Prognozy dla rynku Centrów Handlowych w Europie Środkowej

W pierwszym półroczu 2013 roku zasoby powierzchni w centrach handlowych krajów Europy Środkowej, tj. Polski, Czech, Węgier i Słowacji, powiększyły się o ok. 190 000 mkw., z czego 126 000 mkw. oddano do użytku w Polsce. W tym samym okresie w Europie powstało łącznie 1,8 mln mkw. nowej powierzchni – podaje najnowszy raport firmy Cushman & Wakefield pt. European Shopping Centre Development.
Czytaj dalej

CZY W 2014 ROKU CZYNSZE ZA POWIERZCHNIE BIUROWE BĘDĄ ROSŁY?

Głównymi czynnikami wzrostu popytu i czynszów wywoławczych za powierzchnie biurowe będzie nadal dążenie do efektywności najmu oraz poszukiwanie powierzchni wysokiej jakości, wynika z prognozy firmy Cushman&Wakefield zawartej w „Global Office Forecast”.
Czytaj dalej

Ile kosztuje segment w Warszawie

Najtańsze domy w zabudowie bliźniaczej i szeregowej oferowane są w Warszawie w kwotach zbliżonych do cen większych mieszkań położonych w centralnych obszarach miasta. Zakup segmentu nie wiąże się już dziś z tak dużym wydatkiem jak kiedyś. Po pierwsze spadły ceny nieruchomości, a po wtóre ich metraż został dostosowany do obecnych możliwości zakupowych klientów.     

Czytaj dalej

Fundusze inwestycyjne interesują się biurowcami nie tylko w Warszawie

Wald.Olbryk skanska

Nieruchomości biurowe w głównych miastach Polski, poza Warszawą, coraz częściej znajdują się w kręgu zainteresowania inwestorów instytucjonalnych. Rok 2013 przyniósł znaczącą zmianę w postrzeganiu rynków poza stolicą i szereg transakcji inwestycyjnych dotyczących biurowców w ważnych polskich aglomeracjach. Trend ten rozwinie się w roku 2014, wspierany przez wzrost sektora nowoczesnych usług dla biznesu – głównego najemcę tego typu obiektów w miastach takich jak Kraków, Wrocław, Katowice czy Poznań.
Czytaj dalej

Biel we wnętrzu mieszkalnym

1326113581

Wszechobecny nieład wizualny i nadmiar obieranych bodźców powoduje potrzebę odpoczynku dla wzroku. Ze wszystkich wrażeń zmysłowych pierwszy i najważniejszy dla nas jest widok. Dlatego przedstawimy Państwu luksusowe mieszkanie w starym domu, w którym przeważa zdecydowanie biel, tworząc wnętrze pozytywne, przestrzenne i przyjazne. Bogactwo form i faktur wydobyte w białym kolorze na tle naturalnej barwy drewnianego parkietu. Pokój dziecięcy pełen kolorowych przedmiotów na białym tle jest radosny, a nie sterylny.
Czytaj dalej

Obszar ograniczonego użytkowania portu lotniczego

 

rob. naborczyk kadr

Obszar ograniczonego użytkowania portów lotniczych regulują przepisy ustawy z dnia 27 kwietnia 2001r. Prawo ochrony środowiska (Dz.U.2008.25.150 z późniejszymi zmianami).

Zgodnie z ustawą Prawo ochrony środowiska, jeżeli zastosowano dostępne rozwiązania techniczne, technologiczne i organizacyjne, a standardy jakości środowiska poza terenem zakładu lub innego obiektu nie mogą być dotrzymane, to wówczas dla lotnisk tworzy się obszar ograniczonego użytkowania. Czytaj dalej

Energooszczędny dom tańszy w utrzymaniu niż mieszkanie

 

IMG_3412 (1)

Już za siedem lat, w 2021 roku wszystkie nowe budynki powstające na obszarze Unii Europejskiej będą musiały spełniać normy obiektów o niemal zerowym zużyciu energii. Mówi o tym dyrektywa Parlamentu Europejskiego 2010/31/UE z maja 2010 roku.

Jest to nie lada wyzwanie dla rynku budowlanego, bo wymusza wprowadzanie radykalnych zmian w sposobie wznoszenia budynków. Stosowane od lat w Polsce tradycyjne metody budowy wymagają dodatkowego ocieplenia konstrukcji, co podnosi i tak niemałe koszty materiałów budowlanych, a jednocześnie nie daje pełnego efektu oszczędzania energii cieplnej, zalecanego dyrektywą UE.   

W Polsce, aby zachęcić inwestorów, projektantów i producentów materiałów budowlanych do szukania nowych metod spełniających wymagania unijnej dyrektywy, powstał program finansowy wspierający budownictwo o niskim zużyciu energii. Jego autorem i dysponentem jest Narodowy Fundusz Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej (NFOŚiGW), który oferuje system dopłat do kredytów bankowych zaciąganych na budowę i zakup takich domów i mieszkań. W zależności od uzyskanego wskaźnika rocznego jednostkowego zapotrzebowania na energię użytkową do celów ogrzewania i wentylacji (EUco), a także od spełnienia innych warunków, między innymi sprawności instalacji grzewczej i podgrzewania wody, można uzyskać dopłatę w wysokości od 30 tys. do 50 tys. złotych – dla domu, i od 11 tys. do 16 tys. złotych – dla mieszkania. Określono też odpowiednie standardy, według których budynek energooszczędny może zużyć do 40 kWh/(m²rok) energii użytkowej, a budynek pasywny – tylko do 15 kWh/(m2rok).

Budżet programu wynosi 300 milionów złotych i jest aktywny w latach 2013 – 2018; natomiast wypłaty będą realizowane aż do 2022 roku.  

I rzeczywiście w środowisku projektantów i wykonawców od kilku lat trwają poszukiwania metod wznoszenia budynków mieszkalnych nowoczesnych, trwałych, estetycznych i – co najważniejsze – ciepłych, a zarazem tanich w realizacji – tak, by nie odstraszyć ceną przyszłych nabywców na rynku deweloperskim oraz zachęcić do działania indywidualnych inwestorów, budujących domy dla siebie.

I są już tego pierwsze efekty, np. w postaci programu „Dom dla każdego”. Jego autorzy, grupa złożona z projektantów, deweloperów i specjalistów od technik grzewczych, zaproponowali metodę budowy ciepłych i tanich budynków mieszkalnych.

Całkowicie wyeliminowano użycie typowych, drogich i wymagających dodatkowego ocieplenia materiałów budowlanych, jak beton, stal, cegła czy pustaki. Podstawowym materiałem konstrukcyjnym jest polistyren ekspandowany (spieniony), używany powszechnie do izolacji termicznych. Charakteryzuje się on dużą wytrzymałością konstrukcyjną, a jednocześnie bardzo niskim współczynnikiem przenikania ciepła. Dzięki temu ściany zewnętrzne wykonane z tego materiału zapewniają wysoką izolacyjność, a tym samym małe zapotrzebowanie na ciepło do ogrzania budynku. Dodatkowo wykorzystano okna trójszybowe, ponieważ to właśnie szyby okienne są przyczyną największych strat ciepła w pomieszczeniach.

Źródłem ogrzewania, a zarazem chłodzenia w lecie, jest pompa ciepła wraz z systemem wentylacji mechanicznej z rekuperacją. Rekuperator to urządzenie, które odzyskuje ciepło z powietrza wywiewanego z domu do ogrzania świeżego powietrza nadmuchiwanego do pomieszczeń. W naszym klimacie wysokie koszty ogrzewania wynikają w znacznej mierze właśnie ze strat ciepła podczas wentylacji – ocenia się, że w dobrze ocieplonym domu do tego celu służy prawie połowa dostarczanego ciepła.

