Nurtujące pytania najemcy i wynajmującego

Obecna sytuacja najemców i wynajmujących zdaje się bardzo napięta. Najemcy zostali zmuszeni zamknąć lokale lub zlecić pracownikom pracę zdalną.

Przestrzenie w galeriach handlowych i biurowcach nie były lub nie są w dalszym ciągu użytkowane. Generuje to wątpliwości i problemy dotyczące tego, czy czynsz powinien być pobierany, o jakiej wartości, czy można wypowiedzieć umowę najmu lub ją renegocjować. Na te i inne pytania odpowiedzieli eksperci w jednym z webinariów prowadzonych przez międzynarodową firmę doradczą Knight Frank i kancelarię prawniczą LWB.

Uiszczanie czynszu i opłat eksploatacyjnych w czasie pandemii

Wprowadzona tarcza antykryzysowa ma za zadanie wesprzeć najemców. Na czym ta pomoc polega?

Przede wszystkim należy wspomnieć, że to specjalna ustawa dotyczy dwóch grup najemców. Pierwsza dotyczy najemców prowadzących działalność w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 objętych zakazem prowadzenia działalności. Natomiast druga dotyczy pozostałych najemców, nie działających w centrach handlowych, zarówno objętych, jak i nie, zakazem prowadzenia działalności, którzy w różny sposób zostali dotknięci skutkami pandemii (np. najemcy w budynkach biurowych). Warto podkreślić, że właśnie najemcy powierzchni biurowych nie zostali objęci tarczą antykryzysową w zakresie wygaśnięcia zobowiązań z tytułu czynszu. Są zatem zobowiązani do wszelkich opłat wynikających z obowiązującej umowy najmu. Budynki biurowe pozostawały otwarte, ich powierzchnia biurowa nieprzerwanie dostępna. Nie ma żadnych regulacji rządowych, które uniemożliwiałyby najemcom korzystanie z najmowanej powierzchni, co należy do ich decyzji. Zaobserwowano jednak dużą liczbę najemców, którzy prowadzą rozmowy z wynajmującymi odnośnie redukcji czynszu najmu i innych zwolnień obniżających miesięczny koszt najmu. Odnotowywane są również przypadki, w których najemcy jednoczą siły i kierują zbiorowe pisma do właścicieli obiektów w tym temacie. Te rozmowy wciąż się toczą, więc należy czekać i obserwować, jakie rezultaty przyniosą.

W praktyce najemcy, którzy chcą zawiesić lub obniżyć czynsz, często powołują się na przepis art. 664 k.c. Przyznaje on najemcy prawo do obniżenia czynszu za czas trwania wad lub nawet rozwiązania umowy najmu w przypadku, kiedy lokal jest dotknięty wadą powodującą, że nie nadaje się on całkowicie lub częściowo do umówionego użytku. Najemcy powołują się zatem na brak możliwości prowadzenia działalności w lokalu z uwagi na ograniczenia i zakazy wprowadzone przez ustawodawcę, co ich zdaniem powinno oznaczać, że lokal jest dotknięty taką wadą. W orzecznictwie wskazuje się jednak, że wada musi dotyczyć samego lokalu, być z nim powiązana przestrzennie i funkcjonalnie. Taka sytuacja nie występuje w przypadku zakazów nakładanych przez ustawodawcę na konkretne grupy najemców, dlatego w naszej ocenie przepisy o wadzie prawnej nie znajdą do takich sytuacji zastosowania – mówi Michał Jakubowski, radca prawny w Kancelarii LWB.

Krok ku rozwiązaniu

Najemcom, którzy stracili płynność finansową i są w ciężkiej sytuacji, doradza się rozpoczęcie otwartych rozmów z wynajmującym i podjęcie próby uzgodnienia rozwiązania, które będzie akceptowalne dla obu stron. Istnieje kilka rozwiązań, które można negocjować z wynajmującymi.

Naszym klientom proponujemy przede wszystkim rozpoczęcie rozmów o przesunięciu płatności czynszu w czasie. Jeżeli najemca odnotował znaczący spadek przychodu, sugerujemy uzgodnienie zwolnień z czynszu lub rabatu z tytułu czynszu, przy jednoczesnym przedłużeniu umowy najmu o analogiczny okres. Radzimy również renegocjować umowy najmu. Dzięki renegocjacjom jesteśmy w stanie wygenerować redukcję czynszu najmu od momentu podpisania aneksu do obecnej umowy. Wiąże się to jednak z wydłużeniem umowy najmu o okres od 3 do 5 lat. Najemcy mają też możliwość podnajęcia swojej powierzchni biurowej, jednak muszą liczyć się z tym, że może być to proces długotrwały – opowiada Karolina Wilczak-Łuczyńska, dyrektor w Dziale Reprezentacji Najemcy w Knight Frank.

