Fundusz Mieszkań na Wynajem – nowa inicjatywa rządu

bolesław meluch 2013 kadr

Bolesław Meluch

wiceprezes Europejskiego Instytutu Nieruchomości,
doradca Zarządu Związku Banków Polskich

 

Potrzebne są szczegóły aby dokonać właściwej oceny

Media zaanonsowały inicjatywę rządową stworzenia na zasadach rynkowych Funduszu Mieszkań na Wynajem. Przy braku podstawowych instrumentów wspierania budownictwa na wynajem, każda inicjatywa warta jest rozważenia. Rządowa, samorządowa i prywatna.

Od paru lat staram się zwrócić uwagę, iż polskie regulacje odnoszące się do funduszy inwestycyjnych (tzw. zamkniętych, czyli takich, w których liczba udziałów – certyfikatów inwestycyjnych – wynika z warunków ich emisji, a nie popytu na nie) są już dostosowane do warunków biznesowych prowadzenia przedsięwzięć inwestycyjno-budowlanych właśnie w tej formule:

•              Fundusz inwestycyjny jako operator (inwestor) może posiadać długoterminowy horyzont czasowy – tak niezbędny w budownictwie społecznym;

•              Formuła realizacji inwestycji przez fundusz inwestycyjny pozwala na stworzenie gminie warunków pozyskiwania mieszkań na wynajem bez zwiększania już i tak jej wysokiego poziomu zadłużenia;

•              Formuła realizacji inwestycji przez fundusz inwestycyjny pozwala na uelastycznienie polityki mieszkaniowej gminy – wspieranie budownictwa socjalnego, komunalnego i społecznego z wykorzystaniem jednej, przejrzystej, regulowanej ustawowo i jednocześnie dedykowanej dla określonej Gminy struktury organizacyjno-prawnej:

•              Proponowana formuła pozwala na realizację projektów inwestycyjnych w ramach partnerstwa publiczno-prywatnego;

•              Powstaje nowy i praktycznie jedyny na rynku instrument systematycznego oszczędzania na mieszkanie wynajmowane przez przyszłego właściciela w ramach tzw. „ścieżki dojścia do własności”, jeżeli projekty w tej formule będą realizowane przez gminę;

•              Istniejące warunki prawne funkcjonowania funduszy inwestycyjnych w tej formule sprzyjają inwestycjom w sektorze budownictwa społecznego, w tym z udziałem JST, TBS-ów, najemców, inwestorów i banków,Istniejące warunki prawne funkcjonowania funduszy inwestycyjnych umożliwiają realizację inwestycji w tej formule z udziałem jednostek samorządu terytorialnego, Towarzystw Budownictwa Społecznego, organizacji non-profit jako inwestorów, a także najemców, inwestorów instytucjonalnych (towarzystwa ubezpieczeniowe na życie, czy OFE) i banków:

(1)                Fundusz tworzony i zarządzany jest przez Towarzystwo Funduszy Inwestycyjnych, które obie to formy prawne podlegają regulacjom i monitoringowi Komisji Nadzoru Finansowego.

(2)                Statut funduszu, zatwierdzany przez KNF, wskazuje na przyjęta politykę inwestycyjną i warunki jej finansowania.

(3)                Fundusz może pozyskiwać środki dla realizacji przedsięwzięć inwestycyjno-budowlanych poprzez zaciąganie kredytu, emisję obligacji i emisję certyfikatów inwestycyjnych. Zobowiązania funduszu nie wpływają na sytuację samych uczestników.

(4)                Uczestnikami funduszu inwestycyjnego zamkniętego mogą być osoby fizyczne, osoby prawne i jednostki organizacyjne nie posiadające osobowości prawnej, wobec których fundusz wystawił niepubliczne certyfikaty inwestycyjne. Certyfikaty inwestycyjne są zbywalne i mogą być przedmiotem zastawu (np. w celu zaciągnięcia kredytu przez jego posiadacza).

(5)                Nabywcy certyfikatów inwestycyjnych mogą utworzyć radę inwestorów, działającego jako organ kontrolujący realizację celu inwestycyjnego funduszu inwestycyjnego zamkniętego i polityki inwestycyjnej oraz przestrzegania ograniczeń inwestycyjnych.

(6)                Rada inwestorów może postanowić o rozwiązaniu funduszu inwestycyjnego zamkniętego.

(7)                Statut funduszu inwestycyjnego może określać czas trwania funduszu inwestycyjnego.

(8)                Fundusz może wypłacać dywidendy uczestnikom funduszu w zależności od ustaleń statutu.

(9)                Fundusz może określić rodzaje, maksymalną wysokość, sposób kalkulacji i naliczania kosztów obciążających fundusz inwestycyjny, w tym w szczególności wynagrodzenie towarzystwa, oraz terminy, w których najwcześniej może nastąpić pokrycie poszczególnych rodzajów kosztów, biorąc pod uwagę harmonogram inwestycji i poziom spodziewanych dochodów z tytułu najmu.

(10)             Fundusz zobowiązany jest do dokonywania wyceny aktywów funduszu inwestycyjnego, ustalania wartości aktywów netto funduszu inwestycyjnego oraz wartości aktywów netto przypadających na certyfikat inwestycyjny. Wycena aktywów funduszu opartych o prawa własności lub współwłasności do gruntu lub nieruchomości, a także prawa do użytkowania wieczystego jest dokonywana przez zespół co najmniej trzech osób, w skład którego wchodzą wyłącznie rzeczoznawcy majątkowi uprawnieni do szacowania nieruchomości na podstawie przepisów o gospodarce nieruchomościami, wybierani przez radę nadzorczą towarzystwa. Nie rzadziej niż raz na 6 miesięcy dokonuje się aktualizacji wartości aktywów.

(11)             Fundusz inwestycyjny zamknięty jest osobą prawną, której wyłącznym przedmiotem działalności jest lokowanie środków pieniężnych z nabycia niepublicznych certyfikatów inwestycyjnych w prawa do własności lub współwłasności nieruchomości gruntowych i budynków i lokali stanowiących odrębne nieruchomości oraz użytkowania wieczystego.

(12)             Fundusz inwestycyjny zamknięty może nabywać wyłącznie prawa do nieruchomości o uregulowanym stanie prawnym i niebędących przedmiotem zabezpieczenia lub egzekucji.

(13)             Fundusz nie musi zarządzać nabytymi nieruchomościami – może tę czynność zlecić profesjonalnemu podmiotowi. Zarządzaniem nieruchomościami może być zlecone TBS-om, wobec których wymagane jest zatrudnienie osób z licencjami zarządcy nieruchomości.

(14)             Wpłaty do funduszu inwestycyjnego są dokonywane w formie pieniężnej. Do funduszu inwestycyjnego mogą być także wnoszone prawa do własności lub współwłasności nieruchomości gruntowych lub budynków i lokali stanowiących odrębne nieruchomości, a także prawo do użytkowania wieczystego.

(15)             Dokonanie wpłaty w prawach własności lub współwłasności do gruntu lub nieruchomości, a także prawa do użytkowania wieczystego wymaga dokonania wyceny tych praw przez towarzystwo.

(16)             Certyfikaty inwestycyjne funduszu inwestycyjnego zamkniętego mogą być papierami wartościowymi imiennymi lub na okaziciela.

(17)             Statut funduszu inwestycyjnego zamkniętego może przyznać certyfikatom imiennym różnych serii różne uprawnienia – mogą różnić się od siebie związanym z nimi sposobem lub wysokością pobieranych opłat, wysokością udziału w dochodach funduszu, wysokością udziału w aktywach netto funduszu w przypadku jego likwidacji.

(18)             Fundusz inwestycyjny może prowadzić działalność jako fundusz składający się z subfunduszy różniących się w szczególności tym, że każdy może stosować inną politykę inwestycyjną lub dotyczyć określonego przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlanego

(19)             Statut funduszu może dopuszczać likwidację subfunduszu w przypadku zbycia przez fundusz wszystkich lokat wchodzących w skład portfela inwestycyjnego tego subfunduszu. W tym trybie fundusz nie może zlikwidować wszystkich subfunduszy.

Dlaczego fundusz inwestycyjny dla realizacji społecznego budownictwa na wynajem?

Jak mówią osoby związane z podmiotami publicznymi – środki będące w gestii publicznej raz wypłacone w postaci dopłaty (do kredytu lub oprocentowania) nie wracają już do sfery publicznej. Stąd oczywistym jest, nawet w Unii, iż formuła funduszu zawsze tworzy możliwości ponownego użycia tych środków po ich spłacie. Jeżeli poważnie rozważa się realizację polityki mieszkaniowej wspierania budownictwa społecznego (czynszowego) należy skorzystać z istniejących regulacji odnoszących się do funduszy inwestycyjnych. Także dla programu Mieszkanie dla Młodych formuła funduszu byłaby najwłaściwsza.

Jeżeli takie fundusze (jeden dla kraju, ale należałoby rozważyć powołanie funduszy regionalnych, lub miejskich/gminnych) miałyby powstać powinny one wziąć pod uwagę (na razie doniesienia medialne nie wprowadzają w szczegóły funkcjonowania takiego funduszu) następujące elementy:

(1)                Cena nabycia (koszt inwestycji). Dla symulacji inwestycji w Gdańsku przyjęto, iż całkowity koszt inwestycji nie przekracza 4 088,00 złotych. Co także wskazuje na potrzebę uzyskiwania jak najniższych kosztów inwestycji, aby formuła limitu 4% została utrzymana. W symulacji przyjęto, iż koszt projektu deweloperskiego jest wyższy o 20%, czyli wynosi 4 905,65 zł/m2. W przypadku nabycia takiego mieszkania i skorzystania z dopłaty (w ramach programu Mieszkanie dla Młodych zakłada się dopłatę w wysokości 26 334,73 złote), miesięczny czynsz wyniesie 29,15 zł/m2 przy zerowym wkładzie własnym i 22,64 zł przy 30% wkładzie własnym. W każdym przypadku przekracza się poziom 4% wskaźnika kosztów odtworzenia (17,26 zł/m2).

(2)                Poziom czynszu. Przyjęty dla społecznego budownictwa czynszowego w ramach zlikwidowanego w 2009 r. Krajowego Funduszu Mieszkaniowego limit poziomu czynszu 4% wskaźnika kosztów odtworzeniowych jest właściwym podejściem. Oczywiście można mówić, iż czynsze powinny być na poziomie akceptowalnym dla czynszów komunalnych, czyli wartości 3% wskaźnika, ale aby osiągnąć nawet 4% muszą być spełnione pewne warunki. Te warunki to: preferencyjna cena gruntu dla nowych inwestycji, limitowanie kosztów budowy, preferencyjne warunki finansowania. Należy zwrócić uwagę, iż bez spełnienia tych warunków razem nie ma praktycznie możliwości uzyskania takiego poziomu czynszów. Z symulacji wynika, iż dopiero w przypadku, gdy koszt inwestycji wynosi 4 088 zł/m2, oprocentowanie w okresie kredytowania wynosi 6,23%, wkład własny najemcy 30%, dopłata z Funduszu Dopłat (tak jak w przypadku programu Mieszkanie dla Młodych) wynosi 10 kosztu mieszkania (koszt całkowity mieszkania to 203 995,61)można uzyskać poziom czynszu (koszty finansowania zewnętrznego i koszty eksploatacyjne) poniżej 4% (15,96 zł/m2), co w przypadku Gdańska oznacza koszt poniżej wskaźnika 4%.