Jak podają autorzy projektu, zapotrzebowanie budynku o powierzchni użytkowej ok. 100 mkw. na energię potrzebną do ogrzewania wynosi  2,5 kW, a więc koszty ogrzewania w przybliżeniu wyniosą ok. 1 zł za 1 mkw. na miesiąc. Jest to więc taniej niż przeciętne opłaty za ogrzewanie mieszkania w budynku wielorodzinnym wzniesionym tradycyjnymi metodami.  

Jak by tego było mało, dom można wyposażyć dodatkowo w odnawialne źródła energii – kolektory słoneczne czy panele fotowoltaniczne. A dodatkową zaletą całego projektu jest bardzo krótki czas realizacji – dom o powierzchni 100 mkw. powstaje w 4-6 tygodni !

Pierwsze, eksperymentalne osiedle takich energooszczędnych domów powstało już w okolicach Krakowa. Deweloper zapewnia, że spełnia ono kryteria programu wsparcia finansowego Narodowego Funduszu Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej, więc domy można nabywać korzystając z dopłat Funduszu.

Kto może otrzymać dofinansowanie z NFOŚiGW?

Dofinansowanie ma formę częściowej spłaty kapitału kredytu bankowego uzyskanego w banku współpracującym z NFOŚiGW. Mogą je otrzymać osoby fizyczne, które zdecydują się na: budowę domu jednorodzinnego (wolnostojącego, w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej), zakup nowego domu jednorodzinnego, albo zakup mieszkania w nowym budynku mieszkalnym wielorodzinnym. Oczywiście wszystkie te nieruchomości muszą spełniać standardy energetyczne określone programem, a o specjalny certyfikat stara się – odpowiednio – inwestor prywatny i deweloper. Nieruchomości muszą być również przeznaczone, przynajmniej w 50%, na cele mieszkaniowe właścicieli, a pozostała powierzchnia może być wykorzystywana na prowadzenie działalności gospodarczej.

Jakie są kwoty dotacji?

Wysokość dofinansowania zależy od wskaźnika EUco zapotrzebowania rocznego na energię cieplną potrzebną do ogrzania i wentylacji pomieszczeń oraz wody użytkowej. Program  NFOŚiGW określa kwoty dotacji w powiązaniu ze standardami, jakie powinny spełniać budynki i lokale następująco:

1.     – dla domu jednorodzinnego:

·        – standard NF40 (dom energooszczędny), EUco ≤ 40 kWh/(m2*rok) – dotacja 30 000zł brutto

·        – standard NF15 (dom pasywny), EUco ≤ 15 kWh/(m2*rok) – dotacja 50 000zł brutto

2.      dla lokali mieszkalnych w budynkach wielorodzinnych:

·        – standard NF40 (mieszkanie energooszczędne), EUco ≤ 40 kWh/(m2*rok) – dotacja

11 000zł brutto,

·        – standard NF15 (mieszkanie pasywne), EUco ≤ 15 kWh/(m2*rok) – dotacja 16 000zł brutto

Wypłata dotacji następuje na konto kredytowe beneficjenta dopiero po zakończeniu budowy i otrzymaniu pozwolenia na użytkowanie budynku oraz przedstawieniu bankowi certyfikatu potwierdzającego wymagany standard energetyczny. W przypadku zakupu mieszkania od dewelopera konieczne jest posiadanie notarialnego aktu własności albo wypisu z księgi wieczystej poświadczającego prawo własności.

Trzeba wziąć pod uwagę, że kwota dofinansowania będzie ostatecznie pomniejszona o podatek dochodowy, gdyż jest to dotacja bezzwrotna.

Kto nie dostanie dopłaty?

Dofinansowaniu nie podlegają inwestycje zakończone przed datą zawarcia umowy kredytowej. Również te, w których część przeznaczona na działalność gospodarczą przekracza 50% powierzchni.

Obniżenie lub nawet cofnięcie kwoty dotacji może nastąpić w przypadku, gdy budynek ostatecznie osiągnął niższy standard NF, albo nie osiągnął go wcale.

Wstrzymanie dofinansowania będzie dotyczyć także obiektu, który został ukończony w terminie przekraczającym 3 lata od daty podpisania umowy kredytowej.

Co to są koszty kwalifikowane, czyli na co można przeznaczyć dopłatę

Otrzymane dofinansowanie z funduszu może być przeznaczone na pokrycie kosztów kwalifikowanych:

– zakupu nowego lokalu mieszkalnego lub domu albo budowę domu jednorodzinnego,

– projektu budowlanego oraz wykonania jego weryfikacji,

– wykonania testu szczelności budynku i potwierdzenia zakładanego standardu energetycznego,

– zakupu i montażu elementów konstrukcyjnych budynku, a w tym materiałów izolacyjnych ścian, stropów, posadzek, dachów, stolarki okiennej i drzwiowej,

– zakupu i montażu systemów wentylacji mechanicznej z rekuperacją,

– zakupu i montażu instalacji ogrzewania, przygotowania ciepłej wody, elektrycznej i wodno-kanalizacyjnej.

Do kosztów kwalifikowanych nie zalicza się zakupu materiałów wykończeniowych.

Gdzie składać wnioski

Wniosek o udzielenie dotacji na częściową spłatę kapitału kredytu, na formularzu NFOŚiGW, wraz z odpowiednimi załącznikami oraz wnioskiem o kredyt, na formularzu bankowym, składa się w jednym z banków, które zawarły umowę z NFOŚiGW. Wykaz tych banków można znaleźć na stronie www.nfosigw.gov.pl 

Małgorzata Battek

Źródło: Property Journal 1/2014

Okolice Warszawy to największy hub logistyczny w Europie Środkowo – Wschodniej

segro business park warszawa _kadr

Całkowita podaż powierzchni magazynowej w okolicach Warszawy przekroczyła 2 miliony mkw. To obszar o największej koncentracji magazynów nie tylko w Polsce, ale i Europie Środkowo-Wschodniej – wynika z raportu Jones Lang LaSalle „Rynek powierzchni magazynowych w okolicach Warszawy” po III kw. 2013 roku.

Strefa okolic Warszawy rozciąga się na około 50 km od miasta (nie obejmując jednak samej stolicy i obiektów w jej granicach), a największe skupiska magazynów znajdują się na zachód i południowy zachód (Pruszków, Ożarów Mazowiecki, Błonie, Teresin, Sochaczew, Nadarzyn i Piaseczno).

Spowolnienie popytu w ostatnim kwartale 2013 roku                                                

W ciągu trzech pierwszych kwartałów 2013 r. nowy popyt w regionie wyniósł 142 000 mkw. (13,5% wzrostu w porównaniu do analogicznego okresu roku ubiegłego). To właśnie na okolice Warszawy przypada największy, 22% udział w krajowej strukturze nowego popytu. Głównymi najemcami powierzchni magazynowych w regionie są operatorzy logistyczni (62%) oraz sieci handlowe (19%). Odnowienia umów objęły kolejne 70 000 mkw., czyli o 10% więcej niż przed rokiem.

Średnia wielkość wynajmowanego modułu w trzech pierwszych kwartałach wyniosła niewiele ponad 3 800 mkw.( spadek wobec wielkości 4 700 mkw. przed rokiem). Było to z jednej strony skutkiem niewielkiej liczby transakcji dużych (powyżej 10 000 mkw.), a z drugiej – wysokiej dostępności niewielkich powierzchni (poniżej 3 000 mkw.) w rozsądnych cenach. Nowym zjawiskiem jest rosnąca liczba transakcji krótkoterminowych, głównie w parkach o wysokim odsetku pustostanów, których właściciele są dziś w większym stopniu skłonni do zawierania umów na okres krótszy niż dwa lata.

