Obcokrajowcy powracają na amerykański rynek nieruchomości

Po latach niepewności i braku zaufania, klienci zagraniczni dużymi krokami wracają na amerykański rynek nieruchomości. Istnieje wiele powodów, dla których cudzoziemcy ponownie inwestują w domy, mieszkania i ziemię w Ameryce. Niskie ceny i relatywnie słaby dolar powodują, że obcokrajowcy znowu zaczynają identyfikować USA jako pożądane i atrakcyjne miejsce do posiadania nieruchomości i dobrej inwestycji na przyszłość.

Według National Association of Realtors ® (NAR), wartość transakcji międzynarodowych na rynku mieszkaniowym na koniec marca 2012 wyniosła 82,4 miliardy dolarów, co oznacza zasadniczy wzrost w porównaniu z rokiem 2011, kiedy to wartość ta wyniosła  66,4 miliardy dolarów. Sprzedaż była równomiernie podzielona między cudzoziemców nierezydentów i imigrantów ostatnich lat.

”Korzystne warunki rynkowe przyciągają coraz więcej zagranicznych nabywców na rynek amerykański w ostatnich latach, sygnalizując, że posiadanie nieruchomości w tym kraju jest popularne i korzystne finansowo” – powiedział NAR Prezydent Moe Veissi. Atrakcyjne ceny mieszkań, duży inwentarz na wielu regionalnych rynkach i wzrost siły nabywczej obcych walut w stosunku do dolara przyciągają coraz więcej obcokrajowców.

Cudzoziemcy kupują nieruchomości w całym kraju, ale cztery stany zdecydowanie wiodą prym, stanowiąc 51 procent wszystkich transakcji – Floryda, Kalifornia, Teksas i Arizona. Floryda jest najbardziej prężnym rynkiem dla obcokrajowców, stanowiąc 26% wszystkich zagranicznych zakupów. Na drugim miejscu Kalifornia – 11%, Teksas i Arizona – 7%. Odległość od kraju pochodzenia, obecność krewnych czy przyjaciół, łatwy dostęp do transportu lotniczego, sprzyjający klimat i położenie mają istotne znaczenie przy wyborze miejsca zakupu nieruchomości dla obcokrajowców.

Wschodnie wybrzeże na ogół przyciąga nabywców z Europy, natomiast Azjaci kupują głównie na Zachodnim Wybrzeżu, szczególnie w Kalifornii. Floryda jest bardzo popularnym miejscem zakupów dla mieszkańców z Południowej Ameryki, Europejczyków i obywateli Kanady. Tymczasem w Teksasie kupują głównie Meksykanie. Zjawiskiem bardzo charakterystycznym jest tendencja kupowania i osiedlania się w rejonach o dużym natężeniu populacji danej narodowości.

Według danych NAR, zagraniczni nabywcy pochodzą z całego świata, ale Kanada, Chiny (wraz z Hong Kongiem), Meksyk, Indie i Wielka Brytania stanowią 55% wszystkich transakcji międzynarodowych. Kanada i Chiny zdecydowanie dominują w tej kategorii. Kanadyjczycy stanowili 24% wszystkich transakcji zagranicznych w ostatnich miesiącach, podczas gdy Chińczycy 11% – wzrost o 3% w porównaniu z rokiem 2011. Meksykanie byli na trzecim miejscu z 8%, a nabywcy z Indii i Wielkiej Brytanii stanowili 6% kupujących.

45% wszystkich międzynarodowych zakupów to transakcje poniżej 250 tys. dolarów. Ostatnio zauważa się jednak zwiększoną ilość transakcji w przedziale cenowym od 250 tys. do 500 tys. dolarów. W bieżącym roku sprzedaże te stanowią 30% transakcji, wzrost o 2% w porównaniu z ubiegłym rokiem. Średnia cena płacona przez nabywcę zagranicznego wynosi 400 tys. dolarów – w porównaniu ze średnią USA 212 tys. dolarów. Istnieje kilka powodów. Klient zagraniczny jest zazwyczaj bardziej zamożny niż nabywca lokalny i szuka nieruchomości bardziej unikalnych, na przykład większych posiadłości dla całej rodziny czy nieruchomości, która przyniosłaby mu prestiż, poważanie i pozycję w swoim środowisku.

Większość nieruchomości zakupionych przez zagranicznych nabywców jest wykorzystywana jako główne miejsce zamieszkania. Wynajem i domy letniskowe to następne powody zakupu. Większość, bo aż 66% kupujących to nabywcy domów jednorodzinnych. Ponad połowa, 52% preferuje przedmieścia, a około jedna czwarta, dokładnie 23%, kupuje w miastach.

62% międzynarodowych transakcji to zakupy gotówkowe, które wzrastają z roku na rok od 2007 roku. Cudzoziemcy kupujący w USA wciąż doświadczają wielu problemów związanych z finansowaniem przy zakupie nieruchomości. Statystyki wskazują, że 26% wszystkich transakcji nie jest realizowanych ze względu na trudności z finansowaniem. Najczęstsze problemy, jakie mają zagraniczni nabywcy to brak historii kredytowej i kłopoty związane z wysokimi wymogami ze strony banków. Inne powody to koszta/ podatki/ ubezpieczenia i prawo imigracyjne.

Dla wielu amerykańskich pośredników, klienci zagraniczni to znacząca część ich biznesu. Sondaże wskazują, że 27% agentów pracuje lub pracowało z klientami zagranicznymi w tym roku. 52% ankietowanych stwierdziło, że transakcje z cudzoziemcami stanowiły 1-10% ogółu transakcji w minionych miesiącach, podczas gdy 27% stwierdziło, że transakcje te stanowiły ponad 10% ich biznesu. Pośrednicy pracujący z obcokrajowcami zazwyczaj znają przynajmniej jeden język obcy, znają obyczaje kulturowe swoich klientów, są ekspertami i mają doświadczenie w amerykańskim prawie własności.

Głównym narzędziem, którym dysponuje amerykański pośrednik w pracy na rynku międzynarodowym to Realtor.com, globalna strona internetowa, która oferuje amerykańskie oferty dla nabywców na całym świecie, jak również oferty międzynarodowe od partnerów NAR. Jako oficjalna strona NAR-u, Realtor.com ® eksponuje globalnie oferty z USA i pomaga pośrednikom w ich pracy na rynku międzynarodowym. Tylko w zeszłym miesiącu na stronę Realtor.com weszło ponad 950 tys. odwiedzających spoza USA, szukając nieruchomości w USA.

John Budz
Realty Executives, USA

Property Journal  8-9/12

 

 

XXII Forum Ekonomiczne Krynica Zdrój

W dniach 4-6 września 2012r. odbyło się XXII Forum Ekonomiczne, „polskie Davos” w Krynicy Zdrój.  Krynickie forum jest uznawane za jedno z największych wydarzeń gospodarczych w Europie Środkowo-Wschodniej. Tematy przewodnie to „Europa i świat wobec kryzysu” oraz „Nowa wizja na trudne czasy”. Pod tymi hasłami obradowało ponad 2,5 tysiąca przedstawicieli świata biznesu, polityki i finansów z areny międzynarodowej. Łącznie odbyło się aż 140 różnych debat. Miejscem spotkań był Stary Dom Zdrojowy, Pijalnia Główna oraz specjalnie wzniesiony pawilon przy krynickim deptaku. Podczas uroczystej Gali wręczono nagrody i wyróżnienia w dorocznych konkursach: Człowiek Roku 2011, Firma Roku 2011, Nowa Kultura Nowej Europy oraz Organizacja Pozarządowa Europy Środkowo-Wschodniej. Prezydent Polski, Bronisław Komorowski, odbierając najbardziej prestiżową nagrodę Człowiek Roku 2011, podkreślił, że odczuwa dużą satysfakcję, iż otrzymuje to wyróżnienie właśnie w miejscu, w którym wszyscy mają świadomość wagi gospodarki w rozwoju  Europy. W XXII Forum Ekonomicznym uczestniczyli dziennikarze Property Journal.

Patronem medialnym Forum był Property Journal.

Katarzyna Danielak, Property Journal Wrocław

zobacz-filmy

+PJEconomicF2012

+seeking

+gowin

+mikulas

zobacz-galerie

Mieszkania z zasobu gminnego – potrzeby zmiany zasad ochrony lokatorów

Bolesław Meluch, Doradca Zarządu Związku Banków Polskich,
Wiceprezes Europejskiego Instytutu Nieruchomości

Przekazany przez Ministerstwo Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej do konsultacji społecznych projekt założeń projektu ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw jest drugim podejściem w ciągu ostatnich dwóch lat do próby rozwiązania poważnego problemu społecznego, jakim jest niski stopień zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych osób realnie najuboższych [1].

Zdaniem autorów założeń problem ten jest wynikiem:

  • małej elastyczności w gospodarowaniu publicznym zasobem mieszkaniowym,
  • deficytu lokali w zasobie
  • ograniczonych możliwości wsparcia adekwatnego do potrzeb.

Propozycje Ministerstwa mają spowodować ograniczenie istniejących barier i stworzenie bardziej elastycznych instrumentów regulacyjnych, które umożliwiłyby gminom racjonalne gospodarowanie posiadanym zasobem mieszkaniowym, efektywniejsze kierowanie wsparcia finansowego do osób najbardziej potrzebujących, większą rotację lokatorów i urealnienie kolejek osób oczekujących na przydział mieszkania. Z jednej strony Bank Gospodarstwa Krajowego uczestniczy w realizacji programów rządowych mających na celu:

  • wspieranie budownictwa na wynajem, a jednocześnie zwiększenie dostępności mieszkań komunalnych i socjalnych,
  • stworzenie wyraźnych kryteriów najmu tego rodzaju mieszkań,
  • określenie warunków ustalania czynszów w oparciu o wymogi biznesowe,
  • wprowadzenie jednolitych zasad uprawnienia do najmu socjalnego, które będą miały istotne znaczenie w prowadzeniu polityki mieszkaniowej gminy.

(1) Zmiana definicji mieszkaniowego zasobu gminy i publicznego zasobu mieszkaniowego.

Proponuje się zmianę definicji zasobu mieszkaniowego gminy i objęcie nią wyłącznie lokali, w stosunku do których gminie przysługuje prawo własności oraz tych, które pozostają w jej po-siadaniu samoistnym.

Komentarz:

Wydaje się, iż proponowane rozwiązania pozwolą na zwiększenie aktywności gmin i innych podmiotów, poprzez umożliwienie ustawowej instytucji podnajmu i wykorzystanie przez gminy warunków rynkowych. Jednakże wyłączenie zasobu mieszkaniowego, będącego we władaniu gminnych spółek mieszkaniowych, z zasobu gminy może spowodować urealnienie czynszów do warunków rynkowych, co ograniczy w dużym stopniu dostępność i pomoc dla rodzin o niskich dochodach.

(2)  Wprowadzenie dla gmin i innych jednostek samorządu terytorialnego obowiązku zawierania umów na czas oznaczony, nie krótszy niż 1 rok i nie dłuższy niż 5 lat.

Komentarz:

Z punktu widzenia gminy ograniczenie terminu obowiązywania umowy najmu ma zapewnić zwiększenie rotacyjności mieszkań poprzez wygaśnięcie umowy, na przykład przy niespełnieniu przez najemcę kryteriów dochodowych. Jednakże należy zauważyć, iż projektodawca nawet nie podejmuje próby wprowadzenia obowiązku gminy corocznej weryfikacji dochodów najemcy, których wysokość uprawniałaby do korzystania z czynszów komunalnych lub socjalnych.

Bardziej efektywnym rozwiązaniem byłoby wprowadzenie obowiązku weryfikacji prawa do najmu (na proponowanych zasadach jak dla nowych umów najmu) także dla umów zawartych przed dniem wejścia w życie nowych przepisów. Zachowana byłaby ochrona dotychczasowych najemców w przypadku wprowadzenia obowiązku stosowania takiego przepisu weryfikacji umów np. po 3 lub 5 latach od dnia wejścia w życie projektowanej ustawy.

(3)  Wprowadzenie zasady, że podstawowa stawka czynszu w publicznym zasobie mieszkaniowym pokrywa co najmniej koszty utrzymania nieruchomości.

Komentarz:

Ta propozycja nie rozwiązuje podstawowego problemu: ustalania stawki czynszu w trakcie trwania najmu. Zgodnie z art. 7 ust. 1 zmienianej ustawy, stawki czynszu ustalane są z uwzględnieniem czynników podwyższających lub obniżających ich wartość, a w szczególności:

  • położenie budynku
  • położenie lokalu w budynku
  • wyposażenie budynku i lokalu w urządzenia techniczne i instalacje oraz ich stan
  • ogólnego stanu technicznego budynku.

Jednakże te przepisy odnoszą się do ustalania stawki czynszu w chwili podpisywania umowy. Tym samym, zmiany w ustawie powinny uwzględniać potrzebę dostosowywania stawki czynszu do stanu technicznego budynku i dochodów najemcy w trakcie trwania umowy najmu. Bez względu na to, czy najem jest na czas określony lub niekreślony.

 (4)  Oddanie do wyłącznej właściwości sądu orzekania o uprawnieniach do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu.

Komentarz:

Z jednej strony proponowana zmiana ma za zadanie wprowadzenie jednolitych reguł określających sytuację prawną wszystkich najemców lokali mieszkalnych, poprzez wprowadzenie uprawnienia sądu do określania prawa do najmu socjalnego, a z drugiej strony najemca będzie musiał udowodnić swoje uprawnienie do najmu socjalnego, czyli przedstawić swoją sytuację materialną.

Należy zgodzić się ze zmianami zaproponowanymi przez autorów projektu założeń, jako że zmierzają one w kierunku racjonalizacji przyznawania prawa do najmu socjalnego najuboższym grupom mieszkańców, które nie będą w stanie uzyskać mieszkania na wolnym rynku.

(5)  Wprowadzenie w odniesieniu do lokali, wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, rozwiązań szczególnych w stosunku do przepisów Kodeksu cywilnego (przepisy dotyczące wstąpienia w najem po śmierci najemcy).

Komentarz:

Propozycje zmian w ustawie przyczynią się do zmiany traktowania dożywotnio praw rodziny do najmu lokalu wchodzącego do mieszkaniowego zasobu gminnego.

Należy podkreślić, iż Założenia proponują rygorystyczną politykę opróżnienia lokalu w przypadku niespełnienia kryteriów dla najmu lokali pozostających w gestii samorządów terytorialnych, nie wykorzystując możliwości zwiększenia przychodów gminy poprzez adekwatne do dochodów i warunków rynkowych ustalenie nowych stawek najmu, także w przypadkach określonych w punkcie 5 Założeń. Aktywne regulowanie wysokości czynszu powinno być szerzej wykorzystywane zarówno przez gminy, jak i w przepisach. Tym samym od wyboru „spadkobierców do tytułu najmu” powinno zależeć, czy decydują się na płacenie wyższego czynszu, wynajęcie innego lokalu (np. zgodnie z obowiązującymi przepisami wielkości mieszkania na liczbę mieszkańców), czy też wypowiedzenie umowy najmu, uwzględniając okres na znalezienie nowego lokalu mieszkalnego.

(6)  Dopuszczalność stosowania formuły najmu okazjonalnego lokali mieszkalnych również przez podmioty prowadzące działalność gospodarczą (z wyłączeniem lokali z publicznego zasobu mieszkaniowego).

Komentarz:

Umożliwienie podmiotom gospodarczym, prowadzącym działalność w postaci wynajmowania lokali mieszkalnych, zawierania umów na warunkach najmu okazjonalnego powinno zwiększyć zainteresowanie różnych właścicieli nieruchomości mieszkaniowych najmem, a także ograniczeniem nadużywania prawa do ochrony lokatora w przypadku niedotrzymywania przez niego warunków umowy najmu.

Jednakże nie należy tej propozycji traktować jako podstawowy bodziec do zwiększania zaangażowania różnych podmiotów w rozwój budownictwa czynszowego.

 (7)  Wprowadzenie definicji miejscowości pobliskiej.

Komentarz:

Sprecyzowanie pojęcia miejscowości pobliskiej powinno ograniczać potencjalny spór pomiędzy najemcą a gminą w przypadku posiadania nieruchomości mieszkaniowej poza miejscowością podstawową, a które to posiadanie takiej nieruchomości w miejscowości pobliskiej powoduje niespełnienie kryteriów najmu lokalu z zasobu gminnego.

(8)  Określenie w ustawie minimalnego progu dochodowego uprawniającego do ubiegania się o najem lokalu komunalnego.

Komentarz:

Określenie przez Radę Gminy zasad ustalania wysokości i kryteriów dochodów powinno być obowiązkowe i podlegać rewizji w określonych odstępach czasu. Rada Gminy powinna także obowiązkowo określać zasady ustanawiania wysokości obniżek i zwiększania poziomu opłat z tytułu najmu, także z weryfikacją w określonych okresach czasu.

Można sobie wyobrazić, iż ustawa wprowadzałaby ogólne zasady ustalania czynszu w trakcie najmu lokali z zasobu gminy.

