Czy odwrócony kredyt hipoteczny wzmocni budżety osób na emeryturze?

Rządowe Centrum Legislacji udostępniło założenia do projektu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym na początku 2012 roku. Temat ten spotkał się ze sporym zainteresowaniem mediów i potencjalnych beneficjentów takiego produktu. W tej sytuacji przybliżenie tej problematyki powinno mieć znaczenie dla zrozumienia potencjalnych skutków dla budżetu domowego beneficjentów.

Należy zwrócić uwagę, iż założenia do ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym pozwalają na ograniczenie nadużywania sformułowania odwrócona hipoteka i wykorzystywania tego produktu bez uzasadnienia prawnego, co ma miejsce obecnie. Istnieją bowiem dwa rodzaje oferty: kredytowa i sprzedażowa. Kredytowa dotyczy odwróconego kredytu hipotecznego, a sprzedażowa polega na tym, że beneficjent sprzedaje mieszkanie i instytucja, która je kupuje, zapewnia mu dożywotnią ratę pieniężną oraz daje prawo do zamieszkiwania w sprzedanym lokalu do końca życia. To ostatnie rozwiązanie podobne jest do obecnie oferowanych na rynku produktów, funkcjonujących w oparciu o przepisy Kodeksu cywilnego. Ale ze względu na brak wcześniejszych praktyk biznesowych na rynku, pewne elementy takiej umowy są dowolnie kształtowane.
Wejście w wiek seniora powoduje, iż zrozumienie mechanizmów funkcjonowania odwróconego kredytu hipotecznego może być ograniczone i dlatego czytanie całości zapisów umowy kredytowej nie jest powszechne, nie mówiąc o jej pełnym zrozumieniu i posiadaniu świadomości o potencjalnych rodzajach ryzyka, co tym samym powoduje potrzebę wykreowania usług doradczych. Usług, które będą bezpłatne, świadczone przez profesjonalistów na rzecz beneficjentów odwróconego kredytu hipotecznego, usług oferowanych przez gminy, związki zawodowe, związki emerytów i rencistów, czy np. związki profesji (np. lekarzy dla lekarzy). Doradca powinien mieć możliwość zbadania sytuacji zdrowotnej, majątkowej i przeanalizowanie wszystkich aspektów (rodzajów ryzyka). Seniorzy wiedzą co jest dobre dla nich, ale istnieje ryzyko niesamodzielności i brak możliwości zadbania i zapewnienia sobie opieki w okresie seniorskim.
Ocena ryzyka przez bank będzie odnosić się do indywidualnych przypadków i jest inna, niż w przypadku normalnego kredytu. Bank będzie brał pod uwagę długość życia, możliwość przeniesienia zobowiązania na współmałżonka, możliwość przedłużania się (kwestionowanie prawa do przeniesienia własności na bank) procedur spadkowych, brak możliwości wykorzystania innych aktywów beneficjenta do zabezpieczenia spłaty wierzytelności, potencjalny spadek wartości nieruchomości, możliwość wystąpienia ryzyka siły wyższej, ryzyko nieprzewidywalności tego, co może stać się za 20 lat. Żeby dostać kredyt, zgodnie z ustawą Prawo bankowe trzeba zbadać zdolność kredytową kredytobiorcy. Natomiast w przypadku odwróconej hipoteki, ustawa zwalnia bank z tego obowiązku. W tym przypadku zdolność kredytowa jest oparta na zabezpieczeniu nieruchomości. Oczywiście nie każda nieruchomość będzie spełniała warunki przyznania takiego kredytu.
Należy zwrócić uwagę, iż może istnieć rozbieżność podejścia banku i beneficjenta, co do wymogów utrzymania nieruchomości w niepogorszonym stanie, czy rozbieżność w ocenie relacji poziomu kosztów do wysokości rat (nieadekwatność kosztów do poziomu niskich rat). Założenia do ustawy wskazują na potrzebę odpowiedniego informowanie o tym beneficjenta.

Banki są zobowiązane, przepisami prawa, do monitorowania wartości zabezpieczenia przez cały okres kredytowania, co wymagać będzie od banku aktualizacji operatów szacunkowych. Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego wymaga, aby aktualizacja miała miejsce przynajmniej raz w roku, w zależności od zmian cen na rynku nieruchomości. Tym samym, w zależności od długości okresu kredytowania, koszty aktualizacji wyceny zabezpieczenia muszą być brane pod uwagę przy określaniu poziomu wskaźnika wartości kredytu do zabezpieczenia (LTV). Będą one konfrontowane z oczekiwaniami beneficjenta co do wartości odwróconego kredytu hipotecznego.
Pomimo, iż założenia do ustawy tego nie określają, to można przyjąć iż banki przyjmą następującą zasadę: wypłata środków z tytułu umowy zostaje wstrzymana z (i) chwilą śmierci kredytobiorcy lub (ii) w przypadku osiągnięcia przyjętego wskaźnika zadłużenia do wartości zabezpieczenia – okres wypłaty środków zostaje ustalony w umowie, o ile kredytobiorca wybierze formę wypłaty w postaci świadczeń okresowych.
Do określania zasad wypłaty środków, należy zwrócić uwagę na dodatkowe ryzyko. W miarę starzenia się seniora może pojawić się zwiększająca się z każdym rokiem potrzeba uzyskiwania środków na cele opłaty za leczenia i opiekę, właśnie w momencie, gdy przyjęty (przez bank lub Komisję Nadzoru Finansowego) akceptowalny poziom LTV zostanie osiągnięty, a tym samym ustaje możliwość wypłaty tych środków. Należy liczyć się z negatywnymi opiniami co do samego produktu, który musi uwzględniać ustalone zasady wypłaty, a nie sytuację beneficjenta. Wizerunek banku może być narażony na szwank.

