Polska na mieszkaniowym zakręcie?

wiśniowa kadr
 

Ministrowie i eksperci o przyszłości sektora mieszkaniowego – PZFD, NBP, ZIG

Konferencja Dni Dewelopera
2013 – 2 października 2013
Wrocławskie Centrum
Kongresowe, ul. Wystawowa 1, Wrocław

Już w najbliższą środę, 2 października 2013 szerokie grono ekspertów rozmawiać będzie o obecnej i prognozowanej sytuacji na rynku budownictwa mieszkaniowego, zarówno o wpływie na polską gospodarkę, jak i sytuacji statystycznego „Kowalskiego”. Według statystyk i ekspertów w Polsce wciąż brakuje ok. 1,2-1,5 mln mieszkań. Na 1000 mieszkańców w Polsce przypada 352 mieszkania. Dla porównania w Danii 472, a w Niemczech 470. Pod tym względem jesteśmy ostatni w Europie – jakie są modele by skrócić dystans do Europy?

Podczas konferencji Dni Dewelopera 2013, politycy i eksperci rozmawiać będą m.in. o rządowym programie Mieszkanie dla Młodych po przyjęciu ustawy podczas piątkowego głosowania w sejmie; strategii w zakresie dostępu do mieszkań w programie Prezydenta RP – Dobry Klimat dla generic cialis coupon code Rodziny; dostępności do kredytów hipotecznych dla klientów. Ponadto przedstawione zostaną niepublikowane dotąd dane z sektora mieszkaniowego – m.in. specjalnie przygotowane opracowanie PwC (PricewaterhouseCoopers) na temat rynku najmu w Niemczech, we Francji i Anglii – różnice i podobieństwa jako punkt wyjścia do debaty nad tym obszarem rynku w Polsce, a także raporty okresowe: Narodowego Banku Polskiego nt. budownictwa mieszkaniowego oraz Reas – ilość mieszkań i sytuacja na rynku deweloperskim w 2013 roku.

Goście paneli:

• Premier Jan Krzysztof Bielecki

• Minister Olgierd Dziekoński – Kancelaria Prezydenta RP

• Minister Piotr Styczeń – Ministerstwo Transportu, Budownictwa i Gosp. Morskiej

• Prezydent Jose Manuel Galindo Cueva – UEPC – Europejska Unia Deweloperów

• Andrzej Reich – Komisja Nadzoru Finansowego

• Piotr Kuszewski – Bank Gospodarstwa Krajowego

• Jacek Furga – Związek Banków Polskich

• Grzegorz Kiełpsz – Polski Związek Firm Deweloperskich

• Kazimierz Kirejczyk – Reas

• Ryszard Petru – Prowadzący konferencję – Przewodniczący Towarzystwa Ekonomistów Polskich, Partner PWC Polska

Il. Apartamenty Wiśniowa, Wrocław (materiały prasowe)

Przegld rynku budynk

u185

Rynek sprzedaży i kupna budynków handlowych jest specyficznym, ale też bardzo ciekawym segmentem całego rynku nieruchomości. Kupno takiego obiektu w celach inwestycyjnych często wiąże się z późniejszym wynajmem powierzchni. Pytanie tylko czy opłaca się inwestować w nieruchomości komercyjne z przeznaczeniem na handel i usługi? W dużych miastach rozpiętość stawek za tego typu nieruchomości sięga od 1,5 mln do nawet 13 mln zł, za nowy wielopiętrowy budynek.

Aktualnie wśród ofert WGN 256 dotyczy całych budynków handlowo – usługowych, wystawionych na sprzedaż. Liczba ofert w tym segmencie jest dość duża. Średnia cenowa metra kwadratowego tego typu nieruchomości wynosi w WGN, w skali całego kraju, 3000 złotych za metr kwadratowy.

Nabywcami takich nieruchomości mogą być na pewno podmioty i osoby zainteresowane bądź zyskami z najmu, ewentualnej późniejszej odsprzedaży, bądź sieci i placówki handlowe, które szukają nowych, atrakcyjnych lokalizacji dla swoich punktów. Rynek najmu tego typu powierzchni uważany jest przez ekspertów za jedną ze stabilniejszych form inwestowania, mimo, że mającą charakter długoterminowy. Przyjmuje się, że jeśli inwestycja jest trafiona, można liczyć na roczną stopę zwrotu na poziomie około 8 – 10 %, co oznacza, że koszt kupna lokalu zwróciłby się w ciągu 10 – 12 lat. Oczywiście powinniśmy pamiętać, że tego typu nieruchomości też są opatrzone ryzykiem.

Kupujący budynki z przeznaczeniem na wynajem musi pamiętać, że kluczową kwestią jest lokalizacja. Jeśli np. sklep ma znaleźć najemców, musi być położony np. przy dużych ciągach komunikacyjnych, bądź w miejscu, gdzie brakuje obiektów handlowych. Ważne jest też, by np. witryny budynku były umiejscowione od strony ulicy i by powierzchnie handlowe były zlokalizowane na parterze. To wszystko również przyciąga klientów przyszłego najemcy. Za inwestowaniem w nieruchomości handlowo – usługowe na wynajem przemawia też choćby wieloletnia umowa najmu. Standardem jest podpisywanie umów na przynajmniej 5 lat, co odróżnia ten rynek np. od rynku wynajmu mieszkań, gdzie dominują umowy podpisywane na rok.

Jak już wspomnieliśmy – średnia cenowa w WGN wynosi 3000 złotych, ale stawki są bardzo mocno zróżnicowane w zależności od standardu, lokalizacji i powierzchni. Jak łatwo się domyślić – najwyższe ceny zyskują budynki w dużych miastach, w szczególności w centralnych lokalizacjach, przy głównych ulicach handlowych itp.

Przykładowo – we Wrocławiu średnie stawki w tym segmencie wynoszą 5 tys. zł za metr i nawet xanax overdose w jednym mieście są zróżnicowane. Budynek handlowy 371 m.kw. przy ulicy Piłsudskiego, inwestor życzy sobie 6200 zł od metra. By kupić całość, musimy zapłacić 2,3 mln zł. Z kolei cena ofertowa innej nieruchomości wystawionej do sprzedaży, w dzielnicy Fabryczna to 7000 zł od metra . Tam do kupienia jest cały zakład przetwórstwa spożywczego, zajmujący się produkcją gotowych dań. Oferta może dotyczyć klientów zainteresowanych taką działalnością, przewiduje sprzedaż z maszynami i pełnym wyposażeniem.

W Krakowie metr kwadratowy średnio kosztuje 6 tys. zł. Ceny za tego typu obiekty zaczynają się od 1,1 mln, a sięgają 3,5 mln zł.Najwyższe stawki zyskują budynki stosunkowo nowe, które mogą być przeznaczone na działalność różnego typu. Za 6800 zł za metr wystawiony został na sprzedaż 240 metrowy obiekt z 2007 roku w dzielnicy Krowodrza. Budynek może pełnić zarówno funkcję usługowo – biurową, jak i mieszkalną. Z kolei mniejsze wyceny zyskują obiekty stare, popeerelowskie, typu pawilon, zwłaszcza duże powierzchniowo. Dla przykładu; wystawiony na sprzedaż 1000 – metrowy pawilon z lat 70. jest do kupienia za 3500 zł od metra.

W Gdańsku średnia cenowa obecnie w WGN, wynosi blisko 9 tys. zł, w Gdyni – około 6 tys. Za naprawdę dobrą lokalizację sprzedający życzą sobie cen dużo wyższych od rynkowych. W centrum Gdańska – Wrzeszcza, 50 metrów kwadratowych lokalu po zakładzie fryzjerskim wyceniono na 12 tys. zł od metra. Oferent przekonuje, że z racji centralnego położenia jest to świetna inwestycja z przeznaczeniem na sklep, placówkę bankową itp.

Wśród ofert zdarzają się też nowe budynki handlowo – usługowe. Takim przykładem będzie oferta w Katowicach za blisko 2000 m kw. powierzchni użytkowej obiektu klasy A postawionego w 2010 roku, wyposażony w windę i klimatyzację oferent chce 13 mln zł.

Na cenę może mieć wpływ też to, czy budynek ma już najemców. Oferta, w której wynajęta jest już cześć obiektu, może być postrzegana jako pewniejsza i bardziej atrakcyjna. Tak jest w tym przypadku, gdzie część handlową na parterze wynajmuje znana sieć spożywcza.

Podsumowując: przegląd ofert z rynku>budynków handlowo – usługowych potwierdza, że jest to ciekawy i różnorodny segment rynku, który coraz bardziej zyskuje na znaczeniu. Tego typu nieruchomości w WGN przybywa. Stanowią one atrakcyjną i perspektywiczną alternatywę dla inwestorów zainteresowanych nieruchomościami komercyjnymi.

Marcin Moneta/ Analityk WGN

Czy zr

kamienice kadr

Z inicjatywy Construction Marketing Group oraz we współpracy z Polish Green Building Council, przeprowadzane jest pierwsze tak szerokie badanie sytuacji zrównoważonego budownictwa w Polsce. Jego celem jest analiza postrzegania tego typu budownictwa wśród deweloperów, inwestorów i głównych najemców w kraju.

Projekt jest efektem współpracy partnerów strategicznych: Buro Happold, Colliers International, Imtech, Jones Lang LaSalle, Hill International, Hochtief Facility Management, Phillips Lighting, PRC Architekci oraz Skanska. Partnerem merytorycznym badania jest firma doradcza PwC.

„Tak szeroka skala badania jest wynikiem współpracy czołowych przedstawicieli rynku nieruchomości w Polsce. Porusza ono wszystkie ważne kwestie dotyczące zrównoważonego budownictwa, szczególnie rozumienia samego pojęcia ‘zielony lub zrównoważony’ budynek,” powiedziała Katarzyna Chwalbińska-Kusek, Business Development Manager w Buro Happold.

W pierwszej fazie projektu ankieta levitra sale bada percepcję rynku w pięciu kluczowych kategoriach: wartość kapitałowa, koszty budowy, koszty operacyjne, ryzyko inwestycyjne oraz zdrowie w miejscu pracy. Wstępne wyniki zostaną zaprezentowane w listopadzie, w trakcie Konferencji COP19 Organizacji Narodów Zjednoczonych w Warszawie.

„Druga faza projektu dostarczy rynkowi dane, które do tej pory były dostępne tylko wewnętrznie i wskaże, na ile zrównoważone budownictwo w Polsce jest opłacalne. Szczególnie interesujące będzie poznanie różnic pomiędzy percepcją tego rodzaju budownictwa na rynku, a rzeczywistymi kosztami i korzyściami,” komentuje Dominika Czerwińska, Manager Membership and Europe Network w World Green Building Council. „Badanie pomoże lepiej zrozumieć sytuację na rynku, zidentyfikować potrzeby i zaadresować dalsze działania. Projekt zwiększy też świadomość tego, co w praktyce oznacza zrównoważone budownictwo.”

 

 

EUROPEJSKI RYNEK NIERUCHOMOCI KOMERCYJNYCH ZNOWU AKTYWNY

arkady wroc kadr

Na europejskim rynku nieruchomości komercyjnych rośnie aktywność inwestorów, wynika z raportu firmy Cushman&Wakefield. Do ponownego wzrostu obrotów przyczynia się zmiana nastrojów wśród konsumentów, a także na rynkach finansowych. Ceny w najlepszych lokalizacjach zaczynają się zmieniać, a stopy kapitalizacji na głównych rynkach zmniejszyły się w ciągu minionego lata. Umacnia to pozytywne nastroje i zachęca nowych nabywców i sprzedających do większej aktywności.

Główne rynki nadal cieszą się dużym zainteresowaniem, ale ograniczona podaż najlepszych aktywów zmusza inwestorów do rozpatrywania alternatywnych strategii inwestycyjnych. Niektórzy stawiają na dywersyfikację w celu zwiększenia zysków z portfeli nieruchomości, natomiast inni są gotowi podjąć ryzyko w poszukiwaniu wyższych przychodów. Jednak wielu inwestorów wybiera nowe rynki za cel inwestycyjny, o czym świadczy wyraźny wzrost popularności lokalizacji spoza grona najważniejszych rynków nieruchomości w Europie.

W porównaniu z pierwszym kwartałem 2013 r. łączny wolumen obrotów na europejskim rynku nieruchomości komercyjnych zmniejszył się w drugim kwartale o 1,7%, ale w Europie Południowej wzrósł o 94%, a w krajach Beneluksu o 61%. Jednak w poprzednim kwartale najwięcej środków zainwestowano w Europie Środkowej, która odnotowała najszybszy wzrost wartości transakcji inwestycyjnych w pierwszej połowie bieżącego roku.

image004

Jan Willem Bastijn, dyrektor działu rynków kapitałowych w regionie EMEA w firmie Cushman & Wakefield, powiedział: „Jesteśmy świadkami odbicia na rynku inwestycji w nieruchomości, a inwestorzy na nowo odkrywają rynki, które przez pewien czas omijali. Przewidujemy ponadto wzrost popytu i aktywności w 2014 r. wynikający z poprawy nastrojów w większości krajów, coraz łatwiejszego dostępu do finansowania dłużnego i kapitałowego oraz akceptacji przez kupujących większego ryzyka”.

Trendy na rynku nieruchomości kształtują się podobnie do zmian na innych rynkach inwestycyjnych. David Hutchings, dyrektor europejskiego działu badań firmy Cushman & Wakefield, powiedział: „Stabilizacja lub obniżenie się wskaźników ryzyka makroekonomicznego sprawiły, że inwestorzy zaczęli poszerzać horyzonty zainteresowań w Europie, aczkolwiek nadal postępują ostrożnie”.