Współczynnik powierzchni niewynajętej będzie spadał

Pod koniec III kw. 2013 r. w okolicach Warszawy bez najemcy pozostawało 268 000 mkw. (13,1%), a to oznaczało brak zmiany w stosunku do poprzedniego kwartału. Najwięcej pustostanów znajdowało się w Błoniu (129 000 mkw., czyli 22% istniejących zasobów), najmniej – w Pruszkowie (18 000 mkw., czyli 5,8% powierzchni). Według prognoz Jones Lang LaSalle, wskaźnik pustostanów w regionie będzie w najbliższych latach systematycznie spadał w rezultacie spodziewanego ożywienia gospodarczego i już dziś obserwowanego wzmożonego zainteresowania potencjalnych najemców. Co istotne, mimo wciąż wysokiej dostępności, znalezienie w regionie wolnego modułu powyżej 20 000 mkw. może okazać się problematyczne. Alternatywą dla najemców pozostają inwestycje w obiekty typu BTS, czyli „szyte na miarę”.

Mniej nowej powierzchni i niższa aktywność budowlana 

Po 2009 roku średnia roczna wielkość oddawanych projektów w okolicach Warszawy kształtowała się na poziomie ok. 50 000 mkw. Od początku br. w regionie wybudowano jedynie 37 000 mkw., czyli o 46% mniej niż w analogicznym okresie 2012 r. Nową powierzchnię oddano w Tulipan Park Warszawa (24 000 mkw.), MLP Pruszków II (7000 mkw.) i w Prologis Park Janki (6 000 mkw.). W budowie znajduje się obecnie 23 000 mkw. w ramach MLP Pruszków II (18 500 mkw., w tym 3 000 mkw. spekulacyjnie) i SEGRO Business Park Warsaw Ożarów (4 500 mkw.). Żaden z tych projektów nie zostanie ukończony w roku bieżącym co oznacza, że suma nowej podaży w 2013 r. będzie niższa od średniej z kilku poprzednich lat.

Czynsze pozostaną stabilne

Czynsze bazowe w regionie mieszczą się w zakresie od 2,7 (w Błoniu) do 3,6 euro (w Pruszkowie) za metr kwadratowy miesięcznie. Stawki efektywne są niższe i wynoszą od 2,1 do 2,8 euro za mkw. na miesiąc. Pomimo oczekiwanego spadku wskaźnika pustostanów w najbliższym okresie, stawki czynszowe powinny pozostać na niezmienionym poziomie. Pula dostępnych modułów, mimo iż będzie się kurczyć, pozostanie na tyle duża, że nie będzie uzasadniać presji na wzrost czynszów. Dodatkowo, obecne warunki rynkowe nie są korzystne dla deweloperów skłonnych do spekulacji, a skromna nowa podaż jest w większości wchłaniana jeszcze przed rozpoczęciem budowy.

Kamil Szymański z Działu Powierzchni Magazynowo–Przemysłowych Jones Lang LaSalle komentuje: „Okolice Warszawy to obszar o największej koncentracji magazynów nie tylko w Polsce, ale i Europie Środkowo–Wschodniej. Całkowita podaż powierzchni magazynowych w regionie przekroczyła w III kw. 2 miliony mkw. Tak duża popularność wśród deweloperów wynika oczywiście z bliskości samej Warszawy – największego ośrodka miejskiego i motoru napędzającego gospodarkę kraju. Budowie mocnej pozycji regionu sprzyjają również inwestycje w infrastrukturę, zwłaszcza drogową, takie jak połączenie z europejską siecią autostrad poprzez A2 czy powstający odcinek drogi S8 w kierunku Wrocławia. Rozwój infrastruktury transportowej może jednak nieść pewne zmiany dla rynku – ukończenie autostrady A2 między Warszawą a Łodzią może przełożyć się na wzrost zainteresowania obiektami w Centralnej Polsce”.

tabela JLL_magazyny   zródło: Jones Long LaSalle

fot. Segro Business Park Warszawa (materiały prasowe)

Pierwotny rynek mieszkaniowy w Polsce w III kwartale 2013

K.Kirejczyk kadr 3

Trzeci kwartał był pod względem liczby transakcji na rynku pierwotnym kolejnym dobrym okresem, i to pomimo dwóch miesięcy wakacyjnych. Liczba transakcji dorównała poziomem obrotom z okresu boomu, choć oczywiście pod względem wartości obrotów była wyraźnie niższa. Nadal wyraźnie niższa od przeciętnej była liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży. W rezultacie oferta we wszystkich miastach wyraźnie zmalała, natomiast ceny zaczęły rosnąć. Jak ma to zwykle miejsce w początkowym okresie wzrostu cen, przejawiało się to nie tyle w znaczącym wzroście cen ofertowych (cennikowych), ile w ograniczeniu oferowanych rabatów i bonusów. W otoczeniu rynku najważniejszymi zjawiskami były:

§       odnotowanie przez GUS sygnałów niewielkiego przyspieszenia tempa wzrostu gospodarczego,

§        – nowelizacja budżetu państwa oraz zapowiedź zasilenia przyszłorocznych finansów publicznych środkami z OFE, co w pewnym stopniu odsunęło obawy o sytuację w sektorze finansów publicznych w okresie co najmniej dwóch najbliższych lat,

§        – uchwalenie we wrześniu ustawy, wprowadzającej kolejny program wspierający nabywców na rynku pierwotnym, czyli „Mieszkanie dla Młodych” (MdM),

§        – zapowiedź przeznaczenia 5 mld złotych na utworzenie przez BGK funduszu mieszkań na wynajem.

Na bieżącą sytuację na rynku istotny wpływ wywierały także wcześniejsze regulacje: ustawa deweloperska i rekomendacja S3, a także utrzymujące się niskie stopy procentowe. Jednocześnie rynek obiegły informacje o ogłoszeniu bankructwa przez kilka podmiotów, w tym przez spółkę deweloperską notowaną na warszawskiej giełdzie, co może budzić obawy o przyszłe możliwości finansowania działalności deweloperskiej na rynku kapitałowy.

Podaż

Trzeci kwartał 2013 roku był już piątym z kolei, w którym liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży była wyraźnie niższa nie tylko od liczby lokali sprzedanych, ale także od kilkuletniej przeciętnej. Zgodnie z wynikami monitoringu REAS w sześciu aglomeracjach o największej skali obrotów na rynku pierwotnym (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań i Łódź) w okresie lipiec-wrzesień do sprzedaży wprowadzono niecałe 5,3 tys. mieszkań, czyli o prawie trzy tysiące mniej, niż przeciętna kwartalna wielkość w minionych trzech latach. W ostatnich dwunastu miesiącach wprowadzono w tych miastach do sprzedaży niecałe 23 tys. mieszkań, co oznacza wyraźny spadek w porównaniu z okresem ostatnich lat, kiedy rocznie pojawiało się na rynku w tych miastach 35 -37 tysięcy lokali. Obserwujemy zatem nadal skutki wejścia w życie ustawy deweloperskiej: najpierw rekordowo wysoką liczba rozpoczynanych inwestycji na początku 2012 roku, a następnie ostre wyhamowanie, już przez kolejne pięć kwartałów.

Mieszkania, które pojawiły się w sprzedaży w III kwartale 2013 roku, nadal w znaczącej części są oferowane bez zapewnienia nabywcom rachunku powierniczego zgodnego z ustawą o ochronie praw nabywców. Według informacji firm są to albo kolejne etapy już wcześniej realizowanych przedsięwzięć deweloperskich, albo też nowe inwestycje, w przypadku których deweloperzy spełnili przed 29 kwietnia 2012 formalny wymóg ogłoszenia sprzedaży.

