Nieruchomości przemysłowe i logistyczne w Europie Środkowo-Wschodniej

Rynki nieruchomości przemysłowych i logistycznych w regionie 17 krajów Europy Środkowo-Wschodniej (CEE-171) są na różnych etapach dojrzałości zarówno pod względem wielkości, jak i tempa rozwoju.

Łączna podaż nowoczesnych powierzchni przemysłowych i logistycznych w tym regionie wynosi ponad 50 mln mkw.

Jak wynika z raportu pt. „ExCEEding Borders: Industrial and Logistics Market in CEE 17”, opracowanego przez Colliers International, międzynarodową kancelarię CMS i Randstad, do najważniejszych wyzwań w sektorze przemysłowym i logistycznym należą dostępność gruntów i nieruchomości w lokalizacjach spełniających oczekiwania zarówno deweloperów, jak i użytkowników końcowych, dostępność i niezawodność usług komunalnych, dostęp do infrastruktury transportowej, dostępność wykwalifikowanej siły roboczej oraz oferta zachęt inwestycyjnych.

Polska liderem regionu

– Polska jest nie tylko największym rynkiem ze wszystkich przeanalizowanych krajów, lecz także najpopularniejszym wśród najemców i deweloperów. W ostatnich pięciu latach łączna ilość dostępnej nowoczesnej powierzchni przemysłowej w Polsce podwoiła się do poziomu 19,6 mln mkw. na koniec pierwszej poł. 2020 r. Do końca tego roku wartość ta prawdopodobnie przekroczy 20 mln mkw. Jeśli chodzi o powierzchnie w budowie, Polska zajmuje drugą pozycję w regionie EMEA, ex aequo z Holandią, tuż za Niemcami. Jest również jednym z czołowych rynków pod względem popytu — wyjaśnia Maciej Chmielewski, senior partner i dyrektor Działu Powierzchni Logistycznych i Przemysłowych w Colliers International.

Stabilne stawki czynszów

Stawki czynszów w regionie utrzymywały się na względnie stabilnym poziomie, przy czym wzrost odnotowano w najbardziej pożądanych lokalizacjach oraz tam, gdzie dostępność była ograniczona. Jak przewidują eksperci Colliers, trend ten będzie kontynuowany, zwłaszcza że popyt utrzymuje się, a koszty budowy w ostatnich kilku latach rosły. Typowe stawki czynszów w regionie wahają się od 2,9 do 5,5 EUR za mkw./mies., przy czym warto zauważyć, że na rynkach będących na wczesnym etapie rozwoju stawki zaczynają się obecnie od 7,0 EUR za mkw./mies. Z kolei stawki czynszów w Polsce wynoszą od 3,1 do 4,9 EUR za mkw./mies., a najwyższe z nich można spotkać w Warszawie.

Ceny gruntów i koszty budowy

W raporcie Colliers znaleźć można też dane nt. cen gruntów (zakładając, że uzyskano pozwolenie na budowę) i kosztów budowy (dla standardowego magazynu). Typowe ceny gruntów w regionie wahają się od 10 do 80 EUR za mkw. Jednakże z uwagi na ograniczoną dostępność gruntów w najbardziej pożądanych lokalizacjach, zwłaszcza w pobliżu centrów ekonomicznych/produkcyjnych, ceny mogą wzrosnąć nawet do 120-150 EUR za mkw.

Typowy koszt budowy „standardowego” magazynu w regionie to 300-600 EUR za mkw. Na niektórych rynkach odnotowano wyższe stawki, jednak w ujęciu ogólnym połączenie wzrostu opłat za materiałów i pracowników przełożyło się na wzrost kosztów budowy aż o 25% lub więcej w ostatnich kilku latach.

Trendy w sektorze

Jednym z sektorów, który najbardziej odczuł skutki pandemii, jest sektor motoryzacyjny. W Europie Środkowo-Wschodniej działa ponad dziesięciu spośród największych na świecie producentów aut, jak również wszyscy najważniejsi dostawcy części oraz usług transportowych i logistycznych zatrudniający setki tysięcy osób. Stąd jakiekolwiek poważne zawirowania w tym sektorze mają znaczące konsekwencje dla całej gospodarki.

Przedsiębiorstwa z branży farmaceutycznej, spedycyjnej i handlu elektronicznego to również duzi gracze w tym regionie, z tym że w przeciwieństwie do branży motoryzacyjnej ich przyszłość rysuje się w jaśniejszych barwach. Gdy już zostanie wynaleziona szczepionka na COVID-19, trzeba będzie ją wyprodukować, przechowywać i dystrybuować w ogromnych ilościach. Można założyć, że realizacja przynajmniej części tego przedsięwzięcia przypadnie krajom Europy Środkowo-Wschodniej.

W ostatnim dziesięcioleciu sektory e-commerce i spedycji w krajach Europy Środkowo-Wschodniej rozwijały się stabilnie. W branży logistycznej działają tutaj największe firmy, takie jak DHL, UPS czy FedEx. W najbliższych latach rozwój branży e-handlu, w tym coraz popularniejsze zakupy online produktów i usług, takich jak artykuły spożywcze, hobbystyczne, budowlane i ogrodowe, sprzęt sportowy, elektronika czy rozrywka, prawdopodobnie przełoży się na wzrost zapotrzebowania na powierzchnie przemysłowe i logistyczne.