Różnica oprocentowania 10-letnich obligacji pomiędzy głównymi a drugorzędnymi rynkami wyraźnie się zmniejszyła w minionym roku zarówno wskutek wzrostu rentowności obligacji na głównych rynkach, jak i względnego spadku oprocentowania obligacji w pozostałych krajach.

W krajach GIIPS (Grecja, Irlandia, Włochy, Portugalia i Hiszpania) premia za ryzyko zmniejszyła się o ponad połowę do poniżej 400 punktów bazowych, czyli najniższego poziomu od trzech lat.  

David Hutchings powiedział: „Niektóre zmiany premii za ryzyko są uzasadnione, ponieważ lepiej odzwierciedlają ryzyko makroekonomiczne. Dawniej średnia premia uwzględniała nazbyt tolerancyjne podejście do ryzyka. Warto zaznaczyć, że obecnie sytuacja na rynku nieruchomości wyraźnie się poprawiła w porównaniu z poprzednimi latami. Inwestorzy generalnie interesują się dużymi miastami i atrakcyjnymi nieruchomościami, przy czym miasta z pierwszej ligi takie jak Mediolan i Madryt wygrywają z mniejszymi – nawet na głównych rynkach inwestycyjnych”.

Rynki zyskujące na popularności

Jan Willem Bastijn powiedział: „Obserwujemy wzrost zainteresowania nieruchomościami w całej Europie. Jednak wśród rynków, na które inwestorzy jeszcze niedawno nie zwracali większej uwagi, wyróżniają się przede wszystkim Włochy i Holandia. W Hiszpanii i Portugalii nie widać jeszcze wzrostu aktywności inwestycyjnej ze względu na wolniejsze tempo ożywienia akcji kredytowej, ale zainteresowanie tymi rynkami zdecydowanie wzrasta. Dotyczy to także Polski. Ponadto w 2014 r semenax sperm pills. Hiszpania może odnotować największy wzrost obrotów”.

W pierwszej połowie bieżącego roku wolumen inwestycji we Włoszech wzrósł o 54%, a wśród największych transakcji należy wymienić sprzedaż przez AIG/Lincoln parku handlowego Da Vinci.

Stephen Screene, dyrektor działu rynków kapitałowych w firmie Cushman & Wakefield we Włoszech, powiedział: „Wzrost aktywności inwestycyjnej we Włoszech jest znacznie szybszy niż przewidywano, ponieważ inwestorów przyciągają oferowane stopy kapitalizacji i jakość dostępnych aktywów. W przypadku obiektów o odpowiedniej jakości i cenie odnotowaliśmy dwukrotny wzrost oferentów zainteresowanych daną nieruchomością lub portfelem”.

W Holandii wartość obrotów wzrosła w drugim kwartale o 25%. Inwestorzy w większym stopniu koncentrują się na wartości i płynności rynku holenderskiego w dłuższej perspektywie, zaliczanego do grupy pięciu największych w Europie pod względem wolumenu transakcji inwestycyjnych, ze szczególnym uwzględnieniem Amsterdamu.

Jan Willem Bastijn powiedział: „Holandia będzie w przyszłym roku kluczowym rynkiem pod względem aktywności inwestycyjnej. Już teraz aktywa, które nie mogły znaleźć nabywców sześć miesięcy temu, cieszą się dużym zainteresowaniem potencjalnych kupujących, a stopy kapitalizacji w przypadku najlepszych powierzchni są pod coraz większą presją”.

Na głównych rynkach inwestycyjnych dominują inwestorzy zainteresowani podnoszeniem wartości nieruchomości, natomiast inwestorzy oportunistyczni w większym stopniu koncentrują się na oferowanych obecnie na rynku aktywach i portfelach o ograniczonej płynności. Natomiast fundusze private equity interesują się takimi aktywami jak Atrium w Amsterdamie.

Na tle rynków Europy Środkowo-Wschodniej nadal wyróżnia się Polska ze względu zarówno na wielkość rynku, jak i wysoki poziom aktywności inwestycyjnej w ostatnim czasie. W porównaniu z 2012 r. wolumen obrotów wzrósł w pierwszej połowie bieżącego roku o 16%. Polska znalazła się w grupie 10 najbardziej atrakcyjnych miejsc do lokowania kapitału w Europie i cieszy się rosnącym zainteresowaniem międzynarodowych inwestorów.

Charles Taylor, dyrektor polskiego oddziału firmy Cushman & Wakefield, powiedział: „Stopy kapitalizacji wynoszące w Warszawie ponad 6% są coraz atrakcyjniejsze w porównaniu ze stopami poniżej poziomu 5% w wielu najważniejszych miastach europejskich. Płynne i rozwijające się rynki nieruchomości takie jak warszawski przyciągają coraz więcej inwestorów, którzy poszukują możliwości uzyskania większych zysków i są gotowi zaakceptować umiarkowane ryzyko”.

W Hiszpanii sprzedaż prowadzona przez banki, restrukturyzacja i pierwsze oznaki wskazujące na koniec recesji przyczyniły się do ożywienia aktywności inwestycyjnej. W porównaniu z pierwszym półroczem 2012 r. wartość obrotów wzrosła o 24% i w perspektywie najbliższych dwóch lat może znacząco wzrosnąć dzięki dużym transakcjom. Ryzyko inwestycyjne utrzymuje się na wysokim poziomie, ale spadek oprocentowania hiszpańskich obligacji poniżej oprocentowania obligacji włoskich – po raz pierwszy od I kw. 2012 r. – wyraźnie sygnalizuje wzrost zainteresowania inwestorów Hiszpanią.

„Stosunek do rynku hiszpańskiego szybko się zmienia. Inwestorzy, którzy sondowali ten rynek w ubiegłym roku, są gotowi do zakupów nieruchomości. Ich entuzjazm studzą jednak niewystarczająca podaż aktywów wysokiej jakości oraz sprzedający i banki, którzy nie akceptują obecnych wycen. Potwierdzeniem prawdziwego odbicia rynku inwestycyjnego w Hiszpanii będzie dopiero pojawienie się bardziej skłonnych do ustępstw sprzedających i przywrócenie rozsądnych warunków finansowania. Do tego czasu bardziej prawdopodobny scenariusz to stopniowy wzrost obrotów” – powiedział Rupert Lea, partner w dziale rynków kapitałowych firmy Cushman & Wakefield w Hiszpanii.

 

 

Czy warto rozpoczyna budow domu jesieni?

remont_fasady_technologia_baumit

Decyzja o budowie domu powoduje, że każdy inwestor chce jak najszybciej zbudować wymarzone „cztery kąty”. Rozpoczęcie robót na placu budowy domu poprzedzone jest jednak szeregiem formalności związanych z uzyskaniem pozwolenia. Spełnienie wszelkich wymogów prawnych umożliwia wejście na działkę budowlaną profesjonalnej ekipie oraz ciężkiemu sprzętowi. Kwestią sporną jest pora roku i pogoda, która będzie sprzyjać kolejnym etapom robót. Kiedy najlepiej rozpocząć prace ziemne i wylewanie fundamentów? Na te oraz inne pytania odpowiada ekspert z firmy Baumit – Maciej Iwaniec.

Inwestorzy najczęściej rozpoczynają budowę domu wiosną lub jesienią. Obie te pory roku mają swoje zalety, jak i wady, które wpływają na proces powstawania budynku.

„Rozpoczęcie budowy domu wiosną, powoduje, że wykonawcy mają bardzo dużo czasu na przeprowadzenie robót ziemnych, wylewanie fundamentów, wznoszenie ścian, zadaszenie budynku oraz wstawianie stolarki otworowej. Perspektywa kilku miesięcy z pogodą sprzyjającą robotom budowlanym umożliwia zamknięcie stanu surowego i przejście do wykończenia wnętrza domu. Dzięki temu, nawet przed nadejściem zimy, można wprowadzać się do nowego domu. Wybudowanie domu podczas jednego sezonu budowlanego niesie jednak ze sobą wiele zagrożeń. Przede wszystkim jest to wyścig z czasem i wykonawcy chcąc jak najszybciej ukończyć prace nie dotrzymują wymaganych przerw technologicznych, które w przyszłości mogą wpływać na stan ścian i stropów nowo wybudowanego domu. Nieprzestrzeganie czasów wiązania betonu czy tynków, pomijanie przerw technologicznych, może powodować zawilgocenia przegród i tym samym skutkować w przyszłości zagrzybionymi ścianami. Należy także wspomnieć, że rozpoczęcie budowy domu wiosną i jej zakończenie wraz z nadejściem zimy powoduje, że inwestor przygotowany jest na zakup wszystkich materiałów i dobrze zaplanował dostarczanie na plac budowy poszczególnych partii niezbędnych produktów. Takie działanie wymaga dobrego planowania, opracowania kosztorysu budowy i płynnością finansową inwestora” – wyjaśnia Maciej Iwaniec, Manager Renowacje i Fasady w firmie Baumit.

Wielu inwestorów decyduje się na rozpoczęcie cialis forum budowy domu jesienią. „Łagodniejsze zimy i dłuższa jesień powoduje, że coraz więcej osób podejmuje się realizacji projektu budowlanego właśnie w tym okresie. Utarło się też przekonanie, że jesienią można nieco taniej nabyć materiały budowlane, jak również podpisać umowę z wykonawcą na dobrych warunkach finansowych. Sprawna ekipa wykonawcza, przed pierwszymi mrozami zdoła wykonać fundamenty, a w przypadku sprzyjającej aury, stan surowy otwarty. Budowanie jesienią wiąże się jednak z odpowiednim zabezpieczeniem murów i stropów budynku. Należy odeskować otwory okienne, zabezpieczyć dach papą lub folią. Warto także zabezpieczyć stropy przed przemarzaniem matami ze słomy lub styropianem. Tego rodzaju ochrona pozwoli wiosną, bez obawy o jakość podłoża, wykonywać kolejne roboty. Mając tak zabezpieczony budynek, można spokojnie przeczekać zimę. Na tak wstępnym etapie prac nie ma też niebezpieczeństwa, że plac budowy zainteresuje złodziei poszukujących złomu lub cennych narzędzi. Podział prac budowlanych na dwa sezony pozwala dobrze zaplanować kolejne etapy realizacji projektu, jak również nie wiąże się z tak dużą inwestycją finansową. Ważnym aspektem wykonania fundamentów jesienią i kontynuowania robót budowlanych wiosną, jest stabilność gruntu, na którym budynek został wzniesiony” – podkreśla ekspert z firmy Baumit.

Budowa domu wiąże się nie tylko z przemyślaną decyzją, dużym wydatkiem, ale także dobrą organizacją pracy, która pozwoli sprawnie przejść proces powstawania nowego budynku. Aby uniknąć nieoczekiwanych przestojów w pracach budowlanych i dodatkowych kosztów warto zatrudnić dobrego kierownika robót, który w imieniu inwestora poprowadzi budowę. Wymagany prawem inspektor nadzoru, opłacony przez inwestora i będący na budowie w trakcie najważniejszych prac takich jak: wylewanie fundamentów, stropu, wykonanie więźby, zagwarantuje trwałość budowli. Przedstawiciele firm takich jak Baumit, produkujących materiały wykończeniowe – tynki wylewki, gładzie, posadzki, itp. pomagają dobrać odpowiednie materiały na dane podłoże. Nadzór nad pracami oraz ich odbiór należy jednak do Kierownika i Inspektora nadzoru.

 

Zbliżają się targi GMINA

gmina kadr

W dniach 7–9 października stolica Wielkopolski stanie się miejscem prezentacji bogatej oferty nowoczesnych rozwiązań wpływających na podniesienie komfortu życia mieszkańców gmin, miast i wsi.

 

Piąta edycja Targów Produktów i Usług dla Samorządów Lokalnych GMINA, organizowana na terenach Międzynarodowych Targów Poznańskich przebiegać  będzie pod hasłem „Uwalniamy potencjał regionów”. Wskazuje ono nie tylko na potrzebę płynnie przebiegającej komunikacji pomiędzy przedsiębiorcami i inwestorami a samorządami, lecz również na konieczność aktywnego wdrażania innowacyjnych projektów podnoszących komfort życia mieszkańców gmin.

Atutem, na który wskazują zwiedzający targów GMINA jest szeroki zakres oferowanych produktów i usług z zakresu architektury miejskiej, infrastruktury techniczno-komunikacyjnej czy informatyki w instytucjach publicznych. Oferta wystawiennicza targów pomaga wystawcom podjąć efektywne i korzystne decyzje o planowanych inwestycjach przyczyniając się w ten sposób do rozwoju regionów i uwolnienia ich potencjału. Produkty oferowane przez wystawców targów GMINA zapewne będą pomocne w tym procesie, który rozpoczęły już dwie firmy Art-Metal i In-Tend. Produkty tych firm, latarnia stylowa typu „K” firmy Art-Metal (stoisko nr 3) i „Organizator zamówień” firmy In-Tend (stoisko nr 22), wyróżniające się wysoką jakością i nowatorstwem zostały już nagrodzone Złotym Medalem Międzynarodowych Targów Poznańskich. Z tymi i wieloma innymi produktami będzie można zapoznać się zwiedzając ekspozycję w pawilonie nr 15.

Wójtowie, sołtysi, burmistrzowie, prezydenci i starostowie zaprezentują ofertę inwestycyjną własnych regionów. Umożliwi im to odbywający się w tym samym czasie Salon Nieruchomości i Inwestycji INVESTFIELD. Stanowi on doskonałą okazję do prezentacji oferty inwestycyjnej miast i wsi, czy instytucji wspierających rozwój regionów. Swoją obecność potwierdziły tam m.in. Urząd Marszałkowski Województwa Podlaskiego, Urząd Marszałkowski Województwa Wielkopolskiego, Miasto Olsztyn, Jaworzno, czy też Kostrzyn nad Odrą

Wzorem poprzednich edycji targi GMINA wzbogaci interesujący program wydarzeń – specjalny cykl debat, seminariów i konferencji. Pierwszego dnia (poniedziałek, 7.10) odbędą się konferencje na temat partnerstwa publiczno-prywatnego oraz informatyzacji jednostek samorządu terytorialnego, a w szczególności sołectw. Natomiast we wtorek (8.10) Krajowe Stowarzyszenie Sołtysów zaprasza na konferencję „Wieś polska, wieś innowacyjna”.

