Jak rozliczyć z fiskusem sprzedaż nieruchomości

Rozliczenie podatku do Urzędu Skarbowego z tytułu sprzedaży mieszkania uzależnione jest od daty zakupu tej nieruchomości. Inny podatek obowiązuje, jeśli nieruchomość została nabyta przed 1 stycznia 2007 r., inny, jeśli były to lata 2007-2008. Żeby nie było zbyt prosto, nowelizacja ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przyniosła nowe stawki dla nieruchomości nabytych po 1 stycznia 2009 r.

Podatek w pigułce

W myśl ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, podatnik zobowiązany jest do zapłacenia podatku od dochodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub też jej części, jeśli nie upłynęło 5 lat od momentu nabycia tejże nieruchomości (licząc od końca roku kalendarzowego). Najprościej rzecz ujmując, trzeba być właścicielem nieruchomości co najmniej 5 lat, aby nie zapłacić podatku po jej sprzedaży.

Powyższe uregulowania mają również zastosowanie w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej oraz prawa wieczystego użytkowania gruntów.

Podstawą, od której liczymy podatek, jest kwota uzyskanego dochodu ze sprzedaży nieruchomości, czyli różnica między sumą przychodu a kosztami jego uzyskania (np. akt notarialny, opłata za rzeczoznawcę itp.).

Należy jednak pamiętać, że powyższe zasady nie mają zastosowania, jeśli sprzedaż dotyczy nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego, która jest przedmiotem działalności gospodarczej, a także, kiedy przychód ze sprzedaży nieruchomości bądź praw, jest przychodem z działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej.

Jeszcze inaczej będziemy rozliczać sprzedaż nieruchomości, która została nabyta nieodpłatnie, np. w drodze spadku lub darowizny. W tej sytuacji, kosztem uzyskanego przychodu będą udokumentowane nakłady zwiększające wartość nieruchomości, poniesione w trakcie posiadania nieruchomości, a także kwota opłaconego podatku od spadków i darowizn, ale tylko w takiej części, w której wartość zbywanej nieruchomości została przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn, odpowiada łącznej wartości rzeczy przyjętej do opodatkowania tymże podatkiem.

Co wchodzi w skład kosztów uzyskania przychodów

Koszty uzyskania przychodu związanego ze sprzedażą nieruchomości to koszty nabycia lub koszty wytworzenia (udokumentowane), zwiększone o nakłady, które nabywca poniósł w celu zwiększenia wartości nieruchomości lub praw majątkowych w trakcie posiadania. Konsekwentnie należy zbierać wszelkie dokumenty świadczące o ilości środków wydatkowanych na rzecz zbywanej nieruchomości. Mowa tutaj nie tylko o fakturach na materiały budowlane, potrzebnych w trakcie remontu, ale również aktach notarialnych i opłatach notarialnych, które w przyszłości mogą być podstawą do obniżenia podstawy opodatkowania.

Istotną kwestią jest również inflacja. Zgodnie z art. 22 ust. 6f ustawy o PIT, koszty nabycia lub koszty wytworzenia (ust. 6c), są corocznie waloryzowane przez wskaźnik inflacji, zaczynając od roku następującego po roku nabycia lub wytworzenia, a kończąc na roku podatkowym poprzedzającym zbycie nieruchomości.

Zwolnienia i ulgi

Rozliczenie podatku dochodowego to nie jedyna kwestia, która uwarunkowana jest datą nabycia nieruchomości. Data zakupu jest również istotna, jeśli liczymy na zwolnienia i ulgi.

Jeżeli nieruchomość została nabyta przed 1 stycznia 2007 r., należy zapłacić podatek w wysokości 10 %. Można jednak odstąpić od uiszczenia tego podatku, jeśli uzyskana kwota ze sprzedaży nieruchomości zostanie przeznaczona na własne cele mieszkaniowe, w ciągu dwóch lat od zbycia.

W przypadku sprzedaży nieruchomości nabytych od 1 stycznia 2007 do końca grudnia 2008, podatek wynosi 19 %. Skorzystać jednak można z ulgi meldunkowej, o której mówi art. 21 ust. 1 pkt. 126 ustawy o PIT. Ulga meldunkowa to zwolnienie z opłaty podatku dochodowego, jeśli osoba zbywająca nieruchomość była zameldowana w niej przez okres minimum 12 miesięcy przed datą zbycia.

Nieruchomości zakupione od 1 stycznia 2009 roku obciążone są 19 % podatkiem dochodowym, jednak zwolnienie z tego podatku może nastąpić, jeśli kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości zostanie przeznaczona na własne cele mieszkaniowe w ciągu dwóch lat od momentu zbycia nieruchomości.

Katarzyna Surma