Jak zoptymalizować koszty eksploatacyjne w budynkach biurowych?

Knight Frank opublikował 6. edycję raportu pt. Koszty i opłaty eksploatacyjne w budynkach biurowych w latach 2011-2019. Ponownie pod lupę wzięte zostały koszty eksploatacyjne w wybranych biurowcach w Warszawie i miastach regionalnych.

Najemcy i właściciele budynków coraz chętniej analizują, porównują, kontrolują i starają się znaleźć sposób na ograniczenie kosztów eksploatacyjnych. Wynika to nie tylko z ich stałego wzrostu, ale też ze względu na coraz większy udział w całości kosztów ponoszonych przez najemców.

Koszty eksploatacyjne stanowią dla najemców – obok czynszu – znaczący element ponoszonych wydatków za wynajem powierzchni. Coraz częściej zdarza się, że decyzja o wynajmie biura lub lokalu usługowo-handlowego w danej nieruchomości jest uzależniona od wysokości opłaty eksploatacyjnej. Dzieje się tak z powodu względnie wyrównanych stawek czynszu kształtowanych przez mechanizmy rynkowe popytu i podaży.

Miniony rok nie przyniósł znaczących zmian w całkowitym poziomie kosztów eksploatacyjnych. Oczywiście wzrosły te składowe kosztów, które ustawowo zostały zmienione – podatek od nieruchomości, ochrona i sprzątanie. Z maksymalnej możliwej stawki podatku od nieruchomości skorzystały wszystkie główne miasta, z wyjątkiem Krakowa. Ze względu na wzrost minimalnego wynagrodzenia i stawki godzinowej wzrosły o kilka procent koszty ochrony obiektów oraz ich sprzątania. Jeśli chodzi o media to w 2019 roku koszt był na poziomie tego z roku 2018, głównie za sprawą odgórnych regulacji prawnych” – powiedziała Magdalena Oksańska, Head of Property Management Compliance w Knight Frank i jednocześnie autorka raportu.

W dalszym ciągu zdecydowanie najwyższy koszt stanowią media – 35,65% (w roku 2018 – 34,16%), podatki – ponad 13,31 (2018 – 13,61%), ochrona i recepcja – 10,99% (2018 – 11,86%) i obsługa techniczna – 11,14% (dla porównania w roku 2017 wynik ten wynosił 10,99%).

Do tej pory wyodrębnialiśmy do analiz w raporcie dziewięć głównych grup kosztów: zużycie mediów, obsługa techniczna, ochrona i recepcja, sprzątanie powierzchni wspólnych, zarządzanie nieruchomością, ubezpieczenie, podatek od nieruchomości, użytkowanie wieczyste i pozostałe usługi. Od 2019 roku rozszerzyliśmy listę grup kosztów eksploatacyjnych biurowca o dziesiąty element składowy – wywóz odpadów.

Zdecydowaliśmy się na to, ponieważ ostatnio w wielu miastach znacząco wzrosły koszty wywozu odpadów oraz w ostatnich latach kilka razy zmieniały się przepisy dotyczące ich odbioru. Największy problem występował w Warszawie, gdzie firmy odbierające odpady nie radziły sobie z ilością odbieranych odpadów z budynków komercyjnych. Zdarzały się sytuacje, w których odpady nie były odbierane wcale” – wyjaśnia Magdalena Oksańska.

We wrześniu 2020 roku zaczęły obowiązywać nowe przepisy. Obiekty komercyjne zostały zwolnione z obowiązku wnoszenia opłat za wywóz odpadów w formie podatku i oddawania ich gminom. Zarządcy i właściciele biurowców na mocy nowego prawa mogą podpisać bezpośrednio umowę z wybranym przez siebie odbiorcą.

Zmiany w przepisach dotyczących wywozu odpadów znacznie ułatwiły organizację samego procesu odbioru odpadów, jak i umożliwiły zdrową konkurencję cenową na rynku. W 2019 roku koszt wywozu odpadów w obiektach biurowych zarówno w Warszawie oraz w głównych miastach regionach wynosił 0,30 PLN na metr kwadratowy, a koszty całkowite stanowiły 1,40% wszystkich kosztów” – dodaje Magdalena Oksańska.

Zdaniem eksperta Knight Frank w chwili obecnej trudno jest prognozować jak zmienią się koszty w 2021 roku. Pewne jest, że stawki za energię elektryczną nieco spadły. Natomiast wzrostu spodziewamy się po stronie serwisów budynkowych – ochrony i sprzątania, ze względu na standardowe, coroczne wzrosty minimalnego wynagrodzenia i stawek godzinowych, jak i podatku od nieruchomości (zgodnie z obowiązującymi przepisami).

Metodologia badania

Analizując koszty i opłaty eksploatacyjne eksperci Knight Frank dysponują zarówno danymi z nieruchomości zarządzanych, jak i z innych budynków biurowych z Warszawy i miast regionalnych, które są zbierane regularnie od 2011 roku.

fot. archiwum