(3)                Koszty finansowania. Według moich symulacji dla rzeczywistej inwestycji w Gdańsku, przy przyjętym poziomie kosztów kredytu (dane NBP za I kwartał 2013) w wysokości 6,23% (raty stałe, okres kredytowania 25 lat), bez dodatkowych warunków preferencyjnych, nie jest możliwe uzyskanie czynszu poniżej 4% wskaźnika kosztów odtworzeniowych. Z symulacji wynika, iż dla uzyskania wskaźnika 4%, koszt finansowania nie może przekroczyć 3,73% przez cały okres kredytowania, gdy nie ma partycypacji najemcy. W przypadku partycypacji najemcy w wysokości 30%, oprocentowanie nie może być wyższe niż 4,72%.

(4)                Maksymalne obciążenie dochodów rozporządzalnych najemcy. W gospodarce rynkowej przyjęto, iż obciążenie dochodów rozporządzalnych opłatami za 1. mieszkanie nie może przekroczyć 25%. Ta formuła powinna być brana pod uwagę w momencie badania popytu i akceptacji dla poziomu opłat z tytułu użytkowania mieszkania. Z symulacji wynika, iż minimalny miesięczny dochód rozporządzalny przy wskaźniku 3,56% to 3 069,21 zł, przy 30% wkładzie własnym najemcy.

(5)                Wkład własny najemcy. Symulacja dla projektu w Gdańsku wskazuje, iż bez partycypacji najemcy w kosztach pozyskania lokalu mieszkalnego w wysokości 30% wartości tego lokalu, nie jest realnym uzyskanie wymaganego wskaźnika poziomu czynszu w wysokości 4% wartości wskaźnika kosztów odtworzeniowych. Oznacza to, iż tylko część potencjalnych najemców będzie mogła skorzystać z oferty najmu mieszkań oferowanych przez fundusz.

(6)                Ścieżka dojścia do własności lokalu mieszkalnego. Jeżeli wymagany byłby wkład własny, aby utrzymać poziom czynszu poniżej 4% wskaźnika kosztów odtworzeniowych, możliwość nabycia mieszkania przez najemcę byłaby doskonałą zachętą do wynajęcia takiego lokalu mieszkalnego na tych warunkach. W przypadku braku możliwości otworzenia ścieżki dojścia do własności, popyt na tego rodzaju mieszkania byłby mocno ograniczony.

(7)                Oczekiwana stopa zwrotu z inwestycji. W takim samym stopniu, jak: stopy procentowe, wysokość wkładu własnego, koszty inwestycyjne, oczekiwana stopu zwrotu z inwestycji ma bezpośredni wpływ na możliwość utrzymania reżimu 4% wskaźnika kosztów odtworzeniowych. Jeżeli fundusz ma emitować certyfikaty inwestycyjne na rynku kapitałowym, to pozyskanie inwestorów, których zastrzeżenia co od ograniczenia ryzyka związanego z ochroną lokatora, który nie wywiązuje się ze swoich zobowiązań, będzie „rekompensowane” zwiększoną stopa zwrotu. Na przykład w granicach 6%-8%. A to już przekłada się na poziom najmu.

(8)                Poziom dochodów rodzin. Struktury organizowane przez państwo w celu realizacji określonej polityki mieszkaniowej powinny uwzględniać do kogo ta polityka jest adresowana, jakim kosztem i w jakim stopniu i dlaczego poszczególni beneficjenci tej polityki będą mogli z niej skorzystać. Byłoby błędem wspieranie tych, którzy z uwagi na osiągane dochody ograniczają środki, które mogłyby być przeznaczone dla wymagających większego wsparcia.

Biorąc pod uwagę znane w momencie pisania tego artykułu wstępne założenia, można mieć obawę, iż powracamy do tematu wspomożenia sektora deweloperskiego w tej trudnej dla wszystkich sytuacji gospodarczej, zamiast wspierania rodzin w poprawie ich sytuacji mieszkaniowej. Zakup na rynku deweloperskim ma to do siebie, iż „konsumuje” zysk dewelopera, co bezpośrednio przekłada się na poziom czynszu. Tym samym będzie wypływać także na dostępność takich mieszkań. Moim zdaniem powinny być to nowe projekty, realizowane z udziałem gmin, aby uzyskać obniżenie kosztów, a tym samym niższych o 50% czynszów od czynszów rynkowych.

We wstępnej propozycji zwrócono uwagę na możliwość obniżenia ceny takiej inwestycji z uwagi na niższe koszty dewelopera, któremu miałyby odpadać różne wydatki: na marketing, biura sprzedaży. A to są poważne koszty. Z drugiej strony firmy deweloperskie szybciej będą obracały swoim kapitałem, więc będą sobie mogły pozwolić na niższe marże. W tym przypadku, moim zdaniem, wysokość marży nie zależy od „pozbycia” się niektórych kosztów, np. marketingowych. Sprzedający będzie chciał uzyskać ją jak na największym poziomie, bez względu na to jakie czynności będzie musiał wykonać, lub z jakich będzie mógł zrezygnować. Marża będzie zależała od przyjętej przez fundusz zasady kwalifikowania takich inwestycji. Muszą być określone koszty kwalifikowane, czyli jaki jest udział kosztów nabycia gruntu i projektu w kosztach realizacji (tu może być już ukryta marża dewelopera – przypominam, iż w KFM te koszty nie mogły przekroczyć 7,5% kosztów kwalifikowanych), jakie są koszty wybudowania (konstrukcyjne). W budownictwie czynszowym muszą być poniesione koszty na urządzenie mieszkania – przynajmniej w podstawowym zakresie, aby najmujący mógł wprowadzić się bez dodatkowych kosztów i przygotowywania lokalu. A więc nie może być mowy o oddaniu lokalu w tzw. stanie deweloperskim.

Dlaczego potrzebny jest czynszowy gminny fundusz inwestycyjny zamknięty?

Organizując taki fundusz dla miasta/gminy można by przyjąć, iż gmina obejmowałaby certyfikaty inwestycyjne odpowiadające wartościowo przenoszonemu na fundusz prawu do nieruchomości. Gmina zawierałaby długoterminową umowę usługi najmu mieszkań z funduszem, zachowując prawo do podnajmu mieszkań. Liczba mieszkań przeznaczonych dla najemców wskazanych przez gminę, ujęta wartościowo, nie mogłaby przekraczać wartości objętych przez Gminę CI, chyba, że strony postanowiłyby inaczej. Gmina pobierałaby od najemców przez siebie wskazanych czynsz w oparciu o stawki lokalne, jednocześnie gwarantując spłatę czynszu ustaloną dla podnajemców. Gmina mogłaby mieć uprzywilejowaną liczbę głosów – 2 głosy na 1 certyfikat na Zgromadzeniu Inwestorów. Gmina otrzymywałaby dywidendę w wysokości 5% rocznie od wartości objętych certyfikatów i mogłaby przeznaczyć te przychody na wspieranie swoich podnajemców nie mających warunków do spłaty pełnego czynszu podstawowego. Wysokość dywidendy byłaby przedmiotem uzgodnień z Zarządzającym Funduszem.

Tak więc wprowadzenie funduszu inwestycyjnego zamkniętego daje następujące możliwości i udogodnienia związane z elastycznością takiego wehikułu do realizacji polityki mieszkaniowej gminy:

(1)           Realizacja projektów w ramach funduszu inwestycyjnego nie zwiększa zobowiązań gminy ani podmiotów zależnych. Gmina może ograniczyć swoje zaangażowanie finansowe do dopłat do czynszu dla podnajemców, albo do dopłaty do projektów związanych z budownictwem socjalnym.

(2)           Gmina ma pełną kontrolę polityki inwestycyjnej funduszu.

(3)           Zasady działania funduszu umożliwiają realizację polityki mieszkaniowej Gminy odnoszącą się do wszystkich segmentów społecznego budownictwa czynszowego – socjalnego, komunalnego i o umiarkowanym czynszu. Takie szerokie podejście nie jest praktycznie możliwe w innych formułach realizacji budownictwa czynszowego w ramach jednego instrumentu. Takie szerokie podejście wymagać będzie dookreślenia tej polityki, szczególnie w zakresie warunków inwestowania, potencjalnego popytu na określone rodzaje najmu i akceptacji poziomu czynszów.

(4)           Wszyscy nabywcy certyfikatów inwestycyjnych traktowani są jako inwestorzy mający te same prawa co do zasad wejścia i wyjścia z funduszu. Nabywcami certyfikatów, oprócz Gminy, mogą być spółki zależne Gminy, deweloperzy wnoszący projekty mieszkaniowe na wynajem, TBS-y, sami najemcy, banki, zakłady ubezpieczeniowe na życie, otwarte fundusze emerytalne. Fundusz Gminny może stanowić zachętę dla inwestorów, którzy w innych warunkach nie zawsze byliby zainteresowani tego rodzaju projektami, nie tylko z uwagi na poziom ich dochodowości.

(5)           Nabycie przez gminę certyfikatów inwestycyjnych poprzez wniesienie projektu inwestycyjnego budownictwa czynszowego, przynosi przychód dla Gminy, którego poziom jest wypadkową oczekiwań Gminy oraz akceptacji poziomu czynszu przez najemców. Przychód Gminy w innych formułach realizacji budownictwa czynszowego praktycznie nie jest możliwy.

(6)           Daje możliwość zmiany gminnej polityki najmu w budownictwie czynszowym, wynikającym z udziału najemców we współfinansowaniu budowy mieszkań na wynajem, ich oczekiwaniami co do możliwości nabywania wynajmowanych mieszkań, połączoną z potencjalną zmianą ich sytuacji finansowej, możliwością weryfikacji dochodów uprawniających do najmu mieszkań w ramach list gminnych, wyceny wartości nieruchomości mieszkalnych. Wprowadzany jest nowy instrument długookresowego oszczędzania na mieszkania, i to w trakcie najmu tego mieszkania.

(7)           Ograniczenie kosztów (zysków aranżera funkcjonowania funduszu) do kosztów kwalifikowanych. Nie występuje problem nadmiernych zysków, czy dochodów partnerów prywatnych. Przychody i koszty są przedmiotem monitorowania ze strony Zgromadzenia Inwestorów, Rady Inwestorów oraz Komisji Nadzoru Finansowego.

(8)           Horyzont inwestycyjny uzależniony jest od polityki gminy i określonych w prospekcie informacyjnym celów i zasad funkcjonowania funduszu. Taki sam horyzont inwestycyjny innych partnerów prywatnych (inwestorów) praktycznie nie jest możliwy do osiągnięcia.

 

Młodzi Amerykanie znów kupują

john budz 2012 John Budz, Realty Executives/ USA

 

Ostatnie badania przeprowadzone przez NAR (Amerykańskie Stowarzyszenie Pośredników) wskazuje, że Amerykanie, szczególnie młode pokolenie jest coraz bardziej nastawione optymistycznie i przekonane do rynku nieruchomości. Pokolenie ”Millennials”, czyli osoby urodzone w latach 1980 – 2000, czasami nazywane tez  Pokoleniem „Y”, jest bardziej przekonane, niż jakakolwiek inna grupy wiekowa, że zakup domu czy innej nieruchomości był dobrą inwestycją finansową. Grupa ta była również drugą co do wielkości na rynku i stanowiła 28% wszystkich kupujących.

