Obcokrajowcy powracają na amerykański rynek nieruchomości

Po latach niepewności i braku zaufania, klienci zagraniczni dużymi krokami wracają na amerykański rynek nieruchomości. Istnieje wiele powodów, dla których cudzoziemcy ponownie inwestują w domy, mieszkania i ziemię w Ameryce. Niskie ceny i relatywnie słaby dolar powodują, że obcokrajowcy znowu zaczynają identyfikować USA jako pożądane i atrakcyjne miejsce do posiadania nieruchomości i dobrej inwestycji na przyszłość.

Według National Association of Realtors ® (NAR), wartość transakcji międzynarodowych na rynku mieszkaniowym na koniec marca 2012 wyniosła 82,4 miliardy dolarów, co oznacza zasadniczy wzrost w porównaniu z rokiem 2011, kiedy to wartość ta wyniosła  66,4 miliardy dolarów. Sprzedaż była równomiernie podzielona między cudzoziemców nierezydentów i imigrantów ostatnich lat.

”Korzystne warunki rynkowe przyciągają coraz więcej zagranicznych nabywców na rynek amerykański w ostatnich latach, sygnalizując, że posiadanie nieruchomości w tym kraju jest popularne i korzystne finansowo” – powiedział NAR Prezydent Moe Veissi. Atrakcyjne ceny mieszkań, duży inwentarz na wielu regionalnych rynkach i wzrost siły nabywczej obcych walut w stosunku do dolara przyciągają coraz więcej obcokrajowców.

Cudzoziemcy kupują nieruchomości w całym kraju, ale cztery stany zdecydowanie wiodą prym, stanowiąc 51 procent wszystkich transakcji – Floryda, Kalifornia, Teksas i Arizona. Floryda jest najbardziej prężnym rynkiem dla obcokrajowców, stanowiąc 26% wszystkich zagranicznych zakupów. Na drugim miejscu Kalifornia – 11%, Teksas i Arizona – 7%. Odległość od kraju pochodzenia, obecność krewnych czy przyjaciół, łatwy dostęp do transportu lotniczego, sprzyjający klimat i położenie mają istotne znaczenie przy wyborze miejsca zakupu nieruchomości dla obcokrajowców.

Wschodnie wybrzeże na ogół przyciąga nabywców z Europy, natomiast Azjaci kupują głównie na Zachodnim Wybrzeżu, szczególnie w Kalifornii. Floryda jest bardzo popularnym miejscem zakupów dla mieszkańców z Południowej Ameryki, Europejczyków i obywateli Kanady. Tymczasem w Teksasie kupują głównie Meksykanie. Zjawiskiem bardzo charakterystycznym jest tendencja kupowania i osiedlania się w rejonach o dużym natężeniu populacji danej narodowości.

Według danych NAR, zagraniczni nabywcy pochodzą z całego świata, ale Kanada, Chiny (wraz z Hong Kongiem), Meksyk, Indie i Wielka Brytania stanowią 55% wszystkich transakcji międzynarodowych. Kanada i Chiny zdecydowanie dominują w tej kategorii. Kanadyjczycy stanowili 24% wszystkich transakcji zagranicznych w ostatnich miesiącach, podczas gdy Chińczycy 11% – wzrost o 3% w porównaniu z rokiem 2011. Meksykanie byli na trzecim miejscu z 8%, a nabywcy z Indii i Wielkiej Brytanii stanowili 6% kupujących.

45% wszystkich międzynarodowych zakupów to transakcje poniżej 250 tys. dolarów. Ostatnio zauważa się jednak zwiększoną ilość transakcji w przedziale cenowym od 250 tys. do 500 tys. dolarów. W bieżącym roku sprzedaże te stanowią 30% transakcji, wzrost o 2% w porównaniu z ubiegłym rokiem. Średnia cena płacona przez nabywcę zagranicznego wynosi 400 tys. dolarów – w porównaniu ze średnią USA 212 tys. dolarów. Istnieje kilka powodów. Klient zagraniczny jest zazwyczaj bardziej zamożny niż nabywca lokalny i szuka nieruchomości bardziej unikalnych, na przykład większych posiadłości dla całej rodziny czy nieruchomości, która przyniosłaby mu prestiż, poważanie i pozycję w swoim środowisku.

Większość nieruchomości zakupionych przez zagranicznych nabywców jest wykorzystywana jako główne miejsce zamieszkania. Wynajem i domy letniskowe to następne powody zakupu. Większość, bo aż 66% kupujących to nabywcy domów jednorodzinnych. Ponad połowa, 52% preferuje przedmieścia, a około jedna czwarta, dokładnie 23%, kupuje w miastach.

62% międzynarodowych transakcji to zakupy gotówkowe, które wzrastają z roku na rok od 2007 roku. Cudzoziemcy kupujący w USA wciąż doświadczają wielu problemów związanych z finansowaniem przy zakupie nieruchomości. Statystyki wskazują, że 26% wszystkich transakcji nie jest realizowanych ze względu na trudności z finansowaniem. Najczęstsze problemy, jakie mają zagraniczni nabywcy to brak historii kredytowej i kłopoty związane z wysokimi wymogami ze strony banków. Inne powody to koszta/ podatki/ ubezpieczenia i prawo imigracyjne.

Dla wielu amerykańskich pośredników, klienci zagraniczni to znacząca część ich biznesu. Sondaże wskazują, że 27% agentów pracuje lub pracowało z klientami zagranicznymi w tym roku. 52% ankietowanych stwierdziło, że transakcje z cudzoziemcami stanowiły 1-10% ogółu transakcji w minionych miesiącach, podczas gdy 27% stwierdziło, że transakcje te stanowiły ponad 10% ich biznesu. Pośrednicy pracujący z obcokrajowcami zazwyczaj znają przynajmniej jeden język obcy, znają obyczaje kulturowe swoich klientów, są ekspertami i mają doświadczenie w amerykańskim prawie własności.

Głównym narzędziem, którym dysponuje amerykański pośrednik w pracy na rynku międzynarodowym to Realtor.com, globalna strona internetowa, która oferuje amerykańskie oferty dla nabywców na całym świecie, jak również oferty międzynarodowe od partnerów NAR. Jako oficjalna strona NAR-u, Realtor.com ® eksponuje globalnie oferty z USA i pomaga pośrednikom w ich pracy na rynku międzynarodowym. Tylko w zeszłym miesiącu na stronę Realtor.com weszło ponad 950 tys. odwiedzających spoza USA, szukając nieruchomości w USA.

John Budz
Realty Executives, USA

Property Journal  8-9/12