Najem mieszkań w III kwartale 2019

Koszty najmu mieszkań są coraz wyższe. W Warszawie są już mniej więcej na takim samym poziomie jak w Berlinie, Kolonii i Dusseldorfie.

Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że największe wzrosty (średnio +10% r/r) dotyczą małych mieszkań. Rekordzistami pod względem tempa wzrostu w tym segmencie są Toruń (aż +25%), Łódź (+16%) i Szczecin (+15%).

Najem mieszkania o powierzchni 50 m2 w Warszawie kosztuje już 2 864 zł. Dla porównania w Berlinie, Kolonii i Dusseldorfie będzie to równowartość ok. 2 882 zł (ok. 13,5 euro za m2 w przypadku nowego mieszkania). Nie wygląda to dobrze biorąc pod uwagę, że zarobki w tych miastach są mniej więcej 2-krotnie wyższe niż w Warszawie.

Jest jednak druga strona medalu. Porównując koszt najmu z ratą kredytu jaką trzeba zapłacić za podobne mieszkanie, to Warszawa jest przeciętniakiem wśród polskich miast. Czynsz, który trzeba zapłacić właścicielowi za najem średniej wielkości mieszkania jest o 19% wyższy niż rata kredytu. Średnio w 16 badanych przez nas miastach jest to natomiast 24%. Stolica jest więc poniżej średniej.

Czynsz niemal 2-krotnie wyższy niż rata kredytu

Najwyższe czynsze w porównaniu do raty kredytu zaobserwowaliśmy w Sosnowcu, Częstochowie i Łodzi. W tych dwóch pierwszych czynsz za kawalerkę jest blisko 2-krotnie (o 88%) wyższy niż rata kredytu. W tych miastach szczególnie opłaca się więc kupić mieszkanie na własność zamiast wynajmować. Aby było to możliwe trzeba jednak posiadać kilkadziesiąt tysięcy złotych oszczędności na wkład własny oraz zdolność kredytową. Problem też polega na tym, że zmiana (np. na większe) wynajmowanego mieszkania jest zdecydowanie łatwiejsza niż własnego.

Porównanie kosztów najmu i raty kredytu

Koszt najmu i rentowność inwestycji w mieszkanie

Jak to policzyliśmy

Wyliczenia sporządzono na podstawie 72 877 ogłoszeń najmu oraz 94 115 ogłoszeń sprzedaży mieszkań. Te dane wykorzystano do oszacowania rentowności inwestycji w mieszkanie na wynajem. Prezentowana przez nas rentowność jest wartością brutto, czyli przed odliczeniem odpowiednich podatków oraz bez dodatkowych kosztów. Nie uwzględniono m.in. kosztów ewentualnego kredytu, zaciąganego na zakup mieszkania, kosztów okresowych napraw i remontów, kosztów umów notarialnych, opłat sądowych, prowizji i opłat dla pośredników. Takie koszty mają charakter indywidualny w odniesieniu do konkretnej nieruchomości. Powyższa analiza dotyczyła mieszkań występujących w ogłoszeniach internetowych z okresu od 01 VII do 30 IX 2019 r. Przeciętne ceny stanowią medianę zbioru dla danego miasta. Źródłem informacji o cenach najmu w Niemczech jest raport Real Estate Market Germany 2018 | 2019 opublikowany przez DZ HYP.