Grupa najliczniejsza na obecnym rynku kupujących to ”Generacja X”, osoby urodzone w latach 1965 – 1979, które stanowiły 31 procent wszystkich kupujących. Odsetek kupujących wśród starszej generacji był znacznie niższy:
– ”Młodsi Boomers”, osoby urodzone w latach 1955 do 1964 – 18%
– ”Starsi Boomers”, urodzeni w latach 1946 do 1954 – 14%
– ”Silent Generation”, osoby urodzone w latach 1925 do 1945 – 10%

„Zakup domu to inwestycja na przyszłość, w ten sposób wiele młodych amerykańskich rodzin zaczyna gromadzić i budować swoje bogactwo,” powiedział Paul Bishop, wiceprezes NAR d/s badań rynkowych.

Zakłada się, że pokolenie ”Millennials”, najliczniejsze w historii po pokoleniu wyżu demograficznego, będzie silnym impulsem długoterminowego rozwoju i boomu na  rynku nieruchomości na następne lata. Średni wiek w tej grupie na rynku kupujących wynosił 28 lat, ich średni dochód to 66 200 dolarów i ich typowy zakup to dom wielkości 1700 stóp kwadratowych (około 170 mkw.) wartości 165 000 dolarów. Typowy dla ”Generation X” kupujący ma 39 lat, jego mediana dochodu to 93 100 dolarów i dom wielkości  2 100 stóp kwadratowych wartości 235 000 dolarów.

Jest to z pewnością pozytywny trend i oznaka ożywienia na rynku, ponieważ wyniki poprzednich badań różniły się zasadniczo od obecnych:
– Pokolenie Millennials – 65% wynajmowało mieszkanie lub dom, a 22% mieszkało z rodzicami, rodziną lub przyjaciółmi,
– Baby Boomer i Silent Generation – ponad 50% kupujących posiadało wcześniej własny dom lub mieszkanie.

Badania wskazują, że starsze pokolenie nabywców preferuje domy i mieszkania nowsze. Natomiast ”Mileniowcy” zazwyczaj kupują domy zbudowane około roku 1986, prawie dziesięć lat starsze niż domy nabywane przez ”Silent Generation”. Młodsi kupują bliżej ich poprzedniego miejsca zamieszkania, często w odległości do 10 mil, natomiast starsi kupujący często nabywają nowy dom nawet w odległości większej niż 20 mil od ich poprzedniego miejsca zamieszkania. Młodsi nabywcy również chętniej kupują w miastach niż osoby starsze; 21 procent ”Mileniowców” kupiło dom w aglomeracji miejskiej, w porównaniu do zaledwie 13 procent ”Older Boomers” i „Silent Generation”.

Powody zakupu różnią się również wraz z wiekiem; młodsi kupujący najczęściej kierują się zwykłą chęcią posiadania własnego domu, podczas gdy starsi chcą być bliżej rodziny i przyjaciół. Jeśli chodzi o czynniki wpływające na wybór sąsiedztwa, młodsze pokolenie szuka domu blisko pracy, przystępnych cen, jak również dobrych szkół. Starsze pokolenia kładzie większą wagę na wygodę, a wiec bycie blisko rodziny i przyjaciół, jak również łatwy dostęp do opieki zdrowotnej.

Młodsza generacja jest bardziej otwarta na kompromis przy zakupie, niż starsze pokolenie. Najczęściej są oni otwarci przy negocjacji ceny, wyborze wielkości domu lub działki, czy odległości od pracy, podczas gdy prawie połowa starszych kupujących nie godzi się na żadne kompromisy przy zakupie nieruchomości.

Wraz z wiekiem zwiększa się również odsetek osób posiadających więcej niż jedną nieruchomość, wśród pokolenia Millennials, 8 procent jest właścicielami więcej niż jednego domu, może to być dom wakacyjny albo nieruchomość  inwestycyjna. Dla porównania – w grupie pokolenia wyżu demograficznego odsetek ten wynosi 28 procent.

Kupujący w każdej grupie wiekowej rozpoczyna proces zakupu nieruchomości przeglądając oferty internetowe, jednak częstotliwość korzystania z Internetu  maleje wraz ze wzrostem wieku. 90 procent ”Mileniowców” deklaruje korzystanie  z Internetu przy szukaniu i zakupie domu czy mieszkania, w porównaniu do mniej niż połowy nabywców starszej generacji, dla których pośrednik jest w dalszym ciągu pierwszym kontaktem przy procesie zakupu nieruchomosci.

Pośrednik odgrywa bardzo ważną rolę w procesie kupna nieruchomosci, tak deklaruje większość w każdej grupie wiekowej. Młodsi klienci oczekują od pośrednika edukacji, jasnej ilustracji i zrozumienia procesu kupna, przypuszczalnie dlatego, że większość kupuje po raz pierwszy. Najczęściej znajdują oni pośrednika poprzez krewnych, sąsiadów czy znajomych, natomiast starsi pracują najchętniej z pośrednikiem, którego znają osobiście z poprzednich transakcji.

Jeśli chodzi o wybór agenta, reputacja jest ważna dla wszystkich, jednak dla  młodych kupujących uczciwość i wiarygodność pośrednika są najważniejsze, w porównaniu dla starszego pokolenia, gdzie doświadczenie i wiedza pośrednika są najważniejsze – być może dlatego, że kupują oni często w odległych, nieznanych okolicach i tutaj wiedza agenta jest bardzo ważna.

Mediana własnej wpłaty przy zakupie nieruchomosci wśród  ”Millennials” wynosi  5 procent, znacznie mniej niż wśród starszych nabywców, których zaliczka wynosi od 8-22 procent.  Młodsi kupujący najczęściej korzystają z własnych oszczędności, kiedy starsi używają funduszy z poprzedniej sprzedaży swojej nieruchomości.

Podobnie jak kupujący, starsi sprzedawcy mają tendencję do przemieszczania się na większe odległości i jest dużo bardziej prawdopodobne niż w wypadku osób młodych, że kupią nową nieruchomość w innym mieście czy stanie. Podczas gdy młodzi zazwyczaj przenoszą się do większych, droższych domów czy mieszkań, to wśród starszych trend jest wyraźnie inny – mniejsze i tańsze domy.
Zazwyczaj im starszy właściciel, tym dłużej mieszka w swoim domu: Millennials średnio pięć lat,  Pokolenie X średnio 8 lat, Younger Boomers – 11 lat, Older Boomers – 13 lat, a Silent Generation – 15 lat.

Również bardzo zróżnicowane wśród ”pokoleń” są powody sprzedaży.

Młodzi nabywcy są bardziej skłonni przenieść się w pobliże swojej pracy lub do większego domu. Dla porównania, starsi często szukają mniejszego domu, który będzie wymagał mniej pracy przy utrzymaniu jak również chcą być bliżej rodziny i przyjaciół.

Badania wśród sprzedających pracujących z agentem nieruchomości wykazały, że starsze pokolenie jest bardziej skłonne do korzystania z pełnego zakresu usług brokerskich. Podczas gdy więcej niż dwie trzecie ”Millennials” używa podobnego modelu usług brokerskich, to grupa ta jednocześnie chętnie korzysta z usług tzw. ”Discount Brokers” z ograniczoną gamą usług, prawdopodobnie ze względu na ograniczony budżet i mniejszy własny kapitał w nieruchomości.

Property Journal  8-9/2013

 

 

Przytulacze drzew

l.thompson kadrLidia Paulinska-Thompson

 

Julia „Butterfly” Hill jest prawdopodobnie jedną z bardziej znanych aktywistek ruchu „tree-huggers” w północnej Kalifornii. Ruch ten powstał w Indiach i był jedną z metod stosowanych przez Mahatmę Gandhiego, jako protest bez przemocy. 26 marca 1974 roku kilkanaście wieśniaczek z miejscowości Reni w Indiach, stanęło do konfrontacji z grupą drwali wysłanych przez urzędników państwowych. Aby zapobiec ścięciu drzew w pobliskim lesie, kobiety otoczyły je kołem i osłoniły własnym ciałem. Posypały się groźby i obelgi, ale dzielne dziewczyny nie ustąpiły i czuwały przy drzewach przez całą noc. Kiedy następnego dnia do protestu dołączyli wszyscy mieszkańcy wioski, drwalom nie pozostało nic innego, jak odstąpić od zamiaru. Las został ocalony. Od tamtej chwili określenie tree-huggers przylgnęło do tych, którzy głęboko przejmują się losem planety i jej skarbami. I kochają drzewa ponad wszystko.     

10 grudnia 1997 roku 23-letnia Julia „Butterfly” Hill wspięła się na 1500-letnią sekwoję, nazwaną przez nią Luna, aby pozostać tam przez 738 dni. Zrobiła to by ochronić wysokie na 55-metrów drzewo przed ścięciem i aby zaprotestowac przeciwko firmie z Teksasu, która skazała Lunę na śmierć. Luna jak wiele innych drzew w północnej Kalifornii, została oznaczona znakiem krzyża, a to znaczyło, że zostanie przerobiona na bardziej użyteczne rzeczy, jak papier i inne przetwory drzewne.

 Jak wspominała później Julia, jej miłość do Luny nie była łatwa. Siedzenie na drzewie na wysokości 20 piętrowego wieżowca wymaga przełamania wielu barier; przede wszystkim fizycznego strachu. Po pierwszej burzy, która trwała 18 godzin, a wiatr wiał z prędkością 67 mil na godzinę, Julia była bliska załamania psychicznego. Za pierwszym razem dziewczyna wytrzymała na drzewie 6 dni i dała za wygraną. Druga próba skończyła się po 7 dniach. Ten trzeci raz ocalił Lunę, a firma z Teksasu zmuszona została do wycofania się z przedsięwzięcia. Julia spędziła na sekwoi 2 lata i 8 dni. Dzisiaj jest inspiracją dla wielu i celebrytką ruchu na rzecz ochrony środowiska naturalnego.

W przeciwieństwie do tego, że tree-huggers mieszkają w północnej Kalifornii, najbardziej znaną częścią tego rejonu jest Dolina Krzemowa, która jest symbolem innowacji i wzrostu technologicznego.

Co więc wspólnego mają te dwie dziedziny?

Przechadzając się po lesie zachwycamy się jego naturalnym i majestatycznym pięknem. A potem w sklepie ulegamy czarowi niezliczonej ilości elektronicznych urządzeń, które czynią życie łatwiejszym i luksusowym. Umysł ludzki unika łączenia tych obu obrazów w jedną całość; tak jest wygodniej. Nie zmienia to jednak faktu, że jedno wpływa na drugie. Czy zastępując starego iPhona nowym modelem smartfona zastanawiamy się co dzieje się ze zużytym urządzeniem? Czy zmieniając stary odbiornik telewizyjny na smartTv myślimy o setkach e-odpadów zalegających na wysypiskach? W wieku fascynacji technologią i możliwościami jakie przynosi, trudno sobie wyobrazić życie bez smartfona i smartTv. Stawiajmy na wygodę, ale z zachowaniem świadomości, że warto i trzeba dbać o środowisko. „Jeśli mówisz, że masz coś wyrzucić daleko, na śmietnik – zastanów się gdzie jest ten śmietnik? – powiedziała by Julia. To dzięki takiej świadomości firmy technologiczne podejmują działania mające na celu ochronę środowiska. 

