Na horyzoncie widać już zmiany na największych rynkach magazynowych w Polsce

Interesujące zmiany na największych rynkach magazynowych w Polsce: Polska Centralna dogania pod względem całkowitej podaży Górny Śląsk, Dolny Śląsk wkrótce przebije Poznań.

Całkowite zasoby powierzchni magazynowej w kraju zbliżają się do 16,5 mln, a deweloperzy nie zwalniają tempa – na koniec marca w całym kraju budowano 2 mln. mkw. powierzchni magazynowej. Stabilny, choć niższy w porównaniu do I kw. 2018 r. popyt, w miesiącach styczeń – marzec br. na poziomie 878 tys. mkw., utrzymuje rynek w bardzo dobrej formie, a rozwój infrastruktury otwiera go na nowe lokalizacje – to główne wnioski płynące z najnowszego raportu „Rynek magazynowy w 1 kwartale 2019 r.” przygotowanego przez firmę AXI IMMO.

Popyt: Polska Centralna obecnymi najemcami stoi, nowe umowy królują we Wrocławiu

W I kwartale 2019 r. podpisano umowy na najem 878 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej. Wynik ten jest o 24% niższy niż w rekordowym I kwartale 2018 r., mimo to za sprawą rozwoju e-commerce i nowym inwestycjom należy do najwyższych podsumowań kwartalnych w ostatniej dekadzie. Nowe umowy najmu i ekspansje stanowiły 67% popytu w badanych miesiącach.

– Najwięcej powierzchni magazynowej w okresie styczeń – marzec 2019 r. wynajęte zostało w regionie Warszawy – 232,2 tys. mkw. Doskonały rezultat – 222,5 tys. mkw. wynajętej powierzchni odnotował rynek Polski Centralnej, jednak należy zaznaczyć, iż w 70% został on wygenerowany przez umowy przedłużające najem klientów obecnych w regionie. Za to warty podkreślenia jest wysoki wynik Dolnego Śląska – podpisano tam kontrakty na najem 181,4 tys. mkw. z bardzo wysokim, sięgającym 94% udziałem nowych umów i ekspansji. – wyjaśnia Anna Głowacz, dyrektor Działu Industrial w AXI IMMO.

W całym kraju w strukturze popytu dominują operatorzy logistyczni (46%), sieci handlowe (21%), e-commerce (19%) i klienci z sektora motoryzacyjnego (9,5%). Rynek niezmiennie pozostaje pod silnym wpływem e-handlu, który nie tylko generuje popyt, ale wpływa również na dywersyfikację formatów nieruchomości wybieranych przez najemców, w tym wzrost zainteresowania miejskimi magazynami obsługującymi logistykę ostatniej mili.

Podaż: Podaż stolicy przekroczyła 4 mln mkw., Polska Centralna dogania Górny Śląsk, a rozpędzony Wrocław wkrótce zdystansuje Poznań

Całkowita podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej na koniec I kw. 2019 r. wyniosła 16,5 mln mkw. Od stycznia do końca marca br. oddanych do użytkowania zostało 585,8 tys. mkw., co oznacza wzrost o 86% w porównaniu do analogicznego okresu ubiegłego roku (314 tys. mkw.). Największym rynkiem pozostaje region Warszawy (ponad 4 mln mkw.). Jak podają eksperci AXI IMMO w czołówce lokalizacji magazynowych w minionym kwartale zaobserwowano interesującą zmianę:

– Dzięki wysokiej aktywności deweloperów na rynku Polski Centralnej w minionych kwartałach całkowite zasoby powierzchni magazynowej w Łodzi i okolicach przekroczyły 2,7 mln i tym samym bardzo zbliżyły się do podaży Górnego Śląska wynoszącej 2,75 mln. W minionych miesiącach sporo nowych inwestycji, bo 101,8 tys. mkw. oddano również na Dolnym Śląsku, a kolejne 275 tys. mkw. znajduje się w budowie  –  przewidujemy, że w najbliższych kwartałach łączne zasoby tego rynku będą wyższe od podaży Poznania. – komentuje Anna Głowacz.

Pod względem nowej podaży w miesiącach styczeń – marzec 2019 prym wiodła Polska Centralna (26% podaży kraju). Szczególną uwagę w raporcie AXI IMMO przykuwają dane dotyczące wolumenu oddanej do użytkowania powierzchni na rynkach Polski Wschodniej, na które przypadło w okresie od stycznia do marca 20,1% nowej podaży (120,4 tys. mkw.) Analitycy AXI IMMO wyraźnie zaznaczają jednak w raporcie, że dotyczy on w całości ukończenia budowy centrum logistycznego Zalando Lounge pod Olsztynkiem. Znaczny udział w nowej podaży kraju, na poziomie 17,4% odnotował Dolny Śląsk.

