Inwestycje w nieruchomości nad morzem czy w górach – co się bardziej opłaca?

Mieszkania, apartamenty, domy w kurortach turystycznych stanowią łakomy kąsek dla inwestorów. Przyczyna jest prosta: potencjalnie wysokie zyski z turystyki. Polska jako lokalizacja turystyczna z roku na rok cieszy się coraz większą popularnością.

Do najchętniej odwiedzanych miejsc należy oczywiście bałtyckie wybrzeże oraz pasma górskie na południu. Gdzie bardziej opłaca się zainwestować? Jakie są koszty i ile można zarobić? Sprawdziliśmy to.

Tzw. wynajem dobowy stanowi dziś jeden z hitów inwestycyjnych. Dzięki popularnym platformom internetowym, takim jak booking.com, czy airbnb nawet właściciel zwykłego mieszkania może ze swoją ofertą dotrzeć do tysięcy, a nawet milionów potencjalnych odbiorców z całego świata. Stąd prawdziwy „wysyp” inwestycji pod wynajem na noclegi – potencjalnie znacznie bardziej dochodowy niż zwykły wynajem na dłuższe okresy.

Jak już wspomnieliśmy – Polska zyskuje coraz bardziej na turystycznej atrakcyjności. Nie tylko przyciąga coraz więcej obcokrajowców, ale też coraz więcej rodaków po prostu decyduje się wypoczywać w kraju. Co prawda, sezon turystyczny ciągle jeszcze trwa, ale już szacuje się, że w tym roku będzie rekordowy. Liczba turystów z zagranicy bardzo zbliży się, albo nawet przekroczy, 20 milionów. Polska sukcesywnie wspina się we wszelkich rankingach atrakcyjności i popularności, a koniunkturę napędzają też sami rodacy. Nie bez znaczenia jest tu wzrost zamożności, który przekłada się na zwiększenie liczby gości, choćby nad Bałtykiem.

Wszystko to sprawia, że inwestycje pod wynajem noclegowy mogą i cieszą się wielką popularnością. Tak jest przede wszystkim w dużych miastach. Coraz więcej właścicieli mieszkań, zamiast wynajmować je w sposób „tradycyjny”, a więc na dłuższe okresy, stawia na noclegi. Wejście w ten biznes nie wymaga wielkiego zachodu. Jak już mówiliśmy – w dobie internetu i specjalistycznych portali łatwo jest wypromować swoją ofertę. Koszty związane z obsługą dotyczą przede wszystkim prania, sprzątania itp. Należy dostarczyć również niezbędne wyposażenie dla gości – ręczniki, talerze, sztućce itp.

O dużej popularności takiej działalności świadczy m.in. pojawienie się nowych projektów inwestycyjnych – takich jak condohotele. Zasada jest prosta: inwestor współfinansuje budowę dużego obiektu typu hotel, pensjonat, ośrodek, zyskując jednocześnie prawo własności jednego z pokojów hotelowych czy apartamentów. Równocześnie ten sam inwestor przekazuje zarządzanie nieruchomością operatorowi (którym często jest sam deweloper) i otrzymuje przez określony czas ustalony zwrot. Inwestycje typu condo cechują się wysoką gwarantowaną zyskownością – nawet 8,5 proc. rocznie.

Morze, góry czy Mazury?

Gdzie zainwestować swoje pieniądze, jeśli chcemy zarabiać na noclegach? Oczywiście w miejscach, w których nie brak turystów. Turystyczny top w Polsce się nie zmienia – poza największymi ośrodkami – Warszawą, Krakowem, Trójmiastem i Wrocławiem, liczą się przede wszystkim kurorty na bałtyckim wybrzeżu oraz w górach. Na trzecim miejscu pod względem popularności umiejscowilibyśmy natomiast mazurskie jeziora.

Gdzie najlepiej zainwestować? Najpierw sprawdźmy, gdzie będzie to najbardziej kosztochłonne. Tu palmę pierwszeństwa wydają się mieć kurorty nadbałtyckie. Z danych WGN wynika, że wśród lokalizacji turystycznych, właśnie nad morzem występuje największa podaż nowych nieruchomości inwestycyjnych z segmentu premium. Za nowe apartamenty, zlokalizowane w pasie nadmorskich w takich miejscach jak Świnoujście, Mielno, Sopot trzeba płacić nawet 20 tys. zł/m kw.