I tak, w ostatniej dekadzie stały się one bardziej odpowiedzialne za swoje działania i bardziej „zielone”. Na przykład firma Seagate nie tylko wykorzystuje niskie zużycie energii w swoich dyskach pamięci Barracuda „Green” ale również wprowadza ograniczenia w stosowaniu substancji niebezpiecznych w urządzeniach elektronicznych. Ponad 70% dysków nadaje się do recyklingu. Ponadto, firma Dell Computer zobowiązała się do ograniczenia odpadów ze wszystkich opakowań tej firmy do roku 2020. Dell planuje pozyskać je z materiałów ekologicznych, które nadają się do recyklingu i/lub kompostowaniu po upływie ich życia. Ponad połowa opakowań już spełnia te kryteria. Jako alternatywa pianki do opakowań wykorzystuje się bambus i grzyby.

Giganty technologiczne jak Apple, Facebook, Google, Samsung Electronics czy Nvidia planują powstanie ultra-zielonych kampusów w Dolinie Krzemowej. Apple chce zainstalować taką ilość paneli słonecznych, która zapewni siedzibie tej firmy całkowitą niezależność energetyczną. Pięć z dziewięciu budynków kampusu firmy Google wzdłuż brzegu Zatoki San Francisco, będzie miało zielone dachy, przez co obniżone zostaną koszty ogrzewania i chłodzenia.

Bycie zielonym jest coraz bardziej w modzie.  

Property Journal  8-9/2013

 

 

EIN – współpraca z Gruzją

Jacek Kolibski

Prezes Europejskiego Instytutu Nieruchomości

 

Gruzja, to już kolejny kraj, w którym polscy eksperci w ramach programu PAUCI przekazują polskie doświadczenia w zarządzaniu zasobami mieszkaniowymi. Po Ukrainie, Armenii następnym miejscem, w którym jest realizowany program wspierania wspólnot mieszkaniowych zostało wybrane miasto położone w zachodniej Gruzji  – Kutaisi, w prowincji Imeretia nad rzeką Rioni.  Jest to drugie co do wielkości miasto w Gruzji, liczące blisko 200 tys. mieszkańców, oddalone od stolicy Tbilisi ok. 221  km, aktualna siedziba Parlamentu Gruzji.  Program szkoleniowy realizowany był wspólnie z gruzińska organizacją pozarządową Association of Young Economists of Georgia (AYEG) i dotyczył rekomendacji dla programu zarządzania zasobami mieszkaniowymi na terenie Gruzji, a także tworzeniem programów rewitalizacji miast. Ekspertami po stronie polskiej byli przedstawiciele PAUCI i Europejskiego Instytutu Nieruchomości koledzy Krzysztof Filcek, Henryk Rand i Jacek Kolibski. 

Zajęcia prowadzane były w formie warsztatowej w siedzibie Uniwersytetu w Kutaisi, a uczestniczyli w nim zarówno zarządcy nieruchomości, jak i przedstawiciele administracji miasta. W trakcie zajęć uczestnicy rozwiązywali problemy wynikające ze specyfiki zarządzania nieruchomościami z uwzględnieniem modeli gospodarowania infrastrukturą miejską.  Żywa dyskusja pojawiała się wtedy, gdy porównywano systemy prawa funkcjonujące w Polsce, w Gruzji i na Ukrainie. Analizowano różnice i podobieństwa, próbując znaleźć najlepsze rozwiązania dla własnych codziennych problemów. 

Polscy eksperci z ogromnym zainteresowaniem zagłębiali się w historię miasta, zwiedzając jego najpiękniejsze zabytki. Pierwsze wzmianki o mięście pochodzą z VI-III wieku p.n.e., a już od 806 r. n.e miasto było stolicą Imperium Abchaskiego. Znajdowała się tam rezydencja władców gruzińskich.  Kutaisi od XV wieku pełniło funkcje stolicy Królestwa Imeretii. W XVIII wieku miasto znajdowało się w rekach Turków, a w 1810 roku po zdobyciu przez wojska rosyjskie włączone zostało do Imperium Rosyjskiego. Współczesne Kutaisi posiada cały szereg kontaktów międzynarodowych, a miastami partnerskimi sa miedzy innymi Lion (Francja), Columbia (USA), Charków (Ukraina) Aszkelon (Izrael), Newport (Wielka Brytania), Tianjin (Chiny), Tuła (Rosja) i Poznań.

Szukając inspiracji dla szans rozwojowych współczesnego Kutaisi, uczestnicy forum zgodnie wskazywali na jego znaczenie turystyczne, jako swoistej bramy kaukaskiej. Lotnisko, znajdujące się zaledwie 14 km od miasta stanowi świetną bazę dla wymiany międzynarodowej i rozwoju turystyki. W samym mieście znajduje się bardzo znana Katedra Bagrata i Monastyr Gelati. Oba obiekty wpisane są na światową listę Unesco. Ciekawym zabytkiem kultury materialnej, jak również historii rozwoju miasta jest Wielka Synagoga zbudowana w 1885 r.

Uczestnicy forum analizując silne i słabe strony regionu oraz zagrożenia i szanse dla jego rozwoju, stworzyli misję, w której zaakcentowano wyjątkowe znaczenie polityczne i gospodarcze miasta w dzisiejszej Gruzji.

Kolejnym etapem współpracy organizacji pozarządowych Polski i Gruzji będzie organizacja konferencji międzynarodowej poświęconej zagadnieniem rozwoju miast i doskonaleniu metod zarządzania zasobami mieszkaniowymi tym razem w stolicy kraju w Tbilisi.

Property Journal  8-9/2013

 

Mieszkanie na wynajem to lepsza inwestycja niż lokata bankowa

małgosia kadr ++Małgorzata Battek

Redaktor naczelna Property Journal

 

Drugi kwartał 2013 kończy się lepszymi wynikami sprzedaży mieszkań niż początek roku. Oprócz indywidualnych klientów, na rynku znowu pojawili się inwestorzy traktujący zakup mieszkania jako inwestycję pod wynajem. Pomimo, że w największych miastach Polski podaż lokali do wynajęcia jest duża, to w obecnej sytuacji niskich stóp procentowych wynajem przynosi większy zysk niż lokaty bankowe.

Z danych WGN wynika, że w I półroczu 2013r. zakup mieszkań w celach komercyjnych stanowił 36% ogółu transakcji – oznacza to wzrost aż o 8% w porównaniu do danych z IV kwartału 2012r.

Jaka lokalizacja

Kupując mieszkanie z myślą o późniejszym wynajmie, należy kierować się określonymi przesłankami, co przełoży się na pewniejszy sukces: mieszkanie powinno być zlokalizowane w centrum miasta, w niedalekiej odległości od przystanków komunikacji publicznej, a w przypadku miast akademickich – w pobliżu uczelni. Najbardziej poszukiwane są mieszkania rozkładowe 2- i 3-pokojowe z osobną, wydzieloną kuchnią – daje to możliwość zamieszkania grupie osób, co np. przy wynajmie studenckim ma duże znaczenie, bo łatwiej udźwignąć wszelkie opłaty dzieląc je na kilka osób. Natomiast w przypadku kawalerki czynsz najmu spoczywa na barkach jednej lub, co najwyżej, dwóch osób, toteż nie powinien być zbyt wysoki.

Poszukiwany standard

Co do standardu lokalu, to konieczne jest, aby mieszkanie było w dobrym stanie technicznym, czyste i zadbane, z kuchnią zaopatrzoną w sprzęt AGD, z łączem internetowym, i co najważniejsze – nie przeładowane meblami. Najemcy chętniej wybierają wnętrza w jasnych neutralnych barwach, wyposażone tylko w podstawowe meble, jak łóżko, biurko, szafa, a nie zagracone nadmiarem mebli, zwłaszcza zużytych i przypadkowych, stwarzających wrażenie przytłaczającego chaosu i zaniedbania. Takie dobrze przygotowane mieszkanie z odpowiednio wyważoną ceną najmu szybko znajdzie lokatora, niezależnie od tego czy znajduje się na dziesiątym piętrze w bloku z wielkiej płyty, w nowo wybudowanym budynku, czy też w przedwojennej kamienicy.

Czas umów

Sukcesem dla właściciela mieszkania byłoby podpisanie umowy wynajmu na kilka lat, jednak w obecnym czasie jest to trudne z uwagi na brak stabilności na rynku pracy – rzadko który najemca zdecydowałby się wiązać umową na tak długi okres. Najczęściej więc zawierane są umowy na czas nieokreślony z jednomiesięcznym wypowiedzeniem. Trzeba też liczyć się z faktem, że najemca może zrezygnować już po kilku miesiącach, co wiąże się z koniecznością poniesienia kosztów na odświeżenie mieszkania przed kolejnym najmem. Dlatego właściciele łaskawszym – niż w minionych latach – okiem patrzą na studiującą młodzież, a zwłaszcza na studiujących zaocznie i pracujących, bo jest to zapewnienie ciągłości wynajmu na okres przynajmniej jednego roku, bez przerwy na trzymiesięczne wakacje – jak ma to miejsce w przypadku studentów studiów dziennych. Niezależnie od czasu umowy, standardowo

pobierana jest kaucja, najczęściej w wysokości 1- lub 2-miesięcznej kwoty najmu, jako zabezpieczenie ewentualnych zniszczeń lub zadłużenia.   

Ceny najmu

W porównaniu do minionego, 2012 roku w największych miastach Polski ofertowe ceny najmu mieszkań spadły średnio o 6%. Wyjątkiem jest tu Trójmiasto, gdzie ceny utrzymały się na stałym poziomie, a z nadejściem sezonu wakacyjnego wręcz nieznacznie wzrosły. 

Obecnie przeciętny miesięczny koszt wynajmu mieszkania w dobrej lokalizacji w dużej aglomeracji to:

1-pokojowe  900-1300 zł + opłaty eksploatacyjne (ok.200-300 zł) + media wg zużycia,

2-pokojowe  1100-1500 zł + opłaty eksploatacyjne (ok.300-500 zł) + media,

3-pokojowe  1300-1700 zł + opłaty eksploatacyjne (ok.400-700 zł) + media ,

4-pokojowe  1500-3000 zł + opłaty eksploatacyjne (ok.500-800 zł) + media.

Rentowność wynajmu

O tym, że rentowność wynajmu mieszkania jest większa niż zysk z lokat bankowych łatwo się przekonać, wykonując prosty rachunek: jeżeli z wynajmu mieszkania 2-pokojowego, na którego zakup wydaliśmy np. 240 000 zł, otrzymamy tylko nawet 1100 zł miesięcznie (po odliczeniu wszelkich koniecznych opłat eksploatacyjnych), to rentowność tej inwestycji wyniesie 5,5% rocznie. Jest to zdecydowanie więcej niż zwrot z lokat bankowych, nie przekraczający obecnie 3% w skali roku. 

źródło: Property Journal nr 8-9/2013

 

 

 

Rynek nieruchomości biurowych w Polsce – I półrocze 2013

makieta expoWarszawa przekracza granicę 4 milionów mkw.   powierzchni biurowej, przy jednoczesnym stałym wzroście popytu ze strony najemców.
W II kw. 2013 ruszyła budowa 100 000 mkw. biur na głównych rynkach w Polsce, poza Warszawą.

