Mieszkanie zakupione 10 lat temu teraz jest 2.krotnie więcej warte

foto na PJ
Wyprawa w cenową przeszłość może być bardzo pouczająca. Pokazuje, kto dziś jest zwycięzcą i dzięki zakupowi mieszkania w odpowiednim momencie, sporo zyskał na jego wartości. Druga strona medalu dotyczy tych, którzy zrobili błąd i kupili lokal mieszkaniowy na górce cenowej. Dziś są oni stratni, bo ich mieszkania są obecnie warte mniej nawet o 20 proc.

Okazja do prześledzenia dynamiki zmian cen jest dobra – mija 10 lat od momentu, kiedy przeciętne stawki za metr kwadratowy były najniższe w nowym stuleciu. To właśnie na początku 2003 roku przeciętne ceny nieruchomości w Polsce (wg danych GUS, Ministerstwa Budownictwa) osiągnęły niespotykany później najniższy poziom, wynosząc średnio 2070 zł za metr kwadratowy.

W Warszawie za metr mieszkania w tamtych czasach przeciętnie płaciło się 3500 zł/ m kw. Dziś takie stawki można spotkać, ale w małych miasteczkach, a nie w stolicy Polski. W Krakowie przeciętna cena mieszkania wynosiła około 3000 zł/ m kw. , we Wrocławiu 2800, w Trójmieście 2500, podobnie w Poznaniu.

Jeśli przyłożyć te stawki, do obecnie obowiązujących na rynku wtórnym okaże się, że nabywca mieszkania, gdyby próbował je sprzedać dziś, zarobiłby nominalnie często nawet 100 procent więcej, niż kosztował go zakup.
Taka sytuacja tym bardziej jest prawdopodobna, że lokale zbudowane po 2000 roku zyskują wśród mieszkań z drugiej ręki najwyższe wyceny. Obecnie średnio we Wrocławiu wśród ofert WGN z rynku wtórnego, za mieszkanie trzeba zapłacić przeciętnie 6100 zł/ m kw. W Krakowie średnia z ostatniego półrocza wynosiła około 7000 zł, w Gdańsku około 5800 zł, a w Warszawie około 8000 zł.

Jak więc widzimy – proste porównanie cen średnich pokazuje, że w ciągu 10 lat mieszkania na największych rynkach podrożały o około 100 proc. Osoby, które kupiły mieszkania w „najtańszym” 2003 roku dziś mogą zarobić drugie tyle, choć był lepszy czas na sprzedaż mieszkania.

Najwyższe przeciętne stawki uzyskiwały nieruchomości w okresie tzw. górki cenowej. Chodzi o rekordowe lata 2007 – 2008. W 2008 roku już bańka cenowa zaczynała pękać. Jak wtedy kształtowały się stawki?
Wg danych NBP z rynku wtórnego, w ostatnim kwartale 2008 roku, ceny ofertowe w Warszawie dla mieszkań używanych wynosiły przeciętnie aż 10 tys. zł od metra. , we Wrocławiu w najlepszym okresie było to 6900 zł za metr kwadratowy, w Poznaniu 6400 zł, w Gdańsku 6800 zł, a w Krakowie 8300.
Oznacza to, że na największych rynkach przez ostatnie 5 lat mieszkania potaniały o 700 do 2000 zł za metr kwadratowy, czyli przeciętnie o około 10 do 20 proc. Jeśli nasz właściciel mieszkania kupionego w 2003 roku sprzedałby je w „najgorętszym” cenowo okresie – uzyskałby stawkę o 110 – 120 proc. wyższą od ceny pierwotnej.
Skąd wzięła się tzw. bańka na rynku nieruchomości? Jest kilka czynników, które miały istotne znaczenie. Chodzi o wejście Polski do Unii Europejskiej, ogólny optymizm Polaków, którzy czuli, że lepiej zarabiają, pozytywnie oceniali sytuację gospodarczą w kraju (lata 2005 – 2007), dostęp do tanich kredytów (rekordowo niskie stopy procentowe franka szwajcarskiego), agresywne akcje promocyjne zachęcające do kupowania mieszkań i atrakcyjne warunki kredytowania (nawet na 130 proc. wartości nieruchomości, na 50 lat itp.).

Warto dodać, że w tym czasie, przed pęknięciem bańki cenowej, giełda warszawska przechodziła kilkuletni okres hossy. Polski złoty zyskiwał na wartości i był rekordowo drogi w stosunku do obcych walut (70 proc. kredytów wówczas przyznawano we franku szwajcarskim). To wszystko – wobec drożejących nieruchomości nakręcało jeszcze bardziej presję na klientów, by jak najszybciej kupować, bo wkrótce będzie jeszcze drożej.
W 2008 roku trend wzrostowy na giełdzie wyhamował, wzrosły kursy walut, a banki zaczęły w obawie o spłaty dotychczasowych kredytów, przykręcać kurek z łatwym pożyczaniem pieniędzy. Wkrótce kredyty we franku praktycznie w ogóle zniknęły z rynku.
Czy nasz szczęśliwy właściciel mieszkania z 2003 roku, jeśli zamierza się go korzystnie pozbyć, powinien obecnie spieszyć się ze sprzedażą, czy wręcz przeciwnie – raczej poczekać?

Odpowiedź na to pytanie nie jest jednoznaczna. W mijającym roku na rynku nie doszło do spektakularnych zmian cenowych, dominuje raczej stabilizacja. Co prawda – wg analityków WGN – spadki cen wyhamowały, ale na pewno nie można jeszcze mówić o zmianie tendencji na zdecydowanie wzrostową.
Za to w przyszłym roku w mieszkaniówce pojawi się nowa istotna zmienna, która z pewnością przełoży się na ceny. Chodzi oczywiście o nowy program wsparcia państwowego – Mieszkanie dla Młodych.

Eksperci WGN są zgodni, że program, który obejmie wyłącznie rynek pierwotny, wpłynie na stopniowy wzrost cen nowych mieszkań. To właśnie na nie będzie łatwiej uzyskać kredyt. Pomoc państwa w wyłożeniu pieniędzy na wkład własny częściowo zneutralizuje restrykcyjną rekomendację S, która od przyszłego roku nakazuje bankom udzielania kredytów hipotecznych wyłącznie z wkładem własnym. Na początek ma być to 5 proc. a docelowo 20 proc. wartości nieruchomości.

Na pewno więc – w obliczu dostępu do państwowego wsparcia – wzrosną ceny lokali nowych. A co z rynkiem wtórnym? Tu zdania są podzielone, zwłaszcza, że w wielu lokalizacjach obecnie to rynek wtórny jest droższy. Może się więc okazać, że rzeczywiście, przy wsparciu dla rynku nowych mieszkań, te używane – w obliczu odpływu klientów – zaczną tanieć. Eksperci nie spodziewają się jednak gwałtownych przecen, zwłaszcza że rynek wtórny ma swoje istotne przewagi (wykończenie mieszkania, często lepsza lokalizacja), które sprawiają, że mimo dofinansowania państwowego nadal będzie konkurencyjny dla nowych mieszkań. Niewykluczone jednak, że jeśli Kowalski nie sprzeda dziś swego mieszkania z 2003 roku, przyszły rok, a wraz z nim spadki na rynku wtórnym, będzie musiał przeczekać. Oczywiście jeśli zależy mu na wyższych cenach, od tych jakie są na rynku obecnie.

Monika Prądzyńska
Analityk WGN