Założenia umożliwiają instytucji kredytującej wystąpienie do sądu spadku z wnioskiem o powołanie kuratora spadku, jeżeli: spadek nie został objęty przez spadkobierców, lub spadek został objęty przez niektórych spadkobierców, ponieważ niektórzy spadkobiercy nie są znani, albo spadek został objęty przez spadkobierców, lecz istnieje między nimi spór, kto jest spadkobiercą.
Skuteczność i terminowość działania kuratora musi być wzięta pod uwagę przez bank w ocenie ryzyka kredytowego związanego ze spłatą kredytu w określonym w ustawie terminie. W przypadku braku możliwości dojścia do porozumienia w terminach podanych w ustawie, dla zmniejszenia ryzyka banku, kurator powinien być upoważniony do reprezentowania spadkobierców w procesie ustalania podstawy rozliczenia wierzytelności i zarządzania utworzonym z nadwyżki podstawy rozliczenia nad zobowiązaniem kredytowym depozytem sądowym. Na tej samej zasadzie jak spadkobiercy, bank powinien mieć możliwość przeprowadzenia postępowania w ustalonych w Założeniach terminie.
Związek Banków Polskich przygotował, na zlecenie Ministerstwa Finansów, symulacje, przyjmując następujące założenia:
1. Z uwagi na różnicę w przeciętnym trwaniu życia wyniki podawane są oddzielnie dla kobiet i mężczyzn.
2. Przyjęto 3. okresy wieku podpisania umowy o odwrócony kredyt hipoteczny: 60, 65 i 75 lat.
3. Wykorzystano tablice przeciętnego trwania życia publikowane przez GUS dla obu płci, ale jako średnie dla całego kraju, bez wyróżniania wybranego regionu. Z uwagi na zastosowany model obliczania danych – przeciętne trwanie życia wyrażone jest w pełnych latach.
4. Zaproponowano jako zabezpieczenie odwróconego kredytu hipotecznego różnego rodzaju nieruchomości, zgodnie z sugestią Ministerstwa Finansów, których położenie subiektywnie wybrano z uwagi na poziom i liczbę transakcji dla regionu i rodzaju nieruchomości.
5. Przyjęto, iż lokal mieszkalny ma powierzchnię 50 m2, budynek jednorodzinny 140 m2 (limit stosowany w finansowaniu preferencyjnym kredytem w ramach programu Rodzina na Swoim), grunt pod zabudowę 500m2 i grunt rolny 21 ha (co przy średniej cenie pozwala odnieść wartość gruntu do wartości mieszkania o zaproponowanej powierzchni).
6. Wszystkie wartości nieruchomości wskazane są dla średnich wartości cen transakcyjnych nieruchomości pozyskanych z systemu Związku Banków Polskich – AMRON.
7. Prognozy dla wzrostu gospodarczego i poziomu inflacji oparto o Wytyczne dotyczące założeń makroekonomicznych na potrzeby wieloletnich prognoz finansowych jednostek samorządu terytorialnego, publikowane przez Ministerstwo Finansów. Aktualizacja grudzień 2011 r.
8. W związku z tym, iż prognozy wzrostu gospodarczego i poziomu inflacji wskazywały na stabilny poziom dynamiki tych wskaźników makroekonomicznych (średnio dla wykazanego w Wytycznych okresu odpowiednio 2,29% i 2,91%), przyjęto:
a) stałą stopę oprocentowania kredytów na cały okres kredytowania – 7,9%,
b) stały wzrost wartości nieruchomości w wysokości 1,5% w skali rocznej.
9. Przyjęto, iż wartość odwróconego kredytu hipotecznego i należnych odsetek nie może przekroczyć 50% wartości nieruchomości w roku, w którym następuje zaprzestanie kredytowania w związku z upłynięciem przeciętnego trwania życia dla danej kategorii wiekowej.
10. Wyliczono poziom wartości zadłużenia z tytułu odwróconego kredytu hipotecznego wraz z odsetkami – Zadłużenie z tytułu wypłaconego odwróconego kredytu.
11. Wskazano na potencjalną wartość nieruchomości w dniu zaprzestania wypłaty rat odwróconego kredytu hipotecznego (wymagalność spłaty kredytu), przy przyjętych założeniach makroekonomicznych.
12. W ramach kosztów kredytu założono także koszty stałe w wysokości 1%, które wynikają np. z nabywania przez bank odpowiednich polis ubezpieczeniowych.
Wyniki tych symulacji zostały zaprezentowane przez Związek Banków Polskich w dniu 28 marca 2012 r. w postaci raportu: „Potencjalne możliwości zwiększenia budżetów domowych seniorów przy wykorzystaniu raty kapitałowej odwróconego kredytu hipotecznego dla różnych rodzajów nieruchomości”

Bolesław Meluch
Europejski Instytut Nieruchomości

źródło: Property Journal 4-5/2012

Aktywny rynek nieruchomości. Podsumowanie 2011 roku

Rynek nieruchomości w 2011 roku charakteryzował się wzmożoną aktywnością. I to zarówno w sektorze nieruchomości komercyjnych, jak i mieszkaniowych.

Na rynku komercyjnym w największych polskich miastach wysokie obroty odnotowano zwłaszcza w przypadku wynajmu powierzchni biurowych. Jednak około 80% transakcji dotyczyło renegocjacji umów i migracji firm w ramach ograniczania kosztów: zmniejszano powierzchnię lokali przy zachowaniu dotychczasowego standardu albo najmowano dodatkową przy wynegocjowanych niższych stawkach; utrzymał się popyt na lokale klasy A, B+ i B. Wzrósł również popyt na kupno lokali i budynków biurowych oraz handlowych w dobrych lokalizacjach, zwłaszcza z najemcami długoterminowymi. Ceny działek i terenów inwestycyjnych, po spadkach na przestrzeni ostatnich lat nawet o 60%, osiągnęły rekordowo niski poziom, porównywalny z latami 2004 – 2005, co korzystnie wpłynęło na zwiększenie ilości przeprowadzonych transakcji także w tym segmencie rynku.

