Drugie życie zabytków – biznes inwestuje w zrujnowane pałace i zamki

Polski rynek hotelarski w ostatnich latach szybko ewoluuje i pokonuje lata zastoju w porównaniu do Europy Zachodniej. Na klientów czeka obecnie coraz więcej obiektów – i to coraz bardziej zróżnicowanych. Od kilku lat można spotkać apart- i condohotele, które umożliwiają zakup pokojów i ich późniejszy wynajem, a użytkownikom dają możliwość poczucia się jak we własnym apartamencie, dodatkowo ze wszystkimi udogodnieniami hotelu. Innym, stosunkowo świeżym zjawiskiem w Polsce są tzw. hotele butikowe, charakteryzujące się oryginalnymi i niestandardowymi aranżacjami oraz lokalizacją w obiektach zabytkowych. Rynek hoteli współgra więc tu z rynkiem nieruchomości historycznych – zamków, pałaców, dworów i młynów. Po latach całkowitej dekapitalizacji w czasach PRL-u, nastąpiły nareszcie zdecydowane zmiany. W ofercie WGN można znaleźć bardzo wiele hoteli w zabytkowych zamkach i pałacach. Trzeba tu jednak liczyć się z bardzo wysokim wydatkiem.

Według danych GUS, w Polsce jest około 2100 takich obiektów. Jeszcze w 2010 roku było ich nieco ponad 1800, a więc można przyjąć, że w ciągu 3 lat przybywało średnio po 100 nowych hoteli rocznie.

Ceny nieruchomości hotelowych w zabytkowych pałacach, zamkach i dworach możemy zaliczyć do dwóch grup – w pierwszej znajdą się te obiekty, które co prawda mogą być przystosowane do funkcji hotelu, bądź nawet taką funkcję pełniły, ale obecnie nadają się do kapitalnego remontu, w drugiej – obiekty, które przeszły już gruntowną rewitalizację i obecnie działają jako luksusowe hotele. Ceny będą oczywiście zdecydowanie różne.

park pałacowyW Małuszowie na Dolnym Śląsku do kupna jest pałac z II połowy XVIII wieku, otoczony kompleksem parkowym o powierzchni 10 ha. Sam pałac (4000 mkw.) kwalifikuje się do generalnego remontu. Cena całości to 6 mln zł, co daje w przeliczeniu na metr kwadratowy samego budynku 1500 zł/mkw.

W okolicach Leszna XIX wieczny pałac o powierzchni całkowitej 1200 mkw., obecnie do remontu, można kupić w cenie nieco większego mieszkania w dużym mieście – 650 tysięcy złotych. XIX-wieczny hotel w okolicach Słupska nad Bałtykiem, położony na 4-hektarowej działce kosztuje 2,7 mln zł, co w przeliczeniu na metraż obiektu daje stawkę 2 tysiące złotych za metr.

Na drugim biegunie mamy obiekty gruntownie wyremontowane o luksusowym standardzie. Ceny kupna mieszczą się w przedziale od kilkunastu milionów do nawet kilkudziesięciu milionów złotych.

Za zabytkowy, wyremontowany obiekt tego typu w Gdańsku sprzedający oczekuje aż 44 mln zł – cena metra kwadratowego to 14 tysięcy zł. W Polanowie na Pomorzu można znaleźć wyremontowany zamek rycerski z XV wieku – działa w nim trzygwiazdkowy hotel. Cena ofertowa wynosi 15,5 mln zł, stawka za metr kw. to 5300 zł. Na Śląsku, w Lublińcu do kupienia jest stylowy pałacyk z XIX wieku. Obiekt ma powierzchnię 900 mkw. – cena metra kw. to 6100 zł.

Jak więc widać stawki za obiekty po remoncie są wielokrotnie wyższe niż tych do remontu. Duże znaczenie mają też takie kwestie jak to, czy hotel działa, czy jest dochodowy, jakie jest obłożenie. Istotna z punktu widzenia inwestora rzecz to ochrona konserwatora zabytków, która – z jednej strony może być postrzegana jako przeszkoda, z drugiej daje okazję do ubiegania się o państwowe dotacje.

W Polsce możemy wyróżnić zwłaszcza dwa rejony, gdzie podaż takich obiektów, a zwłaszcza udanych rewitalizacji, jest duża. Chodzi o Pomorze i Dolny Śląsk. W obu tych województwach nie brak zabytkowych, przedwojennych willi, pałaców i zamków.

Szacuje się, że w Polsce obecnie jest ponad 10 tysięcy budynków zabytkowych typu pałac, zamek i dworek. Oprócz Pomorza i Dolnego Śląska takich obiektów jest też sporo w Wielkopolsce i na Mazowszu. Ważną dla inwestorów informacją jest fakt, że ciągle dużo z nich jest w rękach państwa. W ubiegłym roku Agencja Nieruchomości Rolnych na Dolnym Śląsku ogłosiła przetargi na sprzedaż ponad 150 pałaców i dworków. Podobnie jest w innych regionach. Licytacje obiektów do remontu mogą być okazją do taniego kupna i późniejszej ich modernizacji. Należy jednak bardzo dokładnie zapoznać się ze stanem prawnym budynków. Szczególnie w przypadku pałaców objętych całkowitą ochroną konserwatorską koszty renowacji mogą być zdecydowanie wyższe. Jest to bardzo pasjonujący rynek, ale przede wszystkim dla ambitnych inwestorów z grubszym portfelem.

Małgorzata Battek