Komu (z) metrem po drodze? – biurowce vs. mieszkania

Sprawny system kolei podziemnej to zdecydowany atut każdej metropolii. Łatwiejszy dostęp do wybranych punktów w mieście, centra przesiadkowe, skrócony czas podróży, komfort jazdy, mniejszy ruch kołowy, mniejszy smog – zyskują wszyscy.

Nie dziwne, że dyskusja o rozbudowie warszawskiej sieci metra rozpala wyobraźnię, zaprząta myśli i wywołuje dyskusje – zwłaszcza przed zbliżającymi się wyborami samorządowymi. Kto najbardziej korzysta na pojawieniu się kolejnych stacji kolejki?

Informacja o rozpoczęciu prac przy budowie II linii metra (M2) w 2016 roku wywołała pozytywną reakcję zarówno mieszkańców jak i firm deweloperskich. Nie od dziś wiadomo, że sąsiedztwo stacji metra jest przewagą konkurencyjną, która bije na głowę wszystkie inne. Jeszcze silniejsza była reakcja na wieść o rozbudowie linii w obu kierunkach choć z tego cieszyli się przede wszystkim deweloperzy mieszkaniowi – im dalej od centrum tym łatwiej o tereny pod zabudowę.

Magnes dla nowych inwestycji

Ostatnie trzy lata istnienia II linii podziemnej kolei (2015-2017) to intensywna zabudowa okolicznych terenów, zarówno budynkami mieszkaniowymi jak i nowymi biurowcami. Jednak podobnie jak w przypadku biegunów magnesu, spolaryzowała się też zabudowa po obu stronach Wisły. Połączenie metrem lewej i prawej strony Warszawy spowodowało z jednej strony przesunięcie się ośrodków biznesowych ze ścisłego centrum na zachód, a z drugiej znaczący wzrost znaczenia budownictwa mieszkaniowego na Pradze Północ.

W okolicach Ronda Daszyńskiego i Ronda ONZ dominują projekty komercyjne z uzupełniającą zabudową mieszkaniową, natomiast Dworzec Wileński i Stadion Narodowy to stacje służące głównie osobom już tam mieszkającym, funkcja biurowa stanowi tu element drugorzędny. – Rozwój terenów przy metrze jest naturalną kontynuacją istniejącej zabudowy. Centrum biznesowe od zawsze zlokalizowane było w ścisłym centrum Warszawy oraz w lokalizacjach takich jak Mokotów-Służewiec czy ciąg Alei Jerozolimskich. Inwestycje biurowe na prawym brzegu stanowią marginalny udział w istniejącej podaży biurowej (około 4-5%) i wbrew oczekiwaniom urbanistów i samorządu, nie zanosi się na istotne zwiększenie tego udziału w najbliższym czasie. – komentuje Aleksandra Gawrońska, Konsultant w Dziale Badań i Analiz Rynku REAS.

Na Pradze Shire, na Woli Mordor 2.0.?

Zgodnie z wyliczeniami firmy doradczej REAS, w ciągu minionych trzech lat w bezpośrednim sąsiedztwie siedmiu działających obecnie stacji II linii metra zakończono budowę około 3 800 mieszkań. Kolejne 3 400 lokali jest obecnie w fazie realizacji z terminem oddania na lata 2018-2020. Dla porównania w latach 2012-2014, kiedy trwała budowa metra w analizowanym obszarze, ukończono realizację 2200 mieszkań. Pod względem liczby oddanych lokali zlokalizowanych w bezpośrednim sąsiedztwie metra zdecydowanym liderem jest Praga Północ – mieszkańcy prawie 90% nowych inwestycji z ostatnich trzech lat mają do metra mniej niż 10 minut pieszo.

W przypadku projektów biurowych nowe metry kwadratowe powierzchni najmu dopiero powstają, co wynika ze zdecydowanie dłuższego czasu przygotowania inwestycji tego typu. W latach 2015-2017 ukończonych zostało około 320 tys. m² nowych biur, natomiast na kolejne cztery lata zaplanowano oddanie 700 tys. m². Z tego około 50% znajdzie się w bezpośrednim sąsiedztwie stacji Rondo Daszyńskiego. Jak podkreśla Aleksandra Gawrońska, konsultant w zespole Badań i Analiz REAS: -Tempo rozwoju tego terenu jest spektakularne – za kilka lat oferta biurowa w tej okolicy zbliży się 550 tys. m², co będzie stanowiło odpowiednik całkowitej istniejącej powierzchni biurowej w takich miastach jak Łódź, Katowice czy Poznań.

