Dostępność mieszkań nieznacznie spada

Między kwietniem 2015 r. a kwietniem 2017 r. rekordowo łatwo można było stać się posiadaczem mieszkania. Wskaźnik dostępności mieszkań Expandera i Rentier.io wskazuje, że w tym czasie rata kredytu zaciąganego na zakup lokalu o powierzchni 40 m2 pochłaniała 28% średniej pensji netto.

Obecnie jest to ok. 31%. Pogorszenie się wskaźnika wynika z tego, że ceny mieszkań rosły tak szybko, że wyprzedziły tempo wzrostu wynagrodzeń. Najnowsze dane na temat cen ofertowych pokazują jednak, że to już przeszłość. W ostatnich miesiącach poziom cen ustabilizował się.

Ceny mieszkań średnio są już o ok. 30% wyższe niż na początku 2013 r. Na szczęście w tym czasie w podobnym tempie rosły wynagrodzenia. Dzięki temu, mimo znaczących wzrostów cen, Polaków wciąż stać na zakup mieszkań. Widać to choćby  po liczbie udzielanych kredytów hipotecznych. W 2013 r. wypłacono 177 tysięcy takich kredytów, a w 2018 r. już 212 tysięcy. Mimo wyższych cen zwykli Polscy (tacy, którzy nie kupują za gotówkę) kupili więc zdecydowanie więcej mieszkań niż w 5 lat temu.

– Było to możliwe dzięki połączeniu optymizmu, który wynika z bardzo dobrej sytuacji na rynku pracy oraz utrzymującej się wysokiej dostępności mieszkań. Ta ostatnia to wynik nie tylko rosnących wynagrodzeń, ale również bardzo niskich stóp procentowych, dzięki którym raty kredytów hipotecznych są bardzo niskie. Należy jednak dodać, że dostępność jest bardzo dobra w porównaniu z tym, co działo się przed 2013 r. Jeśli jednak spojrzymy na okres od kwietnia 2015 r. do kwietnia 2017 r., to widać, że ostatnie, znaczące wzrosty cen, nieco pogorszyły dostępność mieszkań. Obecnie rata pochłania 31% średniego dochodu netto, podczas gdy we wspomnianym okresie było to 28%  – mówi Jarosław Sadowski z Expandera.

Dostępność mieszkań może wzrosnąć
Dane z ostatnich miesięcy pokazują, że ceny mieszkań przestały rosnąć. – Oczywiście może to być tylko chwilowa stabilizacja, po której powrócą wzrosty. Na rozstrzygnięcie musimy zaczekać do jesieni, gdyż lato to zwykle okres spowolnienia na rynku, ze względu na urlopy zarówno sprzedających, jak i kupujących. Gdyby jednak ceny przestały rosnąć, to jest szansa, że mieszkania znów staną się rekordowo łatwo dostępne. Prognozy ekonomistów wskazują bowiem, że pensje nadal mają dość szybko piąć się w górę. Dla przykładu, wg projekcji NBP w tym roku mają one wzrosnąć o 7,2%, a w przyszłym o 7%. Jednocześnie stopy procentowe mają pozostać na obecnym poziomie. Gdyby tak się stało, a ceny mieszkań przestały rosnąć lub choćby rosły wolniej, to dostępność mieszkań znów zacznie się poprawiać – mówi Anton Bubiel z Rentier.io.

Jak to policzyliśmy
Wskaźnik dostępności mieszkań, to stosunek średniego wynagrodzenia netto do raty kredytu zaciąganego na mieszkanie o powierzchni 40 m2. Wynagrodzenie jest liczone jako średnia z ostatnich 12 miesięcy. Rata kredytu liczona jest natomiast przy założeniu 10% wkładu własnego i okresu spłaty 25 lat. Wykorzystano przy tym średnią dla cen transakcyjnych z rynku wtórnego, wg NBP, i ceny ofertowe zbierane przez firmę Rentier.io.

Wskaźnik cen mieszkań to procentowa zmiana poziomu cen w odniesieniu do poziomu z I kw. 2013 r. Wskaźnik jest wyliczany na podstawie stawek transakcyjnych publikowanych przez NBP i prognozy przygotowanej na podstawie cen ofertowych zbieranych przez firmę Rentier.io. Pokazuje on sytuację na rynku na podstawie danych z 17 miast. Jest to wskaźnik nieważony, a więc zmiany w każdym z nich mają taki sam wpływ na ostateczną wartość.

fot. Osiedle RED Park, Poznań / RED Development