W pierwszej połowie roku w Polsce zaobserwowaliśmy trend wzrostowy w aktywności najemców. Łączny wolumen transakcji wyniósł 2,48 mln mkw., co stanowi wzrost o 28,6% w porównaniu do czerwca 2019 r. W dużej mierze jest to wynik dwóch dużych umów najmu podpisanych w II kw. tego roku przez firmę Amazon (łącznie ok. 273 300 mkw.).

Prawne zachęty inwestycyjne

Większość z 17 krajów Europy Środkowo-Wschodniej zapewnia zachęty inwestycyjne dla sektora nieruchomości przemysłowo-logistycznych w różnym zakresie. Stosowane metody różnią się w poszczególnych krajach, lecz zwykle obejmują programy wsparcia, bezzwrotne dotacje/pomoc publiczną, obniżki/zwolnienia z podatku od osób prawnych, uproszczone regulacje, pomoc ze strony administracji publicznej itp. Zachęty te mają na celu m.in. wspieranie innowacji, zwiększanie aktywności ekonomicznej, tworzenie miejsc pracy oraz poprawę produktywności i konkurencyjności.

Niektóre kraje w regionie (Łotwa, Czarnogóra, Serbia i Słowenia) nie oferują zachęt dostosowanych konkretnie do potrzeb sektora przemysłowo-logistycznego, jednak przedsiębiorstwa w tych krajach mogą korzystać z istniejących zachęt prawnych o charakterze ogólnym. Raport przedstawia te zachęty w rozbiciu na poszczególne kraje, co ułatwia inwestorom wybór odpowiedniej lokalizacji dla swoich inwestycji czy działalności.

Polski rynek nieruchomości logistycznych cechuje się dużą dynamiką wzrostu i w naszej praktyce widzimy rosnące zainteresowanie inwestycjami w nowe obiekty oraz nabywaniem gotowej powierzchni magazynowej. W szczególności popyt ten wynika z rozwoju e-commerce, zapotrzebowania po stronie operatorów logistycznych, a także dążenia branży do skracania czasu dostaw, a co za tym idzie lokowania magazynów bliżej kraju pochodzenia konsumenta. Obecna sytuacja związana z pandemią COVID-19 stanowi dodatkowy impuls do rozwoju sektora logistycznego, jednocześnie jednak w obecnej sytuacji niepewności w gospodarce wszelkie procesy inwestycyjne i transakcyjne wymagają jeszcze staranniejszego przygotowania i profesjonalnej obsługi na każdym z etapów” — podkreśla Anna Brzoza-Ostrowska, partner w kancelarii CMS specjalizująca się w obsłudze klientów z sektora logistycznego.

Rynek pracy a inwestycje: zmiana trendów

Dla inwestorów zagranicznych szukających niższych kosztów pracy i dostępności wykwalifikowanej siły roboczej region Europy Środkowo-Wschodniej zawsze był jedną z najatrakcyjniejszych lokalizacji. Zainteresowanie to nie słabnie, zmieniły się tylko jego przyczyny.

Koszty to nadal ważny czynnik, ale inwestorzy doceniają też stabilne warunki rozwoju, których symbolem są tylko niewielkie wzrosty stopy bezrobocia w krajach regionu w następstwie wybuchu pandemii COVID-19. Ponadto dla nowych inwestorów kluczowe są również kwalifikacje pracowników. Pomimo niskiego bezrobocia na poziomie krajowym nadal występują obszary o wysokiej dostępności wykwalifikowanych pracowników gotowych do podjęcia pracy. Pionierzy, którzy zdecydują się zainwestować w tych lokalizacjach, mają szansę uzyskać coś wyjątkowego na rynku pracy, a mianowicie lojalną i zaangażowana kadrę. Niemniej w krótkim okresie przedsiębiorstwa skupiają się bardziej na odbudowaniu niż zwiększeniu poziomu zatrudnienia w obawie przed drugą falą COVID-19.

W konsekwencji przewidujemy, że zatrudnienie pracowników tymczasowych zyska na popularności. Pandemia zmieniła również sposób postrzegania potencjalnych pracodawców przez pracowników. W najbliższej przyszłości przewidujemy, że pewność zatrudnienia i stabilność finansowa firmy będą – obok wynagrodzenia i świadczeń pozapłacowych – ważnymi czynnikami decydującymi o wyborze oferty pracy — komentuje Paweł Kopeć, szef działu rozwiązań dla przedsiębiorstw w firmie Randstad.

fot. archiwum

1 W tym raporcie analizujemy 17 krajów z regionu Europy Środkowo-Wschodniej (CEE-17), są to: Albania, Białoruś, Bośnia i Hercegowina, Bułgaria, Chorwacja, Czarnogóra, Czechy, Estonia, Litwa, Łotwa, Polska, Rumunia, Serbia, Słowacja, Słowenia, Ukraina i Węgry.