Drugi i trzeci dzień targów (8-9.10) to organizowany we współpracy z dziennikiem Rzeczpospolita Kongres Samorządów GMINA. W jego trakcie prowadzone będą dyskusje poświęcone istotnym zagadnieniom skierowanym do jednostek samorządowych m.in. na tematy: funduszy unijnych na lata 2014-2020, finansowania inwestycji samorządowych czy inwestycji infrastrukturalnych.

Patronat Honorowy nad targami GMINA i salonem INVESTFIELD sprawują: Ministerstwo Administracji i Cyfryzacji, Związek Miast Polskich, Unia Metropolii Polskich, Związek Gmin Wiejskich RP, Krajowe Stowarzyszenie Sołtysów, Związek Województw RP, Polska Agencja Informacji i Inwestycji Zagranicznych oraz Polska Izba Radiodyfuzji Cyfrowej.

Wszystkich zainteresowanych obecnością na targach zapraszamy do odwiedzania strony www.mtp24.pl, umożliwiającej zakup biletów na wydarzenie. Targi Produktów i Usług dla Samorządów Lokalnych GMINA oraz Salon Nieruchomości i Inwestycji INVESTFIELD otwarte będą w godzinach 9:00-17:00

 

 

 

Wyniki konkursu Fasada Roku 2012

Laureaci_konkursu_fasada_roku

Konkurs Fasada Roku 2012 przeszedł już do historii. Jury złożone z architektów, przedstawicieli mediów branżowych i specjalistów z branży budowlanej wybrało zwycięzców oraz przyznało kilka wyróżnień. Nagrodzone realizacje zachwyciły doskonałym doborem kolorystyki, dbałością o detale architektoniczne oraz estetycznym efektem końcowym. Zwieńczeniem tej edycji plebiscytu była uroczysta kolacja w Zamku Topacz, położonym niedaleko Wrocławia.

 

Szósta odsłona plebiscytu Fasada Roku zgromadziła 178 obiektów. Zgłoszone budynki charakteryzowały się niezwykłą dbałością i precyzją przeprowadzonych prac, dlatego też konkursowe jury stanęło przed nie lada wyzwaniem. Jury w składzie: Jacek Czyżewicz – Prezes Zarządu Baumit Sp. z o. o., Katarzyna Baranowska – Fundacja Twórców Architektury, Irena Walczak – Wydawnictwo Murator, dział Budowa, prof. dr hab. inż. arch. Maciej Hawrylak – Stowarzyszenie Architektów Polskich o/ Wrocław, dr inż. Józef Adamowski – Wydział Budownictwa Politechniki Wrocławskiej, mgr inż. arch. Stefan Ciecholewski – Stowarzyszenie Architektów Polskich o/ Wybrzeże w Gdańsku, dr inż. arch. Andrzej Poniewierka – Wydział Architektury Politechniki Wrocławskiej, dr hab. inż. arch. Jacek Kościuk – Instytut Historii Architektury, Sztuki i Techniki Politechniki Wrocławskiej i dr inż. arch. Michał Ankiersztajn – ASW Architekci, Wydział Architektury Politechniki Poznańskiej, wyłoniło czterech zwycięzców oraz przyznało cztery wyróżnienia.

skoczek_wojdacki_architekci_dobrego_pasterza_118_krakow

W pierwszej kategorii – Nowy Budynek – nagrodę główną otrzymał zespół budynków mieszkalnych „Kaskada” zlokalizowany w Krakowie przy ulicy Dobrego Pasterza 118. Obiekt do konkursu zgłosiła pracownia Skoczek & Wojdacki Architekci s.c. Autorami projektu są Bogdan Skoczek i Igor Wojdacki.

Wyróżnienie w tej kategorii otrzymał jednorodzinny budynek mieszkalny znajdujący się w Jastrzębiu przy ulicy Ptaków Leśnych. Obiekt został zgłoszony przez pracownię Formo 3 Maciej Beczak. Projekt domu przygotowali Magdalena Beczak i Maciej Beczak.

Firma_Budowlana_Dota_Wojciech_Dmowskiego_Pozna_03

W drugiej kategorii – Budynek z wielkiej płyty – nagroda główna została przyznana wielorodzinnemu budynkowi mieszkalnemu z Poznania. Zlokalizowany przy ulicy Dmowskiego 5-7 obiekt do konkursu zgłosiła Firma Budowlana Wojciech Dota, która była wykonawcą robót budowlanych. Projekt został opracowany przez Piotra Jadkowskiego i Stanisława Walczaka. W tej kategorii Jury Konkursu wyróżniło budynek wielorodzinny z Warszawy przy ulicy Korotyńskiego 30. Realizację do konkursu zgłosił inwestor, czyli Admin s.c. Zygmunt Styczeń, Ewa Winiarska. Projekt architektoniczny opracowali arch. Jerzy Dziuba, arch. Julita Kucharska-Dziuba oraz arch. Karol Dziuba.

firma_budowlana_eugeniusz_dota_grunwaldzka_poznan_2

W trzeciej kategorii – Budynek po rekonstrukcji i adaptacji – jury przyznało główną nagrodę dla Jednostki Ratowniczo-Gaśniczej online catalogs for sellers of viagra and cialis in usa nr 2 KMPSP z Poznania. Obiekt do konkursu zgłosił wykonawca robót – Firma Budowlana Eugeniusz Dota. Autorem projektu rekonstrukcji budynku jest mgr inż. arch. Piotr Bukowy.

Wyróżnienie w tej kategorii otrzymał dom mieszkalny zlokalizowany w Poznaniu przy ulicy Senatorskiej 2. Obiekt do konkursu zgłosiła Pracownia Projektowa Sasiak-Sobusiak. Autorką projektu jest Anna Sasiak-Sobusiak.

NMS__architekci_marcinkowskiego_poznan_2

Nagrodę główną w czwartej kategorii – Budynek po renowacji – zdobył budynek Uniwersytetu Artystycznego z Poznania, zlokalizowany przy alei Marcinkowskiego 29. Realizację do konkursu zgłosiła pracownia architektoniczna NMS ARCHITEKCI- Mikołaj Stępień. Projekt renowacji przygotowali arch. Mikołaj Stępień, arch. Natalia Stępień, arch. Hanna Sioda oraz arch. Emilia Schudy.

Wyróżnienie w tej kategorii przyznano obiektowi Dom Tkacza z Rościszowa. Obiekt do konkursu zgłosił autor projektu renowacji dr hab. inż. arch. Marek Wroński.

Po raz pierwszy w historii Konkursu Fasada Roku, Internauci również mogli wyrazić swoją opinię, głosując na poszczególne realizacje i tym samym wybrać zwycięzców każdej kategorii. W kategorii Nowy Budynek najwięcej głosów otrzymało krakowskie Osiedle „Black and White”. W kategorii Budynek z wielkiej płyty zwyciężył budynek wielorodzinny z Zielonej Góry przy ulicy Ptasiej 33/35. Nagrodę główną w kategorii Budynek po rekonstrukcji i adaptacji, Internauci przyznali budynkowi mieszkalnemu z Radziejowa. W ostatniej kategorii – Budynek po renowacji – jednogłośnie zwyciężył Uniwersytet Artystyczny z Poznania.

„Podsumowując VI edycję konkursu Fasada Roku nie sposób pominąć doskonałych realizacji zgłoszonych w tym roku do plebiscytu. Różnorodność koncepcji architektonicznych, precyzja i kunszt wykonania, dobór kolorów i struktur, to elementy wyróżniające tegorocznych zwycięzców. Co więcej, jurorzy docenili możliwości wykorzystania materiałów Baumit, które sprawdziły się zarówno na elewacji nowych budynków, jak również tych poddawanych rekonstrukcji bądź renowacji. Warto także podkreślić, że zwieńczeniem zakończonej właśnie edycji jest nie tylko werdykt profesjonalistów z branży architektonicznej i budowlanej, czyli konkursowego Jury, ale także głosy Internatów, dzięki którym wyłoniono najciekawszą „Fasadę Roku Internautów”. Nagrodzone obiekty charakteryzowały: elegancja wykonania, nietuzinkowe rozwiązania zastosowanych na elewacji produktów oraz wysoka jakość przeprowadzonych prac. Zwycięzcy VI odsłony plebiscytu Fasada Roku 2012 spotkali się na uroczystej kolacji w Zamku Topacz, pod Wrocławiem, podczas której wręczone zostały pamiątkowe statuetki oraz dyplomy dla zwycięzców i wyróżnionych” – podsumowuje Renata Hoffman z firmy Baumit.

fot. Baumit, materiały prasowe

 

 

Rynek instytucjonalnego najmu mieszka w Polsce

concertoVerona4_wrocław_2010 (Large)

Polski rynek najmu – szansa dla inwestorów instytucjonalnych

Inwestowanie w nieruchomości mieszkaniowe na wynajem stało się znów popularne w wielu krajach zachodniej Europy, w tym w Wielkiej Brytanii i Niemczech. Mimo dużej skali rynek nieruchomości realizowanych na wynajem w tych krajach nie nadąża za oczekiwaniami inwestorów instytucjonalnych, którzy coraz częściej szukają szans ekspansji za granicą. Polska należy już do grona czołowych państw Unii Europejskiej, w których inwestuje się w nieruchomości komercyjne, czy zatem inwestorzy instytucjonalni powinni zainteresować się również polskim rynkiem mieszkań na wynajem?

Odpowiedź brzmi: tak. Popyt na lokale czynszowe w Polsce rośnie, wspierany czynnikami demograficznymi i ekonomicznymi. Równocześnie brakuje nam mieszkań czynszowych o dobrej relacji jakości do ceny. Fundusze inwestycyjne posiadają już pewne doświadczenie na polskim rynku w inwestowaniu w portfele mieszkań na wynajem, choć w wielu przypadkach podejmowane przez nie decyzje dotyczące doboru produktu i momentu inwestycji były nietrafione. Obecna sytuacja rynkowa jest jednak bardzo korzystna dla inwestycji pod wynajem – pomimo stabilnego popytu na mieszkania na rynku pierwotnym i cen o 15-20% niższych niż w szczytowym okresie 2008 roku, istnieje znacząca nadwyżka podaży nowych lokali. Deweloperzy zmagający się z powolnym procesem sprzedaży oferują mieszkania po obniżonych cenach i wykazują rosnące zainteresowanie sprzedażą całych budynków. Dotyczy to zwłaszcza tych firm, które posiadają duże banki terenów inwestycyjnych. Z drugiej strony, w otoczeniu rynku przeważają czynniki wspierające rozwój tego sektora, począwszy od stabilnej sytuacji ekonomicznej, czynników demograficznych i trendów społecznych, poprzez kwestie prawne i podatkowe, ale także jakość pośrednictwa w wynajmie i zarządzania nieruchomościami. Zmienia się na korzyść także podejście polityków, widzących potrzebę wspierania rozwoju nowoczesnego budownictwa czynszowego w największych miastach w Polsce.

Główne czynniki wspierające rozwój sektora

Wśród najistotniejszych pozytywnych czynników w Polsce wymienić można stabilność ekonomiczną i polityczną oraz duży rynek krajowy. Sektor bankowy okazał się odporny na zjawiska kryzysowe i pozostaje stabilny, członkostwo w Unii Europejskiej gwarantuje bezpieczeństwo biznesu i stabilność regulacji prawnych, a sytuacja demograficzna kraju (wobec dużego udziału młodych osób w populacji), jest jedną z najkorzystniejszych w UE. Wiele czołowych międzynarodowych funduszy jest już obecnych w Polsce, głównie w segmencie nieruchomości komercyjnych, a dla inwestorów już działających w kraju nie ma żadnych barier wejścia przy poszerzaniu aktywności o rynek mieszkaniowy. Przepisy są przejrzyste, a regulacje podatkowe i biznesowe są porównywalne do stosowanych w innych państwach Unii. 

Pomimo, iż na polskim rynku mieszkaniowym dominują mieszkania o charakterze własnościowym, w ciągu ostatnich lat najem stał się alternatywą dla wielu gospodarstw domowych. Zwiększone wymagania przy udzielaniu kredytów hipotecznych, niepewność na rynku pracy oraz słabsze perspektywy wzrostu gospodarczego sprawiły, że rodziny podchodzą ostrożniej do długoterminowego zadłużenia. Typowa do tej pory wśród młodych par i singli strategia nabywania małych mieszkań na okres około 5 lat, a następnie przeprowadzki do mieszkań większych, stała się rozwiązaniem zbyt kosztownym.

Potrzeby mieszkaniowe i styl życia także ulegają zasadniczym zmianom na korzyść sektora najmu. Młodzi Polacy mają inne podejście do nieruchomości – symboliczna potrzeba posiadania własnego mieszkania zaczyna mieć mniejszą wartość, podczas gdy argumenty mobilności i płynności finansowej zyskują na znaczeniu. Napływ młodych ludzi do Warszawy i innych dużych miast Polski zwiększa zapotrzebowanie na mieszkania czynszowe, zwłaszcza ze strony studentów i osób poszukujących pracy. Rośnie zatem liczba głosów (w tym także pośród członków rządu, polityków i ekspertów oraz mediów) domagających się wsparcia dla rynku mieszkań czynszowych.

