Mieć własny dom w śródziemnomorskim kurorcie

Polacy coraz częściej decydują się na zakup nieruchomości za granicą w celach inwestycyjno-rekreacyjnych. Apartamenty w słonecznej Hiszpanii czy nadmorska willa w Chorwacji stają się coraz bardziej dostępne cenowo, a bardzo często ceny są nawet niższe niż dla porównywalnych nieruchomości nad Bałtykiem. Oferta nieruchomość w atrakcyjnych lokalizacjach jest tak szeroka, że bez trudu można znaleźć apartamenty na wybrzeżu Morza Śródziemnego w cenie kawalerki w Łodzi czy w Krakowie.

Od 2003 roku na zakup nieruchomości za granicą nie jest potrzebna żadna zgoda krajowego urzędu, a po wejściu Polski do Unii Europejskiej procedury stały się jeszcze prostsze i ujednolicone.

Wraz ze wzrostem zainteresowania naszych rodaków zakupem za granicą pojawiły się też wyspecjalizowane biura pośrednictwa, działające na rynkach lokalnych i obsługujące klientów kompleksowo, w języku polskim. Warto skorzystać z usług agentów doświadczonego biura nieruchomości, gdyż znają oni kruczki prawne i wszelkie procedury, których należy dochować, aby zakup wymarzonej nieruchomości przebiegł szybko, sprawnie i bezpiecznie. Obsługują oni klientów kompleksowo, począwszy od zorganizowania przelotu i zakwaterowania w danym kraju, poprzez wizytację wybranych nieruchomości, sprawdzenie i przygotowanie potrzebnych dokumentów i procedur, aż po przeniesienie aktu własności na szczęśliwego nabywcę. Możliwy jest nawet zakup nieruchomości bez wizyty w danym kraju, ale to opcja rzadziej wybierana i to raczej przez inwestorów, szukających nieruchomości nie dla siebie, a bardziej pod rentowny wynajem.

W krajach południowej Europy, w nadmorskich lokalizacjach, gdzie sezon trwa od marca do listopada, a czasami nawet cały rok, inwestycja zwraca się już po paru latach. Ciekawymi miejscami, w których obowiązuje prawo Unii Europejskiej, są Wyspy Kanaryjskie albo Madera – wyspa na Atlantyku, należąca do Portugalii, znana między innymi z tego, że przez cały rok panuje tam niemal identyczna temperatura i łagodny słoneczny klimat. Madera – wyspa wiecznej wiosny i rajskich kwiatów – latem temperatura rzadko przekracza 25°C, a zimą rzadko spada poniżej 20°C. Te walory szczególnie cenią sobie starsi mieszkańcy Europy, którzy chętnie osiadają tu na „jesień życia”.

Dlatego też warto rozważyć opcję wynajmu okresowego naszej wakacyjnej nieruchomości pod naszą nieobecność, aby tym czasie nieruchomość zarabiała. Jest wiele firm zajmujących się zarządzaniem takimi nieruchomościami – aby wszystko odbywało się terminowo i za korzystną cenę.

Nabywając nieruchomość w obcym kraju, w dodatku bez dobrej znajomości języka i przepisów lokalnego prawa, kupować trzeba ostrożnie i nie oszczędzać na niezależnej poradzie prawnej.

Należy sprawdzić kto jest właścicielem, czy na nieruchomości nie ciążą żadne zobowiązania, czy jest ubezpieczona, a wszelkie potencjalne zadłużenia wobec niej zostały spłacone. Przy zakupie mieszkania lub domu w trakcie budowy, sprawdźmy wiarygodność dewelopera oraz standard wykończenia i harmonogram budowy.

Nie tylko okazję, ale każdą nieruchomość, nawet domy wzniesione na osiedlu od dewelopera, należy dokładnie sprawdzić, aby unikną strat czy kłopotów. Zdarza się, że nieruchomość została wzniesiona na nieuregulowanym prawnie gruncie lub nielegalnie, jako samowola budowlana, w efekcie czego może grozić jej wyburzenie. Takie przypadki szczególnie często miały miejsce w Hiszpanii w okresie boomu gospodarczego, jak również w Bułgarii i Grecji, gdzie często sprawy w ewidencji gruntów nie są jeszcze do końca uporządkowane, a nieruchomość użytkuje się bezprawnie, nieraz wiele lat po nieoficjalnym zakończeniu budowy, bez odbioru końcowego.

