Dobra passa na rynku magazynowym w Polsce

Najlepsze otwarcie roku pod względem ilości umów najmu. Utrzymuje się wysoka aktywność deweloperów i rośnie udział powierzchni budowanej na zasadach spekulacyjnych. Mniejsze rynki magazynowe nabierają znaczenia.

Tomasz Olszewski, JLL: „Początek 2015 roku upłynął pod znakiem kontynuacji bardzo dobrej passy na rynku magazynowym. Całkowity popyt na powierzchnie magazynowo – przemysłowe sięgnął 585 000 mkw., co jest historycznie najlepszym otwarciem roku. Podaż komercyjnych powierzchni magazynowych i przemysłowych w Polsce przekroczyła 9 mln mkw., a aktywność deweloperów pozostaje wysoka – w budowie znajduje się prawie 593 000 mkw.”

Popyt

W I kwartale 2015 roku wysoka dynamika rynku powierzchni magazynowych została utrzymana, a całkowity popyt wyniósł 585 000 mkw. Największą aktywność najemców w I kwartale zarejestrowano w Polsce Centralnej (popyt brutto 141 000 mkw.), a następnie w regionie Poznania (92 000 mkw.) i Górnego Śląska (86 000 mkw.).

Jan Jakub Zombirt, JLL: „W I kwartale popyt netto, czyli nie obejmujący odnowień umów, wyniósł 380 000 mkw. Warto również zauważyć, że znaczący wolumen powierzchni został wynajęty w mniej oczywistych lokalizacjach, takich jak m.in. Szczecin, Toruń i Podkarpacie. Łącznie, poza pięcioma kluczowymi regionami podpisano nowe umowy najmu na 107 000 mkw., co stanowi 28% krajowego popytu netto. Można to uznać za bardzo dobry wynik, biorąc pod uwagę fakt, że udział wszystkich tych regionów w krajowej podaży wynosi jedynie 8%”.

Co ciekawe, popyt netto w Polsce Centralnej sięgnął 70 000 mkw., z czego aż 50 000 mkw. przypadło na Piotrków Trybunalski, co jest najmocniejszym wynikiem w tym mieście od lat i spowodowało znaczny spadek dostępności w tej lokalizacji.

Największą umowę najmu w I kwartale podpisał Jysk na 40 000 mkw. w Logistic City w Piotrkowie Trybunalskim.

Największe transakcje najmu zawarte w I kw. 2015 r.

Najemca Park Rodzaj umowy Powierzchnia (mkw.)
Jysk Logistic City Rozszerzenie 40 000
FM Logistic P3 Piotrków Odnowienie 37 000
Nippon Goodman Toruń Logistics Center Odnowienie 26 000
RR Donnelley Panattoni Park Łódź East Odnowienie 23 000
 

Źródło: JLL, magazyny.pl, I kw. 2015 r.

Podaż

Pod koniec I kwartalu 2015 roku całkowita podaż powierzchni magazynowych w Polsce wynosiła 9,02 miliona mkw.[1]. Pod względem struktury właścicielskiej polskiego rynku, ponad połowa istniejącej podaży jest obecnie w rękach czterech największych graczy oraz ich partnerów (Prologis, SEGRO, Logicor i Goodman).

W ciągu kwartału oddano do użytku 298 000 mkw. nowych magazynów. Największy wolumen trafił na rynek w Poznaniu (189 000 mkw.), w okolicach Warszawy (28 000 mkw.) oraz w Trójmieście (27 000 mkw.).

Aktywność deweloperów pozostaje wysoka – obecnie w fazie realizacji jest niemal 593 000 mkw. Najwięcej powierzchni powstaje w regionie Wrocławia (101 000 mkw.), na Górnym Śląsku (92 000 mkw.) i w Poznaniu (63 000 mkw.). Obecnie prace budowlane o mniejszej lub większej skali trwają niemal w każdym regionie kraju.

Tomasz Olszewski: „Obserwujemy dalszy wzrost udziału projektów spekulacyjnych. Pod koniec I kwartału 2015 w budowie znajdowało się 215 000 mkw. powierzchni niezabezpieczonej umowami najmu, co stanowi 36% całej powstającej obecnie podaży”.

Współczynnik powierzchni niewynajętej w dół

Jak podaje portal magazyny.pl, pod koniec I kwartału wskaźnik pustostanów wynosił 7,3%, co oznaczało spadek wobec 9,8% na koniec 2014 roku. Spośród pięciu głównych regionów[2], największy udział powierzchni bez najemcy charakteryzował rynek Warszawy (13,9% w strefie Warszawa Miasto oraz 10,3% w Okolicach Warszawy). Największy spadek udziału powierzchni niewynajętej odnotowano w Polsce Centralnej, gdzie – także dzięki dużym transakcjom w Piotrkowie – wskaźnik pustostanów spadł z 15,8% do 6,1%.

Czynsze

W I kwartale zarejestrowano niewielki spadek czynszów bazowych na Górnym Śląsku, gdzie wynoszą one obecnie 2,9 – 3,6 euro za mkw. miesięcznie oraz w Poznaniu (2,8 – 3,5 euro za mkw. miesięcznie). Czynsze w pozostałych regionach były stabilne i nie zmieniły się wobec IV kwartału 2014 roku.

Czynsze bazowe (euro za mkw. miesięcznie)

magazyny JLLkw

Źródło: JLL, magazyny.pl, I kw. 2015 r.

1 Od I kw. 2015 r. na skutek przeprowadzonej weryfikacji zasobów magazynowych zmianie uległa wielkość podaży na niektórych rynkach regionalnych.

2 Warszawa, Górny Śląsk, Poznań, Polska Centralna i Wrocław

fot. SEGRO Logistics Park Prague / materiały prasowe