Jak zostać rentierem, inwestując tylko w nieruchomości?

Marzenie wielu, codzienność nielicznych. Życie rentiera w powszechnej opinii pozbawione jest jakichkolwiek trosk i zmartwień. A więc, ile trzeba mieć pieniędzy, by móc przekonać się o tym na własnej skórze?

Rentier to osoba utrzymująca się z dochodów od posiadanego kapitału. Mówiąc najprościej – człowiek, który nie musi pracować, by żyć. W języku inwestorów, rentierem jest zaś ktoś osiągający dochód pasywny, czyli stały dopływ pieniędzy, który nie wymaga zaangażowania własnego czasu. Jak dużo środków należy zgromadzić by sobie na to pozwolić? I – przede wszystkim – co z nimi zrobić?

– Rynek oferuje wiele możliwości osobom, które chcą inwestować pasywnie – od akcji firm wypłacających dywidendę, przez zautomatyzowane usługi internetowe, po  zbudowanie lub kupno stabilnej firmy z odpowiednią kadrą – mówi Kuba Karliński, założyciel firmy Magmillon. – Na tym tle inwestowanie w nieruchomości jest opcją o relatywnie niskiej barierze wejścia – zarówno pod względem wymaganego kapitału, jak i czasu potrzebnego by zdobyć wiedzę konieczną do jego efektywnego lokowania – dodaje.

Wiedza – to słowo klucz. Jeśli bowiem nie jesteś rentierem „z urodzenia”, to żeby nim zostać, musisz mieć odpowiednią wiedzę. Inwestowanie pieniędzy wymaga bardzo dokładnego poznania branży, w którą zamierzasz lokować środki. Wszystkie rozważania o tym, jaki kapitał trzeba mieć, by nie musieć nic robić, trzeba zacząć od tego samego – najpierw musisz się wiele nauczyć.

Załóżmy, że już znasz rynek nieruchomości, orientujesz się w cenach transakcyjnych, najlepszych dzielnicach, planach rozwoju miasta i potrzebach jego mieszkańców. Kwota pieniędzy potrzebna, by móc pozwolić sobie na życie z inwestycji pasywnej zależy od Twoich oczekiwań. Ale przy założeniu, że wystarczy Ci średnia krajowa – kapitał wcale nie musi być ogromny.

Wynajem

Według danych GUS, średnie wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw wyniosło w marcu 4 887 złotych brutto miesięcznie. To daje 58 644 złote rocznie. W jaki sposób można zarobić tyle na nieruchomościach? Według najnowszych danych z serwisu otodom.pl średnia cena ofertowa mieszkań na wynajem (w przedziale 38-60 metrów) to 2791 złotych. Dla uproszczenia przyjmijmy, że to cena wynajmu mieszkania o powierzchni z samego środka przedziału metrażowego – czyli nieruchomości 49-metrowej. Według danych z portalu domy.pl średnia cena metra kwadratowego mieszkania w Warszawie wyniosła w maju 9415 złotych. Jak łatwo wyliczyć, za lokal o powierzchni 49 metrów kwadratowych trzeba zapłacić 461 335 złotych. To jednak za mało, by zarabiać średnią krajową. W tym celu potrzeba, statystycznie 1,75 takiego mieszkania. By czerpać korzyści z wynajmu na poziomie średniej krajowej, potrzebujesz zatem nieco ponad 800 tysięcy złotych.

– Oczywiście takie wyliczenie jest uproszczone. Znając rynek, można kupić mieszkanie znacznie poniżej średniej dla danego miasta, które mimo to jest atrakcyjne dla najemców. Co więcej, podatek od przychodów z wynajmu może być niższy niż podatek dochodowy. To oznacza, że nawet za mniej niż 800 tysięcy, da się osiągnąć zysk na poziomie średniego wynagrodzenia. Oczywiście co jakiś czas musimy doliczyć koszty utrzymania nieruchomości w odpowiednim stanie estetycznym i technicznym – tłumaczy Kuba Karliński z Magmillon.

Aparthotele

Wynajem to niejedyna opcja pasywnego inwestowania w nieruchomości. Coraz większą popularność zdobywają aparthotele. Działają na prostej zasadzie – po uzyskaniu pieniędzy od inwestorów deweloper buduje nieruchomość, w której pojedyncze pokoje są własnością konkretnych inwestorów. Cały hotel po uruchomieniu zarządzany jest przez wyspecjalizowaną firmę, która wynajmuje pokoje na doby – na zasadzie podobnej jak regularny hotel. Ile można w ten sposób zarobić? To zależy od wielu czynników, jak choćby atrakcyjność turystyczna lokalizacji. Przyjmuje się jednak, że aparthotele pozwalają na stopę zwrotu na poziomie 4-8 proc. rocznie. Przy założeniu, że nasz inwestycja da nam 6 proc., potrzebne będzie niemal 980 tysięcy złotych, by uzyskać przychód na poziomie średniej krajowej.

Współinwestowanie

Z modelu sharing economy korzystać można również na inne sposoby. Coraz więcej firm decyduje się na odnawianie kamienic czy budowanie apartamentowców w oparciu o środki zgromadzone od inwestorów.

– Najlepsze firmy, czyli takie które potrafią znaleźć odpowiednie grunty pod zabudowę czy dostrzec potencjał w budynkach, w których inni go nie widzą – zarabiają dla swoich inwestorów nawet powyżej 10 proc. rocznie – mówi Kuba Karliński.

Nawet jeśli ostudzimy nieco optymizm i przyjmiemy, że inwestycja przyniesie 10 proc. zysku, przychód w wysokości średniej krajowej daje nam już kapitał oscylujący wokół pół miliona złotych.

Rentier, czy inwestor?

Pół miliona złotych wystarczy, by zostać rentierem? Teoretycznie tak. Warto jednak ostudzić nastroje. Nawet przy założeniu, że średnia krajowa w zupełności Ci wystarczy, musisz wziąć pod uwagę kilka czynników. Pierwszy to omawiana już wiedza o rynku. Bez niej, Twoja inwestycja może się okazać mniej efektywna niż zakładasz.

Kolejną, niemniej istotną sprawą jest poduszka bezpieczeństwa. Każda inwestycja jest obarczona dozą ryzyka, warto zatem zostawić sobie coś na wypadek, gdyby pomysł nie wypalił. Wysokość takiej kwoty zależy od indywidualnego podejścia, powinna jednak wystarczyć przynajmniej na kilka miesięcy życia bez dodatkowych dochodów.

Ostatnią rzeczą, którą należy rozważyć jest to… czy naprawdę chcesz zostać rentierem. „Nicnierobienie” wbrew pozorom nie jest długoterminowo takie przyjemne. Jeśli zatem masz odpowiednie środki i dobry pomysł na inwestycję pasywną, pomyśl jeszcze o tym – co zrobisz ze swoim czasem, kiedy będziesz już rentierem. Czas, który zaoszczędziłeś, można wykorzystać na… kolejny zarobek, nie tylko ten materialny:

– Plan zostania rentierem powinien objąć dwie płaszczyzny życia. Sposób na zarabianie to jedno, ale pomysł na własną aktywność jest niemniej istotny. Czas, w połączeniu z naszym doświadczeniem i wiedzą to ogromny kapitał. Jeśli nie trzeba poświęcać go na zarabianie, warto spożytkować go z jak największym pożytkiem, nie tylko dla siebie – podsumowuje Kuba Karliński.

fot. Aparthotel / Vola Invest / Warszawa