Inwestorzy szukają ziemi – kupują starsze biurowce i burzą je

Powierzchni biurowych w naszym kraju przybywa. Cały czas utrzymuje się wysoka podaż i na razie nie widać wyhamowania tej tendencji, pomimo rosnącego wskaźnika pustostanów. O klientów mogą się martwić właściciele starszych budynków, które nie oferują najemcom nowoczesnych rozwiązań.

Z raportu Cushmann and Wakefield „Maretbeat jesień 2014” wynika, że w pierwszej połowie 2014 r. na rynku nieruchomości komercyjnych w naszym kraju zawarto transakcje o łącznej wartości ok. 1,4 mld EUR, tj. o ponad 27% więcej niż w tym samym okresie ubiegłego roku. Wysoka aktywność inwestorów dotyczy zwłaszcza sektora biurowego, na który przypadło 51,5% wolumenu transakcji.

Rekordowa podaż na biura dotyczy głównie stolicy, ale też wiele inwestycji realizowanych jest na głównych rynkach regionalnych – przede wszystkim we Wrocławiu i Krakowie. Odnośnie stolicy coraz częściej wskazuje się na zjawisko nadpodaży, które będzie skutkowało obniżkami czynszów i zwiększonym nawet do 20 proc. wskaźnikiem pustostanów.

Konkurencja jeśli chodzi o nowoczesne powierzchnie biurowe jest więc ostra, co tym bardziej w złej sytuacji stawia właścicieli starszych obiektów. Już 10 – letnie biurowce mogą być za takie uważane zwłaszcza, że najczęściej są klasyfikowane jako biura klasy B.

260

Inwestorzy poszukują obecnie dobrych gruntów pod inwestycje. Działki w centrach dużych miast potrafią być bardzo drogie. W Warszawie topowe lokalizacje przekraczają ceny nawet 10 tys. zł za metr kwadratowy, w miastach takich jak Wrocław jest to powyżej 5 tysięcy. Firmy są gotowe kupować dobrej jakości grunty wraz ze stojącymi na nich budynkami, tylko po to, by je wyburzyć i stawiać coś nowego, choć widać też trend do inwestowania w starsze obiekty, następnie ich rozbudowę i modernizację.

Ceny są uzależnione nie tylko od klasy budynku i stanu technicznego biura, ale również od lokalizacji. Wśród ofert w WGN obiekty biurowo – handlowe z lat 90. położone w ścisłym centrum Wrocławia uzyskują wyceny około 5000 – 6000 zł za metr kwadratowy. Podobne stawki za dobre lokalizacje dotyczą także Krakowa i Trójmiasta.
Część rynku biurowców zajmują oczywiście także biura z czasów PRL. Ich ceny najczęściej nie przekraczają 2000 zł/ mkw. Inwestorzy są zainteresowani takimi nieruchomościami o tyle, o ile stoją one na atrakcyjnych działkach.

Rzecz jasna nie wszystkie biurowce tracą na wartości. Inwestycje unikatowe, zwłaszcza te stale unowocześniane, w prestiżowych lokalizacjach są rozpoznawalne i mają wielki potencjał marketingowy cieszą się wielkimi wycenami co pokazała ostatnia sprzedaż biurowca Metropolitan w Warszawie, za 800 mln zł.

Katarzyna Pawłowska
Doradca ds. Najmu-Wynajmu i Analiz WGN