Koniec z fikcją certyfikatów energetycznych? Bez nich nie sprzedasz mieszkania

Nowe przepisy w sprawie certyfikatów energetycznych budynków weszły w życie 9 marca tego roku. Rząd chce, by certyfikaty przestały być fikcją – nie będzie już można, kupując dom czy mieszkanie, zrzec się takiego dokumentu, a to stosowano nagminnie. Natomiast dobra wiadomość jest taka, że budując dom na własny użytek, certyfikat nie będzie już wymagany.

Nowe przepisy dostosowują polskie prawo do unijnego. Od 2018 roku wszystkie budynki publiczne w Unii, a od 2021 wszystkie nowobudowane będą musiały mieć świadectwo charakterystyki energetycznej budynku, czyli certyfikat.

Nowe przepisy, które weszły w życie od 9 marca wprowadzają szereg istotnych zmian, m.in. same certyfikaty będą dokładniejsze, rozszerzono też listę specjalistów uprawnionych do wydawania certyfikatów (osoby o tytule inżyniera, inżyniera architekta, inżyniera architekta krajobrazu, inżyniera pożarnictwa, magistra inżyniera architekta, magistra inżyniera architekta krajobrazu, magistra inżyniera pożarnictwa albo magistra inżyniera.). Powstanie również centralny rejestr charakterystyki energetycznej budynków.

Z punktu widzenia uczestników rynku mieszkaniowego – sprzedający, kupujących i wynajmujących – kluczowe są dwie zmiany.

Po pierwsze – jak już wspomnieliśmy – jeśli ktoś buduje dom na własny użytek nie będzie musiał uzyskiwać świadectwa. Z obowiązku posiadania takiego dokumentu będą zwolnione też kościoły, zabytkowe kamienice i domy poniżej 50 mkw. i nieruchomości, w których mieszka się sezonowo – do 4 miesięcy w roku.

Najważniejszą jednak zmianą z punktu widzenia obrotu mieszkaniami jest zapis, zgodnie z którym kupujący mieszkanie nie będzie mógł dobrowolnie zrzec się certyfikatu energetycznego. Każdy kto sprzedaje bądź wynajmuje nieruchomość – właściciel, zarządca, najemca, posiadający spółdzielcze prawo własnościowe, czy też lokatorskie będzie musiał dostarczyć drugiej stronie taki certyfikat.

Do tej pory również certyfikaty były wymagane, ale uczestnicy transakcji uznając je za niepotrzebne i generujące dodatkowe koszty, masowo z nich rezygnowali. Zazwyczaj w aktach notarialnych pojawiał się zapis, że kupujący dobrowolnie zrzeka się prawa do certyfikatu energetycznego.

Teraz już takiego zapisu nie będzie można zastosować. W nowej ustawie pada wyraźne sformułowanie : Nabywca albo najemca nie mogą zrzec się prawa, o którym mowa w ust. 2.

Ustawodawca określił również, że jeśli sprzedający nie wywiąże się z obowiązku dostarczenia certyfikatu, strona kupująca może go do tego wezwać w terminie 14 dni od transakcji, wyznaczając mu 2 miesiące na przekazanie dokumentu. Jeśli nadal sprzedający nie wykona obowiązku, nowy właściciel może zlecić wykonanie świadectwa energetycznego, ale na koszt zbywcy.

Nowe przepisy to próba zerwania z dotychczasową praktyką, która powoduje, że certyfikaty na polskim rynku są w dużej mierze fikcją. Czy teraz – dzięki przymuszeniu – to się zmieni?

Można mieć wątpliwości, bowiem nie przewidziano żadnych sankcji karnych za niedostarczenie certyfikatu. Jedyne co w takiej sytuacji grozi to grzywna do 5 tys. zł za nieprzechowywanie dokumentacji związanej z obiektem budowlanym.

Przymuszenie to nie jedyna zmiana, którą wprowadza ustawodawca. Chce, by jeśli nasz budynek jest wystawiony na sprzedaż, publikować w ogłoszeniu dane o jego energochłonności, zawarte w certyfikacie.

Jak mówią nowe przepisy „W przypadku gdy dla budynku lub części budynku zostało sporządzone świadectwo charakterystyki energetycznej, właściciel lub zarządca tego budynku lub tej części budynku, osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, albo podmiot działający na ich zlecenie podają w reklamie dotyczącej sprzedaży lub najmu budynku lub jego części wskaźnik rocznego zapotrzebowania na energię końcową, wyznaczony zgodnie z przepisami wydanymi na podstawie art. 15.”

Tu również nic nie wiadomo o żadnych sankcjach na wypadek, gdyby w ogłoszeniu tego typu informacje się nie pojawiły, ale być może owa miękka presja z czasem przyniesie skutek.

Już dziś – zwłaszcza na rynku domów jednorodzinnych – kwestia energochłonności i kosztów z tym związanych jest jedną z kluczowych. Z tego powodu dużo mniejszym popytem cieszą się nieruchomości starsze, zbudowane w gorszej, przestarzałej technologii i niemodernizowane pod kątem energetycznym.
Jeśli więc – w ogłoszeniach miałyby się pojawiać dane o zapotrzebowaniu na energię nieruchomości, może to wywołać pewien trend. Z punktu widzenia kupującego informacje o energochłonności nieruchomości są przecież bardzo cenne.

Posiadanie certyfikatu, zwłaszcza przy dobrych wynikach w zakresie zapotrzebowania na energię budynku, z pewnością będzie poczytywane jako zaleta oferty. Z kolei brak takich danych będzie wadą – może świadczyć np. o tym, że budynek/ mieszkanie jest energochłonne, a więc niekonkurencyjne. Tak więc na rynku nieruchomości powoli, ale jednak przebija się kolejna kategoria w zakresie oceny lokalu – oprócz położenia, stanu technicznego także energochłonność i wyposażenie w certyfikat. Posiadanie takiego dokumentu będzie docenione przez ludzi, którzy kupują w celach inwestycyjnych – z myślą o późniejszej sprzedaży czy najmie.

Teresa Michniak, Dział Analiz WGN