Przykład z ofert WGN: cena za 74 metrowy apartament w Mielnie wynosi 1,4 mln zł. Nieruchomość z tarasem położona jest kilkanaście metrów od plaży. W Świnoujściu ceny 1 m kw. nowych apartamentów wynoszą od około 13 do 18 tys. zł.

Oczywiście znajdziemy też nad Bałtykiem tańsze oferty, jednak ceny są i tak wysokie – także za segment popularny. Należy się liczyć z wydaniem przynajmniej 6 – 7 tys. zł/m kw. Są to stawki na poziomie tych z największych miast. Przykładowo – w Ustce za 60 m kw. mieszkanie z rynku wtórnego, zlokalizowane na terenie miasta, około pół kilometra od morza zapłacimy 400 tys. zł. Stawka za 1 m kw. wynosi około 6500 zł. Tyle płaci się za tego typu mieszkania choćby we Wrocławiu czy Krakowie.

A jak przedstawiają się ceny w górach? Na pierwszy rzut oka widać, że tu też jest drogo. Luksusowe apartamenty pod wynajem w Zakopanem mogą kosztować  nawet kilkanaście tysięcy złotych od metra kwadratowego. W Ustroniu w Beskidzie Śląskim, za luksusowy 100 – metrowy apartament należy zapłacić  1,2 mln zł. Bardzo wysokie ceny dotyczą również m.in. Karpacza w Karkonoszach, Wisły w Beskidach, czy Białego Dunajca w Tatrach. Nieco tańszy od lokalizacji nadmorskich wydaje się natomiast segment popularny. Przykładowo: we wspomnianym wcześniej Ustroniu, za mieszkanie w bloku zapłacimy 4300 zł/mkw.

Jeśliby więc wyciągnąć średnią cenową, prawdopodobnie nieznacznie tańsze będą lokalizacje górskie. Czy są lepsze od tych nad Bałtykiem? Na takie pytanie naprawdę ciężko jednoznacznie odpowiedzieć. Wszystko zależy od konkretnej nieruchomości w konkretnym położeniu oraz od proponowanych stawek dla gości itp. Krótko mówiąc – liczy się cały biznesplan. W miesiącach letnich palmę pierwszeństwa pod względem liczby turystów z całą pewnością ma Bałtyk i tamtejsze kurorty. Z drugiej jednak strony sezon nad morzem kończy się de facto we wrześniu, a więc trwa zaledwie trzy, góra – cztery miesiące. Lokalizacje górskie nie są aż tak oblegane latem (choć są wyjątki – tu oczywiście Zakopane), ale cieszą się „odwiedzalnością” przez cały rok, w tym drugi sezon oprócz letniego, to sezon narciarski – zimą.

Trzecia alternatywa to mazurskie jeziora. Tu ceny nieruchomości są niższe zarówno od tych w górach jak i nad Bałtykiem. Za dwupokojowe mieszkanie w centrum Giżycka jeden z oferentów oczekuje 200 tys. zł. W Olsztynie – czyli stolicy województwa warmińsko – mazurskiego, przeciętne stawki za segment popularny wynoszą około 5000 – 5500 zł/mkw. Mazury cechują się stosunkowo niewielkim, w porównaniu do kurortów nadbałtyckich, czy górskich zasobem nieruchomości segmentu premium, za to klienci mogą wybierać spośród dużej liczby działek rekreacyjnych. Taka jest też siła krainy tysiąca jezior – agroturystyka, kempingi itp.

Jakie przychody?

Ile w sezonie „zarabiają” nieruchomości pod turystykę? Za przyzwoity 3 osobowy pokój z łazienką w pensjonacie nadmorskim trzeba zapłacić przynajmniej około 150  – 180 zł za dobę. Zakładając pełne obłożenie, właściciel takiej nieruchomości miesięcznie zarabia około 5400 zł. Mowa o jednym pokoju z łazienką. Inne stawki dotyczą apartamentów, czy domków noclegowych. Ceny za noclegi w górach są latem minimalnie tańsze, choć nie w najbardziej topowych lokalizacjach.

Czy gra jest warta świeczki? Na takie pytanie musi już sobie samodzielnie odpowiedzieć inwestor. Liczy się nie tylko to, by wybrać atrakcyjny cenowo i zarazem turystycznie obiekt, ale też by realnie oszacować zarówno obłożenie, jak i koszty prowadzenia takiej działalności.

Sandra Wolna 
Analityk Rynku Nieruchomości

fot. archiwum