Jednakże, aby prawidłowo ustalić progi dochodowe i związane z tym warunki pomocy mieszkaniowej skierowanej do rzeczywiście potrzebujących, gmina powinna w pierwszej kolejności ustalić jakie są dochody mieszkańców gminy, ile należy wydać na pokrycie kosztów utrzymania mieszkania i jak wyglądają niezaspokojone potrzeby mieszkaniowe. Powinno to pozwolić na określenie dochodów na jedną osobę, które miałyby kwalifikować do wsparcia gminy do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych (ze względów dochodowych taka osoba nie jest w stanie samodzielnie zaspokoić swoich potrzeb mieszkaniowych).

(9)  Wprowadzenie możliwości rozwiązania umowy najmu lokalu z jednoczesnym zaoferowaniem lokalu zamiennego w sytuacji, gdy lokal zajmowany ma nieproporcjonalnie dużą powierzchnię w stosunku do liczby zamieszkujących.

Komentarz:

Należałoby rozważyć zasadę, aby kryterium ekonomiczne zmiany warunków najmu było jedynym kryterium. Jeżeli ustanowiony poziom czynszu wynikający z zasady pokrywania kosztów utrzymania nieruchomości (w tym zobowiązań finansowych przypadających na ten lokal mieszkalny) uwzględnia wysokość dochodów, to liczba osób zamieszkujących dany lokal mieszkalny nie ma znaczenia. Administracyjna decyzja co do wielkości mieszkania, przy określonych w uchwale Rady Gminy wymogach dochodowych, będzie wyłącznie świadczyć o niewłaściwie przyjętych kryteriach do prawa do najmu takiego lokalu. Jednocześnie może spotkać się z negatywną opinią społeczną.

(10)  Wprowadzenie możliwości rozwiązania stosunku prawnego, jeżeli lokator jest w zwłoce nie tylko z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu, ale również w przypadku zaległości w opłatach niezależnych od właściciela.

Komentarz:

Należałoby rozważyć alternatywną możliwość rozwiązania tego problemu. Doświadczenia innych krajów wskazują, iż bardziej skutecznym będzie wprowadzenie zasady, iż wynajmujący zapewnia dostęp do tzw. mediów (instalacja i możliwość korzystania), ale to właśnie najemca bezpośrednio podpisuje umowę z dostawcami mediów (np. w urzędzie gminy, w jednym okienku), w której to umowie zobowiązuje się do dokonywania opłat w zamian za świadczenia, przy określonych konsekwencjach i sankcjach w przypadku braku opłat w wysokości i czasie określonych w umowie.

Takie rozwiązanie jest pragmatyczne, ponieważ:

  • najemca ponosi konsekwencje braku wniesienia opłat, np. w postaci wyłączenia tego czy innego medium,
  • wynajmujący nie ponosi odpowiedzialności oraz kosztów związanych z brakiem tych opłat, a także nie ma potrzeby dochodzenia roszczeń w przypadku wyprowadzenia się najemcy bez wniesienia wymaganych opłat za usługi,
  • najemca rejestrowany jest w ten sposób w gminie, jako zamieszkujący w danym lokalu; daje to największą korzyść w postaci przychodów dla gminy z tytułu zamieszkiwania w danym lokalu i płaconego przez najemcę podatku dochodowego.

Należy także zwrócić uwagę, iż sposób podwyższania czynszu i innych opłat, zgodnie z ustawą, jest inny od sposobu podwyższania opłat niezależnych od właściciela. Dobrze byłoby, aby zmiana ustawy uwzględniła ten temat.  

Podsumowanie

Mając na uwadze określony cel zmiany ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, uznając zasadę ochrony praw nabytych najemców potrzebne są systemowe rozwiązania umożliwiające realizację polityki mieszkaniowej gminy:

1. Obowiązek najemcy corocznego przedstawiania informacji o osiągniętych dochodach, które są podstawą do najmu lokalu z zasobu publicznego oraz do określenia wysokości świadczeń najmu. Wysokość świadczeń (także ich obniżka) powinna wynikać przede wszystkim z poziomu osiąganych dochodów przez najemcę. Jeżeli nie będzie ustawowego obowiązku weryfikacji tytułu do najmu w określonych interwałach czasowych, to można się spodziewać, iż wprowadzenie decyzją gminy takiego obowiązku będzie uzależnione od doraźnych celów politycznych, dlatego regulacja powinna być obligatoryjna.

2. Nierozłączny z powyższym obowiązkiem, obowiązek corocznego przedstawiania informacji o tytułach własności do nieruchomości mieszkaniowej w miejscowości, w której znajduje się wynajmowany lokal mieszkalny, lub w miejscowości pobliskiej.

3. Właściwe realizowanie zadań gminy w odniesieniu do prowadzenia bazy danych o tzw. lustrze czynszowym, co powinno pozwolić na aktywne wyznaczanie poziomu opłat najmu, zgodnie z poziomem kosztów utrzymania nieruchomości. Te bazy danych także powinny mieć znaczenie dla oceny warunków finansowania projektów budownictwa czynszowego przez instytucje finansowe. Dlatego też istnieje potrzeba wprowadzenia obligatoryjności zbierania i przetwarzania tych informacji z rynku.

Wprowadzenie wyłącznie najmu na czas oznaczony, bez obligatoryjnego obowiązku corocznej weryfikacji dochodów i odpowiedniego ustalenia poziomu czynszu, może oznaczać, iż bogaci najemcy będą zmuszeni do opróżnienia lokalu, do którego wprowadzaliby się najemcy ubożsi. Logistyka takich „zamian” nie będzie wcale mniejsza niż logistyka pozyskiwania oświadczeń o dochodach.

Podwyższenie czynszu z uwagi na przekroczenie limitu dochodów powinno być proporcjonalne do wysokości tego przekroczenia. Nie może być automatyczne i powinno uwzględniać wskaźnik wysokości czynszu do dochodu (przyjęty dla gminy procentowo). System powinien umożliwiać zwiększenie dostępności mieszkań (w tym przede wszystkim komunalnych) dla osób najuboższych, które powinny z nich korzystać do czasu osiągnięcia wyższego statusu materialnego.

Warunki ochrony lokatorów powinny wynikać z warunków realizacji społecznego budownictwa czynszowego i możliwości jego finansowania przez władze publiczne, instytucje finansowe i inwestorów prywatnych. To oznacza potrzebę zbudowania programu społecznego budownictwa czynszowego, którego jednym z podstawowych elementów powinien być system praw i obowiązków – a nie wyłącznie ochrony – lokatorów oraz system praw i obowiązków właścicieli nieruchomości mieszkaniowych na wynajem.

System tych praw i obowiązków powinien w większym stopniu uwzględnić warunki ekonomiczne będące podstawą podejmowania decyzji. Decyzji, która:

  • nie powinna w pierwszej kolejności wymuszać wypowiedzenia umowy najmu przez gminę w przypadku przekroczenia ustalonego progu dochodów najemców (zamieszkujących z najemcą),
  • uzależniałaby wzrost wysokości czynszu proporcjonalnie do wzrostu dochodów najemcy, nie przekraczając czynszu rynkowego, ale dając szansę na kontynuowanie najmu lokalu, do którego lokator już się przyzwyczaił, a jednocześnie zwiększając dochody gminy, które można by wykorzystać do stwarzania warunków zaspokajania potrzeb mieszkaniowych innych osób,
  • uzależniałaby kontynuację najmu przez osoby zamieszkujące w tym lokalu, gdy główny najemca zmarł, od spełnienia przez nich przede wszystkim wymogów dochodowych, a nie wyłącznie formalnych (wielkość powierzchni przypadająca na jedną osobę), określając odpowiednią do dochodów stawkę czynszu – a nie żądając opuszczenia lokalu,

powinna być oparta o rzeczywiste koszty utrzymania każdej kamienicy, a nie całego zasobu mieszkań komunalnych gminy – tak, aby można było zróżnicować na tej podstawie czynsze (mające pokryć koszty utrzymania zasobu) i zróżnicować ewentualne dodatki mieszkaniowe w takich przypadkach, w których koszty utrzymania są wyższe niż średnia dla miasta.

_____________________________________________
[1] Uwagi do projektu założeń projektu ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw (projekt Ministerstwa Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 24.04.2012 r.)

 

źródło: Property Journal 8-9/2012

 

Rynek nieruchomości w Polsce i innych państwach Unii Europejskiej

Zjawisko cykliczności najczęściej ocenia się poprzez śledzenie trendu przyrostu lub spadku produktu krajowego brutto. Dane statystyczne wskazują, że w latach 1991-2011 polska gospodarka przeszła już dwukrotnie wszystkie cztery fazy cyklu koniunkturalnego (każdy cykl trwał w przybliżeniu jedną dekadę). O ile pierwszy cykl miał wyraźne podłoże „transformacyjne”, to cykl pierwszej dekady tego wieku miał już wyraźnie charakter rynkowy. Obecnie Polska znajduje się w pierwszej fazie kolejnego cyklu.

Należy przy tej okazji zwrócić uwagę na to, że cykl zazwyczaj nie jest „matematycznie” regularny. W trakcie cyklu, nawet w jego szczytowej fazie  pojawiają się – wydawałoby się nieuzasadnione – przyspieszenia, prowadzące do np. do tzw. „przegrzania” gospodarki, jak i wyhamowania spowalniające rozwój (np. jak to miało miejsce np. w roku 2005, w którym cykl zmierzał w kierunku rozkwitu).

Podażową stronę określają takie tendencje rozwoju gospodarczego jak np.: wzrost inwestycji, wskaźnik ogólnego klimatu koniunktury w budownictwie, wzrost wielkości produkcji budowlano-montażowej itd. Efektem cykliczności są zmiany cen, co obrazują takie wskaźniki jak: wskaźnik inflacji czyli zmiany cen towarów i usług konsumpcyjnych, wskaźnik zmiany cen materiałów budowlanych i produkcji budowlano-montażowej, czy wreszcie zmiany cen nieruchomości. Specyfika rynku nieruchomości, a szczególnie jego lokalny charakter (mimo postępującej globalizacji) powodują, że te zmiany mogą się bardzo różnić w poszczególnych regionach czy miastach. Jednak generalne tendencje są zbliżone. Wzrost cen nieruchomości, w tym przypadku na przykładzie rynku mieszkaniowego, w okresie pierwszego cyklu koniunkturalnego (1991-2000) nie korelował ze zmianami przyrostu PKB, co było rezultatem transformacji i przekształcania się cen centralnie, administracyjnie określonych do poziomu cen rynkowych. W drugim cyklu jednak odbicie tendencji rynkowych jest już bardzo wyraźne.

Za zmianami cen, chociaż z pewnym opóźnieniem, postępuje oferta czy to w odniesieniu do gruntów czy obiektów. Wyraźnie pokazuje to statystyka rozmiarów budownictwa mieszkaniowego. Okres cyklu koniunkturalnego lat 2000-02011 zobrazowano bardziej szczegółowo poprzez przeplatające się relacje między liczbą mieszkań, na budowę których udzielono pozwolenia, liczbą mieszkań rozpoczynanych oraz liczbą mieszkań oddanych do użytku (rozmiary budownictwa w 2003 r. są zawyżone statystycznie).

Stronę popytową rynku określają przede wszystkim dwa zakresy wskaźników: demografia i siła nabywcza. Demograficzną strukturę społeczeństwa dobrze oddaje tzw. piramida płci i wieku. W Polsce ta piramida jest charakterystyczna poprzez dwa wyże: pierwszy, powojenny dotyczący osób obecnie w wieku 46-63 lata, i drugi – pochodny pierwszego – osób obecnie w wieku 13-37 lat. 

Grupa osób w wieku produkcyjnym mobilnym ma inne preferencje i poszukuje innych nieruchomości aniżeli osoby (gospodarstwa domowe, inwestorzy) w wieku niemobilnym. Ważniejsze jednak, że na podstawie tego wykresu można formułować zalecenia i konkluzje o charakterze prognozy tendencji rynkowych na najbliższe lata (ale także nieco dalsze) właśnie z punktu widzenia tendencji demograficznych. Zaczyna być widoczny początek trzeciego wyżu demograficznego, którego szczyt wystąpi po znacznie dłuższym okresie aniżeli miało to miejsce przy drugim wyżu (w stosunku do pierwszego). Ponadto należy oczekiwać, że ten trzeci wyż będzie miał wyraźnie większą amplitudę niż ta z drugiego wyżu (i bez porównania większą od amplitudy pierwszego wyżu).

Siłę nabywczą odzwierciedla przede wszystkim dochodowość gospodarstw domowych. Tu oczywiście ważny jest poziom dochodów, ale znacznie ważniejsza jest struktura gospodarstw domowych pod względem uzyskiwanych dochodów. I tu zjawisko jest bardzo charakterystyczne: jeśli poszeregować gospodarstwa domowe na dziesięć grup według rosnących dochodów to pokazuje się bardzo silne skrzywienie tego układu w kierunku gwałtownego wzrostu dochodów dopiero w najbogatszej grupie. W pozostałych dziewięciu grupach dochody rosną w miarę jednostajnie i bardzo wolno. Ma to niewątpliwie istotne odzwierciedlenie w możliwościach inwestowania gospodarstw domowych oraz w wielkości obrotu nieruchomościami. Ważna tu jest wspomniana wyżej skala finansowania rynku poprzez zróżnicowaną dostępność kredytów hipotecznych (ale o tym w innym rozdziale).

Te wybrane przykłady wskazują jak ważnym procesem jest obserwowanie sygnałów rynkowych i przygotowywanie z wyprzedzeniem decyzji inwestycyjnych czy sugerowanie zachowań uczestnikom rynku nieruchomości. Decyzje o realizacji dużych zadań inwestycyjnych podejmowane w tej chwili mogą już być ryzykowne lub nieco spóźnione i nie koniecznie przyniosą oczekiwane maksymalne zwroty kapitałów. Dużo zależy tu od rozwoju sytuacji gospodarczej i tendencji rynkowych w Unii Europejskiej oraz poza nią.

Polski rynek nieruchomości ma swoją specyfikę i tak jak inne rynki podlega procesom globalizacji. Rok 2011 postrzegany jest przez obserwatorów polskiego rynku nieruchomości jako odrodzenie zwyżkowej tendencji obrotów nieruchomości we wszystkich segmentach rynku, od handlowego poprzez biurowy, magazynowy, hotelowy, na mieszkaniowym kończąc. Chociaż nie wszyscy inwestorzy postrzegają ten ostatni segment rynku optymistycznie, a nawet oceniają go jako wysoce ryzykowny poprzez nadpodaż i oczekiwany dalszy spadek cen mieszkań,[1] to jednak panuje przekonanie, że obniżka cen mieszkań w poprzednich 2-3 latach, przy równoczesnej ustabilizowanej sytuacji rynkowej, nakręcała w 2011 r. popyt na nowe mieszkania.[2]

Sprowadza się to do kilku ważnych zjawisk i relacji. Na świecie występuje nadmiar kapitału inwestycyjnego. Szczególnie po ostatnim załamaniu kryzysowym można oczekiwać uderzenia tego kapitału z nowym impetem. Rezultatem kryzysu finansowego w połączeniu z kryzysem na rynku nieruchomości są przemieszczenia i nowe kumulacje kapitałowe. Właściciele nadwyżek kapitałowych będą poszukiwać nowych lokat, które albo zapewnią bezpieczne lokowanie, albo wysokie zwroty przy inwestowaniu spekulacyjnym. Jednym z globalnych rodzajów inwestycji zapewniających w miarę bezpieczną lokatę było i nadal jest inwestowanie w nieruchomości mieszkaniowe.

Rynki nieruchomościowe w Europie Centralnej i Wschodniej doświadczyły już w okresie przedkryzysowym ekspansji kapitału spekulacyjnego i inwestycyjnego. Tu niewiele się zmieniło i z końcem kryzysu kraje tego regionu nadal stały się z tego punktu widzenia interesującym obszarem. Rozmiary polskiego rynku są relatywnie małe dla globalnych kapitałów korporacyjnych, funduszy inwestycyjnych czy nieruchomościowych a nadal relatywnie niskie ceny określają silną podatność tego rynku na wpływ zewnętrznego kapitału. Po chwilowym zwolnieniu znowu obserwuje się wzmożone zakupy inwestycyjne. Specjaliści firmy doradczej Cushman & Wakefield szacują, że ogólna wartość transakcji na polskim rynku nieruchomości komercyjnych wyniosła 2,6 mld euro osiągając najwyższy poziom od 2007 r.[3] „W 2011 r, Polska zastąpiła Rosję jako najsilniejszy magnes dla zagranicznych inwestycji nieruchomościowych.”[4] Tak np. na początku 2011 r. fundusz austriackiej grupy CA Immo sfinalizował zakup portfela nieruchomości biurowych firmy Europolis za kwotę niemal 0,5 mld euro[5]. W tym samym roku niemiecki fundusz inwestycyjny RREEF zakupił w Warszawie biurowiec Focus za kwotę 117 mld euro. Łączna wartość transakcji zakupu tylko w segmencie biurowym w Polsce (niemal w całości w Warszawie) szacowana jest na 1,3 mld euro.[6] Na polski rynek wchodzą nie tylko korporacyjne ale także państwowe, a w szczególności arabskie fundusze inwestycyjne. Przykładem tego jest transakcja sprzedaży warszawskiego kompleksu biurowego Miasteczka Orange funduszowi Qatar Investment Authority (wartość ponad 100 mln euro) czy też dokonana transakcja zakupu warszawskiego „Miasteczka Wilanów” dokonana przez „córkę” tego funduszu Qatar Holdins LLC.