Na rynku mieszkaniowym, zarówno wtórnym, jak i pierwotnym wzmożony obrót dotyczył przede wszystkim lokali 2- i 3-pokojowych w standardzie popularnym. Najaktywniejsze w 2011 roku okazały się miesiące: lipiec i sierpień oraz grudzień – ilość transakcji przeprowadzona w tym czasie jest porównywalna z okresem „boomu” lat 2006-2007. Z pewnością stymulująco na popyt zadziałały: pomoc finansowa państwa w postaci programu „Rodzina na Swoim” oraz sukcesywne obniżki cen mieszkań, wymuszone przez znaczną nadpodaż, zwłaszcza na rynku pierwotnym. Początek IV kwartału – październik i listopad, to przyhamowanie popytu za sprawą niekorzystnego ograniczenia dostępności „RnS” oraz zaostrzenia wymogów przy udzielaniu kredytów hipotecznych.
Większą stabilnością charakteryzował się natomiast rynek domów; popyt dotyczył głównie tańszych nieruchomości, w przedziale powierzchniowym 90 – 120 mkw.

Na rynku działek pod budownictwo jednorodzinne i pod małe kondominia widać było, zwłaszcza w drugiej połowie roku, tendencję do kupowania tańszych i mniejszych powierzchni. Takimi ofertami interesowali się głównie inwestorzy indywidualni, wyspecjalizowani w realizacji małych projektów, liczących zaledwie po kilka bądź kilkanaście mieszkań; przy sprzedaży chętniej korzystali z pomocy profesjonalnych biur pośrednictwa, tnąc tym samym koszty własnego marketingu i zatrudniania pracowników. Od drugiego półrocza również deweloperzy większych inwestycji częściej decydowali się na współpracę z biurami nieruchomości.

Prognozując najbliższą przyszłość rynku nieruchomości można spodziewać się w 2012 roku zwiększenia nadpodaży mieszkań i apartamentów na rynku pierwotnym, co przy trudnościach z kredytowaniem kupna przyczyniać się będzie do dalszych obniżek cen, średnio o 7-9 %, podobnie jak w 2011 roku. Rok 2012 będzie też wzmożonym okresem podaży nieruchomości komercyjnych. Na przestrzeni roku, licząc od stycznia 2011, podaż ta wzrosła o 100%. Zwiększy się też udział inwestorów zagranicznych w rynku.

Leszek Michniak
prezes WGN

Kolejny stracony rok i „światełko w tunelu” Podsumowanie 2011

W ocenie środowiska planistów i urbanistów, oraz tych, którzy uważają iż „jakość” w procesach inwestycyjnych w nieruchomości ma co najmniej takie samo znaczenie jak „ilość” – był to w zasadzie kolejny stracony rok.
Wynik prawie czterech lat pracy d. resortu infrastruktury, tj. projekt istotnych zmian ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w tym wprowadzenie tzw. krajowych przepisów urbanistycznych oraz likwidacja decyzji o warunkach zabudowy, postrzeganych za główną przyczynę narastania chaosu przestrzennego, pomimo pozytywnej opinii Rządowego Centrum Legislacji oraz akceptacji przez stały komitet Rady Ministrów, nie został wpisany do programu prac rządu do końca ub. kadencji, a więc powędrował do kosza.
Tymczasem „przyspieszenia planistycznego” w gminach nadal nie widać, a coraz częstsze są głosy, że plany miejscowe wywołują zbyt poważne zobowiązania prawne i finansowe gmin, więc ich uchwalanie stanowi zagrożenie dla ich budżetów, zwłaszcza w okresie „posuchy” inwestycyjnej. Wygodniejsze, „tańsze” i – niestety – nadal bardzo powszechne jest więc zarządzanie przestrzenią gmin przy pomocy arbitralnych decyzji o warunkach zabudowy, które zastępują główne „ustrojowe” kompetencje samorządu lokalnego, tj. ochronę i kształtowanie ładu przestrzennego oraz uchwalanie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. W tej sytuacji nie dziwi już powszechne w skali kraju łamanie wielu przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowanie przestrzennym oraz brak na to reakcji wojewodów. Wiele gmin nie aktualizuje – odpowiednio do wymagań ustawowych – swoich polityk przestrzennych definiowanych w studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, „zapominając” o tym, że przecież to podstawowe narzędzie koordynacji planowania miejscowego oraz wprowadzania w przestrzeń gmin decyzji planistycznych z poziomu regionalnego i krajowego.
Półrocze polskiej prezydencji UE dało pewną nadzieję na „nowe otwarcie”. Przedstawiciele rządu przypomnieli sobie o (przekazanym im jeszcze wiosną 2009 r.) społecznym, eksperckim projekcie „Polska Polityka Architektoniczna. Polityka jakości krajobrazu, przestrzeni publicznej, architektury.” Wobec braku oficjalnej, rządowej polityki dotyczącej tej sfery okazało się, że ten głos środowisk fachowych nadaje się do „ratowania honoru” podczas międzynarodowych konferencji organizowanych w ramach prezydencji. Nie okazał się on jednak dostatecznie dobry, aby podjęto nad nim dyskusję na forum obiecywanej od ponad dwóch lat i nigdy nie powołanej komisji międzyresortowej, zaś inicjatywy nowego resortu, w którego przydługiej nazwie zmieściło się także słowo „budownictwo” nie wskazują na chęć wykorzystania w pracach legislacyjnych założeń projektu „Polityki…”.
W tej sytuacji swoistym „światełkiem w tunelu” zabłysło w końcu ub. roku przyjęcie przez nowy rząd od dawna oczekiwanej, opracowanej przez Ministerstwo Rozwoju Regionalnego „Koncepcji Zagospodarowania Przestrzennego Kraju 2030”, a w niej sześciu nierozłącznych celów operacyjnych, zaś wśród nich „przywrócenie i utrwalenie ładu przestrzennego, jako ważnego elementu warunkującego rozwój kraju”. Na stronie internetowej MRR można przeczytać m in.: „Jest to najważniejszy dokument dotyczący ładu przestrzennego Polski. Jego celem strategicznym jest efektywne wykorzystanie przestrzeni kraju i jej zróżnicowanych potencjałów rozwojowych do osiągnięcia: konkurencyjności, zwiększenia zatrudnienia i większej sprawności państwa oraz spójności społecznej, gospodarczej i przestrzennej w długim okresie czasu. KPZK 2030 kładzie szczególny nacisk na budowanie i utrzymywanie ładu przestrzennego, ponieważ decyduje on o warunkach życia obywateli, funkcjonowaniu gospodarki i pozwala wykorzystywać szanse rozwojowe. Formułuje także zasady i działania służące zapobieganiu konfliktom w gospodarowaniu przestrzenią i zapewnieniu bezpieczeństwa, w tym powodziowego.”
Jak będzie wyglądać realizacja tego celu KPZK 2030 okaże się już w bieżącym roku. A zaczęła się ona – niestety – od sporu kompetencyjnego pomiędzy resortem rozwoju regionalnego i resortem m. in. budownictwa oraz pomysłem na podzielenie zagadnienia gospodarowania przestrzenią pomiędzy te dwa ministerstwa. Tak więc interesy resortowe znowu, „tradycyjnie” dominują nad – dopiero co przyjętą – Koncepcją Zagospodarowania Przestrzennego Kraju i zapisanymi w niej zasadami reformy systemu gospodarowania przestrzenią oraz planowania rozwoju.

