Nowy Jork liderem inwestycji w nieruchomości komercyjne

– Nowy Jork pozostaje nadal największym rynkiem inwestycyjnym świata – w ciągu 12 miesięcy, do II kwartału 2012 wolumen inwestycji w nieruchomości komercyjne wzrósł o 18,9%, do poziomu 34,7 mld USD

– Londyn uplasował się na drugim miejscu z inwestycjami o wartości 29,3 mld USD i wzrostem o 3,8% rok do roku

– Największym rynkiem inwestycji w nieruchomości biurowe i hotelowe jest Londyn – wartość inwestycji zagranicznych jest tu o 92% wyższa niż w Paryżu, który zajął drugie miejsce w tej kategorii

– Pierwszą szóstkę rankingu zamykają: Tokio, Paryż, Los Angeles i Hongkong. Los Angeles jest najbardziej atrakcyjną lokalizacją pod względem inwestycji w nieruchomości magazynowe, Szanghaj – pod względem inwestycji w tereny inwestycyjne, a Hongkong – nieruchomości handlowe

– Warszawa znalazła sie na pierwszym miejscu wśród krajów Europy Środkowo-Wschodniej pod względem łącznego wolumenu transakcji inwestycyjnych oraz zajęła 49. miejsce w rankingu globalnym. Zajęła również wysoką 12. pozycję w kategorii inwestycji zagranicznych

Niskie stopy procentowe i utrzymujące się ryzyko skłaniają inwestorów do inwestowania w nieruchomości komercyjne w najważniejszych miastach świata. W ciągu minionych 12 miesięcy najwięcej inwestycji przypadło na Nowy Jork. 25 miast, zajmujących najwyższe pozycje w rankingu, zwiększyło swój udział w rynku o 56% – z poziomu 46% w 2009 roku. Lokalizacje te będą nadal preferowane przez inwestorów ze względu na bezpieczeństwo inwestowania, ale w przyszłości muszą się liczyć ze znacznym wzrostem konkurencji ze strony innych miast – wynika z najnowszego raportu „Winning in Growth Cities” firmy Cushman&Wakefield, zaprezentowanego na targach EXPO REAL w Monachium.

Glenn Rufrano, prezes i dyrektor generalny C&W, powiedział: „W minionym roku najważniejsze miasta odnosiły coraz większe sukcesy na polu inwestycyjnym i ich hierarchia w rankingu popularności pod względem inwestycji została wyraźnie określona. Jednak ich kolejność wskazuje, że dla inwestorów najważniejsze jest bezpieczeństwo inwestycji. Wraz z nadejściem ożywienia gospodarczego może się to zmienić. Naszym zdaniem kolejność w rankingu ulegnie zmianie ze względu na dojrzewanie miast, budowę nieruchomości wyższej jakości w lokalizacjach wschodzących oraz ekspansję najemców na nowe rynki”.

Suma transakcji inwestycyjnych w 25 miastach zajmujących najwyższe pozycje w rankingu wzrosła o 6% w porównaniu ze wzrostem o 0,8% dla rynku ogółem. Wynika to z utrzymującego się wśród inwestorów, poszukujących potencjału wzrostu w przyszłości, dużego zainteresowania stabilnymi, dojrzałymi i płynnymi rynkami. Dzięki wyższym stopom kapitalizacji oraz wzrostowi płynności i transparentności transakcji, Ameryka Północna zdominowała najważniejsze rankingi w minionym roku i może się pochwalić aż piętnastoma miastami spośród 25 najbardziej atrakcyjnych lokalizacji pod względem inwestowania, oraz siedemnastoma miastami w rankingu najszybciej rozwijających się lokalizacji. Pośród 25 miast z czołówki obu tych rankingów znalazło się również, odpowiednio – sześć i pięć miast azjatyckich. W porównaniu z ubiegłym rokiem w rankingu 25 miast wystąpiły niewielkie zmiany – 21 lokalizacji utrzymało się w zestawieniu, awansowały: Sydney, Seattle, Phoenix i Denver, kosztem San Diego, Hamburga, Melbourne i Pekinu, który utracił swoją pozycję wskutek spowolnienia sprzedaży gruntów. 

Pod względem trendów inwestycyjnych w poszczególnych sektorach rynku najwięcej kapitału zainwestowano w nieruchomości biurowe (43%), a następnie w obiekty handlowe (20,8%), mieszkaniowe (18,1%), magazynowe (10,3%) i hotelowe (7,2%).  

W ciągu 12 miesięcy, do końca II kw. 2012, globalne przepływy kapitału wyniosły 150 mld USD, co oznacza wzrost o 4,3% w porównaniu z tym samym okresem ubiegłego roku. Najwięcej kapitału zagranicznego zainwestowano, drugi rok z rzędu, w Londynie (19,6 mld USD), a następnie w Paryżu i Nowym Jorku. Natomiast na czwartym i piątym miejscu pod względem wolumenu inwestycji zagranicznych uplasowały się miasta regionu Azji i Pacyfiku: Tokio i Hongkong. 