Im bliżej tym drożej

Co takiego sprawia, ze inwestorzy walczą o działki wzdłuż M2? – Bliskość stacji metra to dla dewelopera nie tylko pewność szybkiej komercjalizacji powierzchni. Pozwala też na nieco większą swobodę przy ustalaniu poziomu cen – zarówno sprzedaży w budynkach mieszkaniowych, jak również poziomu czynszów w projektach biurowych – wyjaśnia Aleksandra Gawrońska, ekspertka REAS. Z monitoringu rynku pierwotnego prowadzanego przez REAS wynika, że na koniec II kw. 2018 r. średnie ceny mieszkań w ofercie w dzielnicach, przez które przebiega druga linia metra, wynosiła odpowiednio: 10,6 tys. zł/m2 na Pradze Północ, 27,4 tys. zł/m² w Śródmieściu i 11,0 tys. zł/m2 na Woli.

W przypadku projektów położonych przy metrze nabywcy musieli zapłacić jednak dużo więcej. Największe różnice widać na Woli, gdzie ceny ofertowe w analizowanych inwestycjach wynosiły około 15,8 tys. zł/m², tzn. o 44% więcej niż średnia dla dzielnicy. Warto podkreślić, że oprócz metra istotne znaczenie ma tu przede wszystkim bliskość ścisłego centrum oraz unikatowość wielu projektów, które znalazły się w analizowanej grupie (zaledwie 18% z całej oferty w dzielnicy). W Śródmieściu ta dysproporcja wynosiła około 30% – średnia cena ofertowa analizowanych projektów to ponad 35,7 tys. zł/m². Tak wysoki poziom cen spowodowany jest wysokim udziałem w ofercie mieszkań z segmentu apartamentów, w szczególności unikalnym projektem Złota 44. Na Pradze Północ natomiast mieszkania w inwestycjach zlokalizowanych przy metrze były na koniec II kwartału droższe o 8% w porównaniu do średniej ceny ofertowej w dzielnicy. W przypadku tej dzielnicy zaznaczyć jednak należy, że aż 62 % mieszkań dostępnych w ofercie to projekty zlokalizowane w bliskim sąsiedztwie istniejących stacji metra, a kolejne 35% oferty znajduje się przy nowo budowanej stacji Szwedzka.   

Co nas czeka wraz z budową kolejnych stacji metra?

Przebieg dalszych prac związany z powstaniem w całości II linii metra jest już w zasadzie znany, przesunąć się mogą jedynie terminy realizacji. Obecnie w budowie jest sześć kolejnych stacji – po trzy w obu kierunkach, których oddanie zaplanowane jest na koniec 2019 roku. Im dalej metro odsuwa się od ścisłego centrum tym większy udział zabudowy mieszkaniowej w bezpośrednim sąsiedztwie planowanych stacji – obecnie w realizacji jest już około 1 300 lokali. Wśród inwestycji biurowych można wyróżnić powstający przy ul. Skierniewickiej kompleks Wola Retro czy multifunkcjonalny projekt Bohema przy ul. Szwedzkiej. Należy także wspomnieć o koncepcji dalszej zabudowy Portu Praskiego, gdzie przy samej stacji metra Stadion Narodowy powstać ma nowe biurowe „City”. Przeznaczenie niezabudowanych terenów pod funkcje usługowe ma ożywić tę część miasta i stworzyć nowe miejsca pracy blisko miejsca zamieszkania tak aby struktura dzielnicy miała bardziej mieszany charakter.

Nowo budowane i planowane stacje metra już dziś silnie oddziałują na ceny lokali mieszkalnych będących w ofercie. Obecnie najwięcej inwestycji powstaje po prawej stronie Wisły przy ulicy Szwedzkiej i Trockiej oraz w okolicy stacji Płocka na Woli, a ceny tych mieszkań zaczynają się od 7,5 tys. zł/m² i dochodzą do prawie 14 tys. zł/m².

– Za kilka lat metro dojedzie aż do Chrzanowa i na Bródno, gdzie trwa walka deweloperów o najlepsze tereny inwestycyjne. Póki co, to jednak tylko odległe plany. Należy podkreślić, że w zasięgu oddziaływania istniejących stacji II linii metra pozostają jeszcze niezagospodarowane działki, które w najbliższych latach nabiorą na znaczeniu m. in. grunty przy ulicy Syreny czy część terenu po dawnym klubie Sarmata przy ul. Płockiej. Możemy też spodziewać się wyburzeń starej zabudowy – budynek po dawnej szkole AlmaMer przy budowanej stacji metra Płocka jest idealnym kandydatem. – wylicza Aleksandra Gawrońska, Konsultant w Dziale Badań i Analiz Rynku REAS.

fot. Mennica Residence, Warszawa / Eiffage