Pomimo globalizacji czy europeizacji rynki nieruchomości mają nadal przede wszystkim wymiar lokalny. Międzynarodowe sieci handlowe realizując swoją strategię inwestycyjną muszą liczyć się z lokalnymi warunkami otoczenia rynku. Jako przykład może także posłużyć porównanie tendencji cenowych w różnych krajach europejskiego rynku mieszkaniowego, w 2010 r. stosunku do 2009 r.

a)     w wielu krajach wystąpił spadek cen: największy – w Polsce, na Łotwie i na Węgrzech, niewielki – w Czechach, Włoszech i Holandii;

b)     a jednocześnie w wielu krajach ceny mieszkań wyraźnie wzrosły: najbardziej – w Irlandii, Finlandii, Francji i Norwegii, mniej – w pozostałych krajach.

Rozpiętość zmian cen w stosunku do poprzedniego roku zawierała się w przedziale 35 punktów procentowych – od -15% do +20%.[7]

W rok później obserwowano następujące zmiany:

a)      spadek cen największy – w Irlandii, Hiszpanii i na Cyprze, mniejszy – w Polsce, Grecji, Holandii, Włoszech, Szwecji, Słowacji, na Węgrzech, w Wielkiej Brytanii i Portugalii;

b)      wzrost cen największy – w Islandii, Norwegii i Francji, mniejszy – w Szwajcarii, Austrii, Niemczech i Belgii.[8]

Polskę – podobnie jak inne kraje Środkowej i Wschodniej Europy – dzieli olbrzymi dystans do standardów życia, zamożności i wyposażenia rozwiniętych krajów rynkowych. Jednym z przejawów olbrzymich zaległości w rozwoju zasobowym Polski jest segment mieszkaniowy. Deficyt mieszkaniowy tradycyjnie od kilku dekad kalkulowany jest jako różnica między liczbą gospodarstw domowych a liczbą jednostek mieszkalnych (niezmiennie około 1,5 mln mieszkań). Warto jednak dokonać porównania w oparciu o bardziej obiektywny wskaźnik – liczby mieszkań na 1000 ludności. Jeśli przyjąć jako poziom zerowy przeciętny wskaźnik krajów „starej 15-ki” z roku wejścia Polski do Unii Europejskiej to dystans Polski jest porażający – niemal 5 mln brakujących mieszkań. Przy poziomie nawet 150 tys. mieszkań budowanych rocznie wyrównanie mogłoby nastąpić około 2050 roku (należy jednak bardziej optymistycznie postrzegać tę lukę przy prognozowanym zmniejszaniu się liczby ludności w tym okresie o około 3 mln osób co przekłada się na 1 mln mieszkań). Oznacza to, że skala popytu mieszkaniowego jeszcze przez wiele lat w Polsce będzie duża.

Najbardziej dynamiczny rozwój rynku w Polsce obserwuje się w segmencie powierzchni handlowych. Jak oceniają specjaliści i analitycy rynku nieruchomości „niezakłóconą ekspansję prowadzą na polskim rynku duże międzynarodowe i krajowe sieci handlowe, a w 2012 r. można spodziewać się wejść kolejnych firm” Łączna wartość transakcji w Polsce w tym segmencie szacowana jest na około 1,2 mld euro.[9]

Na ogół strategie można dzielić na trzy rodzaje: agresywne (ofensywne), umiarkowane i konserwatywne (ostrożnościowe, zachowawcze). Każda strategia inwestowania prowadzi do zbudowania określonego portfela kapitałowego. I to narzuca konieczność systematycznego monitorowania procesów rynkowych, najbardziej uważnego i szerokiego przy strategii agresywnej (w celu szybkiego modelowania portfela inwestycyjnego zgodnie z sygnałami z rynku), stosunkowo słabego przy strategii konserwatywnej. Obserwacje muszą być skierowane na zachowania rynku ale także na to co się dzieje w jego otoczeniu. Konieczne jest rejestrowanie stanu popytu i podaży ale także uważne obserwowanie zmian (przyrostów i spadków). Oto rezultaty monitoringu największych rynków mieszkaniowych (pierwotnych) w Polsce[10]. Należy zwrócić uwagę, że w tym przypadku monitorowane są zmiany w interwałach kwartalnych, ponieważ zmiany występują nie tylko w okresie 10-letniego cyklu koniunkturalnego ale także w ciągu roku. Monitoring dotyczy stanu bieżącego, zatem wyniki są prowadzone w ciągłym szeregu czasowym (nie zmieniają się w odniesieniu do ubiegłych okresów).



[1] Por. Emerging Trends In Real Estate 2012. Europe 2012. PWC-ULI, s. 36.

[2] Por. On Point, Residential Markets in Central European Capitals. REAS in cooperation with JLL. March 2012

[3] Marketbeat Polska Raport o rynku nieruchomości w Polsce – Wiosna 2012. Cushman & Wakefield, s. 6.

[4] Emerging Trends In Real Estate 2012. Europe 2012. PWC-ULI.

[5] Por. http://www.kompasinwestycji.pl/z_branzy_3978_ca_immo_przejecie_europolis_ag_sfinalizowane.htm

[6] Por.Poland Office Destination. CBRE Research Offices in Polish Cities 2012

[7] Por. Annual Report 2010. CEPI, s. 20.

[8] Por. European Housing Review 2012. RICS Research, s. 7.

[9] Marketbeat Polska … (op.cit.), s. 7.

[10] Firma REAS prowadzi systematyczny monitoring wybranych rynków mieszkaniowych (pierwotnych) w Polsce, a syntetyczne wyniki udostępnia w kwartalnych raportach „Rynek mieszkaniowy w Polsce – Residential Market in Poland” – www.reas.pl.

Najtrudniejsze są prognozy rozwoju rynku nieruchomości. Wyjściem może być określenie kierunku tendencji: „wzrost” – „spadek”. W następnym kroku podejmuje się próby ustalenia czasu trwania tendencji (najbliższy kwartał, rok, kilka lat). Najtrudniej jest określić skalę zmian, zarówno w odniesieniu do wolumenu jak i wartości. Wiele wymienionych wcześniej czynników wpływa na trafność prognozy. Oczywiście im dłuższy okres prognozowany tym większy margines błędu, a zmienne stanowiące podstawę prognozy są zawarte zarówno w wielu obszarach: w samym segmencie mieszkaniowym, w całym rynku nieruchomości, jak też w jego otoczeniu – z uwzględnieniem wpływu integracji europejskiej (np. okresy budżetowania UE, zagrożenia „bogata północ – biedne południe”, mistrzostwa EURO 2012) i procesów globalizacyjnych (np. zagrożenia na rynkach paliwowych i surowcowych). Przy kolejnych analizach prognozy są weryfikowane i korygowane odpowiednio do sytuacji rynkowej.

Edward P. Kozłowski
Europejski Instytut Nieruchomości, REAS

 

 

Słaba płeć i nieruchomości

Czy kobiety mogą odnieść sukces w tak bardzo zdominowanym przez mężczyzn świecie? Czy w tak bezlitosnej branży, jaką są nieruchomości, kobieta może poczuć się jak ryba w wodzie? Czy są jakieś kluczowe kompetencje pozwalające przebić się płci pięknej, ale i ponoć jednocześnie słabej? Niewątpliwie sukces w branży zależy nie tylko od płci, ale także od charyzmy, sposobu  przedstawiania oferty, a w konsekwencji sposobu negocjacji. I tu nasuwa się pytanie: jak radzi sobie kobieta podczas negocjacji? Jak radzi sobie kobieta w sytuacji, kiedy wie, że jej prowizja może być nawet 4-5cyfrowa?

Od dawien dawna wielu mężczyzn uważa kobiety za zbyt emocjonalne, nastawione tylko na współpracę istoty, które do wielu rzeczy podchodzą zbyt uczuciowo. Nic bardziej mylnego. Przykładem może być chociażby badanie, które  przeprowadziła Yael Itzhaki z Uniwersytetu w Tel Awiwie. Uczestniczyło w nim 554 studentów z USA i Izraela. Badanie polegało na rozgrywaniu różnych symulacji gier biznesowych. Studenci byli pilnie obserwowani i oceniani pod względem stosowanych strategii oraz wykazywania konkretnych kompetencji niezbędnych bądź pożądanych podczas negocjacji. Z badań jednoznacznie wynikało, że to właśnie kobiety wykazały się większą skutecznością negocjacyjną. Częściej niż mężczyźni doprowadzały do wygrania swojego zespołu. Co się przyczyniło do osiągnięcia zamierzonego celu? Współpraca wszystkich uczestników w grupie, ale i duży wpływ na grupę i integracja z nią. Dodatkowo, proponowały lepsze warunki i bardzo ułatwiały porozumienie obu stron. Warto w tym miejscu podkreślić, że mężczyźni podczas badania uważnie obserwowali kobiety i częściej uczyli się od nich nowych technik. Dodatkową ciekawostką jest próba badania: uczestnikami  nie byli długoletni negocjatorzy, ale zwykli studenci, którzy nie mieli szerokiego doświadczenia w negocjacjach, a strategie negocjacyjne znali głównie z zagadnień teoretycznych.

A może popatrzmy na przysłowiowa słabą płeć z drugiej strony: Czy kobiety są na tyle odważne, aby podjąć decyzję i wybrać mieszkanie, w którym zamieszkają na lata? Czy może na tle wielu ofert gubią się i nie są w stanie podjąć racjonalnej decyzji? Niejednokrotnie można usłyszeć od pośredników opinie, że to panie są bardziej zdecydowane i są w stanie szybciej podjąć decyzję o transakcji. Oczywiście, kobiety nie chcą ryzykować, że nie będą miały dachu nad głowa, dlatego wybierane przez nie oferty są obarczone mniejszym ryzykiem. Częściej decydują się na kupno mieszkania z rynku wtórnego. Już jest, stoi, więc wystarczy w nim zamieszkać. Nie ma ryzyka niedokończenia budowy, bankructwa dewelopera czy innych czynników losowych.
W momencie, kiedy razem z partnerem planują zakupić nieruchomość to najczęściej one przejmują inicjatywę i planują wszystko. Niejednokrotnie myślą o sprawach, o których nie pomyślą ich partnerzy, zawstydzając swoją pomysłowością i wszechstronnością nawet handlowców. Lepiej niż mężczyźni potrafią porównywać informacje na temat różnych ofert, nie mają skrupułów, aby powiedzieć jakie są mocne, jak i słabe strony danych projektów, czy potrafią analizować projekty architektoniczne, nie tylko pod kątem estetyki domu, ale przede wszystkim jego funkcjonalności, energooszczędności czy możliwości przyszłej modyfikacji. Myślą długofalowo, co jest bardzo ważne, choćby w przypadku ewentualnego powiększenia rodziny. Wbrew powszechnej opinii nie kierują się emocjami. Coraz częściej posiadają niezbędną wiedzę na temat stosowanych technik i materiałów. Okazuje się nawet, że podobnie jest w przypadku zakupu aut. Oczywiście, przy jego zakupie niezmiernie ważny jest kolor i design, ale także strona techniczna.

Z obserwacji deweloperów wynika, że to kobiety są w pewnym sensie motorem napędzającym skomplikowaną machinę, jaką jest realizacja marzeń o budowie domu. Można powiedzieć, że kobiety tworzą dom jeszcze przed jego wybudowaniem, a sama realizacja projektu jest jego dokończeniem, który już dawno opracowały. Dodatkową zaletą kobiet jest wyposażenie świeżo nabytego mieszkania. Umeblują je według własnego gustu, czyniąc przytulnym.

A jak kobiety sprzedają mieszkanie? Otóż, tak jak w przypadku zakupu, widzą znacznie więcej niż mężczyźni. Tak samo jest w przypadku sprzedaży; są bardziej skrupulatne już na samym początku, w momencie wystawiania oferty nieruchomości. Niejednokrotnie bardziej szczegółowo opisują każde pomieszczenie. Mężczyźni natomiast najchętniej napisaliby tylko jaki metraż, ile pokoi i jaka cena za metr kwadratowy. W momencie kiedy kobieta- pośrednik znajdzie potencjalnego kupca, lepiej niż mężczyzna przygotuje się do spotkania czy do prezentacji, będzie starała się użyć ciekawszych argumentów przemawiających za wyborem tego lokalu. Jednak, mimo bardzo sympatycznej rozmowy, nie ma co się nastawiać na duży upust. To raczej mężczyźni skłonni są do obniżek nawet o 1% większych niż słaba płeć.

Wnioski końcowe? Kobieta jest szyją,  która kręci głową – niejednokrotnie jej pomysły są realizowane przez panów i to właśnie panie są na tyle sprytne, że panowie nie zdaja sobie sprawy z ich przebiegłości. A „kobieta w biznesie” to coraz częściej spotykany widok. Niejednokrotnie kobieta na wysokim prestiżowym stanowisku odnajduje się lepiej niż mężczyzna.

Kończąc artykuł przychodzi mi na myśl jeden znany cytat Fryderyka Nietzsche: „Jak wiadomo kobieta potrafi zrobić z niczego trzy rzeczy: kapelusz, sałatkę i awanturę. I tym iłym kcentem zakończmy temat doskonałości kobiet w iedoskonałym świecie.

Anna Puchalska

Organizacje zawodowe pośredników w obrocie nieruchomościami – rys historyczny

 Początki ruchu zawodowego

Historia ruchu zawodowego specjalistów rynku nieruchomości (pośrednicy w obrocie nieruchomościami, rzeczoznawcy majątkowi, zarządcy nieruchomości) jest ściśle związana z przemianami ustrojowymi w naszym kraju. Przed rokiem 1989 działały na rynku osoby wykonujące wyżej wymienione zawody. Były to jednak jednostki nieliczne. Ich sposób funkcjonowania i mała liczebność, nie tworzyły warunków do podejmowania prób stworzenia organizacji zawodowych.

Dopiero w 1992 rr rozpoczęła działalność w Polsce amerykańska Wschodnioeuropejska Fundacja Rynku Nieruchomości (EERPF). Była to organizacja powstała w wyniku wspólnej inicjatywy amerykańskiej rządowej Agencji na Rzecz Rozwoju Międzynarodowego (USAID) oraz Narodowego Stowarzyszenia Realtorów (NAR). Realtor to określenie używane w języku „amerykańskim” na opisanie osoby zajmującej się działalnością na rynku nieruchomości.

Organizacje te postanowiły wspierać demokratyczne i wolnorynkowe przemiany na rynku nieruchomości, w krajach byłego bloku sowieckiego. Działanie te polegały na identyfikowaniu pracujących już w krajach dawnego RWPG specjalistów rynku nieruchomości, na spotykaniu się z nimi i przekazywaniu swojej wiedzy i doświadczeń dotyczących funkcjonowania rynku nieruchomości w warunkach wolnej konkurencji i demokracji. Amerykanie przekonywali do tworzenia dobrowolnych, samodzielnych, organizacji zawodowych. Wyjaśniali, jakie cele, jakimi środkami realizowane powinny być przez takie organizacje. Przekonywali jak ważne jest samo zorganizowanie się dla dobrego rozwoju danej grupy zawodowej. Spotykali się także z przedstawicielami władz, przekonując do podejmowania działań porządkujących rynek nieruchomości.

W Polsce jednym z głównych, najważniejszych partnerów EERPF stał się Krakowski Instytut Nieruchomości. Była to fundacja powołana przez kilka krakowskich uczelni i instytucji. Osobą, która zainicjowała powstanie KIN-u, był dr Władysław Jan Brzeski [RED: kontynuacją KIN-u jest Europejski Instytut Nieruchomości, fundacja założona przez kilkunastu profesjonalistów rynku nieruchomości, m.in. również przez wspomnianego tu W. J. Brzeskiego]. Dzięki swojemu doświadczeniu z pracy na zachodnich rynkach nieruchomości doceniał on znaczenie tego segmentu gospodarki dla dobrego rozwoju kraju.

