiedzialne jedynie za pośredników i brokerów (firmy), podczas gdy inne regulują także branże pokrewne, takie jak rzeczoznawców, pośrednictwo kredytów hipotecznych czy inspektorów stanu technicznego nieruchomości. Niezależnie od zakresu ich władzy, przepisy i zasady tych agencji nie mogą być sprzeczne z ustawami, które obowiązują w pokrewnych branżach

• Zapewnia finanse dla Agencji ds. Regulacji. W większości przypadków działalność agencji, płace personelu i koszty operacyjne są pokrywane w całości przez opłaty członkowskie. Ponieważ opłaty licencyjne są pobierane okresowo, gwarantuje to stały dopływ finansów, oczywiście uzależniony w dużym stopniu od warunków ekonomicznych.

• Zapewnia stabilność i koniunkturę na rynku nieruchomości. Członkowie akceptują prawo licencyjne i wysokość opłat i traktują to jako niezbędny koszt prowadzenia własnej działalności biznesowej. Większość zgadza sie z tezą, że solidne przepisy i prawa regulujące, to podstawa zdrowego rynku nieruchomości.

W ponad 100 letniej historii Amerykańskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (NAR), licencje zawsze były integralną częścią zawodu pośrednika, zapewniając stabilność i rzetelność pracy pośrednika, jak również ochronę interesów obywateli czy rynków finansowych od bezprawnych praktyk i nadużyć w obrocie nieruchomościami. Przy obecnej sytuacji ekonomicznej jest to tym bardziej ważne, że właściwy nadzór regulacyjny na rynku nieruchomości i powiązanych rynkach finansowych ma zasadnicze znaczenie dla rozwoju całości gospodarki.

Rynek nieruchomości co roku staje się coraz bardziej rynkiem globalnym, państwa i agencje ds. regulacji na całym świecie będą pod coraz większą presją, aby interesy obywateli i społeczeństwa były chronione w jeszcze w większym stopniu, a to może zagwarantować tylko zdrowy, rozsądny system regulacji, czyli licencje.

John Budz
Realty Executives, USA
NAR Ambasador na Polskę