USA: Obcokrajowcy w kolejce po tanie nieruchomości

John Budz
Realty Executives
USA

Amerykański rynek nieruchomości jest nadal atrakcyjny dla zagranicznych nabywców. Pytanie tylko, jak długo? Ceny na „gorących” rynkach mieszkaniowych, takich jak Floryda, Arizona czy Las Vegas spadły  50-60% od 2007 roku. W ciągu ostatnich kilku miesięcy obserwujemy wzmożony ruch na rynku sprzedaży i ceny dość szybko zaczynają wzrastać: tylko w ostatnim roku poszły w górę o 20% lub więcej w takich miejscach, jak Phoenix, Miami lub Las Vegas. Jest to prawdopodobnie ostatnia szansa dla wielu obcokrajowców, aby kupić tanio i oni to napędzają koniunkturę na rynku. Sąsiedzi z północy, Kanadyjczycy są dominującą siłą na tym rynku, a zwłaszcza na Florydzie. Jednak w ostatnich miesiącach napotykają na niespodziewaną konkurencje – z Chin.

Jak twierdzą znawcy rynku kanadyjskiego, popularne lokalizacje, takie jak Vancouver czy Toronto, powoli dostają „zadyszki” i inwestorzy z Azji przesuwają punkt zainteresowania na południe od granicy, czyli na rynek amerykański.

„Ostatnio paru naszych klientów przekonało się na własnej skórze jak szybko rynek się zmienia, gdy stracili okazje do kupna, bo czekali za długo na rezerwacje lotów. Chińscy inwestorzy uprzedzili ich i wykupili 35 mieszkań nawet ich nie oglądając” – powiedziała Wayne Levy z firmy Toronto Florida Home Finders. ”Popatrzyli na zdjęcia i wypisali czeki” – dodała Levy i to są przypadki na porządku dziennym.

Zainteresowanie Azjatów Florydą bardzo wzrosło w przeciągu ostatnich kilku miesięcy. Pojawiają się wyspecjalizowane firmy brokerskie, które organizują wyjazdy do Hong Kongu, Pekinu czy Singapuru i przywożą inwestorów zainteresowanych rynkiem amerykańskim. Silny popyt ze strony obcokrajowców, a szczególnie Kanadyjczyków, Chińczyków i inwestorów z Europy, powoduje, że jest coraz trudniej znaleźć dobrą nieruchomość poniżej 150 tys. dolarów, jako że rynek nieruchomości powoli wychodzi z długoletniego kryzysu.

Pomimo własnych problemów i wyzwań, USA jest nadal postrzegane przez wielu obcokrajowców jako bezpieczny schron dla inwestycji. A pieniądze napływają! Tylko w zeszłym roku zagraniczni nabywcy zainwestowali ponad 82 miliardy dolarów na amerykańskim rynku nieruchomości. Coraz więcej brokerów i specjalistów rynku nieruchomości zaczyna dostrzegać duży potencjał i okazje dla swojego biznesu ze względu na wzrastający napływ pieniądza z zewnątrz. Obcokrajowcy szukają ”okazji” i miejsc atrakcyjnych turystycznie, jak Floryda czy Arizona, które pomimo wzrostu cen w dalszym ciągu są ”on sale”.

W ostatnich miesiącach Azjaci kupują wszystko co się da, zaczynając od  mieszkań na Florydzie, a kończąc na multimilionowych rezydencjach w Nowym Jorku czy Kalifornii.  „Na Florydzie do tej pory Azjaci stanowią stosunkowo niski procent indywidualnych nabywców i są raczej małymi graczami na rynku, ale z miesiąca na miesiąc liczba ich wzrasta” – mówi John Tuccillo, główny ekonomista Stowarzyszenia Pośredników na Florydzie, które skupia ponad 115 tys. brokerów.

Największą konkurencją dla Kanadyjczyków są grupy inwestorów, które kupują masowo w bezprecedensowych rozmiarach – jednorazowo kilkadziesiąt lub kilkaset mieszkań czy domów, np. na Florydzie, gdzie obserwujemy stały wzrost cen. W konsekwencji średni czas sprzedaży zmalał do 5 miesięcy, z 20 miesięcy w 2008 roku.

Ostatnio na przykład, amerykańska firma Blackstone Group LP zapłaciła ponad 2,5 miliarda dolarów za 16 000 domów jednorodzinnych zakupionych w 9 miastach, w tym w Miami, z przeznaczeniem do wynajmu.

W istocie grupy inwestorów „czyszczą dno” na rynku nieruchomości zmuszając innych kupujących do wspinaczki w górę po drabinie cenowej. To oczywiście dotyczy również Kanadyjczyków, którzy nadal pozostają dominującą zagraniczną siłą na rynku mieszkaniowym na Florydzie, choć ich udział w rynku spadł do 31% w 2012 roku, z 39% w 2011 – według danych Stowarzyszenia Pośredników na Florydzie. Po części dlatego, że pula kupujących wzrosła w ciągu ostatniego roku. Więcej Amerykanów kwalifikuje się do pożyczek, jak również rośnie liczba nabywców z innych części świata, głównie z Chin i Brazylii, i są oni skłonni zapłacić znacznie więcej – średnia cena ich zakupów to 200 tys.–300 tys. dolarów – to dwukrotnie więcej niż płaci przeciętny Kanadyjczyk inwestujący w Ameryce.

Wszystko to sprawia, że zastanawiam się dlaczego nie skorzystałem z okazji i nie kupiłem w 2009 roku apartamentu w Naples. Kiedy moja córka rozpoczęła studia prawnicze na Florydzie, rozważałem możliwość kupna mieszkania w Naples na południu Florydy. Znalazłem piękny nowy kompleks mieszkaniowy z polem golfowym i tylko 10 minut od plaży. Deweloper w tym czasie był w wielkich opałach i obniżył ceny o 50 procent. Dodatkowo jako zachętę oferował umeblować mieszkanie …, a dwa dni po moim powrocie do domu, telefonicznie zaoferował nowy samochód Smart w garażu. Ale jak to często bywa, jako „typowy kupujący” myślałem, że na Florydzie ceny pójdą jeszcze w dół. Znów, jak ten typowy kupujący, przeliczyłem się, a dzisiaj te same mieszkania sprzedawane są po 100 tys. dolarów drożej!

Dzisiaj potencjalni nabywcy na Florydzie muszą działać bardzo szybko zanim zostaną uprzedzeni przez inwestora i to często inwestora zagranicznego.

Źródło: Property Journal  2-3/2013