 

Tomasz Czuba, Dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych, Jones Lang LaSalle, podsumowuje: „W I półroczu całkowity zasób powierzchni biurowej Warszawy przekroczył 4 miliony mkw., a kolejne 188 000 mkw. może zasilić rynek w nadchodzących miesiącach. Mimo, że pierwsze sześć miesięcy wypadło bardzo dobrze pod kątem popytu na nowe powierzchnie biurowe, to ze względu na dużą liczbę projektów oddanych do użytku, wskaźnik powierzchni niewynajętych na stołecznym rynku wzrósł do 10,5%. Należy jednak pamiętać, że poziom pustostanów w Warszawie jest jednym z najniższych wśród stolic państw Europy Środkowo – Wschodniej, co oznacza, że warszawski rynek biurowy nadal cieszy się bardzo dużym zainteresowaniem firm planujących uruchomienie lub rozszerzenie swojej działalności. Analizując rynek biurowy w pozostałych największych polskich miastach widzimy, że są one na różnych etapach rozwoju. Największy wybór istniejącej powierzchni biurowej mają najemcy w Trójmieście – 56 000 mkw., a następnie we Wrocławiu – 52 000 mkw. i Poznaniu – 45 000 mkw., a najmniejszy w Krakowie – 18 000 mkw. i Lublinie – 6 200 mkw. Obserwujemy też wzmożoną aktywność deweloperów na największych rynkach poza Warszawą, szczególnie we Wrocławiu i Krakowie, gdzie łącznie powstaje ponad 230 000 mkw. biur”.

  • Popyt: W pierwszych 6 miesiącach 2013 r. popyt brutto (z uwzględnieniem przedłużeń umów) w Warszawie osiągnął poziom 334 000 mkw. i był o 12% wyższy niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. W II kw. popyt brutto sięgnął 178 000 mkw., a netto ok. 130 500 mkw. Największe nowe umowy najmu zawarto poza Centrum Warszawy i były to Urząd Rejestracji Produktów Leczniczych (13 000 mkw. w Ochota Office Park), Unilever (5 400 mkw. przednajem w Eurocentrum Office Complex oraz Grupa Żywiec (4 300 mkw. w Konstruktorska Business Centre). Duże umowy w kompleksie Wiśniowy Business Park odnowiły Johnson&Johnson (7 250 mkw.) i Royal Bank of Scotland (5 300 mkw., odnowienie i ekspansja).

W I poł. 2013 r. popyt brutto wyniósł 210 000 mkw. powierzchni biurowej w głównych miastach w Polsce (z wyłączeniem Warszawy), co stanowi ponad 16,7% wzrost w porównaniu z I poł. 2012 r.   W II kw. zarejestrowano popyt brutto w wysokości 109 000 mkw. Największą aktywność najemców zarówno w II kw., jak i w całym pierwszym półroczu, zaobserwowano w Krakowie i we Wrocławiu. Największe umowy przednajmu w II kw. 2013 r. zawarły Lufthansa Airline Accounting Center (8 500 mkw. w Bonarka4Business bud. D) i Cisco (7 000 mkw. w Enterprise Park bud. C) w Krakowie oraz KRUK (7 500 mkw. we Wrocławskim Parku Biznesu 2) i Credit Suisse (4 300 mkw. w Green Day) we Wrocławiu. Inne znaczące umowy podpisał Infosys (ekspansja, 4 100 mkw. w Green Horizon, Łódź), Redknee (odnowienie, 3 340 mkw. we Wrocławskim Parku Biznesu 1) oraz IBM (nowa umowa, 3 200 mkw. Centrum Biurowe Francuska, Katowice).

  • Podaż:  W I połowie roku w Warszawie oddano 152 000 mkw., z czego 76,000 mkw. zasiliło rynek w I kw. Z analiz Jones Lang LaSalle wynika, że w tym roku na rynek trafi najwięcej nowej powierzchni od 2000 roku – ukończonych może zostać łącznie nawet 336 000 mkw. (188 000 mkw. w II poł.).

W II kw. 2013 r. zasoby biurowe w głównych miastach w Polsce (poza Warszawą) zwiększyły się o ok. 47 000 mkw., z czego 84% oddano po połowie w Trójmieście (BPH Office Park, Oliva Business Park-Alfa i Budynek Biurowy Porty Gdynia) oraz Łodzi (Green Horizon II i MediaHUB). Inne oddane w II kw. projekty to Delta 44 we Wrocławiu i Centrum Biznesu Kaskada w Lublinie.

Obecnie w głównych miastach (poza Warszawą) w budowie pozostaje około 512 500 mkw., z czego 191 200 mkw. zostanie ukończone w tym roku. Najwięcej przypada na Wrocław, Kraków i Poznań. Co ciekawe, w samym tylko II kw. deweloperzy rozpoczęli budowę 100 000 mkw. nowej powierzchni biurowej poza stolicą -, najwięcej we Wrocławiu (43%), a następnie w Krakowie (14%), Trójmieście (12%) oraz w Katowicach (10%).

  • Współczynnik powierzchni niewynajętej: Na koniec II kw. poziom pustostanów w Warszawie wzrósł do 10,5%, z 9,9% w kwartale poprzedzającym.

Współczynnik powierzchni niewynajętej we Wrocławiu i Trójmieście utrzymywał się na stabilnym poziomie. Zwyżkowe presje odnotowano w Łodzi i Lublinie (wzrost do odpowiednio 14,0% i 6,7%). Na pozostałych największych rynkach biurowych zaobserwowano spadek poziomu pustostanów w ujęciu kwartalnym.

Czynsze: Rosnący współczynnik powierzchni niewynajętej wywiera presję na najwyższe czynsze transakcyjne w Warszawie, które obniżyły się w Centrum do 22 – 24 euro, a poza nim, np. na Mokotowie do 14,50 – 14,75 euro za metr kwadratowy miesięcznie. Najemcy mogą liczyć na korzystne warunki najmu.

Poza stolicą, stawki za metr kwadratowy miesięcznie w najlepszych obiektach biurowych poza stolicą, kształtują się od 11 do 12,5 w Lublinie do 15,50 euro w Poznaniu i Wrocławiu.

 wg raportu Jones Lang LaSalle

 

Więcej transakcji na rynku mieszkaniowym – podsumowanie I półrocza 2013

gosia +1   Małgorzata Battek

   redaktor naczelna Property Journal

 

  Pomimo, że tegoroczna długa zima    opóźniła wiosenne ożywienie na rynku nieruchomości, wyniki sprzedaży za I półrocze 2013 okazały się lepsze niż rok temu, zwłaszcza na rynku mieszkaniowym.

Podaż mieszkań zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego w dalszym ciągu znacznie przekraczała popyt; w czerwcu br. stosunek podaży do popytu wynosił 17 : 1, wynika z danych WGN. Sytuacja taka utrzymuje się już od czterech lat i sprawia, że sprzedający są bardziej skłonni do obniżania cen, przystosowując je do realiów rynku. Kupujący nadal mają więc ogromny wybór i możliwość negocjowania.

Pomimo, że rynek kredytów oferuje najniższe od wielu lat oprocentowanie, a banki skłonne są pożyczać kwoty nawet na 100% ceny, największe zainteresowanie kupujących budziły najtańsze mieszkania i wszelkie okazje cenowe.

Najchętniej kupowane były mieszkania 2-pokojowe o powierzchni około 40 mkw. i 3-pokojowe o powierzchni około 55 mkw.; jeśli nowe to w pełni wykończone, tak by nie ponosić dodatkowych kosztów; również kilkuletnie lub starsze w blokach z wielkiej płyty, ale w dobrym stanie technicznym i w zadbanym budynku. Od lat preferowana jest niska zabudowa do czterech, pięciu kondygnacji z windą. Ważne, aby mieszkanie było w pełni rozkładowe, najlepiej z instalacjami miejskimi. Część klientów poszukiwała mieszkań tylko w kamienicach, licząc się z tym, że poniosą koszty związane z remontem, ale zapłacą zdecydowanie niższą cenę kupna.

Mniejszy popyt dotyczył kawalerek, jako mało funkcjonalnych, oraz dużych mieszkań powyżej 80 mkw., a także mieszkań w zaniedbanych budynkach przed modernizacją i przedwojennych zdewastowanych kamienicach. Te ostatnie są bardzo trudno sprzedawalne, nawet gdy mają okazyjnie niską cenę.

W I półroczu br. sprzedaż mieszkań 2- i 3-pokojowych stanowiła 92% ogółu transakcji, 6% dotyczyło kawalerek, a mieszkań 4- i 5-pokojowych tylko 2%.

Według danych WGN, na przestrzeni 2012 roku na obu rynkach cena metra kwadratowego mieszkań w podstawowym standardzie spadła średnio o 13,5%, a mieszkań apartamentowych aż o 24%. Natomiast w I półroczu 2013 korekty cen były już zdecydowanie niższe i wynosiły odpowiednio 3,1% i 4%, a w maju i czerwcu br. odnotowano wręcz stabilność cenową. W dużych miastach mieszkania położone bliżej centrum taniały w znacznie mniejszym procencie niż zlokalizowane na obrzeżach.

Większa liczba transakcji to także efekt powrotu na rynek inwestorów, kupujących mieszkania w celu późniejszego wynajmu lub, rzadziej, odsprzedaży po modernizacji. Z danych WGN wynika, że w I półroczu 2013 roku 36% transakcji stanowił zakup w celach komercyjnych, co oznacza wzrost o 8% w porównaniu do IV kwartału 2012r.; natomiast 64% transakcji to kupno mieszkania na własny użytek.

W II kwartale 2013r. zdecydowanie, bo w 65%, przeważały transakcje zakupu mieszkań finansowane w 100% kredytem bankowym; transakcje z wykorzystaniem gotówki i kredytu uzupełniającego – w różnej wysokości, to 20% ogółu; natomiast płatności gotówką bez udziału kredytu bankowego stanowiły 15% wszystkich transakcji.

Od 2014 roku sytuacja ta ulegnie zdecydowanej zmianie, bo znikną z rynku kredyty mieszkaniowe bez wkładu własnego. Zgodnie z nową rekomendacją S Komisji Nadzoru Finansowego, kupujący mieszkanie będą musieli dysponować przynajmniej 5% wkładem własnym, a w kolejnych dwóch latach będzie to już 10% i 15%. Dla wielu klientów oznacza to duży problem, zwłaszcza dla młodych, którzy nie zdążyli zgromadzić oszczędności. Kupujący mają już tę świadomość, ale nie przekłada się to jeszcze na nasilony ruch na rynku mieszkaniowym. Można się spodziewać, że zwiększony popyt rozpocznie się po okresie urlopowym, pod koniec III kwartału br. Warto więc wykorzystać letni okres na spokojne spenetrowanie rynku i znalezienie najkorzystniejszej oferty.

Źródło: Property Journal nr 8-9/2013

 

Rynek kamienic na wynajem i sprzedaż – analiza

MONETAKamienice, jako obiekty inwestycyjne, to bardzo ciekawa alternatywa dla przedsiębiorców, którzy działają w obszarze nieruchomości. Jest to jednak rynek niewielki i dosyć trudny do analizy, ze względu na szereg uwarunkowań takich jak: kwestie właścicielskie i lokatorskie, stan techniczny, prawny, ewentualny status zabytkowy oraz przeznaczenie obiektów. Ze względu na stosunkowo małą liczbę takich ofert jest to też rynek dosyć płytki, mimo, że – szczególnie w dużych miastach – widać zainteresowanie deweloperów kamienicami, które po gruntownej odnowie, stanowią często bardzo prestiżowe nieruchomości mieszkalne, bądź biurowe. Sprawdziliśmy jak kształtują się ceny najmu i sprzedaży kamienic na przykładzie ofert z Wrocławskiej Giełdy Nieruchomości.

