Grunt to dobry grunt

Ceny ziemi stały się ostatnio jednym z najgorętszych tematów branży deweloperskiej. Ograniczenia w dostępie do atrakcyjnych terenów inwestycyjnych w granicach miast zmusiły deweloperów do coraz większych nakładów na odbudowę wyczerpanych już praktycznie portfeli gruntów lub poszukiwania alternatyw. Jaki to będzie mieć wpływ na rynek nieruchomości poza, coraz bardziej widocznym, wzrostem cen mieszkań?

Rekordowy popyt na rynku mieszkaniowym przez ostatnie kilka lat szedł w parze z niemal równie wysoką podażą. Równowaga ta pozwoliła deweloperom na osiąganie niespotykanych dotychczas wyników sprzedaży, w przypadku największych miast w Polsce sięgających nawet 17-19 mieszkań na tys. mieszkańców.


Jednym z najważniejszych warunków dla tak szybkiego i jednocześnie zrównoważonego wzrostu rynku była duża dostępność terenów inwestycyjnych. Deweloperzy mogli w ubiegłych latach budować portfele gruntów, które pozwalały na szybkie wprowadzanie na rynek kolejnych projektów bez konieczności podnoszenia cen mieszkań. Dziś jednak ceny ziemi umożliwiającej zabudowę mieszkaniową poszybowały w górę, a to nie jedyne utrudnienie z jakim firmy działające w „mieszkaniówce” będą musiały się zmierzyć w nadchodzących miesiącach.

Ziemia jest, ale…
Od początku 2017 roku firmy deweloperskie napotykają coraz większe trudności w zakupie działek pod inwestycje mieszkaniowe. Ustawa o ochronie gruntów rolnych skutecznie zablokowała dostęp do terenów sklasyfikowanych jako grunty rolne w granicach miast. Te natomiast stanowią w największych polskich miastach znaczącą część powierzchni. W związku z tworzeniem Krajowego Zasobu Nieruchomości praktycznie wstrzymana została sprzedaż gruntów należących do Skarbu Państwa. Niedostępne lub ryzykowne stały się także nieruchomości odzyskiwane w procesie reprywatyzacji.
Pogorszenie sytuacji zapowiadają także projektowane zmiany w zakresie wydawania pozwoleń na budowę oraz warunków technicznych, jakim odpowiadać mają budynki mieszkalne. W konsekwencji tych zmian spadać będzie jeszcze liczba dostępnych pod zabudowę terenów, a na pozostałych obniżeniu ulegnie intensywność zabudowy. Przyczyni się to do dalszego wyraźnego wzrostu cen gruntów, a w konsekwencji do wzrostu cen mieszkań i równoczesnego spadku rentowności projektów deweloperskich.
W najtrudniejszej sytuacji znajdą się średniej wielkości firmy deweloperskie, które nie dysponują pokaźnym bankiem ziemi. Niemożność rozpoczęcia kolejnej inwestycji oznaczać może dla nich konieczność ograniczenia zatrudnienia w działach realizacji inwestycji i zespołach sprzedaży.

„Brownfieldy”, zabytkowe kamienice i mikro mieszkania
W ostatnich kwartałach deweloperzy mieszkaniowi coraz chętniej analizują możliwość zakupu działek o podwyższonym ryzyku planistycznym lub realizacyjnym – w tym nieruchomości objętych ochroną konserwatorską – lub wymagających dużych nakładów na kompleksową rewitalizację. Sięgają także po nieruchomości, na których nie jest dopuszczona realizacja zabudowy mieszkaniowej. Stąd coraz częściej w ofercie deweloperów pojawiają się projekty aparthotelowe lub mikroapartamenty, realizowane jako lokale usługowe w oparciu o zapisy planów dopuszczających funkcję zbiorowego zamieszkania. Projekty te są oferowane inwestorom indywidualnym, których udział w zakupach mieszkań w zeszłym roku w największych miastach przekraczał nawet 30%.
Nic jednak nie zapowiada, by deweloperzy zaprzestali poszukiwania atrakcyjnych lokalizacji pod kolejne inwestycje typowo mieszkaniowe, bo też i nie widać przesłanek, które miałyby w znacznym stopniu ograniczyć popyt na nowe mieszkania.

Paweł Sztejter
REAS, MRICS