Nieruchomości inwestycyjne. Nie wszyscy aż tak mocno odczuwają podwyżki stóp procentowych

Inwestycje w nieruchomości. Im dłużej spłacamy kredyt, tym podwyżki rat są dla nas mniej dotkliwe. Wszystko dlatego, że zdążyliśmy już część kredytu spłacić.

Wiele zależy też od tego na jak długo się zadłużaliśmy – im dłużej, tym mocniej odczuwamy dotychczasowy wzrost oprocentowania.

Powszechnie mówi się o tym, że podwyżki stóp procentowych spowodowały około dwukrotny wzrost rat złotowych kredytów mieszkaniowych o zmiennym oprocentowaniu. Jest to prawdopodobne w przypadku osób, które dość niedawno zadłużyły się i do tego zaciągnęły kredyt na lat 30 lub dłużej. Jeśli jednak kredyt zaciągnęliśmy lata temu lub mamy dług, którego planowaliśmy pozbyć się szybciej – w kilka czy kilkanaście lat, to nasza rata co prawda także wzrosła, ale wzrost ten powinien być nawet kilka razy mniej dotkliwy.

Odsetki urosły w sposób bezprecedensowy

Powód jest prosty – wyższe oprocentowanie skutkuje szybkim wzrostem odsetek płaconych bankowi. Jeśli więc na początku podwyżek stóp procentowych sporą częścią spłacanych przez nas rat były odsetki, to tym mocniej odczuwamy podwyżki wynikające z gwałtownego wzrostu oprocentowania.

Przykład? Załóżmy, że jeszcze przed podwyżkami stóp procentowych – w lipcu 2021 roku – zaciągnęliśmy kredyt na kwotę 300 tysięcy złotych. Jeśli dług taki zaciągnęliśmy na 35 lat, to nasza pierwotna rata z poziomu trochę ponad 1,1 tys. zł (z tego większość to były odsetki) wzrosłaby do prawie 2,5 tys. zł. W takim układzie podwyżki stóp procentowych skutkowałyby ponad dwukrotnym wzrostem raty (o 119%).

Gdybyśmy jednak zadłużyli się na znacznie krócej, bo na 10 lat, to nasza rata wzrosła w ciągu roku z niecałych 2,9 tys. złotych (w tym 1/4 to były odsetki) do trochę ponad 3,8 tys. zł. Wzrost raty byłby więc mniej więcej na poziomie 1/3.

Wieloletnim kredytobiorcom podwyżki stóp nie są aż takie straszne

Jest jeszcze co najmniej drugi ważny czynnik, który wpływa na to jak mocno odczuwamy dziś rosnące oprocentowanie złotowych kredytów mieszkaniowych. Chodzi o to jak długo spłacamy już kredyt, a więc de facto też jak dużą część kredytu udało nam się już spłacić. W praktyce wygląda to tak, że jeśli ktoś zaciągnął 25-letni kredyt na kwotę 300 tys. złotych niedawno – w lipcu 2021, to jego rata w efekcie ostatnich podwyżek stóp procentowych mogła wzrosnąć o 87%. Jeśli jednak taki dług zaciągnęliśmy w 2005 roku, to w ciągu ostatniego roku rata kredytu wzrosła znacznie mniej, bo o 30%.

Przy rekordowo niskich stopach szybciej oddawaliśmy kapitał

Osoby, które zaciągały kredyt co najmniej dekadę temu oraz te, które w międzyczasie nadpłacały kredyt również mogły już w przeszłości doświadczyć rat wyższych niż te, których dziś banki od nich wymagają. Na korzyść osób, które kredyty mają już od lat działa też mechanizm w myśl którego w okresie niskich stóp procentowych posiadacze złotowych kredytów mieszkaniowych szybciej spłacali pożyczony kapitał i mają dziś do oddania mniej niż wynikało z pierwotnych harmonogramów.

Bartosz Turek
główny analityk HRE Investments

fot. materiały prasowe