Gdzie są najdroższe lokalizacje biurowe na świecie?

Londyńska dzielnica West End została drugi rok z rzędu najdroższą lokalizacją biurową świata, wyprzedzając Hongkong. W ubiegłym roku silny popyt i malejąca podaż powierzchni biurowej wysokiej jakości spowodowały wzrost czynszów w dzielnicy West End o 5%. Natomiast w hongkońskiej dzielnicy Central czynsze utrzymały się na stabilnym poziomie, wskutek czego zwiększyły się różnice pomiędzy tymi dwoma lokalizacjami pod względem wysokości łącznych kosztów najmu – takie wnioski płyną z najnowszego raportu „Office Space Across the Word” firmy Cushman&Wakefield, dotyczącego powierzchni biurowych na świecie.

Digby Flower z C&W w Wielkiej Brytanii stwierdził: – Londyn nadal przyciąga wiele międzynarodowych firm i zyskuje na atrakcyjności w skali globalnej. Czynsze w 2014 roku mogą znacząco wzrosnąć wskutek bardzo ograniczonej dostępności powierzchni biurowej w dzielnicy West End i niesłabnącego popytu ze strony wszystkich sektorów.

W 2013 roku czynsze w skali światowej wzrosły trzeci rok z rzędu o 3%, ale tempo wzrostu we wszystkich trzech regionach świata było stosunkowo niewielkie. Jednak na niektórych rynkach, takich jak Afryka i Bliski Wschód, czynsze za najlepsze powierzchnie biurowe wzrosły aż o 10%.

Moskiewski centralny obszar biznesu (COB) awansował z szóstej pozycji w ubiegłorocznym rankingu na trzecie miejsce ze względu na utrzymujący się w ciągu ostatnich 12 miesięcy wysoki poziom czynszów i stabilny popyt na rynku najmu. Natomiast w większości lokalizacji krajów Azji i Pacyfiku, w tym w Pekinie, Tokio oraz rejonie Connaught Place w New Delhi, czynsze nie uległy znacznym zmianom. Jednak obszar Connaught Place spadł z czwartego miejsca na ósme wskutek umocnienia się w ubiegłym roku zarówno dolara amerykańskiego, jak i euro wobec indyjskiej rupii, co wpłynęło na zmianę pozycji New Delhi w rankingu pod względem łącznych kosztów najmu liczonych w dolarach czy euro.

—————————-

EMEA (Europa, Bliski Wschód, Afryka)

W Europie niedobór powierzchni biurowej wysokiej jakości dotyczył szeregu rynków, w tym Londynu i Frankfurtu, a rosnący popyt w tych miastach wywierał presję wzrostową na czynsze. W skali całego regionu ubiegłoroczne wzrosty czynszów były stosunkowo nieduże przy znacznym zróżnicowaniu pomiędzy poszczególnymi rynkami. W 2013 roku czynsze wzrosły w Europie o 3%, czyli najwięcej od czasu spowolnienia gospodarczego w 2008 roku.

Największą dynamikę w regionie EMEA odnotowano w krajach Bliskiego Wschodu i Afryki, w których czynsze wzrosły w ubiegłym roku o 14%. Wobec poprawy nastrojów wśród przedsiębiorców zarówno w Katarze, jak i Dubaju, wzrosła aktywność na rynkach biurowych, co przełożyło się także na wzrost czynszów za najlepsze powierzchnie w tych lokalizacjach odpowiednio o 10% i 5%. Jednak w ubiegłym roku wśród państw regionu EMEA czynsze najbardziej wzrosły w RPA – o prawie 30%. Przy wyjątkowo wysokim poziomie aktywności na rynku najmu w Republice Południowej Afryki odnotowano jednocześnie bardzo duży wzrost liczby dużych transakcji.

James Young, z C&W w regionie EMEA, powiedział: – Niewystarczająca podaż powierzchni wysokiej jakości w krajach regionu EMEA zmusi wielu najemców do przyspieszenia działań w celu pozyskania powierzchni na rynkach o ograniczonych zasobach. Presja na czynsze za najlepsze powierzchnie może się utrzymać ze względu na prognozowaną niewielką podaż nowych obiektów biurowych aż do drugiej połowy 2014 roku.

Richard Aboo _CiW 2014Richard Aboo, z warszawskiego oddziału C&W, skomentował: – Pozytywne prognozy ekonomiczne dla Polski na lata 2014-2015 wskazują dalszy rozwój rynku nowoczesnej powierzchni biurowej, przy czym wysoka presja na stawki czynszowe powinna utrzymać się w kolejnych latach. W 2013 r. wolumen transakcji na rynku nieruchomości biurowych w Warszawie osiągnął najlepszy w historii wynik 633.600 mkw. Wzrost podaży oraz pustostanów w istniejących projektach wskazuje, że cykl koniunkturalny rynku znajduje się w fazie silnego wzrostu siły negocjacyjnej najemców szukających optymalizacji kosztów najmu lub poszukujących lepszego standardu powierzchni. Redukcja stawek czynszowych dotknęła przede wszystkim powierzchnie zlokalizowane w centrum miasta, gdzie w najlepszych budynkach stawki bazowe spadły do poziomu 25 EUR, czyli były o ok. 1,5 EUR niższe niż na koniec grudnia 2012 r. Na spadki stawek czynszowych szczególnie narażeni są właściciele istniejących budynków, których zdolność konkurowania z nowymi projektami w budowie oraz planowanymi jest często ograniczona.