Plany inwestowania w mieszkania czynszowe ogłoszone przez BGK

Polski rząd zademonstrował ostatnio istotne zaangażowanie we wsparcie rynku mieszkań na wynajem. W dniu 18 czerwca 2013 r. wiceminister finansów Wojciech Kowalczyk ogłosił plan utworzenia funduszu mieszkań czynszowych, który zainwestuje 5 mld złotych w około 20 tysięcy mieszkań. Według Ministerstwa Finansów fundusz powinien rozpocząć działalność w pierwszym kwartale 2014 roku, inwestycje będą rozłożone na 4 lata i będą się koncentrować na sześciu największych miastach w kraju.  

Fundusz zostanie powołany przez państwowy Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK) i nadzorowany przez Komitet Nadzoru Finansowego. Dotychczas zaprezentowano jedynie ogólne założenia programu. BGK powoła najprawdopodobniej spółkę, wstępnie określaną jako BGK Nieruchomości, odpowiedzialną za tworzenie portfela i zarządzanie funduszem. Struktura funduszu ma być analogiczna do funduszy funkcjonujących na rynku nieruchomości komercyjnych.

Koncepcja funduszu zakłada stworzenie portfela składającego się głównie z niewielkich mieszkań o powierzchni użytkowej w przedziale 50 – 60 metrów kwadratowych. Fundusz będzie kupował całe budynki lub co najmniej wydzielone klatki schodowe, z kompletnie wykończonymi mieszkaniami. Taka skala zakupów da mu lepszą pozycję negocjacyjną wobec deweloperów i pozwoli na łatwiejszą kontrolę, zarządzanie najmem i samym obiektem w trakcie działalności. Mieszkania mają być wynajmowane za czynsze niższe od obecnych stawek rynkowych, zaś zwrot z kapitału ma wynieść 4%.  Standardowa umowa najmu ma być zawierana na jeden rok, zaś proces selekcji najemców nie jest jeszcze określony. Deklarowany cel programu to zwiększenie mobilności i ułatwienie wchodzenia na rynek pracy, zwłaszcza młodym ludziom.

Skala i jakość rynku najmu

Zdecydowana większość zarówno istniejących, jak i nowo budowanych w Polsce mieszkań należy do prywatnych właścicieli. Zgodnie z oficjalnymi statystykami (Spis Powszechny 2011), około 10,7% zasobów jest wynajmowane za subsydiowane czynsze, głównie w zasobach komunalnych i socjalnych (5.7%) lub na podstawie lokatorskiego prawa spółdzielczego (2.1%), a także w zasobach zakładowych (1.2%), skarbu państwa (1.2%) i towarzystw budownictwa społecznego (TBS; 0.5%). Pozostała część zasobów jest w większości zajmowana przez właścicieli, ale w pewnej części wynajmowana na  zasadach wolnorynkowych. Oficjalne dane szacują ten segment rynku na 2,2% gospodarstw domowych w kraju, ale liczba ta wydaje się co najmniej dwukrotnie niedoszacowana. Instytucjonalny, komercyjny rynek najmu ma znikomą skalę.  Najem wolnorynkowy, prowadzony przez prywatnych właścicieli jest najsilniej rozwinięty w największych polskich miastach i miejscowościach uzdrowiskowych.

W Warszawie, według ostatnich dostępnych oficjalnych danych pochodzących za spisu powszechnego z 2002 roku, 21% rodzin mieszka w wynajmowanych lokalach, a około połowę z nich stanowią mieszkania w budownictwie komunalno-socjalnym. Sektor najmu prywatnego pozostaje trudny do oszacowania, ponieważ duża część umów najmu nie jest oficjalnie rejestrowana w celu uniknięcia opodatkowania (pomimo niedawnego wprowadzenia przez rząd złagodzonego podatku ryczałtowego).

W segmencie wolnorynkowego najmu, biorąc pod uwagę kryteria jak takie jak jakość techniczna i standard wykończenia, wiek budynku, zarządzanie, czy kwestie prawne i związane z umowami, wyróżnić można dziś trzy główne typy wynajmowanych nieruchomości:

  • mieszkania w nowym budownictwie
  • mieszkania w starszym budownictwie o dobrym standardzie
  • mieszkania w starszym budownictwie o niskiej jakości.

Pierwszy typ głównie stanowią lokale w budynkach zrealizowanych w ciągu ostatnich 5-10 lat lub poddanych kompleksowej modernizacji. W przypadku tego typu mieszkań wysoki standard charakteryzuje zarówno same mieszkania, jak powierzchnie wspólne i otoczenie budynku. Właścicielami są najczęściej rodziny, które przeprowadziły się do większych mieszkań, z różnych powodów decydując się na zatrzymanie dotychczasowego lokalu.  Pozostałą część stanowią natomiast inwestorzy indywidualni i instytucjonalni. Właściciele najczęściej samodzielnie prowadzą relacje z najemcą i zajmują się sprawami związanymi z mieszkaniem lub zlecają to niewielkim agencjom. Czynsze reguluje standardowa umowa najmu, podpisywana najczęściej na okres jednego roku z możliwością przedłużenia.

Do drugiego typu mieszkań należą lokale wybudowane w okresie komunistycznym lub przedwojennym. O ile standard mieszkania jest zazwyczaj akceptowalny, to budynek oraz powierzchnie wspólne są często w kiepskim stanie. Tego typu lokale są najczęściej odziedziczone, po czym wynajmowane bez żadnych długoterminowych planów przy minimalnym zaangażowaniu środków finansowych na modernizację. Ponieważ czynsze mieszkaniowe nawet w takim zasobie są w dużych miastach dość wysokie, właściciele nie czują się zmuszeni do inwestowania w podwyższanie standardu lokali. Opłaty za najem są regulowane standardową umową na warunkach podobnych jak w przypadku pierwszego typu.

Różnica pomiędzy drugim a trzecim z wymienionych typów polega na tym, że standard mieszkań jest co najwyżej przeciętny, a duża część mieszkań wynajmowana jest bez jakiejkolwiek pisemnej umowy. Brak pewności związanej z zapewnieniem  ciągłości zamieszkania rekompensuje najemcy niski poziom czynszu.

Poziomy czynszu

W obliczu niewystarczającej liczby lokali mieszkaniowych oraz stosunkowo wysokich cen mieszkań, dla wielu rodzin wynajem jest jedynym rozwiązaniem umożliwiającym samodzielne zamieszkanie w największych aglomeracjach w kraju. Jest to szczególnie widoczne wśród młodych ludzi migrujących do miast w celach edukacyjnych bądź zawodowych, ale dotyczy także wielu ludzi chcących zamieszkać samodzielnie (np. dorosłych dzieci opuszczających rodzinny dom, czy byłych współmałżonków po rozwodzie).

W porównaniu do zarobków, poziom czynszów w Polsce jest stosunkowo wysoki. Najwyższe stawki, ale i zarazem największy wybór lokali jest w Warszawie. Tu miesięczny koszt wynajmu kawalerki o powierzchni 30 m kw. to około 1500 zł, co stanowi około jednej trzeciej przeciętnego wynagrodzenia w stolicy. Średnie czynsze za dwu i trzypokojowe lokale w Warszawie sięgają odpowiednio 2000 zł i 2900 zł, a średnie stawki czynszu przekraczają 46 zł (11 euro) za metr kwadratowy za miesiąc. Bardzo wysoki poziom czynszów w centrum miasta wyraźnie wpływa na średni poziom w całym mieście, jednak w dzielnicach oddalonych od centrum czynsze mogą być aż o 40% niższe. Na nieco mniejszych rynkach, takich jak Kraków, Wrocław, Poznań czy Trójmiasto,  stawki czynszu kształtują się na poziomie od 30 do 35 zł (7 – 9 euro) za metr kwadratowy za miesiąc. Mieszkania w peryferyjnych dzielnicach tych miast dostępne są za czynsze niższe niż w centralnych dzielnicach tych miast, choć różnica ta nie jest tak widoczna jak w Warszawie i sięga około 20%.

Obecna oferta mieszkań na wynajem w Polsce to głównie lokale własnościowe w spółdzielniach i wspólnotach. Standard wynajmowanych jednostek jest bardzo zróżnicowany. Na rynku warszawskim większość mieszkań to lokale zlokalizowane w budynkach pochodzących z okresu socjalizmu lub jest to budownictwo przedwojenne. Jedynie nieliczne z tych mieszkań poddane zostały kompleksowej modernizacji. Lokale mieszkalne w nowym budownictwie, zrealizowanym w ciągu ostatnich 10-15 lat zostały w większości sprzedane indywidualnym właścicielom, a  część tych zasobów została następnie przeznaczona na wynajem. 

Wynajem i zarządzanie nieruchomością

Proces wynajmu

Fundusze nastawione na długoterminowe inwestycje nie są zazwyczaj zainteresowane podejmowaniem wysokiego ryzyka związanego z poszukiwaniem najemców, ale kupują większe portfele nieruchomości, które zostały już wynajęte. Następnie zajmują się bieżącym zarządzaniem i wynajmowaniem lokali. Natomiast inwestorzy typu „Family Office”, których celem jest zbudowanie większego portfela, są gotowi wziąć na siebie ryzyko związane z wynajmowaniem mieszkań po zakupie nieruchomości od dewelopera. Innym rozwiązaniem jest umowa z deweloperem, która uzależnia zakup nieruchomości przez długoterminowego inwestora od wynajęcia określonej części mieszkań na uprzednio uzgodnionych z inwestorem warunkach. W każdym przypadku wynajęcie nowo wybudowanej inwestycji jest kluczowym elementem w modelu biznesowym.

W największych miastach order generic cialis Polski działa wiele dobrze funkcjonujących i wiarygodnych agencji najmu. Usługi obejmujące zarówno zarządzanie nieruchomościami, jak i obsługę procesu najmu, są obecnie oferowane przez dużych brokerów oraz małe, wyspecjalizowane firmy. Transparentność rynku najmu rośnie, choć sporo jest jeszcze do poprawienia. Jedynie znikoma część mieszkań wynajmowana jest przez agentów na podstawie umowy na wyłączność, dlatego mieszkania zazwyczaj prezentowane są jednocześnie w kilku różnych ofertach w Internecie. Ze względu na rozproszoną strukturę zasobów czynszowych wynajmu skuteczność działania agentów jest trudna do zmierzenia. Doświadczenie brokerów wskazuje, że odsetek pustostanów dla dobrze dopasowanych produktów można utrzymać na poziomie poniżej 5%. Z drugiej strony, wynajem produktu lokalu niedopasowanego do popytu jest niełatwym przedsięwzięciem. Zatem zasadniczą kwestią staje się właściwy dobór inwestycji na wynajem m.in. pod względem struktury, rodzaju oraz powierzchni mieszkań.  Istotne jest także dostosowanie produktu do konkretnej lokalizacji oraz rynku docelowego.

Zarządzanie nieruchomościami

Skuteczne zarządzanie nieruchomościami jest kolejną kluczową kwestią w przypadku nieruchomości na wynajem, których właścicielami są inwestorzy instytucjonalni. Pomimo braku rozwiniętego instytucjonalnego rynku najmu w Polsce, zebrano wiele  doświadczeń w zarządzaniu wspólnotami i spółdzielniami mieszkaniowymi. Ten typ usług ma w Polsce mocne profesjonalne podstawy, a znalezienie firmy posiadającej odpowiednie kompetencje i struktury niezbędne do zarządzania portfelem lokali mieszkalnych na wynajem nie jest trudne. Zarządcy nieruchomości w Polsce posiadają doświadczenie w prowadzeniu wspólnot, w tym w pobieraniu opłat eksploatacyjnych, co jest podobne do ściągania należności czynszowych oraz kaucji. Doświadczenia niektórych zarządców obejmują nie tylko rynek mieszkaniowy, lecz również usługi związane z wynajmem nieruchomości komercyjnych.

Fundusze nieruchomości zajmują się samodzielnie zarządzaniem portfelem lub zlecają te usługi na zewnątrz, natomiast zarządzanie nieruchomościami i procesem wynajmu najczęściej zlecają lokalnym firmom zewnętrznym. Usługi kompleksowego zarządzania aktywami w przypadku lokali czynszowych oferowane są obecnie jedynie przez kilka firm, co wytłumaczyć można tym, że inwestorzy instytucjonalni są dopiero na etapie budowy większych portfeli mieszkaniowych.

Regulacje prawne

Najem lokali mieszkalnych w Polsce regulują przede wszystkim przepisy Kodeksu cywilnego i Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego („Ustawa o ochronie praw lokatorów”). Choć ta ustawa nie ma wielu pochlebnych opinii, to w praktyce nie stanowi poważnej przeszkody w rozwoju rynku najmu instytucjonalnego, który może potencjalnie funkcjonować w sposób zbliżony do modelu niemieckiego.

Zasady wyliczania opłat czynszowych

Polskie przepisy o najmie lokali nie przewidują żadnych ustawowych czy administracyjnych ograniczeń w ustalaniu wysokości czynszu najmu w chwili zawierania umowy, także w przypadku najmu instytucjonalnego. Strony mogą swobodnie negocjować początkową stawkę czynszu za korzystanie z lokalu i decydować czy umowa najmu ma zostać zawarta na czas oznaczony, czy nieoznaczony. Przepisy przewidują szereg racjonalnych ograniczeń podwyżek czynszu.

Co do zasady, wynajmujący ma prawo podwyższyć czynsz w przypadku, gdy nie uzyskuje przychodów z czynszu na poziomie zapewniającym pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, jak również zapewniającym zwrot kapitału i zysk. W takiej sytuacji podwyżka czynszu w skali roku może wynosić nie więcej niż równowartość 1,5% nakładów poniesionych na wybudowanie albo zakup lokalu (lub równowartość

10% nakładów poniesionych na trwałe ulepszenie istniejącego lokalu zwiększające jego wartość użytkową) powiększonych o godziwy zysk (definiowany w orzecznictwie jako zysk porównywalny ze stopą zwrotu z obligacji Skarbu Państwa) Przy czym pojęcie „godziwego zysku” nie ma wpływu na wysokość początkowego czynszu uzgadnianego w nowo zawieranych umowach najmu.