Dzięki bardzo dużej przewadze liczby sprzedanych mieszkań nad wprowadzonymi na rynek, łączna liczba mieszkań oferowanych do sprzedaży w sześciu aglomeracjach zmniejszyła się piąty kwartał z rzędu i wyniosła nieco poniżej 44 tysięcy jednostek, o prawie 9% mniej niż trzy miesiące wcześniej i o ponad 22% mniej, niż w II kwartale 2012 roku, kiedy wielkość oferty osiągnęła rekordowy poziom. Spadki wielkości oferty miały miejsce we wszystkich miastach. Największy spadek oferty w porównaniu z końcem poprzedniego kwartału miał miejsce w Krakowie (13,4%), duże spadki odnotowano także w Warszawie (9,4%) i w Poznaniu (8,5%).

Dane REAS o wyraźnym spadku liczby mieszkań wprowadzonych do sprzedaży w największych miastach znajdują potwierdzenie w statystykach GUS po III kwartale 2013 roku. W całej Polsce deweloperzy rozpoczęli budowę ok. 36,4 tysięcy mieszkań, czyli o 21,1% mniej, niż w analogicznym okresie 2012 roku, natomiast uzyskali w tym samym okresie pozwolenia na budowę ponad 41,2 tysięcy (o 24,6% mniej niż rok wcześniej). Spółdzielnie mieszkaniowe rozpoczęły natomiast budowę mniej niż 1000 mieszkań, o ponad 44% mniej niż w pierwszych dziewięciu miesiącach 2012 roku. Wiele wskazuje na to, że liczba rozpoczętych w tym roku mieszkań może spaść do poziomu porównywalnego z kryzysowym rokiem 2009.

W trzecim kwartale bieżącego roku w porównaniu z poprzednim łączna liczba gotowych, niesprzedanych mieszkań we wszystkich sześciu miastach zmalała o ok. 1,3 tysiąca, czyli o 8,5%. Na koniec września takich mieszkań było około 13,8 tysiąca. Szczegółowa analiza sprzedaży wskazuje, że w większości miast właśnie lokale gotowe od niedawna lub znajdujące się w końcowej fazie budowy sprzedawały się najlepiej. W Warszawie liczba gotowych niesprzedanych mieszkań wynosiła nieco ponad 4,6 tysiąca, o 12,7% mniej niż kwartał wcześniej. Podobny w ujęciu procentowym spadek miał miejsce w Krakowie. W pozostałych miastach spadki miały skalę kilkuprocentową.

Wśród lokali znajdujących się w ofercie rynkowej na koniec września budowa prawie 18 tysięcy (41% oferty) zakończy się w 2014, a kolejnych 12 tysięcy (27% oferty) w 2013 roku. Dzięki nowym inwestycjom wzrósł udział w ofercie lokali planowanych jest do oddania w roku 2015 lub później – obecnie jest to około 5,5 tysiąca jednostek.

Popyt i ceny

W III kwartale 2013 roku liczba transakcji liczona łącznie dla sześciu rynków zwiększyła się w porównaniu z II kwartałem 2013 roku o ponad 18% i wyniosła prawie 9,6 tys. mieszkań. Tak wysokiej liczby transakcji nie notowano na polskim rynku od okresu boomu w 2007 roku. W ostatnich czterech kwartałach sprzedano w tych miastach blisko 33,5 tys. lokali. Wyjątkowo dobra sprzedaż miała miejsce pomimo tego, że trzeci kwartał obejmuje dwa miesiące wakacyjne, w których zwykle obserwuje się spadek aktywności nabywców. Tak dobry wynik deweloperzy zawdzięczają z jednej strony większej aktywności nabywców ”gotówkowych” kupujących nieco droższe i większe mieszkania i traktujących kredyty jako uzupełniające, a nie podstawowe źródło finansowania zakupu, z drugiej zaś – mobilizacji nabywców, zaciągających kredyty na 100% wartości nieruchomości w ostatnich miesiącach przed wejściem w życie rekomendacji S3. Do tych głównych grup dołączyli także posiadacze znacznych oszczędności, decydujący się na zakup lokali w celach inwestycyjno-tezauryzacyjnych.

Dobrej sprzedaży sprzyjały także niskie stopy procentowe i relatywnie niskie ceny. Nominalne ceny za metr kwadratowy liczone na całej puli lokali znajdujących się w ofercie na koniec kwartału w zasadzie nie zmieniły się istotnie w okresie trzech miesięcy (wzrost ok. 1,6%) i są dziś na poziomie z końca 2011 roku. Wzrost ten był spowodowany przede wszystkim zmianą cen w Warszawie, spowodowaną szybszą sprzedażą tańszych mieszkań. Na pozostałych rynkach mamy do czynienia raczej ze stabilizacją cen ofertowych. Przeciętne ceny lokali wprowadzonych do sprzedaży zmieniły się nieznacznie, co potwierdza wyhamowanie trendu spadkowego, jaki miał miejsce we wcześniejszym okresie. Jednak trzeba pamiętać, że w początkowej fazie poprawy koniunktury wzrost cen dokonuje się nie poprzez podnoszenie cen cennikowych, ale wyraźną redukcję rabatów i bonusów. Taką tendencję można było już zauważyć w III kwartale w przypadku wielu inwestycji.

Zmniejszenie wielkości oferty przy wysokiej sprzedaży zaowocowało wyraźnym skróceniem okresu wyprzeda-ży bieżącej oferty, liczonej w kwartałach, w oparciu o tempo sprzedaży z ostatnich czterech kwartałów. Jakkolwiek teoretyczna wartość wskazująca na równowagę na rynku powinna mieścić się w zakresie 4- 5 kwartałów, to w zasadzie każda wartość bliska 5 kwartałom sygnalizuje moment optymalnej wielkości oferty w relacji do sprzedaży. Trzeba bowiem pamiętać, że niewielka nadwyżka podaży wpływa pozytywnie na sprzedaż, ułatwiając potencjalnym nabywcom znalezienie poszukiwanego mieszkania i nie powoduje presji na obniżanie cen. W takiej sytuacji znajdują się już dziś deweloperzy z Warszawy, Trójmiasta i Wrocławia, gdzie przy zachowaniu tempa sprzedaży z ostatnich czterech kwartałów oferta wyprzedałaby się w okresie nieco ponad pięciu kwartałów. Wyraźnie poprawiła się także sytuacja w Krakowie i Poznaniu. Najmniej korzystna jest relacja oferty do sprzedaży w Łodzi, ale przy niewielkiej skali tego rynku nawet kilkaset więcej sprzedanych w kwartale mieszkań może znacząco poprawić sytuację.

Komentarz REAS

Pomimo dwóch wakacyjnych miesięcy III kwartał przyniósł deweloperom bardzo dobre wyniki sprzedażowe, choć w różnych firmach i lokalizacjach sytuacja wyglądała inaczej. Czy jest to korzystny splot różnych czynników, czy początek kilkuletniej fazy dobrej koniunktury? Co może wydarzyć się na rynku w przyszłym roku?

Na sytuację na rynku w 2014 roku w segmencie mieszkań o podstawowym standardzie istotny wpływ będzie miał program MdM. W ramach tego programu na rynek mieszkaniowy ma trafić w przyszłym roku 600 milionów złotych, w postaci dopłat do wkładu własnego przy kredytach zaciąganych przy zakupie mieszkań na rynku pierwotnym. Można wstępnie szacować, że program ten będzie miał skalę porównywalną z oddziaływaniem programu Rodzina na Swoim (RnS) w 2012 roku. Jeśli program zostanie uruchomiony od początku stycznia, wówczas w skali roku wypłaconych zostanie prawdopodobnie ok. 16-18 tys. dopłat do kredytów, co może oznaczać wsparcie dla ok. 20-23% łącznej liczby transakcji na rynku deweloperskim w 2014 roku, o wartości rzędu 16-18% łącznej rocznej wartości transakcji w kraju.

