Najem okazjonalny lokalu

r.naborczyk kadr minii

Najem okazjonalny lokalu w szerszy sposób chroni prawa właściciela lokalu niż typowa umowa najmu. Jest to forma korzystniejsza dla właściciela niż dla najemcy. Właściciel w szybszy sposób może odzyskać swoje mieszkanie w przypadku wygaśnięcia umowy.

Najem okazjonalny wprowadziły przepisy ustawy z 17 grudnia 2009 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 3, poz. 13). Przepisy te weszły w życie 28.01.2010r. i miały na celu wyeliminowanie szarej strefy rynku najmu lokali mieszkalnych. Zachętą dla wynajmujących miało być wyłączenie przepisów dotyczących najmu okazjonalnego spod reżymu ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Najem okazjonalny kierowany jest przede wszystkim do osób, które posiadają swoje mieszkanie, nie mieszkają w nim i chcą je wynająć. Do umowy najmu okazjonalnego nie stosuje się przepisów o ochronie praw lokatorów, stąd przy najmie okazjonalnym nie mają zastosowania przepisy ograniczające właściciela przy zastosowaniu przez niego wzrostu czynszu, przepisy dotyczące specyfiki wypowiedzenia umowy i przede wszystkim w przepisy dot. eksmisji najemcy. Przy instytucji najmu okazjonalnego właściciel może podwyższyć czynsz na warunkach określonych w umowie najmu okazjonalnego.

Umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Warunkiem zawarcia takiej umowy jest zgłoszenie przez właściciela zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela, w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Jeżeli najemca zażąda od właściciela potwierdzenia takiego zgłoszenia, ten jest zobowiązany mu je okazać. Umowa najmu okazjonalnego lokalu oraz zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności ad solemnitatem. Niedochowanie tej formy powoduje skutek bezwzględnej nieważności.

Zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu. Kaucja nie jest obligatoryjnym elementem umowy najmu okazjonalnego, strony umowy mogą ją włączyć w jej treść. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela, jeżeli takie nie zostaną wcześniej przez najemcę uregulowane.
Strony umowy najmu okazjonalnego swobodnie mogą ustalić opłaty, do których zobowiązany będzie najemca. Jeżeli strony pominą tą kwestię to najemca zobowiązany będzie do opłacenia oprócz czynszu innych opłat, które są niezależne od właściciela (np. podatek od nieruchomości).

Do umowy najmu okazjonalnego strony powinny załączyć w szczególności: 1) oświadczenie najemcy, w formie aktu notarialnego, o poddaniu się egzekucji oraz zobowiązaniu się do opróżnienia i wydania używanego lokalu po zakończeniu umowy w terminie wskazanym w żądaniu właściciela. Wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy sporządzeniu takiego oświadczenia wynosi nie więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę; 2) wskazanie przez najemcę innego lokalu, do którego może być przeprowadzona ewentualna eksmisja; w razie utraty możliwości zamieszkania we wskazanym lokalu najemca będzie musiał w terminie 21 dni podać inny taki lokal; 3) oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytułu prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego należy załączyć oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym. Oczywiście katalog załączników jest otwarty, ww. załączniki stanowią essentialia negotii umowy najmu lokalu okazjonalnego.

Załączniki te świadczą o specyfice umowy najmu okazjonalnego. Wymagają przede wszystkim od najemcy więcej wysiłku niż przy typowej umowie najmu. Będzie potrzebna wizyta najemcy u notariusza, w związku z koniecznością złożenia przez niego oświadczenia o poddaniu się egzekucji, oraz, jeżeli wynajmujący tego zażąda, również złożenia oświadczenia przez właściciela lub innej osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu najemcy. Ustawodawca ograniczył jednak wynagrodzenie notariusza za czynności notarialne przy sporządzeniu takiego oświadczenia do wysokości 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę (w roku 2013r. będzie to kwota 160 zł).

W razie utraty możliwości zamieszkania w lokalu, wskazanym przez najemcę jako ten, w którym będzie mógł zamieszkać, najemca jest obowiązany w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, oraz przedstawić oświadczenie właściciela tego mieszkania lub innej osoby, której przysługuje prawo do tego mieszkania, pod rygorem wypowiedzenia umowy przez wynajmującego.
Jak zostało już nadmienione przy umowie najmu lokalu okazjonalnego nie mają zastosowania przepisy dot. ogólnie pojętej eksmisji przewidzianej w ustawie o ochronie praw lokatorów. Procedura ta nastręcza właścicielowi wielu problemów przy nieuczciwym najemcy, stąd przy najmie lokalu okazjonalnego jest załączone oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji i wskazane przez niego mieszkania, do którego eksmisja miałaby się odbyć. Chodzi oczywiście o ochronę właściciela, który jest osobą fizyczną i zawodowo nie trudni się wynajmowaniem mieszkań.