arch. Grzegorz A. Buczek ,
Europejski Instytut Nieruchomości

Rok 2011 na śląskim rynku nieruchomości

Skończył się kolejny ciężki rok dla Pośredników. Nie mogło być inaczej w sytuacji, kiedy codziennie wszyscy odmieniali przez przypadki słowo „kryzys”. Zdarzały się już wcześniej takie okresy, że obroty biur nieruchomości spadały, ale po dwóch, trzech latach rynek odżywał… Teraz wszyscy chcą, żeby tylko w dłuższej perspektywie nie było gorzej!

Na Śląsku i w Zagłębiu, tak jak w całej Polsce, ceny nieruchomości nieznacznie spadły. Dalej utrzymuje się wysoka podaż mieszkań, domów i działek. Transakcji mniej, bo w sytuacji kryzysowej o szybkie decyzje przy kupnie i sprzedaży trudniej. Śląscy Pośrednicy z zazdrością patrzą na Kolegów z Warszawy, Krakowa czy Wrocławia. Tam przecież ceny nieruchomości są średnio dwa razy wyższe niż w Katowicach, przy podobnych prowizjach od transakcji.

Jeżeli w najbliższej przyszłości nie możemy spodziewać się prosperity na rynku, to przynajmniej życzmy sobie więcej szczęścia w codziennej pracy 🙂

Jan Juda
Universal Nieruchomości
Katowice, Ustroń

USA: Rynek nieruchomości w 2011; prognozy na 2012

Rok 2011 to kolejny ”roller coaster” na rynku nieruchomości w Stanach Zjednoczonych, kiedy to wyniki napływające z rynku zmieniały się z miesiąca na miesiąc, jak w kalejdoskopie. Brak stabilności ma zasadniczy wpływ na wskaźnik zaufania społecznego, który to pod koniec roku zanotował tendencję zwyżkową, ale nadal utrzymuje się na stosunkowo niskim poziomie. Pomimo tych, wydawałoby się, nienajlepszych wiadomości z rynku, sprzedaż domów jednorodzinnych w 2011 roku wzrosła o 1,7 procenta do poziomu 4,26 miliona w skali rocznej. W porównaniu do poprzedniego roku liczba ta wyniosła nieco powyżej 4 miliony. Według danych Amerykańskiego Stowarzyszenia Pośredników (NAR), ten pozytywny trend utrzymywał się pod koniec ubiegłego roku, kiedy to sprzedaż domów jednorodzinnych w grudniu wzrosła trzeci miesiąc z rzędu i była powyżej poziomu z roku poprzedniego.

Najnowsze miesięczne statystyki NAR-u pokazują, że wskaźnik sprzedaży wszystkich nieruchomości mieszkaniowych w grudniu ubiegłego roku wzrósł o 5,0 procent do poziomu 4,61 miliona jednostek w skali rocznej, tj. 3,6 procent więcej niż w tym samym czasie w roku 2010, kiedy sprzedano 4,45 miliona jednostek. Prezydent NAR, Moe Veissi przewiduje, że sprzyjające warunki na rynku nieruchomości będą przyciągać coraz więcej kupujących w roku 2012.