Podobnie jak to miało miejsce w przypadku programu RnS, wsparcie rynków przez program MdM w różnych miastach będzie miało bardzo zróżnicowaną skalę i znaczenie dla tych rynków, przy czym najwięcej skorzystają mieszkańcy niektórych największych miast. Zróżnicowanie skali dopłat wynika wprost z oparcia programu na limitach kosztów odtworzeniowych, ustalanych przez wojewodów na podstawie danych wojewódzkich urzędów statystycznych. Limity te, z niejasnych powodów, znacznie się różnią w przypadku miast o bardzo podobnych kosztach budowy i cenach sprzedaży. Według orientacyjnych szacunków, z puli mieszkań znajdujących się w ofercie na koniec III kwartału 2013 r. do dopłat zakwalifikowałoby się w poszczególnych miastach:

§        Gdańsk – 54% oferty

§        Wrocław – 25%

§        Poznań – 16%

§        Warszawa – 10%

§        Kraków – 6%

§        Łódź – 60%

Program będzie miał istotne znaczenie nie tylko dla nabywców i firm deweloperskich, ale także dla sektora bankowego, neutralizując częściowo konsekwencje wejścia w życie rekomendacji S3, uniemożliwiającej bankom udzielanie od 1 stycznia kredytów na 100% i więcej ceny zakupu nieruchomości. Program MdM jest jednak krytykowany nie tylko ze względu na nierówno-mierne wspieranie poszczególnych miast i odcięcie od wsparcia z budżetu mieszkańców mniejszych miast, w których prawie nie ma inwestycji deweloperskich, ale także za zachęcanie do inwestowania na obrzeżach miast, jak również poza ich granicami. Przyczynia się to do zjawiska „urban sprawl”, czyli rozlewania zabudowy na peryferie i wyludniania śródmieść miast.

Z drugiej strony, z perspektywy nabywców, którzy z programu skorzystają, mechanizm początkowej dopłaty do wkładu własnego jest bardziej atrakcyjny od dopłat do odsetek od kredytu, stosowanych w programie RnS. W przypadku programu MdM dopłata rzeczywiście zwiększy kwotę, za którą nabywca będzie mógł kupić mieszkanie, albo zmniejszy zapotrzebowanie na kredyt.

Na wielkość nowej podaży istotny wpływ ma dostępność finansowania dla deweloperów. Oprócz ustawy deweloperskiej może ona zależeć również od reakcji rynku na problemy, jakie będą mieli nabywcy mieszkań w inwestycjach firm, które już ogłosiły bankructwo lub je jeszcze ogłoszą. Jednym z możliwych skutków jest ograniczenie możliwości finansowania poprzez emisje obligacji firm deweloperskich, a także traktowanie finansowania sektora jako działalności o podwyższonym ryzyku przez banki.

Drugim szeroko dyskutowanym w minionym kwartale programem jest koncepcja wielkiego, jak na skalę polskiego rynku najmu instytucjonalnego, funduszu mieszkań na wynajem. Fundusz, tworzony i zarządzany w przyszłości przez Bank Gospodarstwa Krajowego, ma zainwestować 5 miliardów złotych, przede wszystkim w największych miastach w Polsce. Uczyniłoby to fundusz największym nabywcą mieszkań (lub deweloperem) na rynkach tych miast. Wybudowane i wykończone pod klucz mieszkania mają być wynajmowane za takie czynsze, aby fundusz uzyskiwał zwrot z kapitału na poziomie 4% rocznie.

Szczegółowe założenia funkcjonowania funduszu są jeszcze w trakcie opracowywania. Jeśli spełnią się zapowiedzi zbudowania portfela obejmującego co najmniej kilkanaście tysięcy mieszkań w największych miastach w okresie około 10 lat wywrze on z pewnością istotny wpływ na rynek najmu. Najprawdopodobniej spowoduje to spadek ogólnego poziomu czynszów, wzrost standardów i jakości obsługi najemców. Może także dać impuls do zmian legislacyjnych, a także utorować drogę innym instytucjonalnym inwestorom.

Fundusz będzie jednak także oddziaływał na rynek pierwotny w największych miastach. Wobec wzrostu skali produkcji ceny wykonawstwa mogą zacząć rosnąć, także w obszarze robót wykończeniowych. Istnieje ryzyko, że inni inwestorzy mogą wyhamować zakupy o charakterze inwestycyjnym. W jakimś stopniu w dalszej perspektywie może także zmniejszyć popyt na małe mieszkania, sprzedawane dotychczas singlom na wczesnym etapie samodzielności życiowej.

Dla deweloperów o udokumentowanej zdolności do sprawnej realizacji inwestycji może to być szansa zwiększenia produkcji, choć niekoniecznie zwiększenia rentowności. Będzie to szczególnie atrakcyjne rozwiązanie dla podmiotów realizujących bardzo duże, wieloetapowe przedsięwzięcia na wcześniej zakupionych gruntach. Dla firm mających problemy z uzyskaniem kredytu bankowego i rachunku powierniczego może to być koło ratunkowe, pozwalające na zagospodarowanie posiadanych terenów bez konieczności budowania mieszkań pod rygorami ustawy deweloperskiej. Jednak wpływ na sektor deweloperski w dużym stopniu zależy od tego, czy podstawowym sposobem pozyskiwania mieszkań przez fundusz będą zakupy od deweloperów, czy też samodzielne pełnienie roli inwestora, konkurującego z deweloperami o tereny i wykonawców.

Na relację popytu i podaży w 2014 roku istotny, jeśli nie zasadniczy wpływ będą miały banki. Już dziś deweloperzy sygnalizują trudności w otwarciu rachunków powierniczych dla nowych inwestycji, z drugiej strony zaś banki wskazują na trudne do zaakceptowania wymogi ustawy o ochronie praw nabywców. Wobec braku rozwiązań alternatywnych (np. ubezpieczenia transakcji) o wielkości podaży mogą w praktyce decydować niektóre banki i nieliczne firmy deweloperskie. Jeśli zjawisko to się utrzyma, oferta nadal będzie maleć, a ceny nieuchronnie wzrosną. Takie sygnały zwiększą zapewne liczbę nabywców gotówkowych, pragnących wykorzystać fazę najniższych cen do dokonania planowanego od dłuższego czasu zakupu. W efekcie lata 2014-2015 mogą przynieść okres wyraźnej, dość szybkiej poprawy koniunktury. Może jednak się ona równie szybko skończyć, jeśli ustaną czynniki zewnętrzne, które ją spowodują, lub pojawią się inne, które dziś trudno przewidzieć. W najkorzystniejszej sytuacji będą zapewne nadal najsilniejsze podmioty, które wykorzystają najbliższy okres do zwiększenia udziału w rynku.

 

Kazimierz Kirejczyk

REAS

zródło: Property Journal 1/2014

 

 

Coraz mniej mieszkań z rabatem

Salon Apartamenty Sowinieckadr

Wydaje się, że w mieszkaniówce kryzys już minął. Ceny mieszkań zaczynają wzrastać. Biura sprzedaży deweloperów wypełnione są klientami, którzy chcą kupić taniej i zdążyć zaciągnąć kredyt przed wprowadzeniem nowych przepisów. Jakie mieszkania są najczęściej wybierane? Czy można jeszcze liczyć na rabat?    