Co istotne, powyższe ograniczenia nie mają zastosowania, jeżeli podwyżka czynszu wynika z inflacji, wzrostu opłat niezależnych od wynajmującego (np. opłat za energię elektryczną, wodę, gaz itp.) lub, jeżeli w wyniku podwyżki wysokość czynszu w skali roku nie przekroczy 3% wartości odtworzeniowej lokalu (odpowiednie wskaźniki służące do obliczenia tej wartości dla poszczególnych miast i województw Polski, ustalone na podstawie danych statystycznych, są ogłaszane w wojewódzkich dziennikach urzędowych co 6 miesięcy).

Zgodnie z ustawa podwyżki czynszu mogą być dokonywane nie częściej, niż co 6 miesięcy, natomiast termin wypowiedzenia wysokości czynszu wynosi co najmniej 3 miesiące. Jeżeli najemca nie akceptuje nowych warunków finansowych, ma prawo skierować sprawę do sądu, który orzeknie, czy (i w jakim zakresie) podwyżka czynszu była uzasadniona w świetle przepisów ustawy. W postępowaniu sądowym ciężar udowodnienia zasadności podwyżki, spoczywa na wynajmującym.

Utrzymanie lokalu i zasady wypowiedzenia najmu

Ustawowe zasady podziału kosztów utrzymania lokali mieszkalnych są korzystne dla wynajmujących, ponieważ większość tego rodzaju kosztów obciąża najemcę. Przykładowo, najemca jest odpowiedzialny za utrzymanie podłóg, okien, drzwi, armatury łazienkowej, grzejników i pieców, natomiast obowiązki wynajmującego, co do zasady ograniczają się do utrzymania instalacji służących do odbioru mediów i wykonywania napraw konstrukcyjnych. Strony mogą jednak w umowie zmodyfikować zasady utrzymania lokalu.

Umowa najmu, czy to zawarta na czas oznaczony, czy nieoznaczony, może zostać wypowiedziana przez wynajmującego wyłącznie z przyczyn wyraźnie wskazanych w ustawie o ochronie praw lokatorów (np. powstanie 3-miesięcznej zaległości czynszowej oraz bezskuteczny upływ dodatkowego 1-miesięcznego terminu na uregulowanie zaległości, rażące naruszenie umowy najmu przez najemcę czy podnajęcie lokalu przez najemcę bez uprzedniej pisemnej zgody wynajmującego). Najemca ma natomiast prawo rozwiązać umowę najmu zawartą na czas nieoznaczony bez podania przyczyny za 3-miesięcznym wypowiedzeniem, chyba że umowa najmu przewiduje inny termin wypowiedzenia. Umowę najmu zawartą na czas oznaczony najemca może wypowiedzieć wyłącznie w przypadkach w niej przewidzianych.

Dochodzenie zaległości czynszowych i zasady eksmisji

Dochodzenie zaległości czynszowych ułatwiają uproszczone procedury i obniżone stawki opłat sądowych przewidziane w Kodeksie postępowania cywilnego. Postępowanie sądowe może być długotrwałe, gdy chodzi o eksmisję lokatora, co może stanowić ryzyko dla wynajmującego. Sytuacja w tej mierze poprawia się jednak z każdym rokiem.

Zasady eksmisji, opartej na prawomocnych orzeczeniach sądowych, uległy ostatnio złagodzeniu. Jednocześnie gminy zostały zobowiązane do zapewnienia lokalu socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego dla eksmitowanych najemców. Jeżeli najemca nie opuści lokalu po wydaniu przez sąd wyroku (lub w dacie wygaśnięcia umowy najmu), wynajmujący ma prawo do odszkodowania w kwocie odpowiadającej wartości rynkowej czynszu za każdy miesiąc bezumownego korzystania. Jeżeli gmina nie zapewni eksmitowanemu najemcy lokalu socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego, wynajmujący ma prawo dochodzić wobec gminy roszczeń odszkodowawczych. Zgodnie z orzecznictwem, w takich okolicznościach odpowiedzialność za zapłatę odszkodowania obciąża solidarnie gminę i najemcę.

Podsumowanie

System przepisów o najmie lokali mieszkalnych w Polsce jest pod wieloma względami zbliżony do przepisów prawa niemieckiego regulujących stosunki wynajmujący-najemca. Z prawnego punktu widzenia inwestowanie w lokale przeznaczone na wynajem w Polsce opiera się na racjonalnych podstawach, a obecnie obowiązujące przepisy nie utrudniają prawidłowego wykonywania umów najmu lokali.

Modele inwestowania

Obecna sytuacja na rynku mieszkaniowym oraz zmiany w podejściu i postrzeganiu najmu przez polskie społeczeństwo, tworzą możliwości sprzyjające okoliczności inwestowania w mieszkania na wynajem. Spodziewamy się, że szans w tym sektorze polskiego rynku poszukiwać będą głównie następujące trzy grupy inwestorów instytucjonalnych:

Fundusze oportunistyczne poszukujące nieruchomości z problemami (distressed properties)

Inwestorzy ci poszukują szczególnych okazji, wynikających z problemów niektórych deweloperów ze sprzedażą mieszkań: istnieje znaczna liczba projektów – zarówno takich, które niebawem zostaną ukończone, jak i tych już wybudowanych, w których liczba sprzedanych mieszkań jest niewielka. Fundusze oportunistyczne mogą nabywać mieszkania lub pule mieszkań w projektach w wielu różnych inwestycjach. Jednocześnie rośnie zaangażowanie banków w rozwiązywanie problemów swoich klientów i, co za tym idzie, chęć wspierania przez banki alternatywnych rozwiązań pozwalających uniknąć niepotrzebnych rezerw i odpisów.

Fundusze budujące portfele lokali na wynajem (inwestor-pośrednik)

Takie fundusze koncentrują swoją działalność na średnioterminowym procesie tworzenia portfela mieszkań w celu późniejszego odsprzedania w całości długoterminowemu inwestorowi lub sprzedaży pojedynczych lokali indywidualnym nabywcom. W tym celu podpisują umowy z deweloperami posiadającymi atrakcyjne działki na wybudowanie przez nich, jako fee-deweloperów, budynków z lokalami na wynajem. Model biznesowy zakłada najczęściej wyjście z inwestycji po 5-10 latach działania.

Fundusze długoterminowe

Obejmują inwestorów długoterminowych, oczekujących  relatywnie niskiego ryzyka, takich jak firmy ubezpieczeniowe czy fundusze emerytalne, zainteresowanych nabywaniem projektów do portfela spełniającego określone warunki: inwestycja za minimum 25-30 milionów euro (tj. 300-500 jednostek); w pełni funkcjonujące i wynajęte duże nieruchomości (każda powyżej 100 jednostek); w pełni wynajęte lokale (lub o ograniczonej liczbie pustostanów); jasna sytuacja własnościowa (nie „ser szwajcarski”, lecz całe budynki/bloki/skrzydła).

W odróżnieniu od funduszy oportunistycznych, fundusze emerytalne oczekują minimalnego ryzyka, nie zaś indywidualnie ustalanych rozwiązań o spekulacyjnym charakterze. Stabilni, długoterminowi najemcy są cenieni przez nie bardziej niż płacący wyższe czynsze najemcy krótkoterminowi.

Przykład modelu inwestycyjnego

Końcowi inwestorzy (fundusze długoterminowe, najczęściej emerytalne) patrzą na ekonomię skali i koncentrują się na stworzeniu portfela z dobrze dobranymi nieruchomościami. Aby zaspokoić ich oczekiwania powinno się wcześniej zbudować całość lub część portfela, obejmującego szereg dobrze prosperujących nieruchomości czynszowych.

Wnioski

Rynek najmu instytucjonalnego jest nowo powstającym sektorem polskiego rynku mieszkaniowego. Obecnie jedynie mała część zasobów lokali mieszkaniowych należy do inwestorów instytucjonalnych: niektóre fundusze zainwestowały już w projekty buy-to-let i przetarły szlaki kolejnym inwestorom. Pomimo tego, że pierwsze portfele lokali czynszowych odnotowują niskie udziały pustostanów, rentowność na tej działalności jest niewielka, ponieważ zakupy inwestycji dokonywane były w okresie boomu, kiedy ceny mieszkań były najwyższe. Z drugiej strony, dzięki tym przykładom przetestowano już praktyczne funkcjonowanie na rynku funduszy z mieszkaniami na wynajem i potwierdzono istnienie popytu na mieszkania czynszowe wynajmowane na wolnorynkowych zasadach przez prywatne instytucje. Nowi inwestorzy mogą wyciągać wnioski z błędów popełnionych przez poprzedników, a obecne warunki rynkowe zdają się potwierdzać, że nadeszła odpowiednia chwila na wejście na polski rynek.

Ceny nowych mieszkań wykazują ciągły trend spadkowy, a inwestorzy mogą dodatkowo liczyć na rabaty. W zmieniających się warunkach rynkowych deweloperzy poszukują alternatywnych źródeł przychodów w celu utrzymania funkcjonowania spółek. Zainteresowani są współpracą z funduszami pracą jako fee-deweloperzy oraz dostarczaniem produktu dopasowanego do wymogów długoterminowego najmu. Jednak to nie tylko podaż stara się wytworzyć popyt. Trendy demograficzne i zmiany w podejściu do najmu, mobilność płynności ludzi/ gotowość do mobilności napędzają zapotrzebowanie na rozwiązania typu buy-to-let. Produkt oferowany przez instytucjonalny rynek najmu gwarantuje lepszą jakość, zarządzanie i bezpieczeństwo dla długoterminowych najemców niż istniejąca oferta.

Kolejnymi argumentami są: stabilne otoczenie rynkowe, polityczna wola stworzenia rynku najmu instytucjonalnego i rozsądne regulacje prawne dla sektora najmu. Także zapewnienie profesjonalnego zarządzania nieruchomościami i procesem najmu nie stanowi dziś problemu. Istnieją wystarczające doświadczenia funkcjonowania na rynku najmu mieszkań w Polsce funduszy inwestycyjnych, zarówno polskich, jak i zagranicznych.  Finansowanie przez polskie i zagraniczne banki dostępne jest zarówno dla deweloperów, jak i inwestorów instytucjonalnych.

 

Autorzy:

Wojciech Koczara – CSM Cameron McKenna

Grażyna Wiejak-Roy – PwC Polska

Maximilian Mendel – Reas

 

Źródło: Property Journal  8-9/2013

Zmiany w systemie certyfikacji LEED dla budynk

poleczki warszawa rockfon

Amerykańskie Stowarzyszenie Budownictwa Ekologicznego (USGBC) wprowadziło właśnie nowelizacje w systemie ekologicznej certyfikacji budynków LEED. Zmiany są spore, wzbudziły nawet komentarze, że nowe wymogi są zbyt rygorystyczne. Jednak producenci wysokiej jakości materiałów wykończeniowych do eko-budynków oceniają, że idą one w dobrym kierunku, gdyż stawia się na jakość materiałów i komfort użytkowników.

Amerykański system przyznawania budynkom zielonych certyfikatów LEED znany jest w Polsce od kilku lat. Obok brytyjskiego systemu BREEAM jest jednym z najpopularniejszych. Deweloperzy i zarządcy budynków starają się o eko-certyfikację nie tylko dla nowych obiektów, ale także tych istniejących. Głównie certyfikowane są w naszym kraju obiekty biurowe i handlowe, ale zdarza się, iż o eko-referencje starają się także budynki magazynowe i hotele.

Nowelizacja systemu LEED przegłosowana została na początku lipca br. Członkowie USGBC zatwierdzili wersję LEED v4. Nie bez kontrowersji. Zarówno firmy i instytucje zrzeszone w organizacji, jak i zewnętrzni eksperci oraz inwestorzy zwracali uwagę, że nowelizacja jest zbyt gwałtowana. Ustalono więc okres przejściowy. Nowe przepisy wejdą w życie w połowie listopada 2013 roku, ale aż do czerwca 2015 roku można będzie certyfikować budynki zarówno w obecnej wersji LEED, jak i według nowych wymogów LEED v4. Od 1 czerwca 2015 obowiązywać będzie już tylko nowy system.

Jakie zmiany wprowadzono? Co oznaczają dla polskich producentów i inwestorów?

Całość nowych wymagań zmierza w kierunku podwyższenia jakości budynków i komfortu osób w nich przebywających. Opierają się o wyzwania jakie staną przed budynkami w przyszłości, by były jeszcze zdrowsze i bardziej przyjazne środowisku. – To kierunek, który na pewno pozytywnie ocenią producenci materiałów budowlanych, którzy od lat mocno angażują się w działania sprzyjające środowisku. Świadome, duże firmy inwestują nie tylko w udoskonalanie produktów pod względem eko przyjazności, ale także w sam proces wytwarzania – by był on jak najmniej uciążliwy dla środowiska – komentuje Mirosław Jucha, dyrektor marki Rockfon w Polsce. Oba te elementy – jakość materiałów i eko produkcja – będą teraz dodatkowo premiowane.

Nowością, którą wprowadza LEED v4 są deklaracje środowiskowe. Oznacza to, że dodatkowe punkty w procesie certyfikacji uzyskać będzie można za zastosowanie minimum 20 różnych elementów budowlanych od różnych producentów, którzy posiadają deklaracje środowiskowe. To dokument potwierdzający, że produkty budowlane danego producenta spełniają najwyższe wymagania i normy w zakresie ekologii i bezpieczeństwa dla użytkowników.

