Gdzie kupić mieszkanie w Warszawie, żeby sprzedać je z zyskiem?

Statystyki pokazują, że ceny mieszkań w Warszawie od kilku lat rosną. Coraz więcej osób dostrzega w tym zjawisku szansę na zysk, kupując nieruchomości z myślą o wynajmie i/lub odsprzedaży.

Jeśli rozważasz taką formę inwestowania, pierwsze co powinieneś zrobić, to przeanalizowanie cen w poszczególnych lokalizacjach miasta. Jakie dzielnice dają szansę na najwyższą stopę zwrotu?

Wybieranie mieszkania na cele inwestycyjne diametralnie różni się od kupowania go na własny użytek. Twoje preferencje mogą służyć jako wskazówka, ale musisz umieć się od nich oderwać i spojrzeć na rynek okiem tych, których chcesz zainteresować w przyszłości. Jeśli planujesz wynajmowanie poszczególnych pokoi oddzielnie – pomyśl o studentach, którzy pewnie chcą mieć blisko na uczelnię. Kawalerka wynajmowana na dni będzie bardziej zyskowna, jeśli ma lokalizację w centrum. A jak szukać mieszkania, które z czasem zyska na wartości?

– Wzrost cen mieszkań w Warszawie dotyczy w zasadzie każdej dzielnicy, ale widoczne są spore różnice w dynamice. Kupując mieszkanie z myślą o późniejszej odsprzedaży, trzeba brać pod uwagę potencjał wzrostu. Dzielnice od dawna i powszechnie uważane za prestiżowe, są drogie już dziś. Warto poszukać czegoś nieoczywistego, ale dobrze rokującego – mówi Kuba Karliński z firmy Magmillon. Wskazuje także czynniki, które mogą przyczynić się do wzrostu cen. – W Warszawie powstaje druga linia metra. Oczywiście jej przebieg znamy od dawna i wpływa on na ceny nieruchomości już teraz, ale perspektywa wybudowania niektórych stacji jest na tyle odległa, że z pewnością potencjał wzrostu nie został wyczerpany. Warto też śledzić, jak zmienia się postrzeganie poszczególnych dzielnic. Niektóre, jak Wola czy Praga zmieniają swoje „łatki”, co w dłuższej perspektywie zawsze ma przełożenie na ceny.

Warto prześledzić to na przykładach. Załóżmy, że inwestor pięć lat temu był skłonny wydać na nieruchomość 400 tys. złotych. Co mógł za to kupić w styczniu 2013 roku (wszystkie ceny wg uśrednionych statystyk portalu domy.pl)?

  • 65,6 mkw. mieszkania na Białołęce,
  • 56,3 mkw. mieszkania na Pradze Północ,
  • 54 mkw. mieszkania na Bemowie
  • 49,2 mkw. mieszkania na Woli,
  • 48,2 mkw. mieszkania na Ursynowie
  • 43,2 mkw. mieszkania na Ochocie
  • 40,2 mkw. mieszkania na Mokotowie
  • 39,6 mkw. mieszkania na Żoliborzu,
  • 33,2 mkw. mieszkania w Śródmieściu.

Dziś za te same pieniądze można kupić mniejsze lokale w każdej z tych dzielnic. Ale jaka jest różnica cen?

W ciągu pięciu lat (styczeń 2013 – styczeń 2018) bardzo wysoka była dynamika cen na Woli – aż 19,6 proc. Nieruchomości na Pradze Północ podrożały o 13,1 proc. Podium zamyka Białołęka ze wzrostem na poziomie 10,3 proc. W pozostałych dzielnicach wzrosty były zdecydowanie niższe – 6,4 proc. na Ursynowie, 5,2 proc na Bemowie, 3,7 proc. na Ochocie, 3 proc. na Żoliborzu, 2,1 proc. w Śródmieściu i 1,3 proc. na Mokotowie.

– Oczywiście wszystkie dzielnice rządzą się swoimi prawami – podkreśla Kuba Karliński z Magmillon. – Na Woli w ciągu ostatnich kilku lat powstaje wiele nowych inwestycji, w tym takie zlokalizowane w świetnych rejonach niedaleko Ronda Daszyńskiego. Zarówno Wola, jak i Praga Północ zyskały na planach przedłużenia drugiej linii metra. Cen uśrednionych nie można odnosić do każdej nieruchomości w tych dzielnicach. Niemniej, łatwo zaobserwować trend: w Warszawie są dzielnice, które osiągnęły już maksymalny pułap i ceny rosną tam wolno, oraz dzielnice rozwojowe. Jestem pewny, że dystans między nimi będzie się zmniejszał – dodaje Kuba Karliński.

Jeśli planujesz kupić mieszkanie, które za kilka lub kilkanaście lat chcesz sprzedać z zyskiem – wyjdź ze schematów, które określają rynek w 2018 roku. Myśl tymi z roku 2023 albo 2030.

fot. City Link Warszawa / Ronson