– Najbardziej pożądane przez klientów są gotowe lokale z tzw. segmentu popularnego. Wiąże się to z tym, że kupujący mają możliwość zobaczenia mieszkania i ponoszą niższe koszty obsługi kredytu hipotecznego – powiedział Tomasz Kaleta z LC Corp. Z uwagi na ograniczoną w ostatnich miesiącach podaż, okres sprzedaży mieszkań systematycznie się kurczy. Zauważa, że obecnie sprzedaje się więcej mieszkań niż jest wprowadzanych do sprzedaży. – W początkowym okresie budowy sprzedają się przede wszystkim małe mieszkania, które często kupowane są w celach inwestycyjnych. Takich transakcji w ostatnich miesiącach jest coraz więcej. To efekt niskich stóp procentowych oraz niskich cen mieszkań, przez co taka a nie inna lokata kapitału staje się bardzo korzystna – dodał. Wyjaśnia, że w miarę postępu prac budowlanych pojawiają się chętni na większe lokale. Jednak największym zainteresowaniem w całym cyklu sprzedaży, cieszą się mieszkania z segmentu popularnego o najlepszej relacji liczby pomieszczeń do powierzchni. W tym segmencie rynku najważniejsza dla klientów, obok lokalizacji, jest cena całkowita za mieszkanie, która z kolei jest wypadkową powierzchni i ceny za mkw. Na największe rabaty można liczyć przy zakupie apartamentu, dużo niższe są one w tzw. segmencie popularnym. Wysokość upustów zależy od kilku czynników, w szczególności segmentu rynku, układu mieszkania i jego atrakcyjności, zaawansowania prac budowlanych, harmonogramu wpłat, oraz tego czy klient wraz z mieszkaniem kupuje miejsce postojowe lub komórkę lokatorską.

Według Kalety, w ostatnim kwartale wzrosła średnia cena mieszkań, więc również LC Corp podwyższyło ceny mieszkań dla niektórych z projektów. – Jeśli upusty są już przyznawane to dla małych mieszkań mają one charakter raczej symboliczny. O większych rabatach można myśleć przy mieszkaniach większych lub problematycznych – bez balkonu, z wystawką na północ, z dużą powierzchnią komunikacji. Prognozuje wzrost cen mieszkań w kolejnych miesiącach, zwłaszcza dla nowo wprowadzanych projektów, które przygotowywane w okresie „kryzysu” lepiej dopasowane są do potrzeb rynku.

Piotr Kijanka z Wawel Service potwierdza, że deweloperom łatwiej jest sprzedać tańsze projekty. – Sprzedaż lokalu wartego ponad pół miliona złotych trwa zwykle dłużej niż lokalu wystawionego za 230 tys. zł. Są też takie mieszkania, których sprzedaż trwa nawet kilka lat.

Zauważa, że na to, jak szybko sprzeda się mieszkanie składa się kilka czynników, ale w pierwszej kolejności kupców znajdują lokale o mniejszym metrażu i cenie, a w ostatniej mieszkania duże i drogie. – Według naszych wewnętrznych analiz przeciętna poszukiwana powierzchnia jest zbliżona do 50 m kw., a jedynie kilka procent kupujących szuka dużo większych lokali – podkreśla Kijanka. Zwraca też uwagę, że jeśli chodzi o metraż, wciąż najbardziej popularne są mieszkania dwupokojowe, o powierzchni 40 – 60 metrów kwadratowych. Takie lokale, ze względu na przeważający w Polsce model rodziny 2+1 lub 2+2 oraz zdolność kredytową nabywców, wydają się najbardziej rozsądnym wyborem. Przyznaje, że niezmiennie największą popularnością cieszą się mieszkania w lokalizacjach poza ścisłym centrum miasta, ale dobrze z nim skomunikowane, z rozbudowaną infrastrukturą. Zaznacza, że w ofercie Wawel Service jest szeroki wybór mieszkań kompaktowych. W krakowskich inwestycjach spółki blisko 80 proc.  oferty stanowią lokale tego typu.

Tomasz Panabażys prezes Dolcan informuje, że klienci poszukują głównie mieszkań w przedziale cenowym między 300 a 350 tys. zł. – Największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania dwupokojowe lub trzypokojowe do 55 mkw. Najszybciej sprzedają się mieszkania na piętrach, koniecznie z balkonem lub tarasem. Czas, w jakim lokale trafiają do właścicieli zależy od stopnia zaawansowania inwestycji. W wypadku mieszkań gotowych nie jest to czas dłuższy niż 2 miesiące. Obecnie najdłużej sprzedają się lokale z segmentu, który można określić jako średnia wyższa półka, oraz mieszkania o dużych metrażach. W związku z kryzysem, którego reperkusje są wciąż odczuwalne, klienci bardzo ostrożnie wydają każdą złotówkę i niechętnie decydują się na większe metraże. Chociaż ten trend zaczyna się powoli odwracać, nabywcy zaczynają poszukiwać też nieco większych mieszkań, to jednak te o największej powierzchni zwykle najdłużej czekają na nabywców. Polityka dotycząca negocjowania cen u każdego z deweloperów jest inna. – Jednak upusty zwykle zależą od metrażu danego mieszkania, jego układu, a także od specyfiki konkretnej inwestycji, głównie od jej położenia. Najczęściej w wypadku mieszkań najbardziej popularnych w danym czasie na rynku nabywcy mogą liczyć na mniejsze upusty. Tak jest obecnie w wypadku niewielkich mieszkań dwupokojowych.

Autor: Dompress.pl

 

Łódzka Manufaktura otrzymała nagrodę Ministra Sportu i Turystyki

 

Manufaktura - rynek kadr

Łódzka Manufaktura otrzymała Honorową Odznakę „Za Zasługi dla Turystyki”, jako wyjątkowy produkt turystyczny Łodzi i regionu. Ministerstwo Sportu i Turystyki wyróżnia tą nagrodą instytucje, organizacje i osoby prywatne w uznaniu za działania na rzecz rozwoju turystyki oraz promocję Polski na rynku międzynarodowym.

Manufaktura jest wyjątkowym miejscem spotkań, odpoczynku i kompleksowych zakupów. Zapewnia atrakcyjną ofertę kulturalną i rozrywkową. Dla turystów, odwiedzających Łódź, stała się obowiązkowym punktem odwiedzin. Dzięki odznaczeniu Manufaktura umocniła swoją pozycję na turystycznej mapie Polski.

Jest to jeden z największych obiektów zapewniających ofertę kulturalną, rozrywkową, handlową i usługową w Polsce. Jedną z przewag marketingowych jest lokalizacja w zrewitalizowanych dziewiętnastowiecznych budynkach pofabrycznych. Odrestaurowane zabytkowe wnętrza zachowały atmosferę dawnej włókienniczej Łodzi. Kompleks zajmuje powierzchnię 27 hektarów. Ważnym elementem jest trzyhektarowy rynek, na którym organizowane są różnorodne wydarzenia sportowe i kulturalne. Są też: galeria handlowa, muzea, w tym Muzeum Fabryki, Muzeum Miasta Łodzi oraz Muzeum Sztuki ms2, kino, liczne restauracje oraz obiekty sportowe. To tutaj znajduje się także najdłuższa w Europie fontanna oraz znakomicie zaprojektowana przestrzeń dla odpoczynku. Industrialny charakter i różnorodne atrakcje sprawiają, że Manufaktura jest miejscem unikatowym na skalę kraju, wizytówką Łodzi, przestrzenią miejską tętniącą życiem.