Podobny kierunek wyznaczają nowe wymagania pod względem składu produktów budowlanych. Dotychczas ważne było, by materiały nie wpływały negatywnie na otoczenie, np. poprzez niską emisję szkodliwych substancji. Teraz dodatkowo sam produkt i jego skład będą musiały być jak najbardziej przyjazne środowisku. Zawartość nieodpowiednich substancji musi zostać zminimalizowana. Jak największą część w wyprodukowanym materiale powinny za to stanowić składniki pochodzące z recyklingu. – Potwierdzeniem, że produkt jest zdrowy będą deklaracje, które do danego wyrobu muszą przedstawić producenci. Nasza firma wytwarza produkty m.in. zgodnie z europejskim rozporządzeniem REACH, określającym dopuszczalne dawki substancji chemicznych – informuje women does viagra work Jucha.

Wyższa jakość dla użytkowników

LEED v4 wprowadza także znacznie ostrzejsze normy, jeśli chodzi o komfort przebywania we wnętrzach, m.in. w zakresie akustyki. Nowością jest wprowadzenie wymagań dotyczących pogłosu, jaki panuje w pomieszczeniu. – Dotychczas tego nie było. Określone do spełnienia normy obejmowały jedynie natężenie hałasu, czy izolacyjność dźwięków, która związana jest z przenikaniem odgłosów z jednego pomieszczania do innych. Tymczasem w kontekście samopoczucia ludzi stopień pogłosu jest najważniejszy – ocenia Mirosław Jucha. Wartości pogłosu określane są w sekundach. I tak według nowych wymagań LEED dla pokoi biurowych, hotelowych i sal konferencyjnych czas pogłosu w pomieszczeniu nie może wynieść więcej niż 0,6 sekundy, dla otwartych biur nie może przekroczyć 0,8 sek.,a dla hal sportowych i basenów, w których zazwyczaj jest dużo głośniej, pogłos nie może trwać dłużej niż 2 sek.

USGBC ustanowiło też nowy poziom w odniesieniu do tego, jaki powinien być współczynnik odbicia światła dla sufitów. Sufit jest jedyną powierzchnią pomieszczenia widoczną w całości, powinien więc odbijać światło dzienne i sztuczne w jak największy, efektywny sposób. Odpowiedni dobór materiałów wykończeniowych montowanych na suficie poprawia doświetlenie wnętrz, i wpływa na obniżenie kosztów energii w budynku. Dotychczas współczynnik ten wynosił 75 proc. proc. LEED v4 wprowadza wymóg na poziomie 85 proc.

Współczynnik odbicia światła w sposób istotny przekłada się również na samopoczucie osób przebywających w pomieszczeniu. Jeśli sufit mocno odbija i rozprasza światło, jest ono równomiernie rozprowadzone w pomieszczeniu. A to z kolei powoduje, że użytkownicy nie są narażeni na zmęczenie wzroku i tzw. efekt lustra, który powstaje w momencie, gdy tylko jakiś fragment stropu lub punkt oświetleniowy odbijają światło niczym rażąca, jasna plama.

Im bardziej przyjazne środowisko wewnętrzne, tym lepsze samopoczucie użytkowników. Nic więc dziwnego, że nowe wytyczne dotyczące certyfikacji idą w tym kierunku. Według raportu Green Outlook 2011 przebywanie pracowników w obiekcie zrealizowanym zgodnie z ideą zrównoważonego budownictwa powoduje zwiększenie ich efektywności o 42 proc., przy jednoczesnym spadku o ponad jedną trzecią liczby dni chorobowych na osobę.

Analizy USGBC pokazują, że rozwiązania eko przekładają się też na wzrost finansów. W nowych obiektach zrealizowanych zgodnie zw ekologicznymi wymaganiami liczba najemców i wysokość czynszu wyniosły o ponad 6 proc. więcej niż w klasycznym obiekcie. – Ten trend zauważają także deweloperzy w Polsce. Praktycznie każdy nowy budynek biurowy projektowany jest z założeniem, iż będzie się starał o uzyskanie zielonego certyfikatu – potwierdza dyrektor marki Rockfon.

Pierwszy w Polsce budynek zgodny z system LEED otrzymał świadectwo w styczniu 2010 roku. Dziś obiektów, które już posiadają świadectwa jest ok. 20, a tych które przechodzą proces certyfikacji ok. 50. Szacuje się, iż udział zielonych budynków w segmencie nieruchomości komercyjnych do 2015 roku wynieść może na świecie ok. 48 proc.

 

Fot. Rockfon, Akustyczne sufity Rockfon zamontowane są m.in. w posiadających certyfikat LEED biurowcach Poleczki Business Park w Warszawie

 

Stabilne ceny mieszka, restrykcyjne banki

OSIEDLE ALPHA_URSUS_RED_1 (Large)

W ostatnim czasie ceny mieszkań ustabilizowały się. Wahania stawek miały charakter raczej kosmetyczny. Dziś kupimy mieszkania znacznie taniej niż kilka lat temu.

Na rynku deweloperskim najbardziej atrakcyjne cenowo oferty można znaleźć w segmencie budownictwa popularnego. Nowe mieszkania w większości przypadków są teraz tańsze od tych z drugiej ręki. Nie należy się już raczej spodziewać, żeby najbardziej poszukiwane na rynku lokale o metrażu 35 – 55 mkw. można było kupić w znacząco niższej cenie. Tym bardziej, że coraz częściej słychać głosy zwiastujące raczej odbicie cen.

Z ostatnich danych ZBP wynika, że stawki transakcyjne mieszkań nie legły w ciągu ostatnich miesięcy specjalnym zmianom. W drugim kwartale br. osoby zaciągające kredyty mieszkaniowe płaciły za 1 mkw. mniej więcej tyle samo, jak na początku roku. Różnice, które występowały w poszczególnych miastach były niewielkie. Największy wzrost cen odnotowany został we Wrocławiu, gdzie 1 mkw. kosztował średnio o 74 zł więcej. Stawka transakcyjna zmalała najbardziej w Poznaniu, w którym kupujący wykładali za mieszkania przeciętnie o 43 zł mniej za metr.

Trudno liczyć na dopłatę

W Warszawie mieszkanie kupowane latem kosztowało średnio niewiele ponad 400 tys. zł. Jak czytamy w raporcie Związku Banków Polskich, za metr kwadratowy płaciliśmy w stolicy ok. 7165 zł. Oznacza to, że w przyszłym roku w Warszawie trudno będzie skorzystać ze wsparcia finansowego w ramach programu Mieszkanie dla młodych. Żeby dostać dopłatę trzeba będzie znaleźć mieszkanie, którego cena nie będzie przekraczać 6 095 zł/mkw. Program obejmie jedynie niedużą liczbę najtańszych stołecznych inwestycji.

Program dopłat niewiele zmieni na rynku. Dlatego już teraz deweloperzy proponują nowe rozwiązania. Red Real Estate Development w swoich inwestycjach w Warszawie i Poznaniu wprowadził nowy standard sprzedaży, oferując wykończenie mieszkania pod klucz w cenie. Na stołecznym osiedlu przy Skoroszewskiej w zakupionym mieszkaniu można od razu zamieszkać, bo jego budowa dobiegła już końca. I nie jest to oferta, która dotyczy tylko dużych lokali. Najmniejsze dostępne dwójki mają powierzchnię ok. 50 mkw. Kupując lokal kredytem można sfinansować w tym przypadku także wykończenie.

Banki nie chcą ryzykować

A trzeba przyznać, że kredytobiorcy nie mają teraz łatwo. Spadkowi liczby zaciąganych kredytów winne są bowiem same banki potent 20mg levitra. Z raportu Związku Banków Polskich (ZBP) wynika, że w drugim kwartale bieżącego roku banki udzieliły tylko o blisko 6 proc. więcej kredytów niż w pierwszych trzech miesiącach 2013 roku. Istotne przy tym, że początek tego roku miał najgorszy od czterech lat bilans, jeśli chodzi o liczbę zaciąganych kredytów hipotecznych.

W ocenie przedstawicieli Związku Banków Polskich proces decyzyjny przy akceptacji wniosków kredytowych, restrykcyjne wymaganie formalne w połączeniu z ogromną ostrożnością banków sprawiły, że wiele osób kupujących mieszkania sięga po własne oszczędności. Część kredytobiorców ogranicza również wielkość zobowiązań.
Ostatnie obniżki stóp procentowych teoretycznie powinny przyczynić się do wzrostu zdolności kredytowej potencjalnego klienta banku. Okazuje się jednak, że na wyższe kwoty mogą wciąż liczyć tylko osoby nieźle zarabiające. Szczególnie utrudniony dostęp do kredytów mają w tej chwili osoby prowadzące działalność gospodarczą i zatrudnione na tzw. umowach śmieciowych. Nie mniej, wysokość przeciętnie zaciąganego kredytu na mieszkanie wzrosła w ostatnich miesiącach o kilka procent do ponad 200 tys. zł.

Niskie oprocentowanie hipotek

Nadzieję na poprawę sytuacji na rynku kredytowym daje udany lipiec, który może być początkiem lepszego drugiego półrocza tego roku. Kredytobiorcom sprzyjają teraz mniejsze oprocentowanie, dzięki niskim stopom procentowym, co przekłada się na mniejsze obciążenie miesięczną ratą spłaty. Ale uwaga, banki udzielają teraz głównie kredytów w złotych. Udział kredytów walutowych to niespełna 1 proc. całego portfela nowych zobowiązań.
Istotną wiadomością dla wielu osób chcących zamieszkać na swoim może okazać się też to, że od 2014 roku będą musiały posiadać minimum 5 proc. wartości nieruchomości na wkład własny. Już teraz banki zaczynają bardziej restrykcyjnie podchodzić do kredytobiorców, którzy nie dysponują żadnymi zaoszczędzonymi środkami. Z danych Związku Banków Polskich wynika, że zaciąganych jest coraz mniej kredytów z mniejszym niż 20 proc. wkładem własnym. Wśród umów podpisanych między kwietniem a czerwcem tego roku połowa jest takich, gdzie kredytobiorcy pokryli samodzielnie ponad jedną piątą ceny kupowanej nieruchomości.

Jest i dobra wiadomość. Banki będą mogły wydłużyć z 25 do 30 lat przyjmowany teraz okres spłaty zobowiązania do wyliczenia zdolności kredytowej. Nie należy jednak spodziewać się, że pozwoli to na istotną poprawę zdolności kredytowej, choć trochę powinna się ona zwiększyć.

W Warszawie powstanie innowacyjne centrum handlu i usug sportowych

Eyal Litwin_Dyrektor Generalny Adgar w Polsce_1

Specjalistyczne sklepy i usługi dla profesjonalistów i amatorów różnych dyscyplin sportu zgromadzone w jednym, wyjątkowym miejscu; pasjonaci biegania, pływania czy jazdy na rowerze zyskają możliwość całorocznych treningów, konsultacji z trenerami oraz spotkań w swoim gronie i wymiany doświadczeń.

W Warszawie powstanie wyjątkowy obiekt, łączący pod jednym dachem najnowocześniejszą infrastrukturę do ćwiczeń, biegania, pływania, jazdy na rowerze, opiekę trenerów i fizjoterapeutów oraz specjalistyczne sklepy, gdzie klienci będą mogli uzyskać praktyczne porady od sprzedawców, którzy sami czynnie uprawiają sport, oraz wymieniać doświadczenia z innymi fanami sportu. Grupa Adgar, która w czerwcu br. kupiła kompleks biurowy Ochota Office Park przy Alejach Jerozolimskich w Warszawie, ogłosiła, że zamierza stworzyć tam pierwsze w Polsce centrum usług i handlu dla pasjonatów sportu.

W obiekcie powstanie między innymi całoroczna bieżnia o długości 600 m wytyczona wokół kompleksu biurowego. Fani cyklingu będą mogli trenować niezależnie od pogody dzięki innowacyjnym stacjom, w których można zamontować własny rower lub przetestować modele dostępne na rynku, przy różnych ustawieniach warunków na trasie.

Kolejną atrakcją będą tzw. swim jet pools, czyli jednoosobowe mini baseny HGH do pływania w miejscu pod prąd. Będzie też klub fitness ze stacjami do ćwiczeń zainstalowanymi również na dziedzińcu oraz centrum medycyny sportowej, fizjoterapii i rehabilitacji.

Eyal Litwin, dyrektor generalny Adgar w Polsce powiedział: „Sam trenuję kolarstwo i doskonale wiem, jak ważna jest profesjonalna opieka trenera w czasie ćwiczeń, pomoc doświadczonego doradcy w czasie zakupów, a także możliwość spotkań, rozmów i wymiany doświadczeń z pasjonatami tej samej dyscypliny, czego nie oferują sklepy samoobsługowe. Bardzo wiele osób zarzuca treningi z powodu źle dobranego sprzętu czy obuwia albo po prostu dlatego, że nie wiedzą, jak je prawidłowo prowadzić. Nasz obiekt z kompleksową ofertą będzie stanowił odpowiedź na potrzeby Warszawiaków w tym zakresie”.

Adgar Investments & Development Ltd. to spółka publiczna działająca w sektorze nieruchomości notowana na giełdzie papierów wartościowych w Tel Awiwie. Należy do Grupy Zur Shamir, jednego z wiodących holdingów działających w branży finansowej, ubezpieczeniowej i nieruchomości. Firma działa na terenie Izraela, Kanady, Belgii i Polski. Obecnie posiada 29 nieruchomości o łącznej powierzchni 262 000 m2.