Wiosną 1993 r. odbyło się w Krakowie, zorganizowane przez EERPF i KIN spotkanie polskich i amerykańskich profesjonalistów rynku nieruchomości. Byli tam obecni pracujący już na rynku nieruchomości pośrednicy w obrocie nieruchomościami z kilku miast : Krakowa, Warszawy, Poznania, Gdyni, Katowic czy Wrocławia. W wyniku doświadczeń wyniesionych z tej konferencji podjęte zostały działania zmierzające do powołania pierwszych regionalnych organizacji pośredników w obrocie nieruchomościami. Przykład amerykański był zaraźliwy. Tamtejsi profesjonaliści potrafili wykazać i przekonać, jak wiele można osiągnąć działając razem. Dawali przykłady swoich programów, które od wielu lat realizują w praktyce. Co najważniejsze, świadczyło to o stale zmieniającym się społecznym odbiorze pośredników w obrocie nieruchomościami. Pokazywało, jak bardzo, dzięki skutecznej acz długotrwałej pracy, zwiększał się udział pośredników w dokonywaniu transakcji na rynku nieruchomości.

Stowarzyszenia pośredników w obrocie nieruchomościami

Uczestnicy pierwszych spotkań z amerykańskimi pośrednikami przenosili te informacje dalej. Już na początku lata 1993 r. odbyły się spotkania założycielskie pierwszych dwóch stowarzyszeń regionalnych. Było to Stowarzyszenie Pomorskie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami i Małopolskie Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami. Głównymi prowadzącymi prace byli w MSPON : Teresa Kielar, Bogumił Tryański, Krystyna Krzystyniak – Wałkowińska, w SPPON : Teresa Konowska, Jakub Tekieli, Szymon Sędek, Grzegorz Dobrowolski.

Okres końca 1993 r. i początek 1994 r. to czas powstawania kolejnych Stowarzyszeń. W Poznaniu, Warszawie, Wrocławiu, a także w okręgu obejmującym Katowice, Bielsko – Białą i Częstochowę lokalne środowiska organizowały spotkania założycielskie i następnie podejmowały działania.

Ogólnokrajowa Federacja Stowarzyszeń: Polska Federacja Pośredników o Obrocie Nieruchomościami  – jej cele i zadania

Inicjatywa podjęcia prac zmierzających do powołania ogólnokrajowej Federacji wyszła od Grzegorza Dobrowolskiego – jednego z założycieli SPPON. Dzięki wsparciu finansowemu EERPF w maju 1994r zwołane zostało pierwsze spotkanie założycielskie organizacji, później znanej pod nazwą Polskiej Federacji Pośredników w Obrocie Nieruchomościami ( w roku 1997 zmieniła ona nazwę na – Polska Federacja Rynku Nieruchomości). Działając w oparciu o zorganizowane już biuro Stowarzyszenia Pomorskiego rozesłane zostało zaproszenie do wszystkich działających stowarzyszeń. Były to : Małopolskie, Wielkopolskie, Bielsko-Częstochowsko-Katowickie, Warszawskie i Dolnośląskie. Zjechali się wszyscy zaproszeni, w tym także dyr. Henryk Jędrzejewski z Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast, dr Władysław Jan Brzeski z KIN oraz Daryl Lippincott, przedstawiciel EERPF.

Dla wszystkich twórców Federacji było jednoznaczne i jasne, że ma być ona platformą porozumienia pomiędzy stowarzyszeniami regionalnymi. Zadania Federacji powinny być określane przez Radę Krajową, która została pomyślana jako wyraziciele woli stowarzyszeń. Federacja sama w sobie nie miała się stać ciałem nadrzędnym nad stowarzyszeniami. Jej rolą było i jest  nadal pomaganie środowisku pośredników w każdym miejscu w Polsce, w osiągnięciu celów uznanych przez większość grupy zawodowej za najważniejsze. Zarząd czy inne organy Federacji nie powinny prowadzić własnej polityki ani funkcjonować w oderwaniu od potrzeb członków regionalnych stowarzyszeń. Jako niezwykle ważne ciała Federacji przewidziano komisje problemowe. Z założenia skupiać i opierać się miały na bezpośredniej pracy osób ze stowarzyszeń.

Ostateczniedziesięć stowarzyszeń w dniu 3 marca 1995 r. mogło wysłać swoich przedstawicieli na pierwszą Radę Krajową.  która dokonała wyboru Zarządu i Komisji Rewizyjnej. Pierwszy Zarząd tworzyli : Bogumił Tryjański, Szymon Sędek i Lech Drągowski, a pierwszą Komisję Krystyna Krzystyniak – Wałkowińska, Stanisław Starzyk i Witold Strzelczyk. Jeszcze w tym samym roku Rada Krajowa uznała, że Zarząd Federacji powinien być powiększony do pięciu osób. W wyniku wyborów członkami Zarządu zostali Kazimierz Wysokiński i Jerzy Sielicki.  

Rada Krajowa określiła najważniejsze zadania Federacji wskazując na potrzebę podjęcia prac zmierzających do zaistnienia w Polsce systemu licencji zawodowych dla pośredników, stworzenie profesjonalnych szkoleń, przyjęcia kodeksu etyki zawodowej i standardów zawodowych.

 Ważnym zadaniem wyznaczonym przez Radę było zorganizowanie

I Kongresu Polskiej Federacji. Tego trudnego zadania podjęli się Wielkopolanie. Dzięki ich intensywnej pracy i dobremu odzewowi ze strony członków stowarzyszeń, w dniach 21 – 22 kwietnia 1995 do Poznania zjechali licznie pośrednicy z całej Polski. Atmosfera zadowolenia, wręcz dumy, z tego co udało się zrobić ogarnęła wszystkich uczestników Kongresu. Ciekawa część merytoryczna i nie mniej interesująca wieczorna oprawa towarzyska stanowiły początek dobrej tradycji corocznych spotkań.

Drugim ważnym wydarzeniem konferencyjnym w pierwszym roku aktywności Federacji, było zorganizowanie wespół z KIN-em i EERPF,

II Międzynarodowej Konferencji Pośredników Państw Europy Środkowej i Wschodniej w dniach  9 – 11 czerwca 1995 r. w Krakowie. To właśnie podczas tej konferencji podpisano porozumienie powołujące do życia CEREAN. 

Jest to organizacja, której Federacja była współzałożycielem. Pomysł powołania platformy wymiany poglądów pomiędzy stowarzyszeniami specjalistów rynku nieruchomości państw Europy Środkowej i Wschodniej zrodził się podczas pobytu grupy z tego regionu na konferencji NAR w Stanach Zjednoczonych. Jan Boruvka z Czech i Grzegorz Dobrowolski opracowali założenia i cele działania tej nowej organizacji. Ponownie wsparcia udzieliło USAID. Do dnia dzisiejszego odbyło się kilkanaście konferencji CEREAN-u. Dwa z nich organizowała Federacja w Polsce. Każde spotkanie było bardzo ciekawym przykładem możliwości współpracy specjalistów rynku nieruchomości z naszego regionu Europy ze specjalistami z Europy zachodniej i USA. Podczas krakowskiej Konferencji liczna rzesza zagranicznych gości wymieniała się poglądami i opiniami na temat funkcjonowania rynków nieruchomości, na tle przekształceń jakie miały miejsce w Europie Środkowowschodniej.

Dużo uwagi od samego początku przywiązywano do promocji zawodów nieruchomościowych i organizacji. Służyło temu opracowanie własnego logo i materiałów mających ukazywać działania i osiągnięcia Federacji. Bardzo ważne były i nadal są kontakty z mediami. Federacja podjęła także wysiłki na rzecz bezpośredniego docierania z ważkimi dla siebie i rynku nieruchomości informacjami, do jak najszerszej rzeszy swoich członków i do społeczeństwa. Służyć temu miało między innymi cykliczne wydawanie Biuletynu Federacji. Pracami nad zapewnieniem regularności i zawartością merytoryczną kierował Bogumił Tryjański. Drugim ważnym elementem było nawiązanie współpracy z KIN-em w zakresie wydawania kwartalnika „Świat Nieruchomości” [Red: redagowanego  przez Władysława J. Brzeskiego i Bogdana Rogatko]. 

Polityka zagraniczna Federacji

Od samego początku swojego działania Federacja prowadziła bardzo aktywną politykę zagraniczną. W październiku 1996 roku podpisane zostało porozumienie o współpracy pomiędzy Federacją a NAR. W tym samym roku w listopadzie podobne porozumienie zostało zawarte z IREM – Instytutem Zarządzania Nieruchomościami z USA. Już wcześniej, od 1994 r. Federacja dzięki trójstronnej umowie (NAR – IREM – Federacja) rozpoczęła realizowanie w Polsce unikalnych szkoleń dla zarządców nieruchomości, w oparciu o programy szkoleniowe IREM. Dało to impuls do powstania w naszym kraju nowej grupy zawodowej związanej z rynkiem nieruchomości, tj. zarządców nieruchomości. Wcześniejsi administratorzy dzięki nowej jakości, jaką dawały te szkolenia, stawali się profesjonalnym partnerem dla zagranicznych specjalistów.

Kolejnym ważnym wydarzeniem w skali międzynarodowej było podpisanie porozumienia z CEPI, największą europejską, międzypaństwową organizacją skupiającą pośredników i zarządców nieruchomości. Stało się to w 2000 r.        

System uprawnień zawodowych i szkoleń

Jednym z głównych zadań Federacji od początku jej istnienia była kwestia aktywnego działania na rzecz wprowadzenia w naszym kraju systemu uprawnień zawodowych dla specjalistów rynku nieruchomości. Ostatecznie w 1997 r. w ustawie o gospodarowaniu nieruchomościami znalazły się przepisy tworzące system licencji i postępowań kwalifikacyjnych. Okazało się, że prawie od początku jego istnienia pojawiła się konieczność obrony tego rozwiązania. Kolejne miesiące upłynęły na uporczywym boju o pozostawienie licencji zawodowych jako obowiązkowych.

Dzisiaj jesteśmy świadkami kolejnej takiej próby i ponownie to Federacja jest głównym organizatorem działań mających nie dopuścić do zniesienia systemu licencji zawodowych dla pośredników w obrocie nieruchomościami i zarządców nieruchomości.

Nie mniej ważne niż licencje było stworzenie jednolitego programu szkoleń. Bardzo dużą pracę wykonała w tym zakresie Komisja Edukacji. Po kilkumiesięcznych uzgodnieniach powstał program standardowego kursu dla pośredników. Pierwsze stowarzyszenia rozpoczęły jego stosowanie. Ruszyły pierwsze kursy w kraju. Było to zupełne novum w branży pośredników. Dzięki temu, kiedy w oparciu o ten program Prezes UMiRM opracował minimum programowe dla kursów kwalifikacyjnych, stowarzyszenia były natychmiast gotowe do podjęcia pracy szkoleniowej. Na szczególną uwagę zasługuje stanowisko Stowarzyszenia Wielkopolskiego. Wszyscy członkowie tej organizacji, niezależnie od długości swojego stażu na rynku, uczestniczyli w pierwszym kursie i poddali się egzaminowi wewnętrznemu.  

Tak jak pierwszy Kongres Federacji był punktem kulminacyjnym w  początkowym okresie jej działalności, tak każdy następny przynosił ważne wydarzenia zostawiające swój ślad w historii Federacji. Wyniki tych obrad miały także istotne znaczenie dla kształtowania się rynku nieruchomości w Polsce.

Polska Federacja Rynku Nieruchomości

Rok 1997 to spotkanie w Łodzi. Nowa formuła organizacyjna, zaangażowanie licznych sponsorów i nowatorskie rozwiązania poszczególnych części Kongresu sprawiły, że można mówić o innej jakości, która pojawiła się od tego czasu. Kongres ten był wyjątkowy także dlatego, że nastąpiła zmiana działalności Federacji, z dotychczasowej jednorodności środowiskowej.

Na posiedzeniu Rady Krajowej postanowiono zmienić nazwę Federacji na „Polska Federacja Rynku Nieruchomości”. Stało się tak ze względu na poszerzenie struktur Federacji o organizacje skupiające zarządców nieruchomości. Wskazano ponadto na otwartą formułę Federacji, chęć jej aktywnego udziału w kształtowaniu różnych aspektów funkcjonowania polskiego rynku nieruchomości.

W obecnym roku 2012 odbędzie się już XVII Kongres Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości. Ponownie będzie to wydarzenie niezwykle istotne. Po raz pierwszy PFRN będzie gospodarzem plenarnego posiedzenia CEPI. Ta najważniejsza europejska organizacja rynku nieruchomości podejmuje szereg aktywnych działań na rzecz tworzenie dobrych warunków funkcjonowania dla pośredników w obrocie nieruchomościami i zarządców nieruchomości. Jej inicjatywą jest na przykład stworzenie jednolitej minimalnej płaszczyzny edukacyjnej dla zawodów rynku nieruchomości.

Przez wiele lat w zawodzie pośrednika w obrocie nieruchomościami działała jedna ogólnopolska organizacja czyli PFRN. Przed kilku laty utworzono kolejne. W 2008 roku powstała Federacja Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości.

Następnymi organizacjami starającymi się przyciągnąć osoby zawodowo związane z rynkiem nieruchomości są Federacja Gospodarki Nieruchomościami, Polska Federacja Zarządców Nieruchomości, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Polska Federacja Organizacji Zarządców i Administratorów Nieruchomości, Polska Izba Rzeczoznawców Majątkowych.

Szymon Sędek
Stowarzyszenie Pomorskie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami
na zaproszenie EIN

W gąszczu lokat terminowych – co wybrać?

Ostatnimi czasy wiele słyszy się o kryzysie, o braku dobrych zarobków czy o braku oszczędności. Jednak pomimo tego, wiele osób ma oszczędności, których nie chce zostawić w przysłowiowej skarpecie, ale ulokować na lokacie terminowej. I tu zaczynają się problemy. Która lokata jest najlepsza? Jakimi kryteriami należy kierować się przy jej wyborze? Na co zwrócić szczególną uwagę?

Zacznijmy jednak od początku. Lokata terminowa jest to po prostu umowa z bankiem, podczas której klient lokuje w tymże banku swoje oszczędności na określony czas. Co z tego ma? Odsetki, które wcale nie są takie małe. Ofert na ulokowanie pieniędzy w banku jest naprawdę wiele i klienci mają z czego wybierać.

Co należy zrobić przed wyborem banku?

Na pewno musimy przemyśleć, na jaki czas chcemy ulokować oszczędności. Musimy wiedzieć, kiedy ewentualnie wolne środki, którymi jeszcze teraz dysponujemy, mogą okazać się potrzebne. Nie musimy wybierać banku tylko dlatego, że mamy w nim konto osobiste. Bardzo często małe banki, potrzebujące kapitału, oferują atrakcyjne oprocentowanie lokat terminowych. Jednak, coraz częściej również duże banki starają się udowodnić, że ich oferty też są ciekawe. Przykładem może być 6-miesięczna lokata Alior Banku, łącząca interesujące oprocentowanie (6,20% w skali roku) z możliwością wcześniejszego jej zerwania bez utraty odsetek. Kredyt Bank także kusi nas swoją  6-miesięczna Lokatą z Premią. Jej oprocentowanie wynosi 6,50%, ale może wzrosnąć nawet do 6,70% w skali roku.

Przejdźmy teraz do wyboru lokat. Na rynku systematycznie pojawiają się nowe propozycje ofert depozytowych jak: Lokata z Premią Kredyt Banku czy Depozyt Plus Toyota Banku, lub też Lokata Wiosenna Banku Ochrony Środowiska.

LOKATA 1-MIESIĘCZNA

Pierwsze miejsce przypada lokacie o oprocentowaniu stałym Eurobanku (5,10%). Otwierana jest ona przez Internet lub telefon oraz we wpłatomacie. Należy jednak posiadać dostęp do serwisu eurobank online. Kolejne miejsca zajmują: ta sama lokata, z tym, że otwierana jest w oddziale, oraz standardowa lokata BGŻOptima. Obie lokaty oprocentowane są na 5% w skali roku. Z pozycji czwartej na trzecią awansowała oferta dotycząca standardowej lokaty Alior Banku z oprocentowaniem 4,25% w skali roku. Kuszącą opcją jest możliwość założenia dowolnej liczby lokat na dowolną kwotę w tym banku.

A co jeśli chcemy powierzyć swoje pieniądze na dłużej? Jakie oferty banków wtedy są najlepsze?

LOKATA 3-MIESIĘCZNA

Bezkonkurencyjnie najlepszą ofertą lokat 3-miesięcznych jest Pierwsza Lokata Meritum Banku. Oprocentowanie nominalne jest w wysokości 8,50%. Niestety, lokata ta nie jest dostępna dla wszystkich. Mogą z niej skorzystać tylko nowi klienci banku, którzy otwierają Konto Zarabiające. I tu kolejne ograniczenie: jeden klient może założyć tylko jedną lokatę. Drugie miejsce, z niestety gorszym o ponad 2 punkty procentowe wynikiem, przypadło FM Lokacie FM Banku z oprocentowaniem 6,10%. Ex aequo trzecie miejsce zajęły: Lokata onLINE 3M neoBANKU oraz Lokata terminowa Get Banku, których oprocentowanie wynosi równe 6%w skali roku.

A może jednak lokata na pół roku?