Jak łatwo się domyślić, wachlarz cen jest bardzo szeroki, w zależności od lokalizacji, powierzchni, wartości zabytkowych i stanu technicznego obiektów. To, co rzuca się w oczy od razu, to zdecydowanie wyższe stawki za kamienice na sprzedaż w centrach dużych miast i analogicznie, zdecydowanie niższe w małych miejscowościach.
Jeśli potencjalny inwestor jest gotowy wyłożyć bardzo duże pieniądze na remont obiektu, może kamienicę kupić już za 200 tys. zł. Szacuje się jednak, że na remont generalny tego typu nieruchomości trzeba przeznaczyć kilkukrotność tej sumy.

Za 200 tys. zł do kupienia jest kamienica do generalnego remontu w Chorzowie. Obiekt ma 2 kondygnacje i 320 m kw. powierzchni. W budynku znajduje się 7 mieszkań.
Za 370 tys. zł do kupienia jest z kolei kamienica w Piotrkowie Trybunalskim o powierzchni 300 m kw. Na dole znajdują się usługi, na piętrze dwa mieszkania. Budynek pochodzi z 1940 roku. Stan techniczny oceniono jako standardowy.
Ceny kamienic po gruntownym remoncie, w mniejszych miejscowościach są jednak szacunkowo dwukrotnie wyższe. Dla przykładu: za gruntownie odrestaurowany budynek z 1920 roku, o powierzchni 570 m kw. w centrum Bielawy, trzeba zapłacić ponad 600 tys. zł. Obiekt jest gruntownie wyremontowany, ma 5 kondygnacji, obecnie wykorzystywany w celach biurowych. W 2007 roku przeprowadzono remont elewacji, odrestaurowano schody, drzwi wejściowe, zrobiono oświetlenie zewnętrzne, założono systemy p.poż i alarmowy, zagospodarowano teren przed budynkiem itp.

W dużych miastach stawki, za kamienice o podobnym metrażu są jednak wielokrotnie większe. Mimo, że często chodzi również o obiekty zrujnowane, do generalnego remontu. W Krakowie, za 300 metrową kamienicę w dzielnicy Borek Fałęcki z 10 mieszkaniami (wszystkie wynajęte) trzeba zapłacić milion 400 tys. zł. Kamienica jest po częściowym remoncie.

Ile zapłacimy za tego typu nieruchomość w ścisłym centrum Krakowa? Jeśli marzy się nam być kamienicznikiem na krakowskim Starym Mieście, musimy wyłożyć blisko 3 mln zł. Tyle kosztuje kamienica z 1895 roku. Obiekt ma 3 kondygnacje, powierzchnia całkowita to 1100 m kw. Oferent informuje jednak, że 4 spośród 16 mieszkań, to lokale kwaterunkowe, a dwaj właściciele innych lokali nie deklarują sprzedaży.
Jeśli natomiast nie zamierzamy sobie zaprzątać głowy kwestiami właścicielskimi, możemy wydać blisko 4 mln zł na kamienicę na krakowskim Śródmieściu (Rynek Dębnicki). Obiekt z 1920 roku o charakterze willowym ma 650 m kw. Wymaga remontu.

W dużych miastach, w przeciwieństwie do małych miejscowości, zdecydowanie częściej można też znaleźć kamienice duże powierzchniowo i w bardzo dobrym stanie technicznym. Przykładowo – w Warszawie, za prestiżową lokalizację – na Saskiej Kępie, trzeba zapłacić 8 mln zł. Tyle kosztuje kamienica o powierzchni 800 m kw. Budynek z 1947 roku.
Z kolei we Wrocławiu – w którym budynków, typu kamienice, jest prawdopodobnie najwięcej w Polsce, można znaleźć prestiżowe realizacje deweloperskie, przeznaczone na sprzedaż.

I tak na przykład: ofertowy rekord cenowy pobiła gruntownie wyremontowana, 3 – kondygnacyjna, bardzo okazała, z piękną fasadą, kamienica na Starym Mieście, w większości wynajęta pod biura i gastronomię, a na parterze bank. Obiekt o powierzchni 2100 m kw. można kupić za 15,5 mln zł.

Za inny lokal w ścisłym centrum (przy ul. Św. Mikołaja),gruntownie wyremontowany i przystosowany do inwestycji należy zapłacić 6,5 mln zł. Na tyle wyceniono kamienicę o powierzchni 1200 m kw. Kamienica jest w 100 proc. wynajęta i jak informuje oferent – generuje stały przychód.

W Poznaniu, za przystosowaną do wynajmu kamienicę w centrum miasta, w dobrym stanie technicznym, po remoncie elewacji, trzeba zapłacić blisko 8 mln zł. Na tyle wycenił oferent budynek 4 – kondygnacyjny z początku 20 wieku. Powierzchnia całkowita to 1500 m kw. Kamienica jest w dobrym stanie technicznym, ma wymienione wszystkie okna, instalacje działają bez zarzutu, mieszkania są odnowione, klatka schodowa drewniana w bardzo dobrym stanie.

Jeśli chodzi o wynajem kamienic – takich ofert praktycznie nie ma, są za to oferty dotyczące wynajmu powierzchni handlowo – usługowych w kamienicach. Tu ceny kształtują się odpowiednio dla tego segmentu rynku i zależne są oczywiście od lokalizacji. Najdroższe stawki uzyskują lokale w budynkach na starówkach bądź przy ulicach handlowych dużych miast.

Najdroższa w Polsce pod względem cen najmu powierzchni handlowo – usługowej jest Nowy Świat w Warszawie, gdzie ceny najmu metra kwadratowego powierzchni sięgają 85 euro miesięcznie. W stolicy jest jeszcze kilka innych ulic handlowych z wysokimi stawkami czynszów. Niewiele mniej, bo około 80 euro za metr kw. trzeba zapłacić za wynajem lokalu przy ul. Floriańskiej w Krakowie.

W Poznaniu, najdroższą ulicą pod względem czynszów, jest Półwiejska ze stawkami oscylującymi na poziomie 60 euro za m kw. miesięcznie. W tej samej cenie można wynająć lokal na najdroższej ulicy handlowej Katowic, czyli 3 Maja.

Z kolei około 45 euro miesięcznie za metr kwadratowy powierzchni należy zapłacić na ulicy Świdnickiej we Wrocławiu. Około 30 euro miesięcznie kosztuje wynajem powierzchni na głównej ulicy Łodzi, czyli Piotrkowskiej. Dwie ostatnie lokalizacje mocno staniały pod względem cen wynajmu na przestrzeni ostatnich dwóch lat. W przypadku Świdnickiej we Wrocławiu jest to spadek o blisko 5 proc., w przypadku Piotrkowskiej o ponad 7. W pozostałych lokalizacjach stawki wynajmu się nie zmieniły.

Podsumowując: rynek kamienic, to bardzo ciekawy, choć niewielki segment całego rynku nieruchomości w Polsce. Jest on stosunkowo dobrze rozwinięty tylko w niektórych lokalizacjach, szczególnie w dużych miastach typu Kraków i Wrocław. Najwyższe ceny uzyskują kamienice położone w centrach, po remoncie, z już wynajętymi lokalami, bądź przystosowane do najmu. Znaczenie ma też ewentualny wpis do rejestru zabytków. Takie unormowanie może być traktowane przez inwestorów jako przeszkoda, choć z drugiej strony budynki tego typu raczej nie tracą na wysokiej wartości, a w przypadku remontów można liczyć na dofinansowanie.

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN

Co dalej z rodzinnymi ogrodami działkowymi?

naborczykW połowie 2012r. Trybunał Konstytucyjny uznał za niezgodne z Konstytucją 24 przepisy ustawy z dnia 8 lipca 2005r. o rodzinnych ogrodach działkowych. Według Trybunału Polski Związek Działkowców ma uprzywilejowaną pozycję względem innych organizacji zrzeszających działkowców.

Zakwestionowany przez Trybunał Konstytucyjny został przede wszystkim art. 10 ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych. Stanowił on, że grunty stanowiące własność Skarbu Państwa lub własność jednostki samorządu terytorialnego, przeznaczone w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego pod rodzinne ogrody działkowe, były przekazywane nieodpłatnie w użytkowanie Polskiemu Związkowi Działkowców. Ponadto wskazywał on, że grunty te mogły być oddawane nieodpłatnie w użytkowanie wieczyste na rzecz tego związku. Jako jedyny przepis ustawy r.o.d. przestał obowiązywać z dniem ogłoszenia wyroku w TK. Pozostałe przepisy przestaną obowiązywać po upływie 18 miesięcy od dnia ogłoszenia wyroku w Dzienniku Ustaw. Z uwagi na mijający wraz z końcem roku okres vacatio legis wyznaczony przez TK dla pozostałych przepisów naglącą staje się potrzeba uchwalenia nowych przepisów regulujących funkcjonowanie ogrodów działkowych.
Aktualnie w Sejmie znajdują się trzy projekty ustaw dot. ogrodów działkowych oraz jeden projekt nowelizacji istniejącej ustawy, zaproponowana przez SLD.

Projekt ustawy, któremu, z uwagi na większość parlamentarną, należy poświęcić najwięcej uwagi, złożył Klub Parlamentarny PO. Najważniejszą zmianą przewidzianą w tym projekcie jest likwidacja Polskiego Związku Działkowców. Mienie tego Związku ex lege miałoby się stać mieniem Skarbu Państwa, z wyłączeniem tych składników mienia Polskiego Związku Działkowców, które znajduje się w granicach ogrodu działkowego, a także były niezbędne do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania ogrodu działkowego i były przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby będące do dnia wejścia w życie ustawy członkami Polskiego Związku Działkowców.

W miejsce Polskiego Ogrodu Działkowców projekt ustawy przewiduje funkcjonowanie stowarzyszenia ogrodowego prowadzącego ogród, przez które należy rozumieć stowarzyszenie w rozumieniu ustawy z dnia 7 kwietnia 1989r. prawo o stowarzyszeniach, powołane w celu prowadzenia ogrodu, którego członkami są wyłącznie osoby korzystające z działek w danym ogrodzie lub ich małżonkowie, a w przypadku tworzenia nowego ogrodu, zainteresowani lub ich małżonkowie. Do przedmiotu działalności stowarzyszenia miałoby należeć m. in. zawierania z działkowcami umowy o korzystanie z działek; prowadzenie ewidencji działek wchodzących w skład ogrodu działkowego; gospodarowanie finansami ogrodu; utrzymanie infrastruktury w należytym stanie; informowanie właściciela gruntu o opróżnieniu działki.

Stowarzyszenie byłoby jedynym podmiotem, który zostałby uprawniony do zawierania umów o prowadzenie ogrodów działkowych z właścicielem gruntu. Umowy takie zawierane byłby ze stowarzyszeniami ogrodowymi, które posiadałyby poparcie co najmniej połowy działkowców danego ogrodu działkowego lub, w przypadku nowego ogrodu działowego, ze stowarzyszeniami posiadającymi poparcie co najmniej połowy zainteresowanych.

Projekt ustawy przewiduje, że umowy o prowadzenie ogrodu działkowego zawierane będą w formie pisemnej, pod rygorem nieważności, na czas nieoznaczony, chyba że strony postanowią inaczej. Podobna forma umowy została przewidziana dla działkowców, korzystających z ogrodów działkowych. Działkowiec będzie mógł zawrzeć umowę o korzystanie tylko z jednej działki.