Pozytywne wiadomości nadchodzą również z branży kredytów hipotecznych. Średni wskaźnik oprocentowania 30-letniego kredytu hipotecznego spadł w grudniu ubiegłego roku do rekordowo niskiego poziomu 3,96% z poziomu 3,99% w listopadzie; w grudniu 2010 roku wskaźnik ten wynosił 4,71 procent. Jest to najniższe oprocentowanie od 1971 roku. Główną przeszkodą do pełnej odnowy na rynku mieszkaniowym są tak zwane distressed nieruchomości. Banki po odebraniu starają się ich pozbyć za wszelką cenę i po bardzo zaniżonych cenach. Statystyki mówią, że w grudniu ubiegłego roku nieruchomości te sprzedawane były średnio o 22 procent poniżej cen rynkowych, rok temu wskaźnik ten wynosił 20 procent.

Te same statystyki pokazują, że średnia cena sprzedaży w grudniu 2011 roku na rynku mieszkaniowym wynosiła 164 500 dolarów, co stanowiło spadek o 2,5 procent w porównaniu z grudniem 2010 roku. Foreclosures i short sales stanowiły 32 procent wszystkich sprzedaży w grudniu (19 procent foreclosures i 13 procent short sales), w listopadzie wskaźnik ten wynosił 29 procent, a rok temu 36 procent.

Transakcje gotówkowe stanowiły 31 procent wszystkich sprzedaży w grudniu 2011 roku, wzrost z 28 procent w listopadzie i z 29 procent w grudniu 2010 roku. Większość kupujących, bo aż 21 procent to inwestorzy. Dla porównania inwestorzy “gotówkowi” w listopadzie ubiegłego roku stanowili 19 procent, a w grudniu 2010 około 20 procent.
Odsetek pierwszy raz kupujących spadł do 31 procent w grudniu, z 35 procent w listopadzie, a w grudniu 2010 roku wynosił 33 procent.

Według najnowszych sondaży przeprowadzonych w grudniu ubiegłego roku wśród pośredników zrzeszonych w NAR, aż 33 procent transakcji podpisanych wcześniej nie zostało zrealizowanych, tyle samo co w listopadzie, a rok wcześniej wskaźnik ten wynosił tylko 9 procent. Główny powód to odmowa kredytów przez banki, jak również problemy z wyceną nieruchomości.

Dalsze badania NAR-u pokazują, że sprzedaż domów jednorodzinnych wzrosła o 4,6 procent w grudniu 2011, co w skali rocznej stanowi ponad 4 miliony sprzedaży, wzrost z 3,93 mln w listopadzie i 4,3 procent wyższa (3.94 mln) niż rok temu. Średnia cena sprzedaży pod koniec 2011 roku w tym sektorze wynosiła 165 100 dolarów, co stanowiło spadek o 2,5 procent w porównaniu z grudniem 2010 roku. Sprzedaż mieszkań wzrosła 8,7 procent do poziomu 500 000 w skali rocznej, wzrost w porównaniu z listopadem ubiegłego roku (460 000), ale 2,0 procent poniżej poziomu (510 tysięcy) z grudnia 2010 roku. Średnia cena wynosiła 160 000 dolarów w grudniu, spadek o 3,0 procent w porównaniu z rokiem poprzednim.

Kto kupuje w USA i gdzie? Podczas gdy Floryda, Kalifornia czy Arizona ze zrozumiałych względów przyciągają najwięcej uwagi zagranicznych inwestorów, to w zeszłym roku zanotowano transakcje z udziałem kapitału zagranicznego we wszystkich 50 stanach Ameryki. Kapitał ten pochodził głównie z Kanady, Brazylii, Chin i Europy.

John Budz
Realty Executives, USA

Podsumowanie 2011 roku na polskim rynku nieruchomości

Ubiegły, 2011 rok był lepszy od 2010. Sprzedaż mieszkań rosła, zwłaszcza po zapowiedzi wygaszania programu „Rodzina na Swoim”. Wiele osób chciało skorzystać z dopłat do kosztu kredytu przy zakupie mieszkania, szczególnie na wtórnym rynku. Wskaźnik 0,8 wartości odtworzeniowej, wyznaczony jako limit dopuszczający lokal z wtórnego rynku do RnS, wykluczył praktycznie używane lokale z dopłat do kosztów kredytu.

Mamy sygnały z całego kraju, że w takim limicie poniżej kosztu odtworzeniowego mieści się niewiele mieszkań, a jeśli tak, to są to mieszkania do generalnego remontu i na obrzeżach miast. A tymczasem w ofercie rynku wtórnego około 40 proc. to lokale najwyżej 11–letnie, w tym prawie połowa to kupowane w ostatnich 5 latach w szczycie cenowym. Tanie nie są, bo i kupowane były drogo. Dopłat do kosztu kredytów na taki lokal nie ma, najem jest też nisko rentowny, a właściciel często nawet nie może zejść z ceny, bo nie odzyska kapitału, albo nie spłaci kredytu.

Na rynku domów i działek odnotowaliśmy raczej stabilizację liczby transakcji bądź niewielkie spadki. Ale pojawiło się też – szczególnie w aglomeracji warszawskiej – sporo domów do sprzedaży. I tu mogą być spektakularne przeceny.

Jedno jest pewne, ubiegły rok był kolejnym rokiem przewagi podaży nad popytem, a więc mieliśmy rynek klienta i myślę, że to się w najbliższych latach nie zmieni. W minionym roku potwierdziła się znana od kilkunastu lat prawda: rynkiem mieszkaniowym rządzą wszelkiego rodzaju ulgi finansowe. Dawniej falę zakupów wywoływały zapowiedzi zniesienia bądź zmian ulg podatkowych – teraz – zapowiedź zniesienia dopłat do kosztu kredytu.

