MdM nie sprzyja zrównoważonemu rozwojowi miast

Stworzenie programu finansowego wsparcia dla młodych w zakupie pierwszego mieszkania to krok w dobrą stronę zwłaszcza, że Polacy mają często problem z usamodzielnianiem się. Z drugiej strony, pierwsze 12 miesięcy funkcjonowania programu MdM pokazało, że jego kontynuacja może nasilać proces rozlewania się miast.

Program wspiera, ale jednocześnie „wypycha” młodych na peryferia. Wiele obiektów objętych dofinansowaniem znajduje się w dzielnicach daleko od centrum i to właśnie tam zaczynają migrować młodzi. Kolejne 3 lata trwania programu może zwiększyć niekontrolowany rozrost aglomeracji i generować dodatkowe koszty samorządowe i społeczne. Warto pomyśleć nad alternatywą dla MdM.

Program Mieszkanie dla Młodych wspiera osoby do 35 roku życia w zakupie pierwszego mieszkania o metrażu do 50 mkw. w 2014 r., a od 2015 r. – do 65 mkw. Dofinansowanie sięgające od kilkunastu do kilkudziesięciu tysięcy złotych, można traktować jako część wkładu własnego wymaganego przy zakupie inwestycji mieszkaniowej. Będzie to szczególnie ważne od 1 stycznia 2015 r., kiedy w życie wejdzie nowa Rekomendacja S, ze wskaźnikiem LTV na poziomie 90%. Październikowa podwyżka limitów cenowych za mkw. zwłaszcza w Warszawie, gdzie ceny poszły w górę o 7,4 proc. zwiększyła dostępność mieszkań w wysokim standardzie w atrakcyjnych dzielnicach bliżej centrum. Mimo to, nadal największą ofertę mieszkaniową ze wsparciem państwa generują obrzeża – w przypadku stolicy głównie Białołęka czy Ursus.

Kto korzysta, a kto traci

Program MdM niewątpliwie pomógł ponad 12 tysiącom młodych osób w usamodzielnieniu się poprzez zakup pierwszego mieszkania. Zwiększył również popyt na lokale na rynku pierwotnym, dzięki czemu wiele firm deweloperskich odnotowuje bardzo dobre wyniki sprzedaży i planuje kolejne inwestycje. Na osiedlu Skanska na Pradze-Południe również część lokali jest kupowana ze wsparciem finansowym państwa. Niestety, biorąc pod uwagę m.in. aspekty społeczne i urbanistyczne, to, co dziś wydaje się dobrym rozwiązaniem dla młodych, w perspektywie długofalowej może prowadzić do zbytniego rozrostu tzw. miejskich sypialni i puchnięcia przedmieść. Według danych GUS, w latach 1995-2013, liczba ludności aglomeracji warszawskiej wzrosła aż o 332 tys., a w samej Warszawie tylko o 89 tys. Młodzi odpływają do tańszych dzielnic i na obrzeża miast mimo, że są oddalone od centrum o co najmniej kilka kilometrów. Tymczasem, mieszkanie na peryferiach to bardzo wysokie koszty przede wszystkim dla samorządów. Konieczne jest wybudowanie dróg, chodników, oświetlenia, doprowadzenie wody, gazu, energii, powstanie czy rozbudowa szkół, przedszkoli i innych instytucji użytku publicznego, poprowadzenie linii komunikacji miejskiej. Do tego dochodzą koszty społeczne i środowiskowe, wynikające m.in. ze wzmożonego ruchu samochodowego i zakorkowania dróg wylotowych. Jak pokazuje ostatni raport „The New Climate Economy” dotyczący m.in. konsekwencji rozlewania miast na świecie, średnie koszty świadczenia usług miejskich są wyższe o 10-30% i nawet o 50% wyższe w związku ze wzmożonym transportem. Na przykład, w Stanach Zjednoczonych koszty suburbanizacji wynoszą rocznie około 400 mld dolarów, z czego 45% to koszty związane na przykład z wywozem śmieci czy doprowadzeniem wody na peryferia, 1/5 – dotyczy potrzebnej rozbudowy infrastruktury drogowej, a reszta to koszty związane z zakorkowaniem miasta i zanieczyszczeniami środowiska.

Oszczędzanie zamiast przedmieść?

Średnio około 80% kosztów budowy na świecie finansowanych jest długoterminowymi pożyczkami. Rozwiązaniem sprawdzającym się w innych krajach – m.in. na Węgrzech, w Kanadzie, Stanach Zjednoczonych, Austrii czy Chorwacji – są kasy oszczędnościowo-budowlane, premiowane dopłatą państwa. W Niemczech funkcjonuje już około 30 mln takich rachunków oszczędnościowych, na Słowacji – ponad milion, a w Czechach – 5 mln. Średnio okres oszczędzania wynosi 3 lata, po którym założyciel takiego rachunku może dysponować nawet kilkunastu tysiącami wkładu własnego na zakup mieszkania na kredyt. Oczywiście diabeł tkwi w szczegółach i system musi być dopasowany do polskich uwarunkowań rynkowych, ale i społecznych. Warto jednak rozważyć alternatywne rozwiązania dla MdM, które nie przeciwdziałają koncentracji miast.

Młodzi na świecie wolą centra

Obserwując migracje ludności w krajach Europy Zachodniej, widać wyraźnie, że przedstawiciele pokolenia Y, czyli osoby do których w Polsce adresowany jest program MdM, chętnie przeprowadzają się blisko centrów, z dostępem do rozmaitych udogodnień miejskich. Bardzo ważna jest dla nich możliwość korzystania z transportu publicznego czy rowerów, pod warunkiem, że średnia odległość do przebycia w obie strony nie przekracza 5-6 km. Polska jest pod tym względem unikatowa. Nie chcemy wynajmować, chcemy mieć swoje, a ponieważ nasza siła nabywcza jest nadal relatywnie niska, to często wymarzone M2 kupujemy na obrzeżach lub pod miastem. Dlatego wskaźniki migracji na przedmieścia nadal są wysokie. Nie wynikają jednak z preferencji młodych Polaków, ale z ich możliwości finansowych. Program MdM może nasilić zjawisko rozlewania się miast, w dłuższej perspektywie przeciwdziałając ich koncentracji, tak silnie postulowanej przez Unię Europejską, a na poziomie lokalnym – m.in. przez Krajową Politykę Miejską.

Jakub Zagórski, dyrektor sprzedaży i marketingu, członek zarządu Skanska Residential Development Poland