Do podstawowych obowiązków działkowca będzie należeć: utrzymanie działki w należytym stanie; przestrzeganie regulaminu ogrodu; ponoszenie wydatków związanych z utrzymaniem działki i uczestniczenie w kosztach związanych z utrzymaniem; prowadzeniem części wspólnych ogrodu działkowego i korzystania z działki w sposób nieutrudniający korzystania z ogrodu działkowego przez innych działkowców. Poza tym działkowiec będzie zobowiązany do uczestniczenia w pokryciu wydatków związanych z utrzymaniem i prowadzeniem ogrodu działkowego. Do opłat tych należeć będzie opłata roczna, składająca się na opłatę określoną w umowie zawartej pomiędzy właścicielem gruntu a stowarzyszeniem ogrodowym z tytułu oddania gruntu na prowadzenie ogrodu oraz korzystania z infrastruktury ogrodowej. Opłata roczna dla stowarzyszenia określona będzie w kwocie nie większej niż pięciokrotność wysokości podatku rolnego ustalona jak dla użytku rolnego, w rozumieniu ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym. Poza opłatą roczną o której mowa wyżej, działkowiec będzie zobowiązany do ponoszenia kosztu w postaci opłaty dodatkowej w wysokości 20% opłaty rocznej obliczonej dla działkowca oraz opłatę za korzystanie z mediów, koszty inwestycji wspólnych lub kredytu zaciągniętego na te inwestycje, koszty remontów i konserwacji części wspólnych oraz infrastruktury ogrodowej, wydatki na utrzymanie porządku i czystości i koszty prowadzenia ogrodu.

W projekcie ustawy zrywa się w sposób zdecydowany z możliwością korzystania przez działkowca z przysługującej mu działki do celów mieszkaniowych bądź dla potrzeb prowadzenia działalności gospodarczej. Projekt ustawy zakłada, że ogrody działkowe będą stanowiły tereny zielone służące zaspokajaniu potrzeb działkowców w zakresie prowadzenia upraw ogrodniczych, wypoczynku i rekreacji. Na terenach ogrodów działkowych będzie można natomiast wybudować jedną altanę o powierzchni zabudowy do 25m2 w miastach, do 35 m2 poza granicami miast oraz wysokości do 5 m przy dachach stromych i do 4 m przy dachach płaskich. Przez altanę w tym wypadku należy rozumieć obiekt położony na terenie działki, przeznaczony do pobytu działkowca, służący odpoczynkowi lub rekreacji. Poza tym na terenie działki będzie można posadowić jeden obiekt gospodarczy, przez który należy rozumieć obiekt przeznaczony do celów gospodarczych, o powierzchni zabudowy do 15 m2 oraz wysokości do 4 m. Budowa takiej altany i budynku gospodarczego nie będzie wymagało pozwolenia na budowę. Natomiast na terenie działki zabroniona będzie hodowla zwierząt.

W przypadku korzystania przez działkowców z altan i budynków gospodarczych w sposób sprzeczny z ich przeznaczeniem, wójt, burmistrz, prezydent miasta będzie mógł nałożyć na działkowca karę pieniężną w postaci decyzji administracyjnej, od której przysługiwać będzie odwołanie do właściwego samorządowego kolegium odwoławczego. W przypadku wykorzystania budynku na prowadzenie działalności gospodarczej, wysokość kary nie będzie mogła przekraczać pięciokrotności iloczynu powierzchni budynków posadowionych na działce i równowartości stawki za 1 m2 podatku od nieruchomości od budynków, związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, w wysokości określonej zgodnie z przepisami ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych w gminie, w której znajduje się ogród działkowy. Z kolei w przypadku wykorzystywania budynków na cele mieszkaniowe, wysokość kary nie może przekraczać trzykrotności iloczynu powierzchni budynków posadowionych na działce i równowartości stawki za 1 m2 podatku od nieruchomości. Kary te mogą być nakładane częściej niż raz w roku.

Projekt ustawy zakłada możliwość likwidacji ogrodu działkowego, ale tylko w celu realizacji inwestycji celu publicznego, określonego w odrębnych przepisach (przede wszystkim art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami) bądź realizacji celu zgodnego z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Z upływem okresu wypowiedzenia umowy o prowadzenie ogrodu, wygasają także umowy o korzystanie z działek.

Druga z ww. możliwości rozwiązania umowy o prowadzenia ogrodów działkowych, stwarza możliwości wykorzystania przez gminy tych terenów pod cele komercyjne, także w celu ich zbycia. Obecnie wiele terenów ogródków działowych położonych jest blisko centrów dużych miast, atrakcyjnych choćby dla deweloperów. Pozyskanie przez nich takich terenów pozwoliłoby im na realizacje inwestycji mieszkaniowych. Z kolei dla gmin wymierne korzyści przyniosłyby wpływy do budżetów lokalnych ze sprzedaży tych terenów, a następnie z poboru podatków i opłat lokalnych. Stąd, w przypadku uchwalenia ustawy w treści przedstawionej przez Klub Parlamentarny PO, wiele gmin zapewne zechce zmienić (uchwalić) miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla terenów, na których obecnie znajdują się rodzinne ogrody działkowe, z przeznaczeniem na inne cele niż rodzinne ogrody działkowe.

W przypadku wypowiedzenia przez właściciela gruntu umowy o prowadzenia ogrodu działkowego, będzie on zobowiązany do założenia nowego ogrodu wraz z odpowiednią infrastrukturą lub rozbudowy innego ogrodu, najpóźniej do dnia likwidacji ogrodu dla tych z działkowców, którym nie została zapewniona działka w innym ogrodzie. Nowy ogród będzie musiał zapewnić warunki odpowiednie do istniejących w likwidowanym ogrodzie, w szczególności odpowiadać powierzchni dotychczasowych działek osób zainteresowanych przeniesieniem do nowego ogrodu. Ponadto właściciel gruntu będzie miał obowiązek wypłacić na rzecz działkowca odszkodowanie za składniki majątkowe znajdujące się na działce, a stanowiące jego własność, a także zwrócić nakłady poniesione przez niego na budynki, budowle i infrastrukturę na częściach wspólnych. Dodatkowo w przypadku wypowiedzenia umowy o prowadzenie ogrodu w okresie wegetacji roślin, działkowcowi przysługuje odszkodowanie w wysokości wartości przewidywanych plonów, według cen kształtujących się w obrocie rynkowym. W przypadku terenów atrakcyjnych, gmina, która w wielu przypadkach będzie właścicielem gruntu, niewątpliwie będzie się decydowała na wypowiedzenie umowy o prowadzenie ogrodu działowego.

Poza projektem ustawy Klubu Parlamentarnego PO do Sejmu wpłynął również projekt ustawy przygotowany z inicjatywy obywatelskiej oraz przygotowany przez Klub Parlamentarny Solidarnej Polski. Projekt obywatelski, jako podstawową formę władania przez działkowca z przysługującej mu działki, zakłada zawieranie umów dzierżawy działkowej na wzór umowy dzierżawy przewidzianej w Kodeksie Cywilnym. Umowa taka uprawniałaby działkowca do używania gruntu i pobieranie z niego pożytku. Umowa miałaby mieć charakter nieodpłatny, tzn. nie byłby pobierany czynsz z tytułu korzystania z działki, co zbliżałoby tą umowę do umowy użyczenia. Zgodnie z tym projektem ustawa wprowadzałaby regułę ochrony praw nabytych i uregulowanie praw własnościowych do działki. Projekt ten jednakże zakłada realizację postulatów zawartych w wyroku Trybunału Konstytucyjnego dotyczących wolności zrzeszania się działkowców.

Projekt ustawy Klubu Parlamentarnego Solidarnej Polski zakłada, że działkowiec będzie mógł korzystać z działki albo w formie prawa własności, albo w formie użytkowania. Z kolei projekt nowelizacji istniejącej ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych przygotowany przez SLD zakłada, że podmiotem uprawnionym do władania ogrodem działkowym, który miałby zrzeszać działkowców, będzie organizacja pozarządowa, której celem będzie działalność wspomagająca rozwój wspólnot i społeczności lokalnych. Projekt zakłada również, że stanowiące własność Skarbu Państwa grunty, przeznaczone pod rodzinne ogrody działkowe lub będące dotychczas w użytkowaniu PZD podlegałyby komunalizacji na rzecz właściwej jednostki samorządu terytorialnego. Samorządy te miałyby przekazywać grunty organizacjom zrzeszającym działkowców w postaci użytkowania bądź użytkowania wieczystego. Organizacje te, wg tego projektu, miałyby zostać zwolnione ze wszelkich opłat (administracyjnych, skarbowych). Projekt ten nie przewiduje likwidacji Polskiego Związku Działkowców, a jedynie zmianę jego charakteru na stowarzyszenie podlegające wpisowi do Krajowego Rejestru Sądowego.

Poza projektem Klubu Parlamentarnego PO politycy będą musieli się liczyć także z projektem przygotowanym przez Komitet Inicjatywy Obywatelskiej, pod którym podpisało się 920 tys. osób.

Robert Naborczyk

Segment apartamentów w polskich miastach

MONETARynek mieszkań ekskluzywnych w Polsce, tj. apartamentów to segment całego rynku nieruchomości, których wyraźnie odczuł pogorszenie koniunktury. Ceny mieszkań luksusowych spadły o kilkadziesiąt procent w ciągu ostatnich kilku lat.
Aby mieszkanie mogło zostać nazwane apartamentem, musi spełnić kilka formalnych wymogów. Powinno być wygodne i bardzo przestronne. Umowna dolna granica powierzchni mieszkalnej wynosi 10 m2. Wystarczy przejrzeć pobieżnie oferty na rynku by szybko zorientować się, że niewiele wystawionych na sprzedaż nieruchomości spełnia ten wymóg.
Apartament powinien być ponadto luksusowo wykończony, być klimatyzowany i powinien znajdować się w prestiżowej lokalizacji. Dodatkowo najemca lub właściciel powinien mieć zapewniony parking. W budynku apartamentowym powinna też znajdować się ochrona i monitoring.
Dynamika spadków cen uwidoczniona jest w przypadku apartamentów w średnich cenach ofertowych za m2.
Najbardziej wygórowane ceny są w Warszawie. Tutaj trzeba zapłacić ok. 8 tys. zł. za m2.W Krakowie metr apartamentu kosztuje ok. 6,5 tys. zł. Wrocław, Trójmiasto i Poznań mają mniej więcej tą samą cenę za m2 – około 6 tys. zł. Łódź natomiast oferuje mieszkania luksusowe w cenie 5 tys. zł za m2.
Przegląd apartamentów z rynku wtórnego dostępnych obecnie w sprzedaż potwierdza, iż określenie “apartament” jest bardzo mocno nadużywane.
Na rynku pierwotnym ceny za luksusowe mieszkania w ciągu ostatnich 5 lat wyraźnie spadły – nawet o 40 procent.
Za jedną z najbardziej prestiżowych lokalizacji w Polsce uważany jest wieżowiec powstający w Warszawie przy Złotej 44. 370.metrowy apartament kosztuje tam ok. 20 mln zł.
We Wrocławiu, w wieżowcu Sky Tower, cena za m2 ponad 10 tys. zł. Na prestiżowym osiedlu Zielona Etiuda ceny 4 kondygnacyjnych willi zaczynają się od kwoty 8,5 tys. zł za m2.
W Krakowie natomiast apartament w Wiślanych Tarasach kosztuje ponad 9 tys. zł za m2.
W Trójmieście zaś do inwestycji mieszkaniowych noszących miano luksusowych z pewnością należy zaliczyć apartamenty w wieżowcu Sea Towers. Ceny apartamentów przy morzu to koszt minimum 9,5 tys. z za m2.
Jak widać, rynek apartamentów w Polsce jest wyraźnie mniej dynamiczny, niż było to w latach wcześniejszych. Deweloperzy wolą bowiem inwestować w budownictwo z segmentu popularnego. Projekty będące w dalszym ciągu w sprzedaży zostały dość znacząco przecenione, ale ich ceny nie będą już raczej się obniżać. Z kolei powstające obecnie, nowe inwestycje, które wchodzą na rynek nieruchomości jako luksusowe apartamentowce odznacza ewidentnie większa dbałość o spełnienie zasad, jakie musi posiadać mieszkanie, by mogło nosić nazwę prawdziwego apartamentu.