Co można prognozować? W segmencie mieszkań popularnych, do 45 mkw., najtańszych, przewidywałbym stabilizację cen, a w przypadku lokali o bardzo dobrej lokalizacji i standardzie – lekki wzrost. Wzrosty mogą ujawnić się w różnych grupach lokali w Warszawie i Wrocławiu. Raczej nie wystąpią w Katowicach, Łodzi czy Krakowie. Trudniej przewidzieć sytuację w Poznaniu, który raczej jako ostatni reaguje na tendencje rynkowe.
Wg mojej oceny, mieszkania większe powyżej 60-70 mkw. mogą tanieć nawet do 15 proc. Pamiętajmy, że im większy lokal, tym cena za mkw. jest na ogół niższa, ale cena całkowita lokalu – wyższa. Przeciętna siła nabywcza kupującego to dziś na najdroższym warszawskim rynku około 300 tys. zł, maksymalnie 400 -450 tys. zł. I ta siła nabywcza warunkuje decyzje o zakupie – a nie cena mkw.
Bardzo często analizując ceny mieszkań – skupiamy się na największych miastach. A trzeba zauważyć, że w wielu mniejszych miejscowościach ceny mieszkań nie szybowały tak wysoko i tak szybko, jak w wielkich aglomeracjach – a dziś, bywa, że nie osiągają nawet kosztu odtworzenia. Nie wszędzie będą więc ceny spadały.

Wojciech Kuc
Prezydent Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości

Property Journal na Mipim 2012

Na tegorocznych targach nieruchomości i inwestycji MIPIM, które odbyły się w połowie marca w Cannes, we Francji, pojawiły się tradycyjnie reprezentacje polskich miast i regionów. Bardzo zauważalne były stoiska miast będących gospodarzami Euro 2012, takich jak: Wrocław, Poznań, Gdańsk i Warszawa. W dużej mierze też z Euro powiązana była ich tegoroczna oferta inwestycyjna.

Patronem medialnym Targów był Property Journal.

zobacz-filmy

pj-in-cannes-12

Awards

Yoshihiro-Matsuzaka

Development-Center

Iwona-Dyszkiewicz-Najda

Marcin-Przyłębski

Karolina-Morawska

Jakub-Jedrzejewski

Alan-Aleksandrowicz

zobacz-galerie

Powstaje Port Lotniczy Lublin

Zakończył się I etap budowy nowoczesnego Portu Lotniczego Lublin – na budynku terminala pasażerskiego zawieszono wiechę. Terminal będzie miał powierzchnię 11 tysięcy mkw. i został podzielony na trzy strefy: przylotów, odlotów i administracyjną. Wkrótce do lotniska będzie można dojechać z miasta szynobusem, którego przystanek znajduje się bezpośrednio przy terminalu. Inwestycja rozpoczęta w listopadzie 2011, zostanie ukończona jeszcze w bieżącym roku. Jej koszt wyniesie 66,8 miliona zł.  (il. Port Lotniczy Lublin SA)

Wrocławska Izba Skarbowa w nowym biurowcu

Izba Skarbowa we Wrocławiu będzie miała nową siedzibę w biurowcu, którego budowa właśnie ruszyła w centrum miasta, przy ul. Powstańców Śląskich. Frontowa część, 11-kondygnacyjny wieżowiec łączyć się będzie z 6-kondygnacyjnym budynkiem cofniętym w głąb działki. Koszt inwestycji to 41 milionów zł, zakończenie planowane jest na III kwartał 2014 roku. (il. StudioAA)

Więcej hoteli Best Western w Polsce

Gheorge Martin Cristescu, dyrektor krajowy sprzedaży sieci Best Western zapowiedział otwarcie w najbliższych miesiącach kilku nowych hoteli w Polsce. Między innymi będą to Best Western Poleczki w Warszawie i Best Western w Łebie oraz inne w północnym i południowym rejonie Polski. Cristescu dodał, że jego firma jest bliska podpisania umów z dwoma innymi hotelami – na północy i południu Polski, poza tym trwają rozmowy na temat współpracy z inwestorami w Gdańsku i Szczecinie.

Property Journal na Expo Real 2011

W dniach 4-6 października 2011 roku, w Monachium odbywały się po raz 14-sty Międzynarodowe Targi Nieruchomości i Inwestycji Expo Real 2011.

Targi stanowią idealną platformę dla spotkań przedstawicieli różnych sektorów  związanych z nieruchomościami. Jest to znakomita okazja do nawiązania międzynarodowych kontaktów. Tym razem na powierzchni 64 tys. mkw. wystawiło się 1610 wystawców z 34 krajów. Bardzo popularne stało się łączenie stoisk wielu przedstawicieli tych samych krajów, regionów lub miast. Według organizatorów było 20 tysięcy zwiedzających z 71 krajów.

Jak co roku, targom towarzyszył rozbudowany program konferencyjny, który dawał możliwość zapoznania się z aktualną kondycją ekonomiczną rynku nieruchomości.

Tradycyjnie, na targach obecna była silna reprezentacja polskich wystawców. Stoiska przyciągały zwiedzających nowoczesnym designem oraz czytelnie przedstawioną ofertą. Swoje inwestycje prezentowały między innymi: Warszawa, Katowice, Zawiercie, Częstochowa, Szczecin, Gliwice, Grudziądz.

Expo Real to jedno z najważniejszych wydarzeń dla międzynarodowych projektów inwestycyjnych i finansowych, dlatego co roku cieszy się tak dużym zainteresowaniem wystawców, mediów oraz zwiedzających.

Patronem medialnym Targów był Property Journal.

Alicja Dębiec, Paulina Michniak

zobacz-filmy

Dariusz-Was

Wojciech-Dziabek

Wlodzimierz-Chlebosz

Joanna-Bankowska

Wieslaw-Janiszewski

Katarzyna-Ratajczyk

Tomasz-Zemla

zobacz-galerie

XVI Kongres Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości ‒ podsumowanie

O zmieniająca się roli zawodów pośrednika w obrocie nieruchomościami i zarządcy nieruchomości na rynku nieruchomości dyskutowano podczas
XVI Kongresu Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, który odbył się w dniach 17-18 czerwca 2011 roku w Krakowie.