Zgodnie za raportem AXI IMMO na koniec marca 2019 w całym kraju w budowie było 2 mln. mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej. Najwięcej w budowie pozostaje na terenie Górnego Śląska (560 tys. mkw.) i Polski Centralnej (530 tys. mkw.).

Wskaźnik pustostanów: Projekty spekulacyjne i relokacje dużych klientów szczególnie zauważalne w Poznaniu i Polsce Centralnej

W I kwartale 2019 roku średni współczynnik powierzchni niewynajętej wyniósł 4,7%, co oznacza zmianę o 0,5 p. proc. w porównaniu do pustostanu na koniec 2018 r. – czytamy w raporcie AXI IMMO. Największe wzrosty wskaźników pustostanów w przeciągu minionego kwartału odnotowano w Polsce Centralnej (z 5,3% do 7,2%). Z kolei najwięcej wolnej powierzchni dostępnej od zaraz znajduje się w Poznaniu – stanowi ona 8,7% zasobów regionu.

– Wysoki współczynnik powierzchni niewynajętej w Poznaniu jest konsekwencją relokacji dużych klientów oraz oddania w ciągu ostatnich kilku kwartałów kolejnych powierzchni spekulacyjnych. W najbliższych kwartałach podobnego zjawiska spodziewamy się również w Polsce Centralnej – wyjaśnia Anna Głowacz.

Stawki czynszów: Dalsze wzrosty. Koszty budowy i rynek inwestycyjny zmniejszą możliwości negocjacyjne najemców

Jak czytamy w raporcie AXI IMMO, większość lokalizacji magazynowych w minionym kwartale wpisała się w delikatny trend wzrostowy w zakresie stawek czynszów. Największe wzrosty czynszów w porównaniu do analogicznego okresu 2018 roku odnotowano na rynkach Wrocławia i Trójmiasta, jednak stawki w tych regionach wciąż nie odstają od średniej rynkowej (odpowiednio 2.7 – 2.9 euro/mkw. oraz 2.6 – 2.9 euro/mkw.). W I kw. 2019 najatrakcyjniejsze stawki efektywne najemcy mogli uzyskać w okolicach Warszawy i Poznania (2,1 – 2,5 euro/mkw.).

Najemcy, którym kończą się umowy najmu podpisane 3-5 lat temu muszą mieć na uwadze, że w aktualnych warunkach rynkowych stawki czynszu porównywalne do tych z bieżącej umowy, zwłaszcza w nowych projektach, będą trudne do uzyskania. Ze względu na wzrost kosztów budowy oraz zainteresowanie produktami magazynowymi wśród uczestników rynku inwestycyjnego zmniejszyła się elastyczność w zakresie ustalania stawek bazowych za wynajem powierzchni magazynowych.

Prognozy: Stabilizacja i bezpieczny optymizm

W raporcie podsumowującym I kwartał na rynku nieruchomości magazynowych eksperci AXI IMMO zwracają uwagę, że rok 2019 będzie okresem spowolnienia gospodarczego dla krajów europejskich, co w pewnym stopniu może odbić się na kondycji rynku nieruchomości magazynowych. Zauważają jednak, iż prognozy co do wzrostu PKB Polski w 2019 i 2020 r. są pozytywne (na poziomie odpowiednio 4,2% i 3,6%), a to w połączeniu z wysokim udziałem inwestycji związanych z rozwojem sektora e-commerce w kraju daje stabilną perspektywę dla sektora.

Ze względu na niską dostępność pracowników, w głównych hubach logistycznych kraju zarówno deweloperzy, jak i najemcy będą poszukiwać nowych, atrakcyjnych pod względem infrastruktury drogowej oraz rynku pracy lokalizacji. Przykładem są planowane projekty w takich miejscowościach jak Olsztyn, Rzeszów czy Świebodzin.

W zakresie dostępności powierzchni magazynowej duże zmiany zauważalne będą zwłaszcza w Centralnej Polsce, gdzie powstaje wiele wielkometrażowych inwestycji i planowane są relokacje dużych najemców. W większości lokalizacji w kraju wiodący będzie trend stabilizacji lub dalszego wzrostu stawek czynszowych w nadchodzących kwartałach.

W nadchodzących miesiącach na rynku inwestycyjnym zainteresowanie produktami magazynowymi będzie się utrzymywało na dotychczasowym, relatywnie wysokim poziomie.  Lokując swój kapitał inwestorzy wciąż koncentrować się będą na obiektach typu prime i dobrze wynajętych inwestycjach w miastach.

fot. Prologis Park, Wrocław