Czynniki sukcesu

Oprócz wskazania największych miast pod względem inwestycji w nieruchomości komercyjne oraz różnic w zakresie cen i popytu raport przedstawia również najważniejsze czynniki wpływające na sukces miasta, takie jak: kwalifikacje pracowników, innowacyjność i jakość życia.

David Hutchings, dyrektor europejskiego działu badań firmy C&W stwierdził: „Podstawowe elementy sukcesu miasta zawsze były związane z wielkością i dostępnością, ale we współczesnym świecie cyfryzacji i świadomości ryzyka szereg innych czynników nabiera coraz większego znaczenia. W przyszłości decydujące znaczenie będzie mieć edukacja, kultura, połączenia transportowe oraz ekologia, a także wizerunek miasta, na który wpływa łatwość prowadzenia działalność gospodarczej, innowacyjność i jakość życia”.

Pod względem szeregu czynników analizowanych w przeprowadzonym badaniu wyróżnia się Nowy Jork, który znalazł się wśród 25 najbardziej atrakcyjnych miast we wszystkich kategoriach, w tym jakości życia. Tuż za nim uplasował się Londyn, który jednak dostał się do pierwszej piątki więcej razy niż Nowy Jork. W pierwszej piątce znalazły się także: Paryż, Tokio i Szanghaj, ale tylko Nowy Jork i Londyn oceniono wysoko pod względem wielkości i czynników „miękkich” takich, jak innowacyjność i edukacja, które stwarzają ramy dla wzrostu w przyszłości.

David Hutchings dodał: „W najbliższych latach wzrośnie rywalizacja pomiędzy miastami o pozyskiwanie inwestycji. W krótkiej perspektywie inwestorzy poszukujący wzrostu zysków będą interesować się różnymi lokalizacjami, ale w średniej perspektywie powinni śledzić trendy na rynkach najmu i zwracać uwagę nie tylko na wielkość i płynność inwestowania, ale również na czynniki takie, jak innowacyjność, kwalifikacje i ekologia, które są wyznacznikami miast takich, jak: Amsterdam, Monachium, Melbourne, Singapur, Toronto i Seattle”.

Aktywność inwestycyjna w regionach

Greg Vorwaller, dyrektor działu rynków kapitałowych na świat C&W, powiedział: „Bieżący rok do złudzenia przypomina ubiegły. Utrzymująca się niepewność gospodarcza i geopolityczna sprawiła, że inwestorzy bardziej cenią sobie bezpieczeństwo inwestycji w najlepsze nieruchomości na najbardziej atrakcyjnych rynkach. Wraz z powrotem nawet umiarkowanego zaufania i ożywienia na rynkach, inwestorzy będą rozważnie podejmować ryzyko wobec licznych okazji inwestycyjnych, zarówno w zakresie nabywania aktywów wysokiej jakości w miastach wschodzących lub drugorzędnych, jak i podniesienia wartości potencjału najlepszych aktywów”.

Michael Rhydderch, dyrektor zespołu rynków kapitałowych w krajach EMEA w C&W, powiedział: „Nerwowość wynikająca z kryzysu zadłużenia państw spowodowała, że większość inwestorów skoncentrowało uwagę na największych i najbardziej płynnych rynkach, a głównym beneficjentem okazał się Londyn. Jednak w przyszłości wzrośnie atrakcyjność miast niemieckich, zarówno ze względu na bezpieczeństwo inwestowania, jak i względnie dobrą kondycję rynków najmu. Berlin będzie w dalszym ciągu zwiększał swój udział w rynku inwestycyjnym Niemiec”.

John Stinson, dyrektor zespołu rynków kapitałowych w krajach Azji i Pacyfiku w C&W, powiedział: „Rynki Azji i Pacyfiku nadal przyciągają znaczne ilości globalnego kapitału. W tym roku w gronie 25 państw zajmujących najwyższe pozycje w rankingu znalazło się wiele dużych miast azjatyckich. Wskutek utrzymujących się obaw związanych z kryzysem zadłużenia państw w innych częściach świata obserwujemy wzrost zainteresowania inwestycjami w nieruchomości, a w regionie Azji i Pacyfiku we wszystkich sektorach. W 2013 roku może to przyczynić się do zwiększenia inwestycji w najważniejszych miastach, a także liczby inwestorów poszukujących okazji inwestycyjnych w najszybciej rozwijających się lokalizacjach. Szczególną uwagę należy zwrócić na główne miasta Azji Południowo-Wschodniej ze względu na rosnące zainteresowanie najemców tymi rynkami”.

David Hutchings powiedział też: „Warszawa wciąż ma duży potencjał wzrostowy jako kluczowe regionalne centrum biznesu. Dzięki względnej odporności na skutki kryzysu finansowego jest postrzegana jako rynek o niskim ryzyku”.

„Property Journal”  10-11/2012