Prawie 300 pośredników i zarządców nieruchomości z całej Polski wzięło udział w kongresie, zorganizowanym tym razem przez Polską Federację Rynku Nieruchomości wspólnie z Małopolskim Stowarzyszeniem Pośredników w Obrocie Nieruchomościami. Inauguracyjny wykład wygłosił Rektor Wyższej Szkoły Gospodarowania Nieruchomościami, prof. Andrzej Bałandynowicz, który poruszył kwestie etyki i systemu wartości, jakie powinny cechować pośrednika i zarządcę nieruchomości, w drodze do zawodu zaufania publicznego. Jak pozyskać zaufanie klienta, na przykładzie Stanów Zjednoczonych, prezentowali: Christine Todd – dyrektor zarządzający Stowarzyszenia Pośredników Północnej Wirginii oraz John Budz – przedstawiciel National Association of Realtors. Przedstawione wyniki badań wykazały, że pośrednicy zrzeszeni w stowarzyszeniu są lepiej postrzegani przez społeczeństwo.

W maju br. przeprowadzone zostało badanie wśród użytkowników serwisu Domiporta.pl dotyczące wizerunku pośrednika w obrocie nieruchomościami w Polsce. Wyniki zaprezentował kierownik sprzedaży Domiporta.pl – Trader.com (Polska) Sp. z o.o. Maciej Górka. Badania przyniosły szereg wniosków, między innymi ważną informację, że pomimo tylko 30-procentowego udziału ofert nieruchomości na wyłączność w całości transakcji na rynku, niosą one za sobą największe bezpieczeństwo, co ewidentnie wskazuje, że warto promować system wyłączności.

Ważnym wydarzeniem, oczekiwanym przez przedstawicieli biur nieruchomości, było oficjalne otwarcie portalu Fagora.pl – pierwszego ogólnopolskiego portalu ofert nieruchomości na wyłączność utworzonego przez środowisko pośredników w obrocie nieruchomościami. Zanim Prezydent PFRN oficjalnie uruchomił portal, Peter Bolton King, członek Zarządu ICREA zaprezentował współpracę pomiędzy Fagora.pl a międzynarodowym portalem ofert nieruchomości Worldproperties.com. W piątek 17 czerwca 2011 roku odbył się pierwszy automatyczny eksport ofert z portalu Fagora.pl na worldproperties.com. WorldProperties to potężna platforma zawierająca najlepsze elementy sieci społecznościowych i marketingu. Relacje są podstawą sukcesu w biznesie, a nowe technologie pozwalają te relacje rozwijać pomiędzy pośrednikami na całym świecie. WorldProperties pomaga pośrednikom przekraczać bariery językowe i geograficzne przy prowadzeniu międzynarodowego obrotu nieruchomościami, również tym, którzy nie są aktywnie zaangażowani w taką działalność.

Prezydent PFRN Wojciech Kuc otwierając Fagora.pl powiedział: „Ostatnie dwa lata dla rynku nieruchomości były bardzo trudne. Ogólnoświatowy kryzys przede wszystkim odbił się na branży nieruchomości. Jednakże już dziś wiemy, że kryzys ma też dobroczynny wpływ, który krystalizuje nasze postawy na rynku oraz wymusza na nas wdrażanie rozwiązań, które perspektywicznie porządkują rynek nieruchomości. Karkołomna praca jaką na przestrzeni lat wykonały kolejne zarządy i komisje PFRN przyniosły wymierny efekt i mamy ogromną nadzieję, że Fagora.pl stanie się już wkrótce podstawowym narzędziem pracy pośrednika, a jedyną formą umów pośrednictwa będą te z klauzulą wyłączności.”

Dla pośredników własny portal nieruchomości ma z pewnością jeszcze jeden pozytywny wymiar – mają oni realny wpływ na dalszy rozwój portalu, ponieważ właścicielem jest Polska Federacja Rynku Nieruchomości – organizacja społeczna, która zrzesza stowarzyszenia pośredników i zarządców nieruchomości z całej Polski.

Partnerem medialnym Kongresu był Property Journal.

Zdjęcia źródło: PFRN

Property Journal na Mipim 2011

W Cannes na Lazurowym Wybrzeżu we Francji, w dniach 8-11 marca odbyły się 22. Międzynarodowe Targi Nieruchomości MIPIM. Przedstawiciele Property Journal po raz kolejny byli obecni na tej prestiżowej imprezie.

Podczas zeszłorocznej edycji targów gościem honorowym była Polska, w tym, roku została nim Wielka Brytania. Rynek polski reprezentowany był m.in. przez miasta, gospodarzy Euro 2012 oraz Katowice, Kraków, Łódź, Szczecin, a także Częstochowę, Gryfino, Gniezno, Jarocin, Rudę Śląską, Rybnik, Szamotuły i Zabrze. Polska nadal postrzegana jest jako rynek o dużym potencjale gospodarczym i inwestycyjnym. Organizatorzy MIPIM, dostrzegając dobrą kondycję polskiej gospodarki, poświęcili jej specjalny panel dyskusyjny „Polska – najlepsze produkty inwestycyjne 2011 i 2012”. Uczestnictwo w targach to możliwość spotkań, wymiany opinii i doświadczeń, a także pozyskanie nowych, międzynarodowych kontaktów. Partnerem medialnym Targów był Property Journal.

