Dobre perspektywy dla stołecznego rynku projektów butikowych

W najbliższych latach warszawski rynek projektów butikowych ma potencjał do dynamicznego rozwoju, wynika z pierwszego rynkowego raportu dotyczącego stołecznego rynku nieruchomości butikowych, przygotowanego przez ekspertów BNP Paribas Real Estate. Autorzy zwracają również uwagę na duże zróżnicowanie tego typu projektów pod kątem lokalizacji, wielkości, specyfikacji technicznej, jakości zarządzania i poziomu czynszów. Analiza wskazuje także na pozytywny wpływ, jaki zrewitalizowane projekty wywierają na otaczającą je przestrzeń miejską – element miastotwórczy.

Prezentacja raportu „Wyróżniając się spośród tłumu. Rynek projektów butikowych w centrum Warszawy”, odbyła się 3 marca w kompleksie Plac Małachowskiego. Butikowy biurowiec, należący do portfela Kulczyk Silverstein Properties, a zrewitalizowany przez Hochtief Development Poland, w grudniu 2014 roku otrzymał tytuł „Nowy Biurowiec Roku w Polsce” przyznawany przez magazyn EurobuildCEE.

Gospodarzem miejsca była międzynarodowa kancelaria prawna K&L Gates. Elementem prezentacji raportu była dyskusja panelowa, w której udział wzięli: Anna Staniszewska, Dyrektor Działu Analiz Rynkowych BNP Paribas Real Estate (moderator), Joanna Kowalska-Szymczak, Dyrektor Inwestycyjny, Kulczyk Silverstein Properties, Maciej Jamka, Partner Administracyjny, K&L Gates, Robert Mandżunowski, CEO, LHI, Maciej Orłowski, Dyrektor Działu Powierzchni Biurowych, BNP Paribas Real Estate i Maciej Zajdel, Prezes Zarządu, IVG Polska.

Analitycy BNP Paribas Real Estate szacują, że zasoby butikowych powierzchni komercyjnych (obiekty o powierzchni max. 15 tys. mkw.) w centrum Warszawy i na Starym Mieście wynoszą ponad 311 tys. mkw., z czego ok. 80 proc. przypada na biura. Pozostała część to powierzchnie handlowe i usługowe zlokalizowane najczęściej na parterach.

Anna Staniszewska, autorka raportu wskazuje, że pomimo pewnej niedojrzałości tego sektora, na warszawskim rynku jest grupa inwestorów silnie koncentrujących się na tego typu aktywach. Biorąc pod uwagę to, że projekty butikowe stanowią alternatywę o unikatowym charakterze, można zakładać, że liczba podmiotów zainteresowanych projektami butikowymi będzie rosła.

Nie bez znaczenia jest fakt, że oferta butikowa kierowana jest do specyficznej, zazwyczaj charakteryzującej się wysokim stopniem lojalności, grupy najemców. Najemców, którzy poza najwyższymi standardami, walorami architektonicznymi, jakością zarządzania i lokalizacją poszukują również elementów budujących prestiż, reputację i rozpoznawalność. O sukcesie projektów butikowych może świadczyć fakt, że dysponują one potencjałem niezbędnym do kreowania adresów, które na stałe wpisują się na biznesową mapę Warszawy.

– W porównaniu z nowoczesnymi biurowcami ze szkła i stali, pierwsza liga butikowych projektów biurowych, pozostaje odporna na wahania czynszów. Budynki te odnotowują również niższy poziom pustostanów i wykazują niższą rotację najemców. Pochodną tych wskaźników są niższe stopy kapitalizacji. Jednakże ze względu na niską podaż wysokiej jakości budynków, rynek inwestycyjny jest ograniczony do kilku graczy – powiedziała Anna Staniszewska.