Wśród chętnie wybieranych lokalizacji dominuje Hiszpania (przeciętna cena 1 mkw. mieszkania na wybrzeżu nie przekracza 1,8 tys. euro.), Bułgaria (600 -700 euro/mkw.) czy Chorwacja od lat ciesząca się wśród Polaków dużą popularnością ze względu na możliwość szybkiego dojazdu samochodem. Tu ceny plasują się raczej na umiarkowanym poziomie, choć wciąż spadają: na wybrzeżu Adriatyku za metr kwadratowy domu w sezonie wakacyjnym 2013 płacono średnio 1500 euro/mkw., a za apartamenty średnio 1900 euro/ mkw. Na zakup nieruchomości we Włoszech albo we Francji na Lazurowym Wybrzeżu trzeba trochę więcej środków, jednak znaleźć można oferty, których ceny są konkurencyjne w stosunku do polskich, a ciepły klimat kusi.

Z odleglejszych lokalizacji, jak Wyspy Zielonego Przylądka – tu zwłaszcza wyspa Sal, USA – tu szczególnie Floryda, czy Afryka północna, jak Egipt i Tunezja – to kierunki, które polscy inwestorzy, często klasy średniej, również chętnie wybierają jako połączenie inwestycji ze swoim drugi miejscem na ziemi. W Egipcie średnie ceny mieszkań wynoszą ok. 3500 zł/ mkw., a w pakiecie mamy słońce niemal cały rok gratis. Obcokrajowiec w Egipcie może posiadać dwie nieruchomości, w tym jedną w miejscowości turystycznej.

Jeśli nie dysponujemy odpowiednią gotówką, zakup nieruchomości poza Polską najłatwiej skredytować w banku w kraju, w którym nabywamy nieruchomość. Polskie banki niechętnie udzielają kredytu na zakup za granicami RP, chyba ze dokona się rozdzielenia celu kredytowania od zabezpieczenia kredytu. Bank może udzielić kredytu na zakup nieruchomości za granicą, jeżeli zabezpieczeniem kredytu będzie nieruchomość, która znajduje się w granicach Polski.

Kupując nieruchomości jako inwestycje w celu ich odsprzedania, gdy wartość wzrośnie, należy pamiętać o kosztach sprzedaży. Są to zarówno koszty transakcyjne, przeważnie zawierające się w maksymalnie kilku procentach, jak i podatek od wzrostu wartości nieruchomości. Należy się zapoznać z przepisami danego kraju, gdyż w niektórych krajach wystarczy posiadać daną nieruchomość kilka lat, aby zostać zwolnionym z opłaty podatku od wzrostu wartości nieruchomości; w Grecji, na przykład, wysokość podatku maleje wraz z czasem posiadania nieruchomości.

Planując zakup, pamiętajmy, że do ceny transakcyjnej nieruchomości należy doliczyć wszystkie koszty około transakcyjne (podatki od zakupu i gruntowe, koszty prawnika i notariusza, opłaty sadowe itp.) których wysokość zależy od przepisów w danym kraju. Z reguły koszty takie wahają się w granicach 5-15%, choć np. w Chorwacji możemy zapłacić nawet 25% dodatkowo od ceny nieruchomości.

Ale jest coś, co dodatkowo przemawia na korzyść zakupu za granicą – w Polsce są jedne z najwyższych w Europie i nadal rosnące koszty utrzymania mieszkań. Dla przykładu, w Hiszpanii za średniej wielkości mieszkanie, apartament lub bungalow na osiedlu z basenem, czynsz wynosi ok. 200 do 300 euro rocznie, a utrzymanie apartamentu na luksusowym osiedlu zamkniętym w nadmorskim kurorcie to wydatek rzędu 50-80 euro miesięcznie.

Dlatego warto rozważyć zakup nieruchomości za granicą, czy to w celach inwestycyjnych, czy jako bazę wakacyjną dla rodziny i przyjaciół, albo może nawet docelowe miejsce odpoczynku na zasłużoną jesień życia w wiosenno-letnim klimacie.

Paulina Michniak

fot. Paulina Michniak