Siła wyższa i odpowiedzialność najemców oraz wynajmujących
Najemcy podczas rozmów z wynajmującymi powołują się na siłę wyższą, którą w tym przypadku jest pandemia koronawirusa i związane z nią decyzje rządu. Jej definicja ma kluczowe znaczenie w umowach najmu, gdyż może stać się ważnym argumentem w przypadku wstrzymania się przez nich z zapłatą czynszu. Niemożliwość zapewnienia lokalu zgodnego z uzgodnionym użytkowaniem przez czas pandemii jest kolejnym ważnym argumentem dla najemców.

Siłą wyższą jest zdarzenie zewnętrzne wobec stron umowy, niemożliwe lub prawie niemożliwe do przewidzenia, którego skutkom nie można było zapobiec. Za siłę wyższą można również uznać działanie władzy państwowej. Niewątpliwie epidemia koronawirusa, z którą mamy do czynienia, może być uznana jako przypadek siły wyższej. Niestety jej pojęcie nie zostało uregulowane w polskim prawie. Jest to głównie instytucja umowna, którą strony z reguły wprowadzają do umowy po to, aby w razie wystąpienia siły wyższej ograniczyć swoją odpowiedzialność. Dlatego strony powinny w pierwszej kolejności sprawdzić, czy siła wyższa została przewidziana w umowie oraz jak ona wpływa na prawa i obowiązki stron. Jeżeli w umowie najmu nie zostało to uregulowane, to zastosowanie znajdą ogólne zasady prawa cywilnego, zgodnie z którymi strony umowy ponoszą odpowiedzialność za zawinione przez siebie niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązań z umowy najmu. Nie ponoszą natomiast odpowiedzialności, jeżeli to niewykonanie lub nienależyte wykonanie nastąpiło nie z ich winy, ale np. z powodu siły wyższej – wyjaśnia Michał Jakubowski.

W praktyce siła wyższa nie zwalnia najemcy z obowiązku zapłaty czynszu. Płatność gotówkowa powinna być zawsze dokonywana na czas, a opóźnienie w jej realizacji skutkuje obowiązkiem zapłaty wierzycielowi odsetek ustawowych. Taka ocena wynika z orzecznictwa polskich sądów. Z drugiej strony, siła wyższa może zwolnić stronę z odpowiedzialności za zobowiązania niepieniężne, np. utrzymywania pomieszczeń w dobrym stanie, obowiązków marketingowych lub zapewnienia odpowiedniego poziomu komercjalizacji. Strona musi jednak udowodnić, że niewykonanie tych zobowiązań było „ściśle” spowodowane działaniem siły wyższej – dodaje Anna Lengiewicz, radca prawny, partner zarządzający w Kancelarii LWB.

Skorzystaj z pomocy mediatora

W obliczu pandemii koronawirusa najemcy obecnie poszukują rozwiązań w zakresie obniżki czynszu, pozostając w obecnych lokalizacjach. Decyzje odnośnie do ekspansji oraz zawierania nowych umów najmu zostały w wielu przypadkach przełożone. Wypowiedzenie umowy najmu jest jak wiemy radykalnym krokiem dlatego tez obie strony starają się dojść do porozumienia, oczywiście w ramach obowiązujących umów najmu .

Dialog między wynajmującym a najemcami z pewnością stanowi fundament przyszłości sektora nieruchomości komercyjnych w epoce post-Covid-19. Słusznym rozwiązaniem dla obu stron jest przegląd opłat eksploatacyjnych i sprawdzenie możliwości wprowadzenia oszczędności w ich zakresie. Gdy najemcy decydują się na wniosek o obniżkę czynszu, powinni pamiętać o tym, że podstawą rozpatrywania takich postulatów jest ocenianie rzetelnych dowodów i argumentów związanych zarówno z sytuacją, jak i umową najmu. Negocjacje w formie mediacji warto prowadzić z mediatorami specjalizującymi się w sporach z zakresu nieruchomości.– podsumowuje Monika Sułdecka-Karaś, partner i dyrektor regionalna w Knight Frank.

fot. archiwum