LOKATA 6-MIESIĘCZNA

Ranking lokat półrocznych bezapelacyjnie wygrywa oferta Kredyt Banku – Lokata z Premią. Jej oprocentowanie wynosi 6,50% w skali roku. Tak jak już pisaliśmy, istnieje możliwość, aby wynosiło 6,70% w skali roku. Jednak, mogą to uzyskać tylko osoby, które już posiadają konto osobiste w Kredyt Banku. Dodatkowo w okresie tej lokaty, przez minimum cztery miesiące, musi wpływać wynagrodzenie miesięczne w wysokości minimum 2 000 zł. Drugie miejsce w wyborze lokat 6- miesięcznych zajęła FM Lokata FM Banku, oferująca oprocentowanie w skali roku 6,30%. Ostatnie miejsce w pierwszej trójce przypadło Lokacie Standardowej Alior Banku z oprocentowaniem 6,20% w skali roku. Niewątpliwie wielkim atutem tej oferty jest możliwość jej przedterminowego zerwania bez utraty odsetek.

A co jeśli ktoś chce zdepozytować swoje oszczędności na dwanaście miesięcy? Która oferta jest najlepsza?

LOKATA 12-MIESIĘCZNA

Bez wątpienia ranking ofert 12-miesięcznych wygrywa FM Bank z FM Lokatą, zachęcając swoich klientów oprocentowaniem 6,40% w skali roku. Na drugim miejscu znalazły się dwie oferty: Lokata Standardowa Internetowa Meritum Banku oraz Direct+ Internet Santander Consument Consumer Banku. Lokaty obydwu banków są na poziomie 6,20% w skali roku. Trzecie miejsce zajęła lokata  terminowa Get Banku z oprocentowaniem 6,15% w skali roku.

RANKING LOKAT BANKOWYCH

 

LP Lokata 1-miesięczna Bank Oprocentowanie
1 Lokata Standardowa o oprocentowaniu stałym (Internet lub telefon) eurobank 5,10
2 Lokata Standardowa o oprocentowaniu stałym (w placówce banku)

Lokata Standardowa

eurobank

 

 

BGŻOptima

5,00
3 Lokata Standardowa Alior Bank 4,25
4 FM Lokata

Lokata promocyjna 1M

FM Bank

neoBANK onLINE

4,20
5 Lokata standardowa o oprocentowaniu zmiennym Euro Bank 4,05
6 Lokata Standardowa Internetowa Meritum Bank 4,00
  Lokata 3-miesięczna Bank Oprocentowanie
1 Pierwsza Lokata* Meritum Bank 8,50
2 FM Lokata FM Bank 6,10
3 Lokata Terminowa

Lokata onLINE 3M

Get Bank

neoBANK onLINE

6,00
4 Lokata Tradycyjna Getin Online 5,85
5 Lokata Stabilna Idea Bank 5,80
6 NORDeLOKATA 3M DnB NORD 5,70
  Lokata 6-miesięczna Bank Oprocentowanie
1 Lokata z Premią** Kredyt Bank 6,50
2 FM Lokata FM Bank 6,30
3 Lokata Standardowa*** Alior Bank 6,20
4 Lokata Standardowa Internetowa Meritum Bank 6,10
5 Depozyt Plus Toyota Bank 6,09
6 Lokata Meritum Zysku w Internecie

Lokata Standardowa dla Klientów indywidualnych

Meritum Bank

 

Meritum Bank

6,00
  Lokata 12-miesięczna Bank Oprocentowanie
1 FM Lokata FM Bank 6,40
2 Lokata Standardowa Internetowa

Direct+ Internet

Meritum Bank

 

Santander Consumer Bank

6,20
3 Lokata terminowa Get Bank 6,15
4 Lokata Meritum Zysku w Internecie

Lokata Standardowa dla Klientów Indywidualnych

Zysk+

 

Direct+

Meritum Bank Meritum Bank

 

Santander Consumer Bank

Santander Consumer Bank

6,10
5 Depozyt Plus Toyota Bank 6,09
6 Lokata na Plus

Lokata Tradycyjna

Lokata Stabilna

Lokata promocyjna 12M (II)

Lokata Standardowa

Lokata standardowa o oprocentowaniu stałym (Internet/telefon)

Getin Bank

Getin Online

Idea Bank

neoBANK onLINE BGŻOptima

eurobank

6,00

   *      Dla nowych klientów

**     Dla klientów posiadających konto osobiste w Kredyt Bank może wzrosnąć         oprocentowanie

***     Możliwość przedterminowego zerwania umowy bez utraty odsetek

Tab.1: Ranking lokat bankowych

Źródło: Opracowanie własne na podstawie www.totalmoney.pl oraz strony banków z dnia       20.05.2012 r.

Jakie wnioski nasuwają się po analizie lokat oferowanych przez banki?

Na pewno rynek ten nie jest nudny i banki coraz bardziej konkurują ze sobą. Możemy odliczać dni do nowych, zaskakujących propozycji.

Anna Puchalska

Europejski standard usług na rynku nieruchomości

W dniach 24-25 maja 2012 roku w Warszawie w hotelu Radisson Blu odbył się XVII Kongres Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości. EUROPEJSKI STANDARD USŁUG NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI – nowe wyzwanie dla profesjonalistów to hasło i myśl przewodnia, która przyświecała prelekcjom podczas tegorocznego spotkania.

W tym roku wyjątkowości dodali goście jakich PFRN miała przyjemność przywitać wśród uczestników Kongresu PFRN. A byli nimi: Claudine Speltz – Prezydent CEPI; Członkowie Zarządu i Delegaci CEPI, Wiliam Armstrong – Skarbnik National Association of Realtors; Bruno Crosby – Dyrektor ds. międzynarodowych, National Association of Realtors; John Budz – Przedstawiciel National Association Of Realtors na Polskę, Christina Todd – CEO, Northern Virginia Association of Realtors, Patricia Szego – z Northern Virginia Association of Realtors.

 „Uważamy, że potencjalne korzyści płynące z regulacji lub deregulacji muszą być oceniane w kontekście wpływu na tworzenie bardziej wydajnego i efektywnego rynku europejskiego” – powiedziała w swoim wystąpieniu Claudine Speltz, Prezydent CEPI (Conseil Europeen des Professions Immobilieres – Europejskiej Rady Zawodów Rynku Nieruchomości) gość XVII Kongresu Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości.

CEPI za utrzymaniem licencji

Claudine Speltz przypomniała, że CEPI wystosowała w sprawie tzw „deregulacji” – oznaczającej zniesienie wymagań jakichkolwiek kwalifikacji do wykonywania zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami oraz zarządcy nieruchomości –  list do polskiego Premiera oraz Ministra sprawiedliwości wyrażając głębokie zaniepokojenie zapowiedzią likwidacji licencji – czyli wymagań kwalifikacyjnych. Podkreśliła też, że zasadniczym elementem pracy na rynku nieruchomości są kompetencje oraz przestrzeganie standardów zawodowych. „Zwracamy uwagę przedstawicielom polskich władz, że celem Dyrektywy Usługowej oraz Dyrektywy w sprawie uznawania kwalifikacji zawodowych było uproszczenie systemu świadczenia usług i uznawania kwalifikacji zawodowych w ramach rynku wewnętrznego, nie zaś deregulacja – Prosimy  i nalegamy, aby obecny system regulacji zawodu pozostał niezmieniony” –  podkreśliła  Prezydent CEPI.

Ale kwestia tzw. „deregulacji” (obniżenia wymagań kwalifikacyjnych) nie zdominowała tematyki Kongresu. Ważnym tematem była sytuacja gospodarcza na świecie i jej wpływ na rynki nieruchomości. Również kwestia bezpieczeństwa i przejrzystości transakcji, co podkreślił otwierając Kongres – Prezydent Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości – Wojciech Kuc.

O tym, że bardzo ważne na rynku nieruchomości są standardy zawodowe – mówił też Xavier Ortegat – dyrektor wykonawczy w sekretariacie CEPI. Jego zdaniem ideałem byłoby – gdyby standardy były ujednolicone.

Polska atrakcyjna dla inwestorów

James Foley, partner Ernst &Young – charakteryzując trendy na rynku nieruchomości w Polsce – podkreślił atrakcyjność naszego kraju jako obszaru do inwestowania. „Jedyny kraj, który dotąd oparł się recesji” –mówił o Polsce James Foley. Ale – James Foley podkreślał, że w Polsce najbardziej brakuje mieszkań, których budowę wciąż hamuje brak planów zagospodarowania przestrzennego oraz zbyt długi czas oczekiwania na pozwolenia na budowę. Zwracał uwagę, że nie brak popytu – lecz niedostępność cenowa są przyczyną stosunkowo dużej liczby gotowych a nie sprzedanych mieszkań  nawet na najbardziej atrakcyjnym rynku warszawskim.

W USA  nieznaczne wychodzenie z zastoju

Trendy na amerykańskim rynku mieszkaniowym omawiał Broker z Realty Executives Elite John Budz. – „Kryzys w USA spowodował, że zainteresowanie na rynku mieszkaniowym przesunęło się w kierunku mniejszych domów i mieszkań – podkreślił – można powiedzieć, że dominuje zasada: Mniej luksusu – więcej wygody.”

Klienci amerykańscy dotkliwie odczuwają zaostrzenie kryteriów przyznawania kredytów – „30 proc. kupujących z 2006 roku mówił John Budzdziś nie mogłoby w ogóle  liczyć na kredyt” . W USA coraz więcej jest rodzin wielopokoleniowych mieszkających pod jednym dachem – z braku środków u młodych ludzi na zakup samodzielnego lokum. John określał sytuacje na rynku amerykańskim jako zastój z minimalnymi objawami pozytywnego ożywienia, ale nie można jeszcze wskazywać, że jest to stały trend. Stany Zjednoczone, podobnie jak kraje europejskie mają problem starzejącego się społeczeństwa, co wzmaga popyt na domy dla osób starszych – a problemem są rosnące koszty opieki. Jedna trzecia nabywców domów w USA  kupuje je po raz pierwszy, jedna piąta to inwestorzy, ponad jedna ósma nabywa drugi dom, 4 proc. to zakupy cudzoziemców.

Problem starzejących się społeczeństw – to również problem Polski. Sytuacje na polskim rynku nieruchomości w kontekście sytuacji demograficznej  prezentowała dr hab. Iwona Foryś  z Uniwersytetu Szczecińskiego – zarazem wiceprezydent PFRN. Podkreślała wyzwanie jakie dla sytuacji gospodarczej i rynku nieruchomości ma wydłużający się czas życia i kobiet i mężczyzn.

Nowoczesne urządzenia i technologie w pracy na rynku nieruchomości

Na Kongresie wyjątkowo dużo uwagi poświęcono technologiom i infrastrukturze technicznej w jakiej obecnie funkcjonuje rynek nieruchomości. Narzędziem pracy pośrednika – który coraz więcej  czasu spędza poza swoim biurem – staje się tablet, smartfon. W tej pracy bowiem bardzo istotna jest szybka komunikacja i wymiana informacji z klientami, a także miedzy samymi pośrednikami. O nowych technologiach w pracy pośrednika mówił John Mayfield nie tylko broker z USA, ale autor wielu poczytnych poradników dla profesjonalistów na rynku nieruchomości. Zwrócił uwagę, że  nowoczesne technologie praktycznie eliminują już z pracy pośrednika dokumenty w formie papierowej.

Posiadanie możliwości dodawania informacji zdalnie z różnych lokalizacji pozwala zaoszczędzić ogromną ilość czasu, a także pozwala zamykać transakcje na rynku nieruchomości. Używanie tabletów do rozpoczęcia oraz zakończenia umowy sprzedaży z klientami jest rosnącym trendem w Stanach Zjednoczonych wśród profesjonalistów na rynku nieruchomości.  Prace z tabletem i aplikacje dla rynku nieruchomości prezentował na Kongresie Bolesław Drapella, prezes portalu Morizon S.A. Pośrednicy mogli na czas trwania Kongresu wypożyczyć tablety – chętni również je nabyć – wraz  z niezbędnym dla pośredników oprogramowaniem. Tak więc nie tylko wiedza prawna, ekonomiczna finansowa jest już niezbędna do pracy na rynku nieruchomości ale i umiejętność posługiwania się nowoczesnymi technologiami.

Polscy profesjonaliści rynku nieruchomości otrzymali wsparcie międzynarodowych organizacji takich jak CEPI czy NAR w obronie wymagań kwalifikacyjnych. Rynek nieruchomości w Polsce jest już na tym poziomie rozwoju, że bez bardzo wysokich kwalifikacji, trudno będzie się na nim utrzymać. 

 

Konferencja EIN: Kształtowanie przestrzeni publicznej a rozwój miast

Konferencję pod tym  tytułem  zorganizował Europejski Instytut Nieruchomości we współpracy z  Akademią Górniczo-Hutniczą i nowo powołanym Międzynarodowym Instytutem Miast. Odbyła się ona 25 maja br. w auli AGH w Krakowie, pod  patronatem honorowym Ministerstwa Rozwoju Regionalnego, Ministerstwa Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej, Prezydenta Miasta Krakowa oraz Stowarzyszenia Budowniczych Domów i Mieszkań.

 Program, jak się okazało bardzo ciekawy i bogaty w poruszane problemy oraz prezentowane przez polskich i zagranicznych ekspertów doświadczenia, ujęty został w trzech panelach dyskusyjnych, dobrze się uzupełniających i rozwijających główny temat konferencji. W pierwszym panelu omówiono, na przykładzie kilkunastu wybranych miast europejskich, politykę rozwoju miasta w aspekcie, przede wszystkim, zagospodarowania przestrzennego. O problemach w realizacji tej polityki na przykładzie Krakowa, ale w odwołaniu do kilku miast i stolic europejskich, mówiła architekt Elżbieta Koterba, zastępca prezydenta Miasta Krakowa, odnosząc się do zwiększającej się ilości miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, jako jednego z narzędzi zrównoważonego urbanistycznie rozwoju miasta. Temat ten rozwinął, zwracając bardziej uwagę na społeczne, a nawet polityczne problemy towarzyszące rozwojowi miast, Gűnter Schlusche, architekt i urbanista, którego zasługą jest pomoc w kreowaniu polityki społecznej po zjednoczeniu Niemiec. Wspomniał on np. o znaczącym wpływie polskiego okrągłego stołu na budowanie konsensusu w Niemczech po zburzeniu muru berlińskiego. Szczególną uwagę zwrócił na rolę demografii, omawiając m.in. bardzo istotny dla miast europejskich w ostatnich dwudziestu latach, i niezwykle drażliwy, problem gentryfikacji. Gentryfikacja to, najogólniej rzecz ujmując, proces związany z zasiedlaniem przez bogatą klasę średnią oraz wyższą mieszkań zajmowanych przez uboższe warstwy. Związany jest też z tym zjawiskiem pośrednio problem rewitalizacji zdegradowanych terenów poprzemysłowych i handlowych – jak w Paryżu, portowych – jak w Londynie, Dublinie i Antwerpii, bardzo interesująco omówiony przez niemieckiego eksperta. Współcześnie miasta powinny rozwijać się nie tyle przestrzennie, czyli anektować pod np. budownictwo mieszkaniowe nowe tereny, co jakościowo , czyli przekształcać, ulepszać tereny zdegradowane lub niedoinwestowane. Ale żeby miasta mogły się rozwijać lepiej niż inne  potrzebne jest przede wszystkim zrozumienie i przestrzeganie zasady subsydialności, czyli w uproszczeniu: rząd centralny powinien pomagać w realizacji polityki rozwoju miast i to podwójnie, jako – w kreowaniu założeń tej polityki i w stanowieniu dobrego prawa. Problem ten szeroko i szczegółowo, na przykładzie Wielkich Programów Miejskich realizowanych we Francji, omówił Krzysztof Skalski, architekt i urbanista z wieloletnim doświadczeniem w pracy we francuskich samorządach. Podkreślił on, że wbrew pozorom globalizacja, o której się coraz częściej mówi, ułatwia rozwój niektórym miastom, a inne wytrąca poza nawias rozwoju, i te bez pomocy zewnętrznej sobie nie poradzą, np. rozwinęły się takie miasta portowe, jak Saint Nazaire, Hawr, Tuluza, upadły Brest czy Dunkierka, miasta o historycznym, dodajmy, znaczeniu.

O problemach w realizacji polityki miejskiej w Moskwie dyskutowali eksperci rosyjscy, Leonid Czernyszow i Władimir Ponomariow, a o projektach urbanistycznych w Hamburgu i Berlinie mówił polski architekt o międzynarodowej sławie, Romuald Loegler. We Francji istnieje oddzielne Ministerstwo Rozwoju Miast, a w Polsce, jak zauważył jeden z prelegentów, kreowanie polityki miejskiej przejmuje Ministerstwo Rozwoju Regionalnego i jest to krok w dobrym kierunku!