Ameryka Północna i Południowa

Po dwucyfrowych wzrostach w 2012 roku, tempo wzrostu stawek czynszowych za najlepsze powierzchnie w obu Amerykach znacznie spowolniło do zaledwie 1% w skali całego regionu. W Ameryce Południowej wynikało to z mniejszej aktywności na najważniejszych rynkach, tj. w Argentynie i Brazylii, a utrzymująca się w obu tych krajach niepewna sytuacja gospodarcza spowodowała spadek zarówno popytu wśród najemców, jak i czynszów za najbardziej atrakcyjne powierzchnie.

Rosnący popyt w ciągu roku w Ekwadorze i Kolumbii nie był w stanie zniwelować spadków czynszów na większych rynkach. W 2014 roku może wzrosnąć niepewność w Ameryce Południowej, a obawy o stan gospodarki mogą ujemnie wpłynąć na optymizm przedsiębiorców w wielu lokalizacjach. Niemniej jednak rozwój gospodarczy Ameryki Północnej przyczyni się do coraz większej stabilności w całym regionie.

Popyt w Stanach Zjednoczonych wzrósł w ubiegłym roku wobec szybszego niż przewidywano tempa ożywienia gospodarki – odnotowano wysoki poziom aktywności na rynku najmu oraz poprawę nastrojów w sektorze przedsiębiorstw. Jednak wzrosty czynszów nie były jednakowe we wszystkich lokalizacjach kraju, przy czym największe dotyczyły Nowego Jorku (Manhattan) i Bostonu. W 2014 utrzyma się trend wzrostowy czynszów w USA, co przełoży się na wzrosty czynszów w skali całego regionu.

Ron Lo Russo, z C&W w regionie stanów Nowy Jork, New Jersey i Connecticut, powiedział: – Środkowy Manhattan (Aleje Madisona i Piąta) został ponownie najdroższym rynkiem powierzchni biurowych obu Ameryk. W okolicy Alej Madisona i Piątej znajduje się wiele bardzo prestiżowych nieruchomości biurowych, w których czynsze wywoławcze są wyższe niż przy innych ulicach. Lokalizację tę cenią sobie tacy najemcy, jak fundusze hedgingowe i firmy private equity, które są gotowe płacić nawet trzycyfrowe czynsze.

Azja i Pacyfik

W 2013 roku czynsze w skali całego regionu Azji i Pacyfiku wzrosły o niecałe 2%. W pierwszej połowie roku warunki gospodarcze nie sprzyjały ożywieniu, ale drugie półrocze przyniosło wzrosty na najważniejszych rynkach, tj. w Chinach i Japonii. Niemniej w rankingu najdroższych lokalizacji biurowych świata znalazło się szereg miast tego regionu: Hongkong utrzymał się na drugim miejscu, Pekin uplasował się na czwartej pozycji, a Tokio – na piątej. Podobnie jak w 2013, w bieżącym roku czynsze utrzymają się raczej na niezmienionym poziomie ze względu na niewielki i stabilny popyt na powierzchnie biurowe, ale jednocześnie wzrośnie zakres oferowanych najemcom zachęt.

Podobnie jak w ubiegłym roku, tak i w bieżącym utrzyma się niewielki, ale trwały wzrost gospodarczy, co przełoży się na wzrost popytu wśród najemców w całym regionie Azji i Pacyfiku. Głównym motorem ożywienia będą najważniejsze gospodarki regionu, czyli Chiny, Japonia i kraje Azji Południowo-Wschodniej, w których popyt na powierzchnie biurowe wzrośnie w ciągu roku najbardziej.

John Siu, z C&W w Hongkongu, komentuje: – W ubiegłym roku popyt na najbardziej atrakcyjne powierzchnie biurowe w hongkońskiej dzielnicy Central, zwłaszcza ze strony większych najemców, ustabilizował się pomimo utrzymującej się tendencji zniżkowej. Z tego względu czynsze spadły tylko o 1%. Podaż nowej powierzchni jest bardzo ograniczona, a popyt jest nadal bardzo wrażliwy na wahania na rynkach finansowych i w światowej gospodarce. W związku z tym w bieżącym roku czynsze w dzielnicy Central pozostaną na stabilnym poziomie.

najdroższe biura CiW _wykres

źródło: Cushman&Wakefield

.