Wyróżnienie jest nadawane z inicjatywy ministra ds. turystyki lub urzędników państwowych i samorządowych. Odznaka honorowa Ministerstwa Sportu i Turystyki to nie pierwsza nagroda przyznana Manufakturze za wpływ na rozwój turystyki regionu. Tytuł Polskiego Produktu Turystycznego Roku otrzymała już w 2006 roku. W 2010 kompleks za ciągły rozwój działalności otrzymał prestiżowy Złoty Certyfikat Polskiej Organizacji Turystycznej.

Manufaktura na pięć gwiazdek

Do listy sukcesów trzeba dodać, że Manufaktura po raz kolejny otrzymała certyfikat BREEAM In –use. Ocena Excellent i pięć gwiazdek została przyznana w kategorii Building Management. Oznacza to, że obiekt zarządzany jest ekologicznie i z poszanowaniem zasad zrównoważonego rozwoju. To już trzecie wyróżnienie BREEAM.

Certyfikat BREEAM (BRE Environmental Assessment Metod) jest najczęściej stosowaną w Europie metodą oceniania budynków pod kątem ich ekologiczności. Polega ona na ocenie jakości prowadzonego procesu inwestycyjnego. To narzędzie do zarządzania projektem, a kierowanie obiektem według jego zasad gwarantuje znakomite efekty w zakresie ekologii, ochrony środowiska i komfortu użytkowania budynków. Pierwsze dwa certyfikaty Manufaktura otrzymała dwa lata temu. Zdobyła wówczas czterogwiazdkowe certyfikaty z oceną bardzo dobrą – jeden w zakresie ekologicznej charakterystyki obiektu, drugi w dziedzinie ekologicznego zarządzania budynkiem.

– Przejście przez tak szczegółowy proces badania, jakim jest BREEAM In-Use z bardzo dobrymi wynikami było dla nas powodem ogromnej satysfakcji. Od razu przystąpiliśmy do pracy nad podwyższaniem ekologicznych standardów, dzięki czemu w tym roku zdobyliśmy ocenę excellent – mówi Sławomir Murawski, dyrektor Manufaktury.

Na poprzednią wysoką ocenę certyfikacji Manufaktury miały wpływ między innymi energooszczędne systemy oświetlenia, klimatyzacji oraz ogrzewania sterowane systemem BMS, procedury gospodarowania odpadami, procedury utylizacji odpadów, stosowanie przyjaznych dla środowiska materiałów budowlanych i wykończeniowych. Duże znaczenie miały również udogodnienia komunikacyjne oraz równowaga pomiędzy obszarem a terenem zielonym. Audyt BREEAM In-Use jest niezwykle szczegółowym procesem oceny, który opiera się na wielu kryteriach. Dzięki temu rzetelnie określa wynik i dokładnie wskazuje obszary, które należy poprawić. Od czasu ostatniego badania w Manufakturze wprowadzony został system zarządzania ochroną środowiska potwierdzony certyfikatem ISO14001. Powstały również odpowiednie dokumenty określające racjonalizację transportu, minimalizację zużycia paliw oraz zrównoważoną politykę zakupów produktów, np. środków czystości, materiałów do prac remontowych. Wypracowane zostały metody zmniejszenia zużycia energii i wody, a także, wdrażany kilkuletni plan wymiany oświetlenia na energooszczędne oświetlenie LED.

Do działania według nowych strategii zaangażowani są również najemcy Manufaktury.

– Zachęcamy naszych najemców do stosowania zaleceń, wprowadziliśmy też nowe zapisy do umów najmu lokali. Dzięki usprawnieniu systemu gospodarowania odpadami, wypracowanym regulacjom i instrukcjom, minimalizujemy wpływ funkcjonowania obiektu na środowisko. Udało nam się wypracować realne i mierzalne oszczędności – przekonuje Sławomir Murawski.

To tylko niektóre z działań, które podjęte zostały dla podniesienia standardów ekologicznych w Manufakturze. Wszystkie zmiany i procedury zostały przeanalizowane przez licencjonowanego asesora BREEAM. Weryfikacja efektów i dokumentów potwierdziła, że Manufaktura zarządzana jest na szóstkę.

fot. materiały prasowe

Mieszkanie zakupione 10 lat temu teraz jest 2.krotnie więcej warte

foto na PJ
Wyprawa w cenową przeszłość może być bardzo pouczająca. Pokazuje, kto dziś jest zwycięzcą i dzięki zakupowi mieszkania w odpowiednim momencie, sporo zyskał na jego wartości. Druga strona medalu dotyczy tych, którzy zrobili błąd i kupili lokal mieszkaniowy na górce cenowej. Dziś są oni stratni, bo ich mieszkania są obecnie warte mniej nawet o 20 proc.

Okazja do prześledzenia dynamiki zmian cen jest dobra – mija 10 lat od momentu, kiedy przeciętne stawki za metr kwadratowy były najniższe w nowym stuleciu. To właśnie na początku 2003 roku przeciętne ceny nieruchomości w Polsce (wg danych GUS, Ministerstwa Budownictwa) osiągnęły niespotykany później najniższy poziom, wynosząc średnio 2070 zł za metr kwadratowy.

W Warszawie za metr mieszkania w tamtych czasach przeciętnie płaciło się 3500 zł/ m kw. Dziś takie stawki można spotkać, ale w małych miasteczkach, a nie w stolicy Polski. W Krakowie przeciętna cena mieszkania wynosiła około 3000 zł/ m kw. , we Wrocławiu 2800, w Trójmieście 2500, podobnie w Poznaniu.

Jeśli przyłożyć te stawki, do obecnie obowiązujących na rynku wtórnym okaże się, że nabywca mieszkania, gdyby próbował je sprzedać dziś, zarobiłby nominalnie często nawet 100 procent więcej, niż kosztował go zakup.
Taka sytuacja tym bardziej jest prawdopodobna, że lokale zbudowane po 2000 roku zyskują wśród mieszkań z drugiej ręki najwyższe wyceny. Obecnie średnio we Wrocławiu wśród ofert WGN z rynku wtórnego, za mieszkanie trzeba zapłacić przeciętnie 6100 zł/ m kw. W Krakowie średnia z ostatniego półrocza wynosiła około 7000 zł, w Gdańsku około 5800 zł, a w Warszawie około 8000 zł.

Jak więc widzimy – proste porównanie cen średnich pokazuje, że w ciągu 10 lat mieszkania na największych rynkach podrożały o około 100 proc. Osoby, które kupiły mieszkania w „najtańszym” 2003 roku dziś mogą zarobić drugie tyle, choć był lepszy czas na sprzedaż mieszkania.

Najwyższe przeciętne stawki uzyskiwały nieruchomości w okresie tzw. górki cenowej. Chodzi o rekordowe lata 2007 – 2008. W 2008 roku już bańka cenowa zaczynała pękać. Jak wtedy kształtowały się stawki?
Wg danych NBP z rynku wtórnego, w ostatnim kwartale 2008 roku, ceny ofertowe w Warszawie dla mieszkań używanych wynosiły przeciętnie aż 10 tys. zł od metra. , we Wrocławiu w najlepszym okresie było to 6900 zł za metr kwadratowy, w Poznaniu 6400 zł, w Gdańsku 6800 zł, a w Krakowie 8300.
Oznacza to, że na największych rynkach przez ostatnie 5 lat mieszkania potaniały o 700 do 2000 zł za metr kwadratowy, czyli przeciętnie o około 10 do 20 proc. Jeśli nasz właściciel mieszkania kupionego w 2003 roku sprzedałby je w „najgorętszym” cenowo okresie – uzyskałby stawkę o 110 – 120 proc. wyższą od ceny pierwotnej.
Skąd wzięła się tzw. bańka na rynku nieruchomości? Jest kilka czynników, które miały istotne znaczenie. Chodzi o wejście Polski do Unii Europejskiej, ogólny optymizm Polaków, którzy czuli, że lepiej zarabiają, pozytywnie oceniali sytuację gospodarczą w kraju (lata 2005 – 2007), dostęp do tanich kredytów (rekordowo niskie stopy procentowe franka szwajcarskiego), agresywne akcje promocyjne zachęcające do kupowania mieszkań i atrakcyjne warunki kredytowania (nawet na 130 proc. wartości nieruchomości, na 50 lat itp.).