Czy jednak w dobie współczesnej jest możliwy rozwój miasta bez inwestorów i deweloperów? O ich roli w kreowaniu jakości architektury i o dostępności do infrastruktury technicznej w procesie inwestowania dyskutowali i spierali się: Yann Guen, wiceprezes Mayland Real Estete – nb. główny sponsor konferencji, która dzięki temu była nieodpłatna; Lila Csillag, architekt i urbanista Mayland Real Estete; Jan Friedberg, były wiceprezydent miasta, ekspert ds. transportu miejskiego – a dyskusję moderował Andrzej Wyżykowski, główny architekt Miasta Krakowa. Dyskutanci doszli do zgodnego wniosku, że interesy inwestorów i władz lokalnych nie muszą być wcale kolizyjne, jeśli tylko mądrze się je rozumie i konsekwentnie realizuje.

Podsumowaniem tego panelu było zaprezentowanie roli i problemów Partnerstwa Publiczno-Prywatnego w Polsce i na świecie, przez przedstawiciela Fundacji Centrum PPP, Bartosza Mysiorskiego. Definiując to narzędzie w rozwoju miast, do tej pory w Polsce jeszcze niedoceniane, ale kojarzone w kontekście możliwości korupcyjnych, określił on, że: są to projekty inwestycyjno-eksploatacyjne, realizowane w oparciu o umowę długoterminową wspólnie przez władze publiczne i podmioty sektora prywatnego, których celem jest stworzenie niezbędnej infrastruktury rzeczowej, finansowej i organizacyjnej, umożliwiającej świadczenie usług publicznych. PPP jest względnie nową formą realizacji zadań publicznych, i trwa praktycznie w Europie dopiero 15 lat. PPP to nie prywatyzacja, ale w pewnych aspektach ją zastępuje. Nie jest też koncesją, bo realizując kontrakt koncesyjny inwestor ma pieniądze od użytkowników, a w PPP – od władz publicznych. Aby doszło do podpisania umowy o współpracy w ramach PPP powinno się znać wzajemne korzyści – po stronie sektora publicznego: szybsze wdrażanie projektów, wyższa jakość usług i wzrost innowacyjności w dostarczaniu usług, po stronie sektora prywatnego: stabilny, długoterminowy kontrakt, niezależność od rocznego budżetu sektora publicznego.

PPP jest w Polsce jeszcze w powijakach, wyprzedzają nas w tym względzie nawet Rumunia i Bułgaria. „Byliśmy pionierem na etapie tworzenie prawa, jesteśmy outsiderami na etapie jego wykorzystania.” Ustawa o partnerstwie publiczno-prywatnym pochodzi z 19 grudnia 2008r., a o koncesji na roboty budowlane lub usługi ze stycznia2009 r. Obecnie  podpisane umowy stanowią tylko ok. 15-20 % pierwotnej liczby zgłoszeń. A przecież w perspektywie europejskiej jest to jedno z lepszych narzędzi zrównoważonego miasta, i nie ma się co bać tej dodatkowej literki P (Prison).

Na ostatnie konferencyjne pytanie, dlaczego niektóre miasta bogacą się bardziej od innych, odpowiadali samorządowcy i eksperci powiązani z przedsięwzięciami inwestorskimi. Dyskusję moderował Władysław J. Brzeski, jeden z czołowych pionierów transformacji polskiego rynku nieruchomości, propagujący ideę miasta zwartego.

Dla perspektywicznej analizy rynku nieruchomości – a zatem i dla zrównoważonego ekonomicznie rozwoju miasta, bo rynek nieruchomości nie funkcjonuje samodzielnie, ale w wysokim stopniu uwarunkowany jest przez otoczenie społeczno-ekonomiczne, a nie na odwrót – kluczowy jest związek między przyszłym popytem mieszkaniowym a strukturą i dynamiką zatrudnienia i zaludnienia.

Te czynniki  należy mieć na uwadze przy kreowaniu polityki miejskiej. Na przykładzie Krakowa temat ten szeroko rozwinęła, powołując się na dane statystyczne, Monika Piątkowska, dyrektor Wydziału Strategii i Rozwoju Miasta UKM, przekonując, że najważniejsza dla wizerunku miasta, który powinien przekładać się na satysfakcję samych mieszkańców z życia w danym mieście, jest jego marka. Marka Krakowa jest obecnie już porównywalna z marką Polski, by jednak nadal ją wzmacniać, potrzebna jest większa otwartość na inwestorów, w tym zagranicznych, oraz aktywne, dynamiczne utrzymanie atrakcyjności turystycznej i kulturalnej Krakowa. O ekonomicznym wymiarze rozwoju miasta dyskutowali też Jacek Kolibski, prezes Europejskiego Instytutu Nieruchomości, socjolog Jacek Wojciechowicz oraz Janusz Lipiński, ekonomista z wieloletnim doświadczeniem we współpracy z dużymi inwestorami.

Warto podkreślić, że konferencję poprzedziło podpisanie – bardzo ważnego dla tych idei i zadań, które na konferencji znalazły wyraz – porozumienia o współpracy pomiędzy instytucjami i uczelniami z Rosji i z Polski. Podczas obrad Forum Regionów Polska-Rosja, odbywającego się w Krakowie w dniach 21 i 22 maja br., złożono podpisy pod umową konsorcjum „Międzynarodowy Instytut Rozwoju Miast”, którego celem będzie osiągnięcie wspólnych celów i zadań w dziedzinie innowacji, poprzez integrację naukowego, edukacyjnego i innowacyjnego potencjału Partnerów. Z treści umowy Konsorcjum wynika, że będzie ono działało m.in. poprzez:

– prowadzenie badań, przygotowanie i szkolenie  specjalistów w dziedzinie zarządzania miastami, szczególnie w zakresie zarządzania infrastrukturą i obiektami nieruchomości;

– kształtowanie  polityki mieszkaniowej: harmonizowanie polityki społecznej
z rozwojem gospodarki rynkowej w sektorze mieszkalnictwa;

– podwyższenie standardów kształcenia w zakresie zarządzania infrastrukturą miejską i obiektami nieruchomości socjalnych i komercyjnych oraz  pomoc w kształceniu studentów na uniwersytetach i innych instytucjach edukacyjnych w krajach partnerskich;

– świadczenie usług doradczych samorządom i firmom w realizacji projektów inwestycyjnych, mających na celu modernizację i rozbudowę infrastruktury miejskiej;

– tworzenie korzystnych warunków dla finansowania programów, projektów i prac badawczych oraz edukacyjnych, zapewniających zrównoważony rozwój miast.

Powołanie  Instytutu  o takich celach i zadaniach to dowód na zrozumienie palącej potrzeby  merytorycznego wsparcia dążeń władz krajowych, regionalnych i samorządowych zmierzających do zrównoważonego rozwoju miast europejskich.

Bogdan Rogatko
Europejski Instytut Nieruchomości/European Property Institute

 

Deregulować, czy nie deregulować?

W Polsce, ostatnimi czasy, bardzo dużo uwagi poświęca się projektowi deregulacji zawodów, których wykonywanie wiąże się z posiadaniem specjalnej licencji. Projekt resortu sprawiedliwości zakłada obniżenie liczby zawodów regulowanych. Obecnie w Polsce aż 380 zawodów wymaga uzyskania licencji. To najwięcej w całej Europie. Średnia w krajach europejskich to ok 150 (Niemcy – 152, Francja – 150, Włochy – 148). Najmniej zawodów uregulowały kraje bałtyckie (Estonia – 47, Łotwa – 50,Litwa – 67). Według badań Ministerstwa Sprawiedliwości, wprowadzenie zmian spowoduje zwiększenie zatrudnienia w tych zawodach o 15 – 20 %. Co mogłoby oznaczać, że powstałoby od 50 do 100 tys. nowych miejsc pracy. Projekt ustawy zakłada w pierwszej transzy uwolnienie 49 zawodów. W Polsce wybuchła debata na temat słuszności deregulacji. I jak zwykle w takich sporach, prawda leży gdzieś pośrodku.

Pierwszym co się nasuwa po analizie projektu jest, że hasło deregulacji zawodów jest użyte trochę na wyrost. Owszem, zmiany w pierwszej kolejności mają objąć aż 49 zawodów, ale w większości są to zmiany kosmetyczne. Dla przykładu, 9 spośród 49 zawodów objętych projektem dotyczy profesji związanych z żeglugą śródlądową. Są to: marynarze, bosmani, mechanicy statkowi itp. Projekt zmian w tych przypadkach sprowadza się do skrócenia praktyki niezbędnej do uzyskania licencji. Czy to ma być deregulacja?

Jest jednak grupa zawodów, które zostaną faktycznie uwolnione.

Na swojej stronie internetowej Ministerstwo Sprawiedliwości umieściło krótką prezentację, mającą przekonać nieprzekonanych do zmian. Podano w niej przykład zawodu przewodnika turystycznego. W prezentacji przedstawiono następującą sytuację: (..) Licencjonowani przewodnicy w asyście Straży Miejskiej śledzą turystów w publicznych miejscach Krakowa. Sprawdzają, kto „nielegalnie” oprowadza turystów po mieście – zidentyfikowanemu w ten sposób „przewodnikowi” grozi mandat do 500 zł (..). Przedstawiono również kopie mandatu z opisem wykroczenia (..) Pani oprowadza w języku angielskim turystów indywidualnych bez uprawnień przewodnickich (..) (źródło: http://ms.gov.pl/pl/deregulacja-dostepu-do-zawodow/). Skoro takie praktyki faktycznie mają miejsce, komentarz wydaje się zbędny.

Szeroko dyskutuje się o deregulacji zawodów prawniczych. Zmianami mają być objęci: adwokaci, radcowie prawni, notariusze, syndycy i komornicy. Są to zawody, za którymi stoją silne samorządy. Próba jakichkolwiek zmian zawsze napotyka na głośny opór. Zmiany w zawodach adwokata i radcy prawnego w dużej mierze sprowadzają się do skrócenia obowiązku odbycia aplikacji z 3 do 2 lat oraz zmiany formy egzaminu końcowego. Postuluje się przy tym, żeby sama aplikacja przebiegała odmiennie niż dotychczas. Aktualnie na aplikacji dużo miejsca poświęca się powielaniu wiedzy teoretycznej. Na stronach ministerstwa czytamy, że celem aplikacji powinno być wykształcenie umiejętności praktycznych z zakresu zastępstwa procesowego, sporządzania pism procesowych, umów i opinii prawnych, a nie przekazywanie wiedzy akademickiej, której posiadaniem powinien legitymować się każdy absolwent studiów prawniczych. I ciężko z taką argumentacją polemizować. Pytanie tylko, czy samorządy, w których odbywa się aplikację, są na to przygotowane? Zmiany w zawodach notariusza, komornika i syndyka można nazwać kosmetycznymi, które z pewnością nie spowodują uwolnienia zawodu.

Ponadto, w resorcie sprawiedliwości rozważa się, czy przynależność do samorządu prawniczego musi być obligatoryjna, czy też można od tego odstąpić. Tym samym wraca się do projektu ustawy o doradcach prawnych, którzy mieliby móc udzielać porad prawnych i występować przed sądami rejonowymi w drobniejszych sprawach. Te plany od dawna krytykowane są przez korporacje prawnicze.

O pełnej deregulacji można mówić w przypadku zawodu zarządcy nieruchomości. Obecnie, aby otrzymać licencję zarządcy nieruchomości, należy ukończyć studia wyższe kierunkowe lub studia podyplomowe z zakresu zarządzania nieruchomościami. Następnie należy odbyć półroczną praktykę. Ponadto nie można być karanym za określony katalog przestępstw i posiadać ubezpieczenie OC. Po wprowadzeniu zmian, wymagane będzie jedynie ubezpieczenie i wymóg niekaralności. Zarządca nieruchomości jest zawodem, który niewątpliwie wymaga znajomości zarówno prawa, jak i zagadnień technicznych. Dopuszczenie do zawodu osób niewykształconych, bez podstawowej znajomości prawa wydaje się być wysoce niebezpiecznym posunięciem. Nieodpowiedzialne decyzje zarządcy mogą skutkować stratami majątku, jak również zdrowia i życia mieszkańców. Tylko czy z podobnym zagrożeniem nie mamy do czynienia aktualnie? Rozważając czysto hipotetycznie, żeby dostać się na studia podyplomowe wystarczy mieć ukończone studia wyższe, powiedzmy bibliotekoznawstwo. Studia podyplomowe są odpłatne i ukończenie ich nie nastręcza wielu problemów. Następnie wymóg odbycia praktyki zawodowej, która też jest odpłatna, i znowu szkolenie odbywa się przede wszystkim w szkolnej ławie. Uczestnicy praktyk mają obowiązek uzupełniania dzienniczka praktyk, na płatnych praktykach dzienniki uzupełniane są przez Panie w dziekanacie. Po spełnieniu wszystkich wymogów, nadawana jest licencja. Obecny system nadawania licencji nie eliminuje z rynku osób o bardzo ograniczonej wiedzy z zakresu zarządzania. Firmy zarządzające obecnie oferują bardzo niskie marże, a jakość oferowanych usług już teraz jest weryfikowana przez rynek. Czy więc faktycznie warto krytykować deregulację tego zawodu?

Pełna deregulacja obejmie również zawód pośrednika nieruchomości. Sytuacja jest tu zbliżona do zarządcy nieruchomości. Pośrednik nieruchomości musi posiadać wyższe wykształcenie, studia podyplomowe, odbyte praktyki, licencję i ubezpieczenie. Po deregulacji wymagane będzie jedynie pełna zdolność do czynności prawnych oraz ubezpieczenie. Teoretycznie więc, pośrednikiem będzie mogła zostać 18-letnia osoba z wykształceniem podstawowym. Brzmi przerażająco. Spójrzmy jednak prawdzie w oczy, nikt trzeźwo myślący nie powierzy przeprowadzenia transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości osobie nieposiadającej fachowego wykształcenia i doświadczenia. Rynek pośrednictwa nieruchomości w Polsce jest opanowany przez kilka dużych firm specjalizujących się w obrocie nieruchomościami. W firmach tych zatrudniani są agenci nieruchomości, którzy wykonują czynności zarezerwowane dla pośrednika nieruchomości i pod jego patronatem. Firmy te zazwyczaj wymagają od swoich pracowników wykształcenia kierunkowego oraz doświadczenia, ale nic nie stoi na przeszkodzie, żeby zatrudnić osiemnastoletnią osobę z wykształceniem podstawowym.

Bezsprzeczne jest, że zarówno pośrednictwem oraz zarządzaniem nieruchomościami powinny zajmować się osoby przygotowane do tego merytorycznie i praktycznie. Czy jednak obecny system daje nam gwarancję, że na rynku pozostają tylko takie osoby? Nie trzeba być pośrednikiem, żeby wykonywać zawód pośrednika, można być agentem nieruchomości. Podobnie, nie trzeba być licencjonowanym zarządcą nieruchomości, żeby zarządzać wspólnotą. Wystarczy być administratorem nieruchomości. Kontynuując dygresję, nie trzeba być taksówkarzem, żeby wozić ludzi. Można oferować „przewóz osób”. Czy więc projekt deregulacji zasługuje na tyle szumu wokół niego? Czy naprawdę cokolwiek zmieni? No, może tylko piloci zagranicznych wycieczek będą z większą swobodą poruszać się po naszym kraju.

Artur Rostocki

 

 

Zamiany mieszkań coraz bardziej popularne

W ostatnim czasie na rynku aktywny staje się trend zamiany nieruchomości mieszkalnych. Najczęściej dochodzi do zamiany mieszkań i domów, chociaż są też transakcje zamiany mieszkań dużych na mniejsze czy nowych na stare w przedwojennych kamienicach. W latach boomu na rynku nieruchomości tego typu transakcje nie należały do częstych, z uwagi na większą trudność w znalezieniu i dopasowaniu dwóch nieruchomości spełniających potrzeby i oczekiwania obydwu stron. Obecnie przy znacznej nadpodaży mieszkań i domów jest w czym wybierać, a ponadto okres sprzedaży zwłaszcza większego mieszkania jest dłuższy, czasem łatwiej więc znaleźć chętnego na zamianę na dom.

Najczęściej spotykane motywy zamiany nieruchomości to:

– zadłużenie hipoteczne i kłopoty ze spłatą rat kredytu z chwilą, gdy właściciel stracił pracę lub został sam (rozwód, wdowieństwo),

– wysokie koszty eksploatacji dużego mieszkania lub domu trudne do spłaty przez starszych ludzi na emeryturze, niemogących liczyć na pomoc dzieci, które już się usamodzielniły i wyprowadziły,

– chęć powiększenia przestrzeni życiowej w przypadku młodych rozwojowych rodzin, zwłaszcza o stabilnej sytuacji zawodowej, posiadających już własne, nieduże mieszkanie,

– przeprowadzki na tzw. „spokojną starość” w ciszy i zieleni  – zamiana mieszkania w mieście na nieduży, np. 4-pokojowy dom z ogródkiem w okolicy podmiejskiej, lub dużego domu na mały.  

