Nieruchomości komercyjne. Analiza: Rynek inwestycyjny nieruchomości w Europie Środkowo-Wschodniej – III kwartał 2022

Nieruchomości inwestycyjne. Pomimo obecnego klimatu ekonomicznego, atrakcyjne ceny nieruchomości nadal przyciągają kupujących do Europy Środkowo-Wschodniej. Rynek inwestycyjny w regionie wykazuje się odpornością, o czym świadczą transakcje zawierane przy wysokich stopach kapitalizacji.

Firma doradcza Cushman & Wakefield podsumowała trzeci kwartał 2022 roku na rynku inwestycyjnym nieruchomości w Europie Środkowo-Wschodniej.

„Wolumen transakcji inwestycyjnych za trzeci kwartał na poziomie ponad 2 mld euro to sporo, ale poniżej wartości odnotowanych w poprzednich dwóch kwartałach. Świadczy to o spowolnieniu aktywności transakcyjnej obserwowanym od pierwszego kwartału bieżącego roku. W minionym kwartale sfinalizowane zostały duże transakcje uzgodnione i zawarte na początku roku. Dotyczyły one m.in. sprzedaży biurowca Generation Y w Warszawie przez firmę Skanska oraz portfela nieruchomości magazynowych Danica w Polsce przez firmę Hillwood, a także zbycia portfela obiektów handlowych należących do Prime Kapital w Rumunii” ­– mówi Jeff Alson, partner międzynarodowy, dyrektor Działu Rynków Kapitałowych w Europie Środkowo-Wschodniej w Cushman & Wakefield.

Podwyżki stóp procentowych i zmieniające się warunki rynkowe skłoniły inwestorów do skorygowania strategii działania; jednak wolumen transakcji inwestycyjnych w ostatnim kwartale tego roku powinien wzrosnąć.

Stopy kapitalizacji wzrosły we wszystkich sektorach i mogą utrzymać trend wzrostowy również w 2023 r.

„Według prognoz, nieruchomości o wyższych stopach kapitalizacji, m.in. magazyny handlowe, budynki biurowe w miastach regionalnych oraz w lokalizacjach poza COB, a także niektóre rynki Europy Południowo-Wschodniej będą charakteryzowały się odpornością do pewnego stopnia dzięki utrzymaniu korzystnego arbitrażu względem nowego poziomu kosztów finansowania dłużnego. Obecność lokalnego kapitału w tych transakcjach i na tych rynkach również gwarantuje stabilność do pewnego stopnia. Tradycyjni inwestorzy paneuropejscy wolniej podejmują decyzje o zaangażowaniu się w nowe transakcje” – dodaje Jeff Alson.

Aktywność inwestycyjną w Europie Środkowo-Wschodniej napędzają głównie względne wyceny (cena za metr kwadratowy) oraz dynamiczny, strukturalny wzrost czynszów w niektórych częściach regionu.

POLSKA

Polski rynek odnotował dobry wynik w pierwszych trzech kwartałach pomimo negatywnych zjawisk, takich jak spowolnienie gospodarcze, podwyżki stóp procentowych czy wojna w Ukrainie. Na koniec trzeciego kwartału całkowita wartość transakcji inwestycyjnych sięgnęła 4,31 mld euro i była wyższa o 22% w porównaniu z pierwszymi trzema kwartałami w 2021 r. Prym wiedzie sektor logistyczny z udziałem na poziomie 60% w całkowitym wolumenie transakcji za trzeci kwartał 2022 r. Korekta cen dotyczy wszystkich klas aktywów, jednak dekompresję stóp kapitalizacji łagodzi wzrost stawek czynszu – zwłaszcza w sektorze magazynowym. Inwestorzy z regionu Europy Środkowo-Wschodniej wykorzystują wydłużenie procesów decyzyjnych przez graczy paneuropejskich i obecnie dominują w sektorze nieruchomości biurowych.

CZECHY

Pomimo utrzymującej się koniunktury na rynkach najmu, aktywność inwestycyjna praktycznie zamarła z powodu niepewności związanej ze wszystkimi kluczowymi czynnikami cenotwórczymi, takimi jak stopy procentowe, koszty energii i wzrost czynszów. Przewidujemy, że aktywność inwestorów utrzyma się na niskim poziomie, a rok 2023 upłynie pod znakiem ustalania wysokości cen na nowo.

WĘGRY

Wzrost niepewności na rynku spowodował spowolnienie aktywności transakcyjnej, wpływając na oczekiwania cenowe sprzedających i kupujących. Sprzedający nie zgadzają się na korektę cen proporcjonalnie do zmian stóp procentowych i mniej korzystnych warunków finansowania dłużnego, natomiast kupujący nie akceptują cen na niezmienionym poziomie. Niektóre transakcje zmierzają do zamknięcia, jak na przykład sprzedaż kompleksu Green Court Offices, ale są to zazwyczaj finalizacje wcześniej rozpoczętych transakcji, których warunki finansowe mogą już nie odzwierciedlać dzisiejszych realiów.

RUMUNIA

Wolumen transakcji inwestycyjnych sfinalizowanych, jak i w toku, nadal napawa optymizmem, ale coraz więcej inwestorów instytucjonalnych czy finansowych odkłada ich realizację na później bądź przyjmuje postawę wyczekującą. Znajduje to również odzwierciedlenie w korekcie cen, która dotyczy głównie aktywów klasy B. Przewidujemy dalszy wzrost niestabilności na rynku, na którym inwestorzy kapitałowi będą w stanie zawierać transakcje na korzystniejszych dla siebie warunkach.

SŁOWACJA

Obecnie obserwujemy wzrost niepewności na rynku. Podwyżki stóp procentowych i rosnące rentowności obligacji powodują presję na stopy kapitalizacji, które inwestorzy byliby skłonni zaakceptować na rynku nieruchomości komercyjnych. W przypadku bardziej ryzykownych aktywów we wszystkich sektorach stopy kapitalizacji nieznacznie wzrastają o 25 punktów bazowych. Stopy kapitalizacji mogą ponownie wzrosnąć w 2023 r., a nawet już w czwartym kwartale 2022 r. W związku z tym przewidujemy, że nasi klienci będą dążyli do zbycia aktywów przed końcem roku lub zdecydują się na przesunięcie planowanych transakcji na później, licząc na uzyskanie wówczas bardziej atrakcyjnych cen.

fot.  materiały prasowe