Łódź wraca do gry

W ostatnich latach łódzki rynek biurowy doświadczał spowolnienia. Niewielka aktywność najemców i utrzymujący się przez wiele kwartałów wysoki poziom współczynnika pustostanów, mimo relatywnie niedużej nowej podaży dostarczanej na rynek, nie zachęcały inwestorów do rozpoczynania nowych projektów. Obecnie można jednak zaobserwować pierwsze oznaki świadczące o stopniowej poprawie sytuacji i powrocie tego rynku „do gry” w czołówce najbardziej rozwiniętych rynków biurowych w Polsce.

Według szacunków Knight Frank na koniec czerwca 2014 roku całkowite zasoby powierzchni biurowej w Łodzi wyniosły 296 800 m2 z czego 262 000 m2 przeznaczone było na wynajem, a pozostałe 34 800 m2 to powierzchnia wykorzystywana na własne potrzeby właścicieli, co czyni to miasto szóstym co do wielkości rynkiem biurowym w Polsce.

Zasoby biurowe Łodzi dynamicznie zwiększały się w latach 2008 – 2010, kiedy do użytku oddawane było średnio 46 800 m2 biur rocznie. Jednak na przełomie 2009/2010 roku nasycenie rynku powierzchnią biurową stało się zbyt duże, a nowa podaż stanowczo przerosła możliwości jej absorpcji przez rynek. Znacząco wzrósł współczynnik pustostanów, przekraczając przez kilka kolejnych kwartałów poziom 20-25%, czego konsekwencją było załamanie dynamiki nowej podaży. Realizowane już inwestycje były wstrzymywane, deweloperzy tylko w nielicznych przypadkach decydowali się na rozpoczęcie nowych projektów. Choć współczynnik pustostanów stopniowo zaczął się obniżać i od połowy 2013 roku nie przekroczył 20%, niska aktywność inwestorów utrzymywała się jeszcze na początku 2014 roku. Według danych Knight Frank na koniec II kwartału 2014 w budowie pozostawał tylko jeden niewielki budynek oferujący powierzchnię na wynajem. Udało się jednak zidentyfikować również kilka nowych projektów na etapie planowania. W niektórych przypadkach deweloperzy uzyskali już pozwolenie na budowę i rozpoczęcie realizacji tych inwestycji możliwe będzie jeszcze w bieżącym kwartale. Trudno w tym momencie mówić o wielkim przełomie, można jednak mieć nadzieję, że są to pierwsze oznaki ożywienia na łódzkim rynku biurowym.

Pozytywne sygnały płyną także z rynku najmu. Biorąc pod uwagę miniony kwartał, Łódź bardzo wyróżnia się pod tym względem na tle pozostałych miast regionalnych. W większości z nich popyt na powierzchnię biurową utrzymał się w II kwartale na stabilnym poziomie. Natomiast w Łodzi aktywność najemców była znacznie wyższa niż zwykle. Od początku kwietnia do końca czerwca 2014 roku wynajęte zostało tam 14 200 m2 powierzchni biurowej, wobec średniego popytu z ostatnich trzech lat na poziomie 7 800 m2 kwartalnie. Warto też podkreślić, że największy odsetek transakcji obejmowały nowe umowy, które łącznie z ekspansjami najemców stanowiły 85% wszystkich transakcji.

Również w kwestii współczynnika pustostanów odnotowano pozytywne zmiany. O ile dostępność powierzchni biurowej zmalała na wszystkich regionalnych rynkach w Polsce, to w Łodzi skala tego spadku była zdecydowanie największa – aż o 2,6 pp. w porównaniu z poprzednim kwartałem, co było przede wszystkim zasługą wysokiej aktywności najemców.

Czynsze wywoławcze na rynkach regionalnych pozostały w minionym kwartale na niezmienionym poziomie. W większości miast stawki za wynajem nowoczesnej powierzchni biurowej w budynkach klasy A i B kształtują się na poziomie 10-16 EUR/m2. W Łodzi stawki nie przekraczają 13,5 EUR/m2/miesiąc, co dodatkowo wyróżnia miasto na tle pozostałych głównych rynków biurowych w Polsce i czyni jego ofertę szczególnie atrakcyjną.

Inwestorzy coraz wyraźniej dostrzegają również inne atuty Łodzi, takie jak centralne położenie w niedalekiej odległości od Warszawy, dostępność transportowa, duża liczba wykwalifikowanych pracowników, absolwentów i studentów. Atrakcyjna jest także możliwość inwestowania na terenie Specjalnej Strefy Ekonomicznej. Miasto jest również jednym z ważniejszych ośrodków, gdzie lokowane są inwestycje z sektora nowoczesnych usług dla biznesu. Obecność firm BPO/SSC jest jednym z głównych czynników rozwoju rynku biurowego w miastach regionalnych. Prognozuje się, że liczba zatrudnionych w sektorze będzie nadal rosła, co powinno przełożyć się na dalszy rozwój rynku biurowego w Polsce i dalszą poprawę sytuacji na łódzkim rynku.

A.Holak KnF

Agata Holak ,  Knight Frank

fot. Biurowiec Green Horizon w Łodzi, inwestycja Skanska Property Poland, materiały prasowe