Podaż małych domów nie jest duża; przez ostatnie dwadzieścia lat przeważała tendencja do budowania dużych, wielopokoleniowych domów, gdzie rodzice zamierzali mieszkać z dziećmi i wnukami. Jednak większość młodych ludzi z chwilą założenia rodziny dąży do usamodzielnienia się i zamieszkania osobno; starsi rodzice zostają więc sami. Obecnie średnia cena małego domu w odległości do 20 km od miasta jest równa cenie dużego mieszkania w mieście.

Transakcja zamiany ma niewątpliwe zalety:

– banki chętniej udzielają kredytu hipotecznego na dopłatę, zazwyczaj niższego kwotowo niż przy kupnie, mając znaczny wkład finansowy kredytobiorcy w postaci zamienianej nieruchomości,

– niższe koszty notarialne – podatek od czynności cywilno-prawnych w wysokości 2% notariusz oblicza tylko od jednej, droższej nieruchomości, a strony najczęściej dzielą się tym kosztem po połowie; przy kupnie nieruchomości ponosi je strona kupująca.

Do trudności przy zamianie nieruchomości można zaliczyć:

– dłuższy niż przy kupnie okres poszukiwań nieruchomości na zamianę; muszą one spełniać oczekiwania i kryteria dwóch stron; przy kupnie czy sprzedaży bierze się pod uwagę oczekiwania tylko jednej strony,

– czasami jedna ze stron liczy na spłatę zadłużenia hipotecznego, druga musi więc dysponować jakąś kwotą własnych pieniędzy, ponieważ nie zawsze banki chcą udzielać kredytu ze względu na sytuację prawną nieruchomości (toczące się sprawy sądowe, komornik, służebności itp).

Czasochłonność procesu zamiany nieruchomości zależy przede wszystkim od tego, czy któraś ze stron bierze kredyt hipoteczny na dopłatę do droższej nieruchomości. Najczęściej jest to czas oczekiwania na kredyt, około 3 miesiące, oraz okres poszukiwania właściwej nieruchomości.

Małgorzata Battek

 

Nowe władze Europejskiego Instytutu Nieruchomości

W dniu 20 czerwca 2012 r. wybrano nowe władze Europejskiego Instytutu Nieruchomości.
Prezesem Zarządu ponownie został wybrany Jacek Kolibski.

Wiceprezesami Zarządu zostali: Janusz S. Lipiński, Bolesław Maluch, Bogdan Rogatko
W Radzie Fundacji działają:
Grzegorz Buczek – Przewodniczący
Leszek Michniak –  Wiceprzewodniczący
Władysław Jan Brzeski – Sekretarz
Kazimierz Kierejczyk
Kazimierz Jurek
Henryk Rand

Fundacja Europejski Instytut Nieruchomości (EIN) gromadzi informacje rynkowe, prowadzi badania i analizy tendencji i procesów rynkowych.
Działa na rzecz utworzenia ogólnoeuropejskiego, spójnego i dostępnego systemu wiedzy oraz baz danych o rynkach nieruchomości i istotnych zbiorach bibliograficznych z tego zakresu.

Do podstawowych wyzwań stojących przed Instytutem należą: inicjowanie i wspieranie działań na rzecz integracji europejskiej, rozwijanie kontaktów i współpracy między społeczeństwami i grupami zawodowymi związanymi ze sferą zainteresowań Instytutu, podejmowanie działań służących wyrównywaniu poziomów i zrównoważonemu, stabilnemu rozwojowi.
EIN, jako organizacja pozarządowa, zajmuje szczególną pozycję w sieci powiązań różnych firm, instytucji i organizacji na rynkach nieruchomości. Istotna jest sfera badań naukowych i przedsięwzięć edukacyjnych w zakresie gospodarki nieruchomościami i gospodarki przestrzenią, w szerokim kontekście interdyscyplinarnym. Szczególne miejsce zajmują tu strategie rozwoju, polityka przestrzenna, programy rewitalizacyjne, analiza tendencji rozwojowych, prognozy i eliminowanie barier.
Ważnym obszarem jest zatem poszukiwanie dostępnych krajowych i międzynarodowych źródeł wsparcia  dla organizacji i podmiotów gospodarczych, a zwłaszcza dla samorządów lokalnych i regionalnych oraz pomoc w przygotowywaniu dokumentacji i uruchomieniu właściwych procedur. Europejski Instytut Nieruchomości upowszechnia sprawdzone rozwiązania i zasady gospodarki rynkowej, nowe idee i rezultaty badań, przykłady najlepszych rozwiązań praktycznych oraz informacje o interesujących opracowaniach i wydarzeniach. Eksperci EIN – np. Władysław J. Brzeski, Grzegorz Buczek, Kazimierz Jurek, Edward Kozłowski, Kazimierz Kirejczyk,  Janusz Lipiński,  Bolesław Meluch – to wybitni specjaliści sektora nieruchomości. Mają na swoim koncie realizacje wielu programów dotyczących opracowania strategii majątkowej, dla gmin, instytucji państwowych  i przedsiębiorstw, jak również gospodarowania nieruchomościami, w Polsce i za granicą.

 

Rodzina na Swoim

Kto może ubiegać się o kredyt– Rodzina na Swoim
Zgodnie z ustawą, o kredyt w ramach programu Rodzina na Swoim z dopłatą Skarbu Państwa mogą ubiegać się:
• małżeństwa – bez względu na to, czy posiadają dzieci,
• osoby samotnie (bez względu na wiek) wychowujące przynajmniej jedno:
– małoletnie dziecko,
– dziecko, bez względu na jego wiek, na które, zgodnie z ustawą z dnia 28 listopada 2003 r. o świadczeniach rodzinnych (Dz. U. Nr 228, poz. 2255, z późn. zm.), jest pobierany zasiłek pielęgnacyjny,
– dziecko do 25 roku życia, uczące się w szkołach, w zakładach kształcenia nauczycieli oraz kolegiach pracowników służb społecznych, o których mowa w ustawie z dnia 7 września 1991 r. o systemie oświaty (Dz. U. z 2004 r. Nr 256, poz. 2572, z późn. zm.), a także w szkołach wyższych w rozumieniu ustawy z dnia 27 lipca 2005 r. – Prawo o szkolnictwie wyższym (Dz. U. Nr 164, poz. 1365), oraz szkołach wyższych i wyższych seminariach duchownych, prowadzonych przez Kościół Katolicki, inne kościoły i związki wyznaniowe na podstawie przepisów o stosunku państwa do Kościoła Katolickiego w Rzeczypospolitej Polskiej oraz przepisów o stosunku państwa do innych kościołów i związków wyznaniowych,
• single, czyli osoby niezamężne/nieżonate i nie wychowujące dzieci.
Ponadto osoby ubiegające się o kredyt Rodzina na Swoim:
• nie mogą przekroczyć wieku 35 lat; w przypadku małżonków bierze się pod uwagę wiek młodszego z nich,
• muszą posiadać zdolność kredytową, pozwalającą na spłatę pełnych rat kredytu (rat nie pomniejszonych o dopłatę do odsetek),
• nie są lub nie były stroną innej umowy mieszkaniowego kredytu preferencyjnego,
• jeśli w ocenie instytucji udzielającej kredytu nie posiadają wymaganej zdolności kredytowej, do umowy o kredyt mogą przystąpić inne osoby, które są spokrewnione lub spowinowacone z docelowym kredytobiorcą (rodzeństwo, rodzice, macocha, teściowie, ojczym, inni krewni),
• nie są właścicielami lub współwłaścicielami budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego,
• nie posiadają spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego,
• nie posiadają spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego,
• nie mogą być najemcami lokalu mieszkalnego.
Z dopłat programu Rodzina na Swoim mogą skorzystać osoby (będące najemcami lokalu mieszkalnego lub którym przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego), które w momencie zawierania umowy kredytu preferencyjnego, zobowiążą się pisemnie do:
• wypowiedzenia członkowska w spółdzielni mieszkaniowej, w której przysługuje im spółdzielcze lokatorskie prawdo do lokalu mieszkalnego, lub do zrzeczenia się tego prawa,
• rozwiązania umowy najmu i opróżnienia lokalu mieszkalnego – w terminie sześciu miesięcy od dnia uzyskania własności lokalu mieszkalnego, własności domu jednorodzinnego lub uzyskania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, na które został udzielony kredyt preferencyjny, a w przypadku kredytu preferencyjnego udzielonego na budowę domu jednorodzinnego – w terminie sześciu miesięcy od dnia, w którym osoba ta może zgodnie z prawem przystąpić do użytkowania wybudowanego domu jednorodzinnego.
Po nowelizacji ustawy, w ustawie z dnia 15 lipca 2011 r. określono jeszcze dodatkowe przypadki, w których zaprzestaje się stosowania dopłat. Są to:
• uzyskanie przez docelowego kredytobiorcę w okresie stosowania dopłat prawa własności lub współwłasności innego lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w całości lub w części, którego przedmiotem jest inny lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny (dopłaty byłyby nadal udzielane w przypadku nabycia tych praw w drodze spadku),
• zmiana, przez docelowego kredytobiorcę w okresie stosowania dopłat, sposobu użytkowania kredytowanego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, tzn. przeznaczenie go na cele inne niż zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

Limity cen mieszkań, które mogą być objęte programem Rodzina na Swoim z dopłatą Skarbu Państwa – średnie wskaźniki przeliczeniowe na III kwartał 2012
Aktualną tabelę ze wskaźnikami przeliczeniowymi na dany kwartał można na bieżąco znaleźć na stronach Banku Gospodarstwa Krajowego – bgk.com.pl 

Tabela: Średnie wskaźniki przeliczeniowe kosztu odtworzenia 1 metra kwadratowego powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych obowiązujące w III kwartale 2012 r., o których mowa w art. 2 pkt 7 ustawy z dnia 8 września 2006 r. o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania (Dz. U. nr 183, poz. 1354), zmienionej ustawą z dnia 15 czerwca 2007 r. (Dz. U. nr 136, poz. 955) oraz ustawą z dnia 21 listopada 2008 r. (Dz. U. nr 223, poz. 1465). ( Źródło: www. bgk.com.pl)

Wartość wskaźnika otrzymuje się jako iloczyn współczynnika 0,8 dla rynku wtórnego i 1,0 dla rynku pierwotnego oraz średniej arytmetycznej dwóch ostatnio ogłoszonych przez właściwego wojewodę wartości wskaźników obowiązujących dla gminy, na której terenie położony jest lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny, którego zakup ma być kredytowany.

Cena nabycia/koszt budowy, wskazana w odpowiedniej umowie zobowiązującej /kosztorysie, nie może przekroczyć wartości iloczynu powierzchni użytkowej lokalu lub domu jednorodzinnego i maksymalnego wskaźnika kosztu obowiązującego w lokalizacji nieruchomości, na dzień złożenia wniosku o udzielenie kredytu preferencyjnego z dopłatami.

Charakterystyka kredytów Rodzina na Swoim:
• kredyt udzielany jest w PLN,
• lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny muszą być położone na terytorium RP,
• dopłaty do oprocentowania kredytu udzielane są przez pierwszych 8 lat,
• dopłata stanowi równowartość 50% odsetek naliczonych od podstawy naliczenia dopłaty według stopy referencyjnej obowiązującej w dniu naliczania dopłaty,
• powierzchnia użytkowa kredytowanego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego nie może przekraczać odpowiednio 75 mkw. i 140 mkw., a w przypadku singli 50 mkw. mieszkania (na zakup domu nie przysługuje),
• podstawę naliczenia dopłaty stanowi pozostająca do spłaty kwota kredytu preferencyjnego:
– w przypadku, gdy powierzchnia dla mieszkania nie przekracza 50 mkw., dla domu jednorodzinnego 70 mkw., a mieszkania dla singla 30 mkw., jako podstawę przyjmuje się całość zadłużenia pozostającego do spłaty,
– w przypadku, gdy powierzchnia lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przekracza odpowiednio 50 mkw. i 70 mkw., jako podstawę naliczenia dopłat przyjmuje się część zadłużenia pozostającego do spłaty stanowiącego iloczyn równowartości tego zadłużenia i wskaźnika równego ilorazowi 50 mkw. (dla lokali)/ 70 mkw. (dla domu) i powierzchni użytkowej finansowanego lokalu/domu jednorodzinnego,
• w umowie kredytowej spłata kredytu nie może być indeksowana do zmiany kursów walut,
• wysokość kredytu może być powiększona wyłącznie o jednorazowe i płatne z góry opłaty i prowizje związane z jego udzieleniem, dopłata do 2% wysokości kwoty kredytu przed doliczeniem jednorazowej i płatnej z góry składki ubezpieczenia kredytu preferencyjnego,
• możliwa karencja w spłacie kredytu nie przekraczająca 6 miesięcy,
• spłata kredytu może następować metodą równych rat kapitałowych (rata malejąca) lub równych rat kapitałowo-odsetkowych,
• cena zakupu lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego nie może przekraczać kwoty stanowiącej iloczyn powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego i średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych.

Na co może być przeznaczony kredyt Rodzina na Swoim

Kredyt Rodzina na Swoim może być przeznaczony na:
• zakup będącego w budowie lub istniejącego domu jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym, stanowiącego odrębną nieruchomość, z wyłączeniem zakupu domu jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego, do którego któremukolwiek z kredytobiorców w dniu zawarcia umowy kredytu preferencyjnego przysługiwał inny tytuł prawny,
• zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym lub domu jednorodzinnego,
• pokrycie kosztów budowy lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym lub domu jednorodzinnego budowanego przez spółdzielnię mieszkaniową w celu ustanowienia odrębnej własności tego lokalu lub przeniesienia własności domu jednorodzinnego,
• wkład budowlany do spółdzielni mieszkaniowej, wnoszony w celu uzyskania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, którego przedmiotem jest zasiedlany po raz pierwszy lokal mieszkalny,
• budowę domu jednorodzinnego,nadbudowę, przebudowę lub rozbudowę budynku mieszkalnego lub adaptację budynku lub lokalu o innym przeznaczeniu na cele mieszkalne, w celu uzyskania lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość.

 

 

ROZWÓJ CENTRÓW HANDLOWYCH W EUROPIE SPOWOLNIONY

• W 2011 r. powstało tyle samo nowych centrów handlowych, co w 2010 r., w którym odnotowano największy spadek podaży od 1983 r.
• Wskutek opóźnień inwestycji na szeregu rynków, głównie w Rosji, Turcji i we Włoszech, wolumen nowej powierzchni w centrach handlowych był mniejszy od przewidywań.

Rozwój centrów handlowych w Europie spowolnił wskutek opóźnień w realizacji nowych inwestycji na szeregu rynków, wynika z raportu firmy Cushman&Wakefield.

Gdyby wszystkie centra handlowe planowane na ubiegły rok zostały ukończone w terminie, podaż w Europie wzrosłaby o prawie 6,8 mln mkw., co oznaczałoby wzrost o 15% w porównaniu z 2010 rokiem. Jednak opóźnienia na kilku rynkach, zwłaszcza w Rosji, Turcji i we Włoszech, spowodowały, że w 2011 oddano do użytku łącznie 5,9 mln mkw. nowej powierzchni, czyli prawie tyle samo, co w 2010 roku.

Na 19 z 34 badanych rynków odnotowano spadek podaży nowej powierzchni w centrach handlowych w porównaniu z 2010 rokiem. Największy wystąpił w Czechach, Austrii, Chorwacji, na Słowacji oraz w Bułgarii, gdzie po rekordowym wzroście podaży powierzchni w 2010 roku nie ukończono żadnych nowych inwestycji. W Niemczech w ubiegłym roku oddano do użytku najmniej powierzchni od 1989 roku.

W 2011 powstało w Europie 197 centrów handlowych, z czego 117 w drugim półroczu. Na Europę Środkowo-Wschodnią przypadło ponad dwie trzecie (65%) nowej podaży. Tak jak w poprzednich kwartałach, bardzo dużą aktywność deweloperską na rynkach centrów handlowych odnotowano w Rosji i Turcji, gdzie nowa powierzchnia stanowiła 42% wszystkich inwestycji ukończonych w Europie. Po spowolnieniu w 2010 r. aktywność deweloperska wzrosła także w Polsce, Francji i Finlandii.

Największymi obiektami ukończonymi w Europie były: Westfield Stratford City w Londynie (176 500 mkw.), Marmara Forum w Stambule (156 000 mkw.) i Marineda City o powierzchni 146 000 mkw. w mieście A Coruña (Hiszpania).

Według stanu na dzień 1 stycznia 2012 łączne zasoby powierzchni GLA w Europie wyniosły 139,9 mln mkw. Średnia podaż powierzchni w centrach handlowych na 1000 mieszkańców w państwach Unii Europejskiej wyniosła 246,6 mkw.

W latach 2012-2013 może powstać na terenie Europy 10,9 mln mkw. powierzchni w centrach handlowych, z czego 6,4 mln trafi na rynek w bieżącym roku. Możliwe są jednak kolejne opóźnienia, a liczba przygotowywanych obiektów może się zmniejszyć wskutek opóźnień lub wstrzymania realizacji inwestycji.