Warto dodać, że w tym czasie, przed pęknięciem bańki cenowej, giełda warszawska przechodziła kilkuletni okres hossy. Polski złoty zyskiwał na wartości i był rekordowo drogi w stosunku do obcych walut (70 proc. kredytów wówczas przyznawano we franku szwajcarskim). To wszystko – wobec drożejących nieruchomości nakręcało jeszcze bardziej presję na klientów, by jak najszybciej kupować, bo wkrótce będzie jeszcze drożej.
W 2008 roku trend wzrostowy na giełdzie wyhamował, wzrosły kursy walut, a banki zaczęły w obawie o spłaty dotychczasowych kredytów, przykręcać kurek z łatwym pożyczaniem pieniędzy. Wkrótce kredyty we franku praktycznie w ogóle zniknęły z rynku.
Czy nasz szczęśliwy właściciel mieszkania z 2003 roku, jeśli zamierza się go korzystnie pozbyć, powinien obecnie spieszyć się ze sprzedażą, czy wręcz przeciwnie – raczej poczekać?

Odpowiedź na to pytanie nie jest jednoznaczna. W mijającym roku na rynku nie doszło do spektakularnych zmian cenowych, dominuje raczej stabilizacja. Co prawda – wg analityków WGN – spadki cen wyhamowały, ale na pewno nie można jeszcze mówić o zmianie tendencji na zdecydowanie wzrostową.
Za to w przyszłym roku w mieszkaniówce pojawi się nowa istotna zmienna, która z pewnością przełoży się na ceny. Chodzi oczywiście o nowy program wsparcia państwowego – Mieszkanie dla Młodych.

Eksperci WGN są zgodni, że program, który obejmie wyłącznie rynek pierwotny, wpłynie na stopniowy wzrost cen nowych mieszkań. To właśnie na nie będzie łatwiej uzyskać kredyt. Pomoc państwa w wyłożeniu pieniędzy na wkład własny częściowo zneutralizuje restrykcyjną rekomendację S, która od przyszłego roku nakazuje bankom udzielania kredytów hipotecznych wyłącznie z wkładem własnym. Na początek ma być to 5 proc. a docelowo 20 proc. wartości nieruchomości.

Na pewno więc – w obliczu dostępu do państwowego wsparcia – wzrosną ceny lokali nowych. A co z rynkiem wtórnym? Tu zdania są podzielone, zwłaszcza, że w wielu lokalizacjach obecnie to rynek wtórny jest droższy. Może się więc okazać, że rzeczywiście, przy wsparciu dla rynku nowych mieszkań, te używane – w obliczu odpływu klientów – zaczną tanieć. Eksperci nie spodziewają się jednak gwałtownych przecen, zwłaszcza że rynek wtórny ma swoje istotne przewagi (wykończenie mieszkania, często lepsza lokalizacja), które sprawiają, że mimo dofinansowania państwowego nadal będzie konkurencyjny dla nowych mieszkań. Niewykluczone jednak, że jeśli Kowalski nie sprzeda dziś swego mieszkania z 2003 roku, przyszły rok, a wraz z nim spadki na rynku wtórnym, będzie musiał przeczekać. Oczywiście jeśli zależy mu na wyższych cenach, od tych jakie są na rynku obecnie.

Monika Prądzyńska
Analityk WGN

Ile jest biur w Poznaniu?

biurowiec

Szereg elastycznych dostępnych opcji najmu oraz zwiększający się udział firm z sektora nowoczesnych usług dla biznesu w strukturze popytu składają się na obraz poznańskiego rynku biurowego na koniec III kwartału 2013.

Jakub Sylwestrowicz, ekspert z Jones Lang LaSalle komentuje: „Poznań to jeden z najsilniejszych ośrodków gospodarczych w Polsce. Stolica Wielkopolski jest od kilku lat jedną z najchętniej wybieranych lokalizacji dla inwestycji zagranicznych, nie tylko z branży produkcyjnej, ale i z sektora nowoczesnych usług dla biznesu, ze względu na m.in. dobrze rozwiniętą infrastrukturę transportową oraz dostęp do wykształconych kadr. A napływ inwestycji zagranicznych w połączeniu z bardzo aktywną grupą lokalnych przedsiębiorców przyczyniają się do rozwoju rynku powierzchni biurowych w Poznaniu.”

Popyt – sektor usług dla biznesu nakręca rynek

W III kwartale 2013 popyt brutto wyniósł w Poznaniu ok. 9 500 mkw., z czego nowe kontrakty objęły 8 400 mkw. Największe umowy w analizowanym okresie zawarły: Newell Rubbermail (nowa umowa, 1 925 mkw. Andersia Business Center), Ciber (rozszerzenie, 1 690 mkw. Malta House) oraz DFDS Poznań (nowa umowa, 1 600 mkw., Globis). Największą tegoroczną umową był przednajem 3 140 mkw. w Malta House, podpisany przez Franklin Templeton. Łącznie od stycznia do końca października 2013 wynajęto 28 600 mkw.

Waldemar Olbryk prezes Skanska Property Poland, mówi: „Poznań jest atrakcyjnym miastem do realizacji obiektów biurowych. Obserwujemy rosnącą liczbę potencjalnych najemców, przede wszystkim z sektora nowoczesnych usług dla biznesu. Jak wynika z danych ABSL, firmy z tej branży zatrudniają w mieście już ponad 6 000 specjalistów, a liczba ta rośnie w tempie 20-30% rocznie, o 5-10% szybciej niż średnio w kraju. Warto zauważyć, że wzrost popytu na powierzchnie biurowe jest wynikiem napływu nowych inwestycji, ale także rozwoju już istniejących w mieście centrów. Przykładem może być firma Ciber, która początkowo wynajęła w naszym biurowcu Malta House 1000 mkw., lecz ze względu na dynamiczny rozwój powierzchnia ta została zwiększona o 690 mkw. Klienci w Poznaniu poszukują wysokiej jakości, ekonomicznych biurowców w atrakcyjnych lokalizacjach, które będą w stanie szybko sprostać zmieniającym się potrzebom firmy.”

Podaż – 300 000 mkw. biur

W III kwartale 2013 zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Poznaniu zwiększyły się o 14 700 mkw. oddanych do użytku w ramach projektu Malta House. Tym samym stolica Wielkopolski przekroczyła poziom 300 000 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej (łącznie 310 150 mkw.) i pod kątem podaży zajmuje piąte miejsce ogółem w Polsce i czwarte poza Warszawą (po Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście). Łącznie w okresie I – III kwartału 2013 r. poznański rynek biurowy zasiliło 17 100 mkw. W budowie pozostaje kolejne 57 000 mkw., z czego 10 300 mkw. planowo ma zostać oddane jeszcze w tym roku. Większa podaż przewidziana jest na 2015 rok, kiedy to na rynek trafi pierwsza faza Business Garden Poznań (łącznie ponad 41 000 mkw.). Nowe projekty biurowe w budowie, powstające już nie tylko w ścisłym centrum, ale również w zachodniej i wschodniej części miasta, sprzyjają decentralizacji poznańskiego rynku.

Translate »