Na jakim etapie kupować mieszkanie z rynku pierwotnego?

Decyzja o zakupie mieszkania z rynku pierwotnego już podjęta? Czas na wybór odpowiedniego lokalu. Jaką przyjąć strategię zakupową? Spieszyć się czy poczekać na rabaty?

Na poszukujących mieszkań z rynku pierwotnego czyha wiele pułapek cenowych. Można ich uniknąć, poznając zasady i mechanizmy wykorzystywane przez deweloperów w procesie sprzedaży mieszkań.

Mieszkanie z rynku pierwotnego to duża wygoda dla nabywców. Przede wszystkim oznacza dla nich wybór spośród wielu różnorodnych lokali. Surowy stan oferowanych mieszkań stwarza kupującym możliwość całkowitego dostosowania lokum do swoich wymagań. Wielu deweloperów oferuje także możliwość odbioru mieszkania wykończonego „pod klucz”. Nowe budownictwo to też gwarancja zastosowania nowoczesnych materiałów budowlanych, technologii i rozwiązań, takich jak systemy inteligentne, garaż podziemny, monitoring, recepcja czy zielone dachy, ogrody, obiekty sportowe, itp. Jest to również inwestycja bezpieczna pod względem obsługi – w przypadku ewentualnych uchybień technicznych, deweloper ma obowiązek je usunąć. Decydując się na taką transakcję, warto zastanowić się nad tym, jak dodatkowo zwiększyć jej opłacalność.

– Wybierając lokum od dewelopera, na poszczególnych etapach zaawansowania budowy jesteśmy w stanie uzyskać różne ceny metra kwadratowego. Od wyboru odpowiedniego momentu często zależy opłacalność naszej inwestycji – podpowiada Kuba Karliński, założyciel Magmillon. Co i kiedy się najbardziej opłaca?

First minute, czyli przedsprzedaż

Jednym z najlepszych momentów na zakup mieszkania jest początkowy etap sprzedaży. Zanim rozpocznie się budowa, deweloperzy rozpoczynają sprzedaż tzw. „dziury w ziemi”. Na samym początku ceny są zazwyczaj promocyjne, deweloper dopiero zaczyna kampanię informacyjną i sonduje, za jaką cenę uda mu się sprzedać mieszkania na późniejszym etapie. Poza tym często, ze względu na konstrukcję umowy z bankiem, do określonego momentu firma musi osiągnąć umówiony poziom sprzedaży, by np. nie ponosić wyższych kosztów kredytu. Oferta przedstawiana klientom opiera się wówczas przede wszystkim na wizualizacjach lub makietach, czyli wizjach i obietnicach, dlatego na tym etapie warto zdecydować się na zakup mieszkania wyłącznie u zaufanego dewelopera. Poza rabatami, niewątpliwym atutem zakupu mieszkania w przedsprzedaży jest możliwość zdecydowania o jego kształcie, np. układzie ścian w danym lokalu, liczbie czy aranżacji pomieszczeń. Zakup na początku inwestycji to najczęściej najkorzystniejsze finansowo rozwiązanie, ale może nie odpowiadać twardo stąpającym po ziemi, którzy chcą kupować fizycznie istniejącą nieruchomość.

– Transakcja na tym etapie czasami wiąże się także z obciążeniami. Zdarza się bowiem, że finansując zakup mieszkania kredytem bankowym, należy ponieść koszt tzw. ubezpieczenia pomostowego. To oznacza zaś ratę kredytu wyższą niż w momencie zakupu gotowego mieszkania – mówi Kuba Karliński z Magmillon.

Droższa sprzedaż regularna

Po sprzedaniu pierwszych kilku lub kilkunastu mieszkań, ceny lokali zaczynają rosnąć. To moment, w którym trudniej otrzymać upust na zakup garażu lub miejsca postojowego czy komórki lokatorskiej, bo popyt na istniejące lub niemal wybudowane mieszkania jest najwyższy. Im bardziej zaawansowane prace budowlane, tym mieszkania (zwłaszcza te lepiej położone w budynku) są droższe. Zakup mieszkania w momencie, kiedy można je obejrzeć lub otrzymać klucze zaraz po wpłaceniu pieniędzy, stawia jednak nabywcę w dużo bardziej komfortowej sytuacji niż kupujących mieszkania na początkowym etapie budowy bloku czy apartamentowca. Nabycie lokalu na tym etapie jest najbardziej kosztowne, a wybór mniejszy niż na początku sprzedaży. Ten wariant zakupu daje jednak poczucie spokoju, ponieważ nieruchomość można już obejrzeć.

Wyprzedaż ostatnich lokali

Jeśli jednak przeczeka się „szczyt sprzedażowy” z okresu tuż przed oddaniem budynku do użytku, można złowić bardzo ciekawą ofertę. Największe obniżki cen dotyczą bowiem ostatnich, długo niesprzedanych, mieszkań w budynku.

– Wadą dostępnych wówczas lokali jest jednak ich bardzo ograniczony wybór. Mieszkania, które pozostały do kupienia na sam koniec inwestycji są zazwyczaj mniej standardowe, np. mało ustawne, słabo doświetlone lub o niepopularnym metrażu. To, co dla wielu jest dużą wadą, niektórym zupełnie nie przeszkadza. W tym warto upatrywać szansy – mówi Kuba Karliński.

Ostatnie lokale w inwestycjach potrafią nie znaleźć nabywcy jeszcze rok, dwa po zakończeniu budowy. Walorem zakupu mieszkania na końcowym etapie realizacji inwestycji, jest fakt iż nabywca widzi jak prezentuje się gotowy budynek oraz może już zaobserwować zagospodarowanie terenu wokół budowy. Atutem zakupu mieszkania w tym momencie jest także możliwość wprowadzenia się do nowego lokum niedługo po finalizacji transakcji.

Który etap sprzedaży mieszkań z rynku pierwotnego jest najbardziej odpowiedni na kupno? To zależy od indywidualnych preferencji i wyboru między komfortem, ceną oraz możliwością wyboru.

Zakup na samym początku realizacji inwestycji wiąże się z uzyskaniem najniższej ceny nieruchomości oraz pozwala na największy wybór spośród dostępnych mieszkań. Oznacza też jednak relatywnie większe ryzyko zakupu lokalu z wciąż niegotowej inwestycji. Etap pośredni lub zakończenie budowy inwestycji to dobry moment na finalizację transakcji dla osób nieufnych. W tym okresie ceny mogą być mniej korzystne, ale wciąż akceptowalne, a wybór lokali jest jeszcze całkiem duży. Trudno już jednak o wynegocjowanie prawdziwych okazji cenowych. Szukający mieszkania do przeznaczenia na cele inwestycyjne, np. na wynajem, powinni zaś czyhać na ostatnie lokale oferowane przez deweloperów. To dobry czas na zakup dla osób, które liczą na rabaty końcowe. Należy jednak liczyć się z tym, że wybór mieszkań jest wówczas najbardziej ograniczony, dostępne są raczej większe  i mniej popularne metraże oraz lokale mniej „rozkładowe”. Z tych powodów zakup „last minute”, rzeczywiście może się takim stać – z racji mniej typowych parametrów czy niedoskonałości nieruchomości, warto próbować negocjować cenę.

fot. Wolne Miasto / Eco Classic