(fot. Eyal Litwin, materiały prasowe)

 

Biurowe stolice Europy rodkowej

Prague_Quadrio kadr

Warszawa pozostaje największym rynkiem biurowym Europy Środkowej pod względem wolumenu transakcji najmu, istniejących zasobów i planowanej podaży nowej powierzchni – wynika z najnowszego raportu firmy doradczej Cushman & Wakefield, porównującego cztery biurowe stolice regionu – Bratysławę, Budapeszt, Pragę oraz Warszawę. Całkowite zasoby powierzchni biurowej we wszystkich czterech miastach wynoszą obecnie ponad 11,5 mln mkw., co świadczy o ich znaczeniu jako kluczowych lokalizacji biznesowych.

Istniejące zasoby i podaż

Firma Cushman&Wakefield przeanalizowała rynek biurowy w stolicach państw Europy Środkowej na podstawie danych na koniec czerwca 2013 r. Warszawa przoduje pod względem całkowitych zasobów powierzchni biurowych spośród czterech stolic regionu. W stolicy Polski, w drugim kwartale, zasoby przekroczyły 4 mln mkw. Drugim rynkiem jest Budapeszt z ponad 3,164 mln mkw. Przewiduje się, że zasoby w Pradze powinny osiągnąć poziom 3 mln mkw. do połowy 2014 r. Bratysława dysponuje z kolei 1,466 mln mkw. powierzchni biurowej. W pierwszej połowie 2013 r. nowa podaż w Europie Środkowej wyniosła 197 700 mkw.

Pod koniec czerwca 2013 r. w Europie Środkowej w budowie pozostawało ponad 845 tys. mkw., z czego blisko 448 tys. mkw. w Warszawie i 291 400 mkw. w Pradze. Największym kompleksem biurowym w regionie, jaki oddany zostanie do końca 2013 r., będzie Miasteczko Orange, które dostarczy Warszawie 44 tys. mkw. nowej powierzchni. W dłuższej perspektywie w Warszawie najwięcej nowej powierzchni przybywać będzie na tzw. Bliskiej Woli, która jest atrakcyjną lokalizacją dla najemców szukających biur na obrzeżach Centralnego Obszaru Biznesu. Jedynie w okolicach samego Ronda Daszyńskiego w najbliższych latach pojawi się ponad 100 tys. mkw. nowej powierzchni biurowej.

Czeska Praga odnotowuje znaczny wzrost nowych inwestycji biurowych w centrum miasta (w dzielnicy Praga 1). W budowie pozostaje obecnie 77 tys. mkw. powierzchni biurowej klasy A, która po ukończeniu zwiększy zasoby w tej dzielnicy o prawie 40%. Największy realizowany tam projekt, Florentinum (41 tys. mkw.), zostanie oddany do użytku w 2014 r.

„Biorąc pod uwagę liczbę planowanych projektów i aktywność najemców Warszawa i Praga dominują w regionie. Zwiększająca się podaż zaostrzy konkurencję między deweloperami, którzy będą starali się zawierać jak najwięcej umów przednajmu. Najemcy będą z kolei wywierali większą presję na deweloperach zarówno jeśli chodzi o czynsze, jak i zachęty pozaczynszowe. W dalszej perspektywie poprawa sytuacji ekonomicznej w Europie może przełożyć się na zmniejszenie tej presji. W Budapeszcie obserwujemy stabilizację rynku. W Bratysławie w dalszym ciągu możemy mówić o rynku najemcy” – mówi Jonathan Hallett z Cushman&Wakefield w Europie Środkowej.

„Rynek powierzchni biurowych w Warszawie w pierwszej połowie 2013 r. charakteryzował się rekordowo wysokim popytem na poziomie ponad 330 tys. mkw. Znaczącą część transakcji najmu stanowiły renegocjacje i konsolidacje firm zainteresowanych zwiększeniem efektywności powierzchni i redukcją kosztów. Podaż jest również rekordowo wysoka. Do końca 2015 r. deweloperzy planują dostarczyć na rynek warszawski ok. 500.000 mkw., z czego w budowie znajduje się ponad 400.000 mkw. Wskutek tego wzrasta wskaźnik pustostanów, który obecnie wynosi nieznacznie powyżej 10% i może wzrosnąć jeszcze bardziej. Powoduje to dużą presję na stawki czynszu i zaostrza konkurencję między deweloperami o pozyskanie najemców w ramach umów przednajmu” – mówi Richard Aboo z działu powierzchni biurowych w polskim oddziale Cushman&Wakefield.

 

Calkowite zasoby

Transakcje najmu

Całkowity wolumen transakcji najmu w pierwszej połowie roku we wszystkich czterech miastach wyniósł prawie 692 tys. mkw. To wynik lepszy zarówno od pierwszej, jak i drugiej połowy 2012 r. (popyt w pierwszej połowie 2012 r. w Europie Środkowej wyniósł 625 900 mkw.). Świadczy to o rosnącym zainteresowaniu najemców Europą Środkową.

Największy udział w mountainwest apothecary, cialis popycie brutto w Europie Środkowej mają firmy zagraniczne, które przyciąga wysoko wykwalifikowana kadra, niższe koszty najmu, dobry standard budynków i stabilność gospodarcza. Region ten jest również atrakcyjny dla dużej liczby międzynarodowych firm zainteresowanych otwarciem centrów outsourcingowych, które coraz częściej świadczą zaawansowane usługi dla biznesu.

Wolumen transakcji najmu

Największą nową transakcją najmu zawartą w regionie w pierwszej połowie 2013 r. było wynajęcie 13 000 mkw. powierzchni w kompleksie biurowym Ochota Office Park w Warszawie przez podmiot z sektora publicznego. Natomiast największą renegocjację umowy najmu odnotowano w Pradze, gdzie Raiffeisen Bank wynajął ponownie 20 700 mkw. w City Tower. W Warszawie w dalszym ciągu podpisuje się najwięcej umów przednajmu spośród wszystkich stolic Europy Środkowej (prawie 52 tys. mkw. w pierwszej połowie roku).

Analitycy odnotowali również rekordowy wynik współczynnika ekspansji, czyli liczby metrów kwadratowych, o jakie najemcy zdecydowali się poszerzyć już wynajęte powierzchnie. Stało się to głównie dzięki rekordowej w skali całego regionu powierzchni prawie 39 tysięcy metrów kwadratowych, o jaką powiększyli swoje biura najemcy w Budapeszcie w pierwszym kwartale 2013 r.

Czynsze

Najwyższe odnotowywane czynsze w Centralnych Obszarach Biznesu we wszystkich czterech stolicach pozostają stabilne. Jedynie w Warszawie nieznacznie spadły i wynoszą obecnie 25,50 EUR/mkw./miesiąc. W Pradze i Budapeszcie najwyższe czynsze w najlepszych obiektach, w najbardziej prestiżowych lokalizacjach, wynoszą 21 EUR, a w Bratysławie 15 EUR za mkw. miesięcznie. Czynsze są na atrakcyjnym poziomie w porównaniu ze stawką 112 EUR/mkw./miesiąc w londyńskiej dzielnicy West End – najdroższej lokalizacji biurowej świata (według raportu Cushman&Wakefield Office Space Across the World 2013).

 Powierzchnia w budowie

Pustostany

Wskaźnik pustostanów w Europie Środkowej wyniósł 14,1% w pierwszej połowie 2013 r. i był wyższy od średniej pięcioletniej, głównie za sprawą wzrostów w Warszawie i Bratysławie w ostatnich kilku kwartałach. Prognozuje się jego dalszy wzrost w całym regionie w wyniku oddawania do użytku nowej powierzchni spekulacyjnej i nadpodaży na rynku. Współczynnik pustostanów jest najwyższy w Budapeszcie (19,9%), aczkolwiek stopniowo się obniża od drugiego kwartału 2012 r., w którym wyniósł 21,3%. Najniższy wskaźnik pustostanów obserwuje się w Warszawie (10,5%).

Absorpcja

Średni roczny poziom absorpcji jest stosunkowo stabilny pomimo rosnącej aktywności najemców w Europie Środkowej w ostatnich trzech latach. Od końca 2010 r. wolumen wynajętej powierzchni rósł o ok. 70 000 mkw. kwartalnie, czyli o ok. 50% mniej niż w czasach sprzed kryzysu w latach 2007-2008. Natomiast aktywność najemców mierzona w oparciu o popyt brutto wskazuje na trend wzrostowy. Świadczy to z jednej strony o nieustannym poszukiwaniu przez dotychczasowych najemców sposobów na optymalizację kosztów nieruchomości, a z drugiej strony o wolniejszym tempie rozwoju rynku powierzchni biurowych w Europie Środkowej.

Rynek inwestycyjny

W pierwszej połowie 2013 r. łączna wartość transakcji inwestycyjnych na najważniejszych rynkach nieruchomości Europy Środkowej, tj. w Polsce, Czechach oraz na Słowacji i Węgrzech, wyniosła 1,72 mld euro. Największym zainteresowaniem inwestorów nadal cieszył się sektor biurowy, na który przypadło 62,5% wolumenu transakcji inwestycyjnych w tym okresie.

 „Od początku 2013 r. największy wolumen obrotów na rynku inwestycyjnym ponownie odnotowano w Warszawie, a największą dotychczas transakcją na stołecznym rynku była sprzedaż kompleksu biurowego New City funduszowi Hines Global REIT. Na rynku biurowym Europy Środkowej największą transakcją pojedynczej nieruchomości była sprzedaż obiektu The Park w Pradze. Inwestorzy nadal interesują się najlepszymi w swojej klasie aktywami, które oferują wyjątkowo dobre wyniki i stabilność przychodów pomimo rosnącej nowej podaży. W związku z tym przewidujemy znaczny wzrost aktywności inwestycyjnej w sektorze nieruchomości biurowych w obu krajach do końca bieżącego roku” – powiediał James Chapman z Cushman&Wakefield.

 

 

 

Rynek spoywczy w Polsce bdzie si rozwija

DSC00654 mini

Początek bieżącego roku przyniósł spowolnienie na rynku spożywczym w Polsce. Zgodnie z prognozami PMR, poprawa nastąpi w drugiej połowie roku, co będzie odzwierciedleniem ogólnej sytuacji gospodarczej w kraju. W całym 2013 roku rynek artykułów spożywczych w Polsce osiągnie wartość ponad 233 mld zł, 1,5% więcej w stosunku do roku poprzedniego, jak wynika z najnowszego raportu „Handel detaliczny artykułami spożywczymi w Polsce 2013. Analiza rynku i prognozy rozwoju na lata 2013-2016”.

Kryzys na światowych rynkach finansowych miał znaczny wpływ także na Polski rynek spożywczy. Choć skala osłabienia rozwoju gospodarczego była na niższym poziomie niż dla innych europejskich krajów, to jednak z upływem lat wpływała na zmieniające się zachowania klientów i przede wszystkim wielkość zarobków i wydatków. Niestabilna sytuacja osłabiła siłę nabywczą konsumentów i zdewaluowała ich optymizm zakupowy.

2012 rok był kontynuacją zaobserwowanych w ubiegłych latach trendów. Z jednej strony konsumenci stali się bardziej wrażliwi cenowo, a z drugiej, rezygnując z innych wydatków (niespożywczych), nie chcą rezygnować z codziennych drobnych przyjemności. Dodatkowo druga połowa roku, a zwłaszcza ostatni kwartał uwidoczniły znaczne spowolnienie, które bezpośrednio wpłynęło na rynek spożywczy, a wielu detalistów (szczególnie w segmencie hipermarketów) zanotowało spadki obrotów. Negatywne impulsy wystąpiły także w pierwszej połowie 2013 roku.

Powodem tego była kumulacja kilku czynników. Po pierwsze, na dynamikę rozwoju gospodarki wpłynęły negatywne informacje ze świata. Po drugie, brak jasnych perspektyw co do pozytywnego rozwoju sytuacji wymusił u konsumentów zwiększoną potrzebę oszczędzania. Kolejnym powodem są rosnące koszty utrzymania, które, przy braku realnego wzrostu płac, powodują zawężenie środków przeznaczanych na konsumpcję.

Aż 67% dorosłych Polaków zapytanych w lipcu 2013 roku przez PMR oceniło, że ich wydatki na żywność w ejaculation volume pills review 2013 roku wzrosły rok do roku, w tym dla co trzeciego wzrost ten był znaczący. W poprzedniej fali badania z października 2012 roku, te wartości kształtowały się na poziomie odpowiednio 72% i 45%. Co pokazuje, że skala powiększających się wydatków jest wciąż bardzo dużym problemem.

W konsekwencji polscy klienci coraz bardziej racjonalizują swoje koszyki zakupowe, starając się mądrze dysponować budżetem. W tegorocznym badaniu połowa ankietowanych zadeklarowała, że w ostatnim czasie zmieniła swoje zwyczaje zakupowe. Co trzeci respondent stwierdził, że choć kupuje tyle samo, co rok wcześniej, to większą uwagę zwraca na ceny.

Trendy te zauważają również detaliści, którzy niską cenę coraz częściej wykorzystują do długookresowych kampanii promocyjnych. Coraz większą też uwagę skupiają na markach własnych, które – bardziej atrakcyjne cenowo dla klientów – są dla sieci bardziej opłacalne.

Początek bieżącego roku przyniósł spadki wartości sprzedaży w przypadku wielu sieci. Np. Tesco odnotował spadek na poziomie ponad 8% w pierwszym kwartale, a nawet Biedronka pomimo wzrostu sprzedaży w drugim kwartale osiągnęła wynik l-f-l na poziomie 2%, czyli najniższym odnotowanym w ostatnim czasie. Polepszenie sytuacji jest prognozowane na koniec 2013 roku, jednak jego skala nie będzie odbiegać znacząco od wyników odnotowywanych w ostatnich latach. Według naszych prognoz, rynek wzrośnie zaledwie o 1,5% rok rocznie, do 233,5 mld zł.