Dochodowe rewitalizacje

Kompleksowe podejście do rewitalizacji projektów butikowych oznacza zazwyczaj dłuższy czas realizacji inwestycji. Wiąże się to ze znacznie bardziej skomplikowanymi, niż ma to miejsce w przypadku nowo budowanych kompleksów, procedurami formalnymi i pracami budowalnymi, a także pracami dodatkowymi (prace archeologiczne, zapobieganie pogarszaniu stanu budynków sąsiednich) trudnymi do dokładnego przewidzenia na etapie projektowym. Dłuższy czas remontów i adaptacji, a niekiedy dodatkowe koszty, nie odstraszają jednak inwestorów, którzy w kompleksowym podejściu do rewitalizacji widzą szanse na stworzenie unikalnych pod katem architektury, funkcjonalności i jakości zarządzania projektów.

– Budynki butikowe dają nieporównywalną możliwość ekspozycji brandów. Najemcy decydujący się na obecność w tego typu projektach mają świadomość potrzeby budowania wartości swoich firm na różnych płaszczyznach – Joanna Kowalska-Szymczak, dyrektor inwestycyjny Kulczyk Silverstein Properties.

Zdaniem analityków BNP Paribas Real Estate, dobre projekty butikowe starzeją się znacznie wolniej niż standardowe biurowce, a osiągane w nich czynsze są zazwyczaj wyższe, przez co tego typu aktywa stanowią dobrą lokatę kapitału gwarantującą stabilne przepływy finansowe. Najbardziej zainteresowani projektami butikowymi są inwestorzy tradycyjnie konserwatywni (typ „core”), którzy wartości kapitałowe budują w oparciu o najwyższy poziom bezpieczeństwa wynikający z produktów inwestycyjnych.

– Projekty butikowe stają się zupełnie nową klasą obiektów, jeszcze nie do końca uformowaną. W praktyce, najlepszą wizytówką takich unikalnych obiektów są najemcy, którzy je coraz chętniej wybierają. Silnie identyfikując się z budynkiem butikowym, bardzo chętnie przedłużają umowy najmu. Ci najemcy swoją obecnością w takich projektach tworzą dodatkową jakość i wspólnie z właścicielem – swój własny adres – Maciej Zajdel, prezes IVG Polska.

Eksperci BNP Paribas Real Estate przyjrzeli się również strukturze własności i profilom branżowym najemców, z których największą grupę stanowią firmy z sektora usług biznesowych (36 proc. wszystkich najemców) takich jak kancelarie prawne i firmy doradcze.

– Dla podmiotów, dla których nieruchomość ma znaczenie czysto utylitarne liczy się przede wszystkim komunikacja, czyli łatwy dojazd do pracy i wygodne biuro. Są jednak najemcy, którzy szukają czegoś więcej. Coraz większą rolę odgrywają przekazy związane z wizją danej organizacji, jej pozycjonowaniem i marketingiem. Obecność w budynku na placu Małachowskiego pozwoliła nam na osiągnięcie oczekiwanego efektu marketingowego. Dla naszych obecnych i potencjalnych klientów, którzy codziennie mijają kamienicę
hr. Raczyńskiego z logo K&L Gates, ma to znaczenie – podkreślał mecenas Maciej Jamka, z K&L Gates.

Stołeczne projekty butikowe cieszą się sporym zainteresowaniem również w gronie firm z sektora FIRE (finanse, ubezpieczenia i nieruchomości), którzy stanowią ok. 15 proc. najemców.

Właściwości miastotwórcze

Uczestnicy panelu zgodnie stwierdzili, że obiektów butikowych będzie powstawać coraz więcej. I to nie tylko z przeznaczeniem biurowym czy handlowym, ale także mieszkaniowym i hotelowym. Co warto podkreślić, oczekiwanie społeczne związane z rewitalizacjami będzie rosło.

– Jeśli w jednym miejscu powstaje fantastyczna, zrewitalizowana kamienica, to dość szybko pojawią się głosy, żeby jej otoczenie również się zmieniało – mówiła Joanna Kowalska-Szymczak.

Przykładami miast w których tego typu realizacje udały się na szeroką skalę jest Nowy Jork i Londyn. Rober Mandżunowski, CEO LHI podkreślał, że Warszawa ma wystarczający potencjał, żeby także wykorzystać swoją szansę.

fot. Plac Małachowskiego,Warszawa / materiały prasowe