W pierwszej połowie 2024 r. polski rynek inwestycyjny odnotował znaczny wzrost aktywności, osiągając najwyższe kwartalne wyniki od IV kwartału 2022 r. Pomimo utrzymujących się wyzwań związanych z kosztami kapitału, odnotowano powrót dużych transakcji, co sugeruje potencjalny koniec fazy spowolnienia.

Rosnąca liczba inwestorów i stabilizacja wskaźników finansowych są dowodem na rosnący poziom zainteresowania oraz pozytywne perspektywy dla polskiego rynku nieruchomości.

• Wolumen inwestycji osiągnął w pierwszej połowie 2024 r. wartość niemal 1,7 mld euro, co oznacza 91% wzrost w porównaniu z pierwszą połową 2023 r.
• Wiodącymi sektorami rynku w pierwszej połowie 2024 były biura i handel detaliczny – głównie ze względu na duże transakcje portfelowe. Liczba i wartośc transakcji – zarówno w sektorze biurowym, jak i detalicznym – przekroczyła w pierwszej połowie roku łączną wartość osiągniętą w całym 2023 roku. Sektor magazynów, będący w ubiegłym roku najbardziej aktywnym w branży, spadł na trzecie miejsce.
• Wraz ze spadkiem oczekiwań inflacyjnych i rozpoczęciem cyklu obniżek stóp procentowych przez Europejski Bank Centralny, przedsiębiorcy doświadczają coraz mniejszych wyzwań makroekonomicznych. Czynniki te przyczyniają się do stabilizacji stóp kapitalizacji i poprawy nastrojów inwestorów oraz potencjalnych dalszych obniżek kosztów finansowania.

Inwestorzy biurowi wracają do miast regionalnych

W pierwszej połowie 2024 r. sektor biurowy odnotował znaczny wzrost aktywności inwestycyjnej, z łącznym wolumenem 22 transakcji wynoszącym około 800 mln euro. Kwota ta jest znacznie wyższa niż 200 mln euro odnotowane w tym samym okresie 2023 r. Wzrost ten wynikał nie tylko z faktu sfinalizowania dużych transakcji, takich jak sprzedaż portfela nieruchomości CPI Property Group, ale także z ponownego zainteresowania miastami regionalnymi. Po raz pierwszy od 2022 r. odnotowano transakcje „prime office” poza Warszawą. Kluczowe transakcje obejmowały sprzedaż Nowego Rynku E w Poznaniu oraz nabycie budynku Format w Gdańsku. Transakcje te potwierdzaj, że wysokiej jakości projekty biurowe w miastach regionalnych nadal znajdują nabywców.

„Początek 2024 roku przyniósł ożywienie na rynku biurowym, przyciągając uwagę coraz większej liczby inwestorów. Pojawiają się również nowe źródła kapitału które do tej pory nie byłby aktywne w Polsce czego najlepszym przykładem jest Sona Asset Management. Podobnie jak w innych krajach Europy zachodniej widzimy powolną stabilizację stóp kapitalizacji, które na koniec czerwca wyniosły ok. 6,00% dla Warszawy i 7,00% dla Krakowa.” – powiedział Marcin Sulewski z JLL.

Wzrosty w sektorze detalicznym

Rynek inwestycji handlowych charakteryzował się w pierwszej połowie 2024 r. znaczącym ożywieniem, a wolumeny transakcji wzrosły o 149% w porównaniu z pierwszymi sześcioma miesiącami roku poprzedniego. Tak znaczące odbicie podkreśla rosnącą atrakcyjność sektora, której dowodem są znaczące transakcje, takie jak sprzedaż sześciu nieruchomości handlowych za 285 mln euro do nowego inwestora z Czech – Star Capital Finance. Aktualna sytuacja daje obiecujące perspektywy dla sektora handlowego w przyszłości.

„Mimo braku transakcji prime w segmencie handlowym w Warszawie, na bazie ogólnych nastrojów rynkowych uważamy, że stopy kapitalizacji dla najlepszych centrów handlowych kształtowały się drugim kwartale 2024 roku na poziomie około 6,50%, podczas gdy stopy kapitalizacji dla najlepszych parków handlowych wyniosły ok. 7,25%.” – powiedziała Agnieszka Kołat z JLL.

Odporność sektora przemysłowego i jego strategiczne ukierunkowanie

Sektor przemysłowy i logistyczny nadal pozostaje w centrum zainteresowania inwestorów, pomimo spadku jego udziału w całkowitym wolumenie inwestycji w porównaniu z rokiem ubiegłym. Odnotowane w 2023 r. spowolnienie, spowodowane rosnącymi kosztami finansowania i zmniejszonym poziomem konkurencji rynkowej, przesunęło punkt ciężkości w kierunku bardziej strategicznie pozycjonowanych aktywów o wyższej jakości. Ponieważ sektor spodziewa się gwałtownego odbicia dzięki silnemu wzrostowi gospodarczemu, obecna dynamika rynku doprowadziła do mniejszych średnich wartości transakcji oraz zwiększonego nacisku na jakość aktywów, szczególnie w odniesieniu do zgodności z ESG.

„Pomimo niższego wzrostu rentowności obligacji typu prime spowodowanego mniejszą zmiennością stóp procentowych, nadal nie widać jednoznacznych, popartych transakcjami o wysokiej wartości, dowodów na poprawę sytuacji. Do końca czerwca 2024 r. stopę kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości magazynowych z pięcioletnimi umowami najmu szacowano na ok. 6,75%, a dla najlepszych projektów w Warszawie na ok. 6,50%.” – komentuje Sławomir Jędrzejewski z JLL.

fot. materiały prasowe