Polepszenie sytuacji będzie następowało powoli, ponieważ nie przewiduje się znaczących pozytywnych wydarzeń w nadchodzących latach. Nowe inwestycje związane z budżetem UE na lata 2014-2020, silny Polski eksport to tylko część z wydarzeń, które będą chronić gospodarkę od recesji. Dodatkowo, po latach oszczędzania, można oczekiwać ponownego wzrostu wydatków na artykuły, które w czasach zaciskania pasa były ograniczane.

 

Ponad milion metr

złote tarasy kadr

Ponad milion metrów kwadratowych powierzchni najmu, mocny trend rozbudowy i  rozwój oferty centrów typu convenience na obrzeżach miast, to główne wnioski z najnowszego raportu Jones Lang LaSalle, dotyczącego warszawskiego rynku nieruchomości handlowych. Analizie poddano też rynek biurowy, magazynowy, hotelowy i mieszkaniowy, a całość uzupełniono o ekspertyzę ekonomiczną.

Anna Wysocka z Jones Lang LaSalle, powiedziała: „Pierwsze półrocze 2013 r. było spokojnym okresem na warszawskim rynku handlowym. Warto zwrócić uwagę umacniający się trend rozbudowy już istniejących obiektów połączony z odświeżeniem ich oferty. Dobrym przykładem jest trwająca rozbudowa Galerii Mokotów oraz metamorfoza centrum Klif. Modernizują się również: Blue City, Wola Park, Arkadia, Złote Tarasy oraz Park Handlowy Targówek. Kolejnym trendem jest umacnianie się segmentu convenience, czyli małych osiedlowych centrów handlowych umożliwiających szybkie zakupy w drodze do lub z pracy. Takie centra powstają również na obrzeżach miasta, generując rozwój oferty handlowej w miejscowościach podwarszawskich. Warto również zwrócić uwagę na rosnącą rolę ulic handlowych, ze szczególnym uwzględnieniem Nowego Światu, Chmielnej, Marszałkowskiej, Mokotowskiej czy Placu Trzech Krzyży”.

Podaż i projekty w realizacji

Całkowita podaż nowoczesnych obiektów handlowych w aglomeracji warszawskiej (centrów handlowych, parków handlowych, wolnostojących magazynów handlowych i centrów wyprzedażowych) wyniosła na koniec I półrocza 2013 roku 1 588 000 mkw., czyli 14% całkowitych zasobów kraju. Zasoby powierzchni najmu w samych centrach handlowych w aglomeracji warszawskiej wynoszą dzisiaj 1 083 000 mkw. w 35 obiektach.

W II kw. 2013 r. do użytku oddano jedno centrum typu convenience na obrzeżach Warszawy – Galerię Podkowa (ok. 8 000 mkw.) w Podkowie Leśnej. Swoją powierzchnię najmu z 22 200 do 32 900 mkw. powiększyło również centrum Auchan w Łomiankach. W jednym z najpopularniejszych centrów handlowych w stolicy – Galerii Mokotów – trwa rozbudowa o kolejne 5 000 mkw. najmu. Na drugim piętrze, w ramach remontu strefy food court i powiększania oferty gastronomicznej Viagra, kolejno uruchamiane są nowe restauracje. Sukcesywnie otwierają się nowe lokale – działa już odnowiony i powiększony sklep Zara, a większy Peek & Cloppenburg jest w trakcie prac wykończeniowych. Jeszcze w tym roku otworzy się Galeria Miejska – centrum o powierzchni 15 500 mkw. powstające w ramach projektu biurowo – handlowego Plac Unii.

Rozwojowi rynku handlowego sprzyjają najwyższe w kraju statystyki siły nabywczej – w przypadku aglomeracji warszawskiej jest to 9 294 euro na osobę na rok. To 61% wyżej niż średnia krajowa.

Wskaźnik nasycenia powierzchnią handlową

Poziom nasycenia powierzchnią handlową w aglomeracji warszawskiej wynosi 435 mkw. na 1 000 mieszkańców. Co ciekawe, po uruchomieniu Galerii Miejskiej Plac Unii, wskaźnik ten wzrośnie do 444 mkw., ale nadal będzie jednym z najniższych spośród największych rynków w kraju.

Wskaźnik powierzchni niewynajętej – utrzymujące się zainteresowanie najemców

Najgłośniejszym wydarzeniem ostatnich miesięcy na warszawskim rynku handlowym było bez wątpienia otwarcie pierwszego w Polsce sklepu Louis Vuitton. 270-metrowy flagowy salon tej marki od czerwca działa w domu towarowym vitkAc przy ul. Brackiej. Pojawienie się LV w Polsce poszerza segment marek luksusowych i wzmacnia jego dalszy rozwój.

Pomimo wysokiej podaży, rynek warszawski dobrze absorbuje obecne zasoby. Silny popyt na wysokiej jakości powierzchnię handlową w wiodących centrach w Warszawie utrzymuje wskaźnik niewynajętej powierzchni na stabilnym poziomie ok. 2% – jeden z najniższych na tle pozostałych głównych aglomeracji kraju.

Stawki czynszowe na stabilnym poziomie

Stawki typu prime za lokale o powierzchni 100 mkw. z ubraniami i dodatkami w najlepszych galeriach handlowych pozostają na stabilnym poziomie i utrzymują się pomiędzy 80 a 90 euro za metr kwadratowy miesięcznie. Porównywalny poziom czynszów jest notowany przy głównych ulicach handlowych. Z analizy JLL wynika, że trwająca rekomercjalizacja niektórych kluczowych centrów na rynku warszawskim może przyczynić się w najbliższym czasie do wzrostu czynszów prime do 100 euro za metr kwadratowy miesięcznie.

 

Sta nas na dwa pokoje

OSIEDLE ALPHA_URSUS_RED_1 (Medium)

W czasie rynkowego boomu mieszkania sprzedawały się na przysłowiowym pniu, nawet w inwestycjach, których budowa jeszcze się nie rozpoczęła. Dziś niezbyt chętnie kupowane są lokale w początkowej fazie realizacji projektu, bo w ofercie deweloperów jest dostępnych wiele gotowych mieszkań. W ciągu kilku ostatnich lat rynek pierwotny bardzo się zmienił. Teraz można wybierać też wśród mieszkań, do których od razu można odebrać klucze, przy czym nie są to tylko, jak kiedyś, lokale o dużych powierzchniach, na które chętnych jest znacznie mniej. W pięciu największych miastach, w których najwięcej się buduje: w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu i w Gdańsku, zmniejsza się liczba mieszkań oferowanych na starcie budowy, albo nawet przed jej rozpoczęciem.

Gotowe najbardziej poszukiwane

Osoby chcące kupić nowe mieszkanie znacznie chętniej decydują się na zakup w inwestycji, która jest już gotowa. Jeśli mogą się od razu w lokalu zamieszkać, wiele zyskują. Nie ponoszą kosztów kredytu, który musiałyby uruchomić w trakcie budowy i jednocześnie płacić w tym czasie czynszu, jeśli wynajmują mieszkanie. Co więcej, jak zwraca uwagę Teresa Witkowska z Red Real Estate Development, osoby które zdecydują się zamieszkać w jednej z inwestycji, które buduje spółka, także wykończenie lokalu mogą objąć kredytowaniem. Deweloper oferuje teraz wykończenie pod klucz w cenie mieszkania, zarówno na poznańskim osiedlu Red Park i w zakończonym już osiedlu Alpha, które powstało na warszawskich Skoroszach. Taką formę promocji doceniają szczególnie osoby z niską zdolnością kredytową. W tej samej kwocie kupują już wykończone mieszkanie, które finansują jednym kredytem i od razu mogą się do niego przeprowadzić.

Apetyty większe od możliwości

Analiza wykazała, że osoby poszukujące mieszkań chcą nabyć większy is valium addictive lokal niż faktycznie kupują. Przedmiotem obrotu są najczęściej małe mieszkania dwupokojowe, ponieważ takie są realne możliwości nabywcze większości osób. Deklarowane preferencje badanych znacząco od nich odbiegają. W Warszawie minimalna poszukiwana powierzchnia wynosi 54 mkw., w pozostałych analizowanych miastach minimalny, akceptowany metraż to 40 do 50 mkw. Jedną z przyczyn weryfikacji wcześniejszych założeń są ograniczenia w dostępie do kredytów. Zdolność kredytowa wielu osób okazuje się ostatecznie niższa niż zakładana. Od przyszłego roku na drodze do zamieszkania na swoim stanie dodatkowo nowa rekomendacja Komisji Nadzoru Finansowego zakazująca bankom udzielania kredytów na 100 proc. wartości nieruchomości. Dziś jeszcze bez większych problemów można uzyskać taki kredyt. Według analityków rynku finansowego trudniej ma być już w grudniu tego roku.

Konieczny wkład własny

Od stycznia 2014 r. osoba starająca się o kredyt hipoteczny będzie musiała wyłożyć z własnych oszczędności co najmniej 5 proc. wartości nieruchomości. Od 2015 roku trzeba będzie mieć już 10 proc. wartości mieszkania, w 2016 roku – 15 proc., a od 2017 roku – 20 proc. Jeśli chodzi o ofertę deweloperską, choć topnieje, jest jeszcze w czym wybierać. Według redNet Property Group, w największych polskich miastach do kupienia jest niemal 46 tys. nowych mieszkań. O około 10 tys. mniej niż rok temu. I taka tendencja spadkowa będzie się nadal utrzymywać w najbliższym czasie, bo deweloperzy sprzedają więcej mieszkań niż wprowadzają na rynek. W samej Warszawie wystawionych na sprzedaż jest ok. 17,4 tys. nowych lokali. Jak podaje redNet Property Group, w Krakowie na właścicieli czeka 9,3 tys. lokali, a we Wrocławiu prawie 7 tys. mieszkań. Pozostałe rynki deweloperskie są już znacznie mniejsze.

Autor: RED Real Estate Development

Rynek biurowy w Warszawie najemcy przenosz si poza centrum

Ghelamco_Mokotów_Nova

Na warszawskim rynku powierzchni biurowych dynamicznie wrasta popyt i podaż nowoczesnych biur, z widoczną aktywnością poza strefami centralnymi. Największe zainteresowanie najemców budzą strefy: południowo-zachodnia, południowo-wschodnia, a w szczególności zachodnia, w której odnotowano 140-procentowy wzrost transakcji najmu licząc rok do roku – wynika z raportu „Market in Minutes” firmy Savills.

Trend ten wywołują dwa czynniki: aktywność najemców z centrum, redukujących koszty, oraz budowa drugiej linii metra na zachód od centrum miasta.
Według raportu, w pierwszej połowie 2013 roku w Warszawie wynajęto 333 900 mkw. powierzchni biurowej, co stanowi 12% wzrost w stosunku do roku ubiegłego. Największą aktywnością charakteryzowały się strefy: Południowa Górna (Mokotów), w której odnotowano 33% (109 200 mkw.) wynajętej powierzchni oraz strefa Południowa Zachodnia z wynajętymi 83 800 mkw. Popyt brutto w tym okresie w centrum wyniósł 77 400 mkw., co stanowi około 11% wzrost w stosunku do pierwszej połowy 2012 roku.

W wyniku aktywności deweloperów, w I połowie 2013 roku oddano do użytku około 152 500 mkw. powierzchni. Na nową podaż składa się dziewięć budynków biurowych, z których tylko jeden, przy Placu Bankowym (3 700 mkw.), jest zlokalizowany w centrum miasta. Cztery z tych obiektów, w sumie o powierzchni 107 600 mkw, ukończono w strefie Południowej Górnej, w tym dwa największe projekty oddane do użytkowania w Warszawie – Konstruktorska Business Center (48 300 mkw.) oraz Marynarska 12 (40 000 mkw.). Zasoby biurowe w strefie Południowej Górnej wynoszą ponad 1,1 mln mkw., co stanowi 28% całkowitej nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie. Kolejne 468 Tramadol 000 mkw., z których 75% znajduje się poza centrum, zostanie oddanych do użytku w przeciągu najbliższych 18 miesięcy. Dwa z projektów zlokalizowanych poza centrum, siedziba Orange (40 700 mkw.) w strefie Południowo-Zachodniej i Wola Centrum (27 600 mkw.) w strefie Zachodniej, zostaną oddane w II połowie 2013 roku.

Czynsze w najlepszych lokalizacjach wahają się w granicach € 22,00 – € 23,00 za mkw. / miesiąc i odpowiednio € 14,00 – € 14,75 za mkw. / miesiąc na Mokotowie. To pokazuje 5% spadek w stosunku do roku ubiegłego, ale według prognozy Savills czynsze ustabilizują się na tym poziomie.

Po pierwszym półroczu, średni poziom pustostanów w Warszawie wynosi 10,5%, w porównaniu z 7,4% w stosunku do roku ubiegłego, podczas gdy średni wskaźnik pustostanów w różnych strefach poza centrum wynosi 10,8% (wzrost z 7% w stosunku do ubiegłego roku). Według Savills, do końca 2015 roku zostanie oddane do użytkowania 1,1 mln mkw. nowej powierzchni biurowej, przez co średnia stopa pustostanów w Warszawie ma wzrosnąć do 12% do końca 2013 r. i ustabilizuje się na tym poziomie.

Według analityków Savills, najemcy coraz częściej poszukują powierzchni biurowych poza centrum miasta z niższymi czynszami, a deweloperzy odpowiadają na to zapotrzebowanie. Dzięki większej dostępności powierzchni biurowej na rynku warszawskim, czynsze w najlepszych lokalizacjach nieznacznie spadły, a właściciele stali się bardziej elastyczni, dzięki czemu prym na rynku wiodą najemcy. Nastał dobry czas dla najemców do zmiany biura w związku ze spodziewanymi niższymi czynszami i atrakcyjnymi pakietami zachęt oferowanych przez wynajmujących, przede wszystkim w budynkach w fazie budowy.

il. Mokotów Nova / Ghelamco

Translate »