Katarzyna Kożuch, Paulina Michniak

zobacz-filmy

PJ-na-Mipim-2011

Barry-Murphy

Lukasz-Binkiewicz

Tomasz-Nawrocki

Sergiusz-Prokopczyk

Justyna-Bartecka

Artur-Majsterek

Zdzislaw-Kula

Krzysztof-Czosnowski

Michal-Smigielski

zobacz-galerie

Property Journal na Expo Real 2010

Monachijskie targi ExpoReal są organizowane od 1998 roku. Jest to jedna z największych, obok majowych targów w Cannes, impreza rynku nieruchomości w Europie. W tegorocznej edycji, 4-6 października wystawiło się 1645 firm z 35 krajów, tj. o 65 więcej niż rok wcześniej. Organizatorzy szacują liczbę
uczestników – wystawców i zwiedzających – na 37 000. Obecne były między innymi takie kraje, jak: Niemcy, Wielka Brytania, Austria, Holandia, Szwajcaria, Francja, Włochy, Polska, Czechy, Rosja, Chorwacja, USA i Luksemburg. Spore zainteresowanie wzbudziła obecność przedstawicieli Gruzji i Kazachstanu.

Bardzo dużym zainteresowaniem potencjalnych inwestorów cieszyły się polskie stoiska. Łącznie zajmowały największą powierzchnię, ponad 1000 m2, spośród wszystkich krajów uczestniczących w targach. Obecne były między innymi urzędy miejskie z Warszawy, Szczecina, Bydgoszczy, Torunia, Poznania, Rybnika, Częstochowy, Grudziądza, a także województwa: śląskie, kujawsko-pomorskie, lubuskie, wielkopolskie, podlaskie.

Targi pokazały, że sytuacja gospodarcza w branży powoli się poprawia. Czuć było, że rynek nabiera dynamiki, a oczy wszystkich znów skierowane są na Europę Środkowo- Wschodnią, w której prym wiedzie Polska. Stąd duży ruch na polskich stoiskach i duże zainteresowanie tematem inwestowania w naszym kraju.

Partnerem medialnym Targów był Property Journal.

Paulina Michniak

zobacz-galerie

PROPERTY JOURNAL na MIPIM 2010 w CANNES

W dniach 16-19 marca 2010 odbyły się kolejne targi nieruchomości i inwestycji MIPIM w Cannes na Lazurowym Wybrzeżu. Od 21 lat liderzy rynku nieruchomości zbierają się w Pałacu Festiwalowym w celu zawierania nowych i podtrzymywania starych kontaktów, nawiązywania współpracy, poznawania najnowszych trendów rynkowych.

W czasach niestabilnego rynku łączenie się z partnerami w biznesie oraz podejmowanie dojrzałych, przemyślanych decyzji jest ważniejsze niż kiedykolwiek. MIPIM to właśnie taki czas i miejsce, aby to urzeczywistnić. Bo tu zbierają się czołowi gracze rynku nieruchomości, tysiące inwestorów, architektów, przedstawicieli agencji nieruchomości z całego świata.
Tradycyjnie swój własny stand prasowy miał magazyn „Property Journal”, który razem z „Properties Investment Catalogue – WGN Group 2010” przyciągał inwestorów zainteresowanych rynkiem nieruchomości komercyjnych.

W tym roku do Cannes zawitało dużo mniej akredytowanych gości niż w poprzednich latach. Nie było tłumów, ale mimo to przy każdym stoisku dało się zauważyć rozmówców.

Partnerem medialnym Targów był Property Journal.

zobacz-filmy

Maciej-Szabalkin

Alan-Aleksandrowicz

Marzena-Furtak-Zebracka

Marcin-Dojnik

Zbigniew-Piwka

Andrzej-Bojanowski

Piotr-Fokczynski

Michal-Obarzanowski

Zdzislaw-Kula

Anna-Mirska-Perry

Maciej-Kotarski

Ingmar-Wyczalek

zobacz-galerie

Relacja z Targów Nieruchomości MIESZKANIE i DOM

Wrocławskie Centrum Wystawiennicze IASE gościło (21-22 listopada 2009) gości i wystawców Targów Nieruchomości MIESZKANIE i DOM. Targi zgromadziły 102 wystawców, wśród których byli deweloperzy, firmy zajmujące się pośrednictwem w obrocie nieruchomościami, banki, miasta i gminy oferujące tereny do zagospodarowania oraz firmy architektoniczne i wyposażenia wnętrz. Nie sposób stwierdzić ile zawarto transakcji, a i wiele spotkań przełożono na później – przy targowych stoiskach nawiązano jedynie pierwszy kontakt. Jeśli jednak oprzeć się na obserwacji tłumów przy ekspozycjach, spotkania były udane.

Zawirowanie na rynku nieruchomości spowodowało przyhamowanie popytu, zarówno na rynku inwestycyjnym jak i mieszkaniowym. Bardzo istotnym więc elementem wpływającym na decyzję o zakupie jest obecnie cena nieruchomości. Zwiedzający mieli okazję do porównania i wyboru najkorzystniejszej dla siebie oferty z obszernej puli prezentowanej przez wystawców. Z relacji wystawców wynika, że najbardziej poszukiwane są mieszkania 2 i 3 pokojowe, a w przypadku nieruchomości komercyjnych lokale handlowo – usługowe i jak zwykle działki i tereny.

Dużym wzięciem cieszyły się porady prawne z zakresu rynku nieruchomości, udzielane przez prawników.

Także bankowcy mieli pełne ręce roboty. Oczywiście największym zainteresowaniem cieszyła się oferta kredytów, przede wszystkim kredyty hipoteczne.

Targi odwiedziło ponad 5 i pół tysiąca osób i jak twierdzą wystawcy – były to osoby zainteresowane konkretami.

zobacz-filmy

Targi-MID

Marzenia

Mikomax

Arde-Haus

Klodzko

Corsa

zobacz-galerie

Translate »