Najwięcej (61%) nowej powierzchni jest w przygotowaniu w Europie Środkowo-Wschodniej. Na Rosję i Turcję przypada 32% planowanej nowej podaży powierzchni w centrach handlowych. W Europie Zachodniej w czołówce krajów pod względem liczby przygotowywanych projektów są nadal Francja i Włochy.

Spośród największych obiektów, jakie mogą powstać w latach 2012-2013, na uwagę zasługują: OZ Mall w Krasnodarze o powierzchni 169 000 mkw. w Rosji, Mall of Istanbul (135 000 mkw.) oraz Puerto Venecia w hiszpańskiej Saragossie (123 500 mkw.).

W 2011 r. wartość transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości handlowych wyniosła prawie 40 mld euro, co stanowi wzrost o 3,5% w porównaniu z rokiem poprzednim. Udział rynku nieruchomości handlowych w łącznej wartości transakcji inwestycyjnych zmniejszył się z 33% w 2010 r. do poziomu 32%. Na mapie aktywności inwestycyjnej nadal dominowały Niemcy i Wielka Brytania, na które przypadło 57% wolumenu inwestycji w Europie. Pomimo spadku wartości inwestycji o 15% w porównaniu z 2010 r. Wielka Brytania jest nadal najatrakcyjniejszą lokalizacją, w której wartość transakcji na rynku nieruchomości handlowych wyniosła prawie 12 mld euro.

źródło: Property Journal 6-7/2012

„NIERUCHOMOŚCI W POLSCE, Pośrednictwo i zarządzanie”

Europejski Instytut Nieruchomości, fundacja założona przez profesjonalistów działających na rynku nieruchomości od wielu lat, przygotował wydawnictwo przeznaczone przede wszystkim dla osób kształcących się w kierunku zdobycia zawodów pośrednika w obrocie nieruchomościami i zarządcy nieruchomości, ale jest ono przydatne również dla licencjonowanych pośredników i zarządców, swój zawód już wykonujących, jak również dla administratorów i właścicieli nieruchomości oraz innych osób działających na rynku nieruchomości – np. rzeczoznawców, deweloperów i notariuszy – jako niezbędna pomoc w wykonywaniu ich czynności zawodowych, a także dla studentów wydziałów gospodarki nieruchomościami jako podręcznik.

Szeroki zakres tematyczny książki obejmuje wszystkie przedmioty, które uwzględniają tzw. minima programowe, obecnie obowiązujące na studiach podyplomowych pośrednictwa i zarządzania nieruchomościami, ujęte jednak w sposób autorski i możliwie interdyscyplinarny, ponieważ wiedza potrzebna pośrednikowi i zarządcy pochodzi z różnych źródeł, a przede wszystkim przystępny, z naciskiem na sprawy praktyczne.

Omówione w ten sposób tematy zostały podzielone na sześć części:

Podstawy wiedzy z dziedziny prawa: pojęcia i definicje, stosunki cywilno-prawne, własność i inne prawa rzeczowe, prawo i postępowanie administracyjne , prawo gospodarcze, postępowanie upadłościowe i egzekucyjne, gospodarka nieruchomościami, gospodarka przestrzenna, gospodarka mieszkaniowa i prawo spółdzielcze, rolna i leśna, ochrona danych osobowych, źródła informacji o nieruchomościach, zamówienia publiczne.

Podstawy wiedzy technicznej: podstawy budownictwa, proces inwestycyjny w budownictwie, przegląd technologii, eksploatacja nieruchomości, przeglądy techniczne, bezpieczeństwo konstrukcji.

Podstawy wiedzy z zakresu ekonomii: rynek nieruchomości, ocena ekonomicznej efektywności inwestycji, elementy analizy finansowo-ekonomicznej oraz planowania i kalkulacji kosztów, wartość pieniądza w czasie, kosztorysowanie, elementy rachunkowości.

Zarządzanie nieruchomościami: status prawny zarządcy nieruchomości, istota i cele zarządzania, umowa o zarządzanie, plan zarządzania nieruchomością, procedury w zarządzaniu nieruchomości, zarządzanie nieruchomościami mieszkaniowymi, zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi, zarządzanie zasobami nieruchomości, podatki i opłaty na rynku nieruchomości.

Obrót nieruchomościami: status prawny pośrednika, umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, procedury w obrocie nieruchomościami, zabezpieczenia finansowe i prawne stosowane w obrocie nieruchomościami, współpraca pośrednika z instytucjami finansowymi i bankami, notariusz w obrocie nieruchomościami.

Zagadnienia uzupełniające: podstawy wiedzy technicznej i budownictwa, rynek nieruchomości w UE, doradztwo na rynku nieruchomości.
Umiejętności interdyscyplinarne: wycena nieruchomości, podstawy marketingu i psychologii sprzedaży.

To dogłębne kompendium wiedzy o nieruchomościach napisali teoretycy i praktycy związani z problematyką gospodarowania nieruchomościami: pośrednicy, rzeczoznawcy, zarządcy, nauczyciele akademiccy, pracownicy urzędu miasta – wykładowcy na wydziałach gospodarki nieruchomościami, na studiach podyplomowych, na warsztatach praktyk zawodowych i szkoleniach podnoszących kwalifikacje zawodowe. Stan prawny na dzień 30 kwietnia 2012 roku. W sprzedaży od 20 czerwca 2012r. u Wydawcy, ein-epi.eu.

Wywłaszczenie nieruchomości pod drogi publiczne

Rozwój urbanistyczno-gospodarczy miast jest ściśle związany z rozwojem infrastruktury drogowej. Podmiot publicznoprawny nie zawsze może wykazać się prawem własności do gruntu, na którym w przyszłości ma być urządzona droga publiczna. W takim przypadku w grę może wchodzić procedura wywłaszczeniowa.

Na gruncie prawa polskiego przez wywłaszczenie nieruchomości należy rozumieć pozbawienie właściciela jego prawa względem nieruchomości, w drodze decyzji administracyjnej, na cel publiczny za słusznym odszkodowaniem. W tym artykule poprzez wywłaszczenie nieruchomości należy rozumieć nabycie przez podmiot publicznoprawny nieruchomości pod drogi publiczne, w procedurze innej od ogólnej procedury prawa wywłaszczeniowego.
Zgodnie z ustawą z dnia 21 marca 1985r. o drogach publicznych, drogą publiczną jest droga zaliczana na podstawie tej ustawy do jednej z kategorii dróg, z której może korzystać każdy, zgodnie z jej przeznaczeniem, z ograniczeniami i wyjątkami określonymi w tej ustawie lub innych przepisach szczególnych. Ustawa ta, ze względu na funkcje w sieci drogowej, dzieli drogi publiczne na drogi: krajowe, wojewódzkie, powiatowe i gminne, a ze względu na ich dostępność dzieli drogi publiczne na: drogi ogólnodostępne oraz drogi o ograniczonej dostępności, w tym autostrady i drogi ekspresowe. Drogi krajowe mogą stanowić własność jedynie Skarbu Państwa. Z kolei drogi wojewódzkie, powiatowe i gminne mogą stanowić własność właściwego samorządu województwa, powiatu lub gminy. Zaliczenie drogi do kategorii drogi wojewódzkiej, powiatowej czy gminnej następuje w drodze uchwały odpowiednio sejmiku województwa, rady powiatu i rady gminy po uprzednim uzyskaniu opinii właściwych organów. Nie można wymagać, aby była to uchwała wyprzedzająca budowę takiej drogi. Na etapie lokalizacji i realizacji nieruchomości, o charakterze drogi decyduje wyłącznie wniosek jej zarządcy, który w samym wniosku nadaje jej przewidywany charakter. Droga, która nie jest własnością gminy, powiatu czy województwa, nie może stanowić drogi gminnej, powiatowej czy wojewódzkiej (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie LEX nr 757074).
Datą graniczną dla współczesnego nabywania przez podmioty publicznoprawne gruntów wydzielonych pod drogi jest dzień 1 stycznia 1998r. W tym dniu weszła w życie ustawa o gospodarce nieruchomościami. Jej art. 98 ust. 1 w obecnym brzmieniu stanowi, że działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie i krajowe – z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale ostateczne. Konsekwencje prawne takiego podziału dotyczą również nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste, z tym że prawo użytkowania wieczystego działek gruntów wydzielonych pod drogę publiczną wygasa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis ten stosuje się odpowiednio przy wydzielaniu działek gruntu pod poszerzenie istniejących dróg publicznych.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 pkt. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w planie miejscowym określa się m. in. przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania, stąd przeznaczenie terenu pod drogę publiczną będzie wynikać z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku, ustalenie lokalizacji drogi publicznej dokonywane jest w decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego.
Jak zostało nadmienione, przejście z mocy prawa własności działek wydzielonych pod drogi publiczne albo pod poszerzenie istniejących dróg publicznych następuje tylko wówczas, gdy dokonywany jest na wniosek. W przeciwnym wypadku, jeżeli postępowanie o podział dokonywane jest z urzędu, to nie powstaje skutek w postaci przejścia prawa własności działki. W takim przypadku wydzielona działka nadal pozostaje własnością właściciela, a działka taka może przejść na własność podmiotu publicznoprawnego w drodze umowy cywilnoprawnej lub wywłaszczenia przeprowadzonego na zasadach ogólnych, z uwzględnieniem art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Zgodnie z art. 98 ust. 2 u.g.n. właściwy organ ma obowiązek złożenia wniosku o ujawnienie w księdze wieczystej praw gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa do działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne lub pod poszerzenie istniejących dróg publicznych. Podstawą wpisu tych praw do księgi wieczystej jest ostateczna decyzja zatwierdzająca podział. Na podstawie art. 36 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982r. o księgach wieczystych i hipotece organ wydający decyzję o podziale nieruchomości jest zobowiązany do złożenia w wydziale ksiąg wieczystych właściwego sądu rejonowego zawiadomienia o zmianie właściciela. W kontekście przejścia prawa własności, żadnego znaczenia nie ma fakt nie ujawnienia nowego właściciela w księdze wieczystej, gdyż przejście prawa własności następuje z mocy prawa z dniem, w którym decyzja o podziale stała się ostateczna (por. wyrok Wojewódzkiego Sąu Administracyjnego w Warszawie z dnia 23 września 2009r., sygn. akt I SA/Wa 585/09, wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 czerwca 1996r., sygn. akt IV SA 198/95 i wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 listopada 2010r., sygn. aktI OSK 195/10).
Skutki jakie niesie za sobą podział nieruchomości przewidziany w art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomości rozciąga się także na połączenie i ponowny podział działek zgodnie z regulacją art. 98b ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z tym przepisem właściciele albo użytkownicy wieczyści nieruchomości położonych w taki sposób, że w sposób znaczny uniemożliwia im prawidłowe ich zagospodarowanie, mogą złożyć wniosek o połączenie i ponowny podział nieruchomości, z uwzględnieniem zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Warunkiem złożenia tego wniosku jest posiadanie przez podmioty uprawnione jednorodnego prawa do tych nieruchomości. Warunkiem dokonania opisywanego połączenia i podziału nieruchomości jest dokonanie przez właścicieli i użytkowników wieczystych, w drodze zamiany, wzajemnego przeniesienia praw do części ich nieruchomości, które weszły w skład nowo wydzielonych działek gruntu.
Podczas podziału nieruchomości gruntowej mogą powstać także drogi wewnętrzne, które nie będą zaliczane do żadnej z kategorii dróg publicznych, zgodnie z regulacja art. 8 ustawy o drogach publicznych. W obecnie obowiązującym porządku prawnym nie istnieje procedura przymusowego odebrania właścicielom prawa do nieruchomości z przeznaczeniem pod drogę wewnętrzną. Utrzymanie dróg wewnętrznych oraz infrastruktury z nimi związanej (np. mostów, wiaduktów), o ile znajduje się ona na nieruchomości pozostającej w zarządzie określonego podmiotu, bądź pozostaje jego własnością należy do tego podmiotu (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 21 października 2009r. sygn. akt VII SA/Wa 1031/09).
Po dniu 1 stycznia 1998r., tj. po wejściu w życie ustawy o gospodarce nieruchomości, pojawiła się kolejna możliwość nabycia nieruchomości pod drogę publiczną przez podmiot publicznoprawny. W dniu 29 października 1998r. weszła w życie ustawa z dnia 13 października 1998r. – Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną. Zgodnie z art. 73 tej ustawy wszystkie nieruchomości pozostające w dniu 31 grudnia 1998r. we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, nie stanowiące ich własności, a zajęte pod drogi publiczne, przeszły ex lege na własność Skarbu Państwa lub odpowiedniej jednostki samorządu terytorialnego. Przejście prawa własności następowało za odszkodowaniem.
Celem wprowadzenia takiej regulacji przez ustawodawcę była zapewne potrzeba uregulowania stanu prawnego nieruchomości faktycznie wykorzystywanych pod drogi publiczne.
Zgodnie z brzmieniem art. 73 ww. ustawy podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość nieruchomości według stanu z dnia wejścia w życie ustawy, przy czym nie uwzględnia się wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego trwałymi nakładami poczynionymi po utracie przez osobę uprawnioną prawa do władania gruntem. Z kolei odszkodowanie jest określane tak jak za wywłaszczone nieruchomości, ale tylko na wniosek właściciela nieruchomości złożony w okresie od dnia 1 stycznia 2001 r. do dnia 31 grudnia 2005 r. Po upływie tego okresu roszczenie wygasa.
Przepisy art. 73 ust. 1 i ust. 5 u.wprow.ref.adm.publ. ze względu na budzące kontrowersje stał się przedmiotem rozważań Trybunału Konstytucyjnego pod kątem jego zgodności z art. 21 ust. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej oraz z art. 1 Protokołu Nr 1 do Konwencji o Ochronie Praw Człowieka i Podstawowych Wolności. Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 14 marca 2000r.(sygn. akt P 5/99, publ. OTK 2000, nr 2, poz. 60) orzekł o zgodności tych przepisów z dwoma wskazanymi wyżej dokumentami. Zdaniem Trybunału Konstytucyjnego poddawane w wątpliwość przepisy mają na celu uregulowanie powstałych w przeszłości stanów faktycznych. Trybunał Konstytucyjny określił przejęcie ex lege nieruchomości zajętych pod drogi publiczne jako „wywłaszczenie faktyczne”.
Poza rozważanymi wątpliwościami stosowania art. 73 u.wprow.ref.adm.publ., należy również zatrzymać się przy pojęciu „władania nieruchomości” użytym w tym przepisie, jako przesłanka nabycia nieruchomości przez podmioty publicznoprawne. Rozważając to pojęcie w świetle u.wprow.ref.adm.publ., w doktrynie pojawiają się poglądy, że podstawową sprawą jest to, czy Skarb Państwa lub gminy, wykonywały faktycznie czynności w odniesieniu do nieruchomości zajętej pod drogę publiczną, tj. utrzymywanie nawierzchni, oświetlenia, naprawa, odśnieżania, remont, itp.
Podstawą do ujawnienia w księdze wieczystej przejścia na własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego jest ostateczna decyzja wojewody, potwierdzająca ten fakt.
Kolejnym aktem prawnym umożliwiającym nabycie przez podmiot publiczny nieruchomości w celu przeprowadzenia inwestycji drogowej jest ustawa z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, która określa zasady i warunki przygotowania inwestycji w zakresie dróg publicznych w rozumieniu ustawy o drogach publicznych. Ustawa ta charakteryzuje się uproszczoną procedurą wywłaszczania nieruchomości pod drogi publiczne.
Właściwym w sprawie tegoż postępowania, zgodnie z art. 11a ust. 1 ustawy jest wojewoda w odniesieniu do dróg krajowych i wojewódzkich albo starosta w odniesieniu do dróg powiatowych i gminnych, którzy wydają decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Postępowanie wszczyna się na wniosek właściwego zarządcy drogi. Jak wspomniałem cechuje je przyśpieszony i uproszczony tryb postępowania. Właściwy organ, na mocy art. 11a ust. 3, jest zobowiązany do wydania decyzji wywłaszczeniowej w terminie 90 dni od dnia złożenia wniosku przez zarządcę drogi. Z kolei odwołanie od decyzji wywłaszczeniowej rozpatrywane jest w terminie 30 dni.
Podmiotowi wywłaszczonemu przysługuje odszkodowanie określane w drodze decyzji wydanej w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna – art. 12 ust. 4b specustawy drogowej.
Specustawa drogowa nie przewiduje samodzielnej regulacji odszkodowawczej, ponieważ do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, za przejęty z mocy prawa nieruchomości, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami.
Poza wyżej wymienionymi trzema podstawami prawnymi do nabycia przez podmiot publiczny nieruchomości z przeznaczeniem pod drogi publiczne, występują możliwości „klasyczne” z ustawy o gospodarce nieruchomościami, czyli wywłaszczenie nieruchomości z przeznaczeniem na cel publiczny.

Robert Naborczyk

Translate »