Dla właściciela będącego osobą prawną lub przedsiębiorcy prowadzącego działalność gospodarczą w postaci najmu lokali, będą mieć zastosowanie przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów. W przypadku nierzetelnego najemcy, który nie opuści lokalu mieszkalnego po rozwiązaniu z nim stosunku prawnego (umowy najmu), zaistnieje konieczność uzyskania przez właściciela wyroku sądowego nakazującego nieuczciwemu najemcy opuszczenie i opróżnienie mieszkania. Jednakże w wyroku tym sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Wprawdzie obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, jednakże z uwagi na niewielki zasób mieszkań socjalnych uprawniony może czekać na taką ofertę nawet kilka lat, tym samym właściciel będzie musiał znosić pobyt na jego mieszkaniu niechcianego lokatora.

W ustawie o ochronie praw lokatorów zostały wskazane sytuacje, w których Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego. Są to: 1) kobiety w ciąży, 2) małoletniego, niepełnosprawnego lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą, 3) obłożnie chorych, 4) emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej, 5) osoby posiadającej status bezrobotnego, 6) osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały. Obowiązek przyznania uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wygasa w odniesieniu do ww. osób, jeżeli osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany. Ponadto Sąd może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego, w szczególności jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku.

Możliwość odzyskania mieszkania przez właściciela mieszkania w trybie postępowania sądowego o eksmisje jest utrudniona dla właściciela i rozłożona w czasie. W przypadku orzeczenia sądu o uprawnieniu do uzyskania mieszkania socjalnego, dodatkową trzeba mieć na uwadze osobę trzecią jaką jest gminą, w związku z obowiązkiem dostarczenia lokalu socjalnego. Jak wiadomo gmina w swoim zasobie nie posiada wielu mieszkań o takim przeznaczeniu, co dodatkowo wydłuża procedurę eksmisji lokatora. W takiej sytuacji właścicielowi przysługuje odszkodowanie za bezumowne korzystanie z mieszkania przez lokatora, które odpowiada wartości rynkowej czynszu najmu. Nierzadko zdarza się, że lokator w odniesieniu do którego orzeczono nakaz eksmisji, zawieszając go do czasu zaproponowania przez gminę lokalu socjalnego, nie ma środków finansowych na opłacenie odszkodowania. Wtedy właścicielowi przysługuje roszczenie o odszkodowanie od gminy, na której ciążył obowiązek dostarczenia lokalu socjalnego.

Z powyższego wynika jak ważne jest dla wynajmującego uniknięcie stosowania przepisów o ochronie praw lokatorów i zdecydowanie się na zawarcie umowy o najmie okazjonalnym. Umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy. W przypadku nierzetelnego najemcy nie ma konieczności występowania do sądu celem uzyskania orzeczenia o eksmisji (w przeciwieństwie do najemcy, którego chronią przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów).

Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel musi jedynie doręczyć najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela. Żądanie opróżnienia lokalu zawiera w szczególności: oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy; wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego; termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal. W przypadku bezskutecznego upływu terminu, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Do wniosku załącza się: żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą; dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela; potwierdzenie zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego.

Umowa najmu okazjonalnego skraca procedurę odzyskania własnego mieszkania, upraszcza procedurę eksmisyjną i pomija kwestię ochronę lokatora w przypadku wstrzymania w stosunku do niego eksmisji w przypadku przyznania mu prawa do lokalu socjalnego. Sprawia to, że zawarcie umowy najmu okazjonalnego jest atrakcyjną alternatywą dla osób chcących wynająć swoje mieszkanie.

Raz jeszcze należy zaznaczyć, że do umowy najmu okazjonalnego nie stosuje się przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, poza art. 2, art. 6 ust. 3, art. 10 ust. 1-3, art. 11 ust. 2 pkt 1-3, art. 13, art. 18 ust. 1 i 2 oraz art. 19a-19d ustawy dot. właściwie obowiązku najemcy dbania o należyty stan mieszkania. Stąd warto zdecydować się na zawarcie umowy najmu w takiej właśnie formie.

Robert Naborczyk

Źródło: Property Journal, listopad 2013