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN

Taniej na rynku domów

1373366942Rynek domów, od lat uważany za najbardziej stabilny cenowo, odnotowuje znaczne spadki cen. W ciągu ostatnich osiemnastu miesięcy aż 56% sprzedających zdecydowało się na obniżki, dochodzące w ekstremalnych przypadkach nawet do 42% – wynika z danych WGN.

Tak duże przeceny nie należą jednak do standardowych i wynikają najczęściej z przyczyn finansowych, jak np. utrata płynności finansowej, brak środków na spłatę kredytu i w konsekwencji zagrożenie licytacją komorniczą. Przeciętny poziom korekt w przypadku domów w średnim standardzie to 6-14%. Większe przeceny, o 20-32% dotyczyły najczęściej droższych nieruchomości, np. okazałych rezydencji z pierwotną ceną powyżej kilku milinów złotych, znajdujących się w ofercie od kilku lat.

Sprzedaż drogiego, dużego domu o powierzchni około 200-300 mkw. nie jest obecnie łatwa. Na decyzję kupujących ma znaczny wpływ rachunek ekonomiczny związany z późniejszym eksploatowaniem takiej nieruchomości, w tym koszty mediów – przede wszystkim ogrzewania, wysokość podatku od nieruchomości, a także koszt zużycia paliwa, gdy jest to lokalizacja podmiejska. Do tego dochodzi konkurencyjna oferta nowoczesnych apartamentów, stanowiąca wygodną i bezpieczną alternatywę.

Od kilku już lat bardzo ważnym kryterium ostatecznego wyboru oferty domu jest cena w powiązaniu z otrzymanym komfortem oraz kosztami eksploatacji. Przy czym komfort rozumiany jest jako funkcjonalność, wygoda użytkowania, zaspokajanie potrzeb mieszkańców – a nie zbędny luksus. Tak więc, największy popyt utrzymywał się na domy wolnostojące na działkach 800 – 1100 mkw. oraz w zabudowie szeregowej, o powierzchni około 90 – 150 mkw., wybudowane w ostatnich dziesięciu latach, w nowoczesnych energooszczędnych technologiach, w cenie 550 – 880 tys. złotych. W dużych miastach podaż takich ofert jest jednak wciąż niska, łatwiej o nie w lokalizacjach podmiejskich.

Pomimo obniżek cen, na zakup domu w dużym mieście, w tzw. dobrej lokalizacji trzeba przeznaczyć od 900 tys. zł do 2 mln złotych. Ceny ofertowe rezydencji w lokalizacjach uznanych za prestiżowe są dwa lub trzy razy wyższe, ale i tu coraz częściej można znaleźć przeceny i okazje. Warto negocjować, ponieważ przy obecnej nadpodaży, sprzedający są bardziej elastyczni, zwłaszcza, gdy oferta nie znajduje kupca przez dłuższy czas, np. przez kilka lat.

Z obserwacji rynku wynika, że pomimo rosnącego z roku na rok zainteresowanie kupnem domów w osiedlach deweloperskich, klienci nadal postrzegają ich ceny jako wysokie w stosunku do otrzymanego komfortu. Zwolennicy nowego domu decydują się częściej na zakup rozpoczętej budowy i kontynuowanie jej we własnym zakresie, co jest może bardziej uciążliwe, ale mniej ryzykowne, bo pozwala na rozłożenie kosztów na dowolny okres dostosowany do aktualnych możliwości finansowych.

W przypadku decyzji o budowie na własną rękę, najczęściej poszukiwane są budynki w stanie surowym w cenie 250 – 400 tys. złotych, w okolicach podmiejskich, albo o około 100 – 150 tys. wyższej w granicach miasta. W opinii kupujących rozpoczęta budowa pozwala uniknąć przeciągającego się etapu projektowania, a następnie oczekiwania na decyzje administracyjne.

Decydujący się na prowadzenie budowy jako alternatywę wybierają dom do remontu, jednak taka oferta musi mieć jakieś zachęcające atuty – przede wszystkim korzystną cenę oraz dobrą lokalizację, dużą działkę itp. Ważny jest też budynek, jego architektura, stopień zużycia, a co za tym idzie wielkość koniecznych nakładów inwestycyjnych.

Małgorzata Battek
Dział Analiz WGN

Więcej kupujących pałace i dwory

zamekW pierwszym półroczu 2013 r., w porównaniu do drugiego   półrocza 2012 r., odnotowano zdecydowany wzrost (około 20%) sprzedaży nieruchomości zabytkowych. Pałace i dwory, które obecnie są w sprzedaży to obiekty, które w 75 % nie doczekały pełnej renowacji z różnych względów, czy to z braku środków na finansowanie inwestycji, czy zmiany planów właściciela.
Szacuje się, że w Polsce jest około 10 tys. obiektów typu dworek, rezydencja, zamek, pałac. Najwięcej w tej kategorii nieruchomości jest rezydencji i dworków – ich liczbę szacuje się nawet na blisko 5900.
Na pierwszym miejscu pod względem ilości zabytkowych pałaców, rezydencji, dworków i zamków jest Wielkopolska, w której znajduje się ponad 20 proc. wszystkich takich obiektów w Polsce (głównie szlacheckie dworki oraz arystokratyczne pałace przemysłowców). Drugi pod względem liczby takich obiektów jest Dolny Śląsk – 12 proc. (pałace arystokratów i przemysłowców), a trzecie Mazowsze – 11 proc. (liczne dworki i pałace polskich magnatów).
Co dziesiąty obiekt historyczny znajduje się na Pomorzu Gdańskim.
Różnice cenowe w przypadku nieruchomości typu pałace, zamki i rezydencje sięgają przedziału od kilkuset do nawet kilkunastu tysięcy złotych za metr kwadratowy.

Zabytkowe obiekty pałacowe i dworskie cieszyły się największym zainteresowaniem inwestorów w latach 90-tych ubiegłego wieku.
Wówczas ich ceny, w porównaniu z krajami Unii, były nieoszacowane nawet 20-krotnie. Druga fala wzmożonego zainteresowania pałacami i dworami przypadła na okres aktywnego rynku po wejściu Polski do UE, czyli na lata 2004 – 2006. Z kolei rok 2007, kiedy przyznano Polsce organizację mistrzostw EURO 2012, ukierunkował inwestorów na obiekty, które nadawałyby się na hotele, zwłaszcza w sąsiedztwie miast-gospodarzy.

Przegląd ofert na rynku pałaców, zamków, dworków i rezydencji pozwala wyciągnąć wniosek, że istotnym składnikiem ceny oprócz powierzchni, położenia oraz stanu technicznego są kwestie ochrony konserwatora zabytków. Jeśli obiekt jest w rejestrze zabytków potencjalny inwestor jest zobowiązany konsultować wszelkie remonty, przebudowy czy też nowe inwestycje, w ścisłym sąsiedztwie budynku, z konserwatorem.
Zabytkowy charakter obiektu wiąże się jednak również z pewnymi udogodnieniami. Inwestor może liczyć na pomoc finansową państwa i samorządu terytorialnego np. w postaci obniżenia o połowę ceny sprzedawanej nieruchomości, jeśli zadeklaruje się jej rewitalizację, różnego rodzaju ulgi podatkowe czy dotacje celowe na wykonanie odpowiednich prac konserwatorskich czy budowlanych, które mogą stanowić nawet 50–75 proc. całości inwestycji.

W obecnym czasie zainteresowaniem inwestorów cieszą się zwłaszcza lokalizacje w pobliżu dużych ośrodków miejskich, niedaleko głównych tras komunikacyjnych oraz w rejonach atrakcyjnych turystycznie – w okolicach uzdrowisk i miejscowości wypoczynkowych. Takie nieruchomości kupowane są z przeznaczeniem na hotele, pensjonaty, ośrodki SPA, a także prywatne ośrodki lecznictwa zamkniętego, a zwłaszcza – co jest obecnie modne w Polsce – domy spokojnej starości. Zdarzają się jednak transakcje jak na przykład sprzedaż w czerwcu przez WGN zabytkowych ruin z 1576 r. w Niemojowie woj. dolnośląskie, w Górach Bystrzyckich, w dolinie Dzikiej Orlicy, które nabyli pasjonaci archeolodzy za cenę 47 tys. PLN.

 

Marcin Moneta

Property Journal na konferencji Mieszkania dla Seniorów w Krakowie

W dniach 27 – 28 czerwca 2013 r. w Sali Obrad Rady Miasta Krakowa, odbyła się dwudniowa konferencja „Mieszkania dla Seniorów”.

Tematem przewodnim było wypracowanie rozwiązań dla rosnących wyzwań sektora publicznego i prywatnego. Celem konferencji było przede wszystkim przeprowadzenie pierwszej w Polsce debaty na temat senior housing oraz sformułowanie wniosków dla projektów senioralnych, między innymi dzięki wykorzystaniu doświadczeń zagranicznych. Ponadto konferencja umożliwiła nawiązanie kontaktów pomiędzy uczestnikami projektów senior housing.

Pierwszego dnia, podczas czterech sesji, zostały poruszone zagadnienia ekonomii społecznej w sektorze senior housing i podejście do problemu w tej tematyce na świecie. Rozmawiano także na temat źródeł finansowania, oraz posłużono się konkretnymi przykładami ze świata.

Drugiego dnia tematyka wykładów dotyczyła kwestii przyszłości, doświadczeń i szans dla sektora senior housing. Rozważano również, jakimi metodami można finansować inwestycje.

Konferencja była okazją do odbycia wielu interesujących spotkań i nawiązania kontaktów biznesowych, również międzynarodowych.

Dwudniowe spotkanie w jednej z najbardziej prestiżowych w Krakowie sal konferencyjnych w Urzędzie Miasta zwieńczyła wizyta w spółdzielni mieszkaniowej DOMY POGODNEJ JESIENI – najdłużej działającej tego typu instytucji.

Organizatorami konferencji byli Europejski Instytut Nieruchomości, Miasto Kraków oraz SBDiM.

Patronem Medialnym był m.in. Property Journal.

Magdalena Paluch

zobacz-filmy

++mieszkania-dla-seniorow
++Boleslaw-Meluch
++Piotr-Soltys
++Andrzej-Jaglo
++Jacek-Kolibski
++Piotr-Mync
++Zbigniew_Szczerba
++Jari-Rastas
++Greta-Garniss
++Sergio-Urbani
++Maciej-Feliksiak
++Malgorzata-Jantos
++Stanislawa-Golinowska
++Janusz-Lipinski
++Luciano-Capaldo

zobacz-galerie

XVIII Kongres PFRN – podsumowanie

Zdjęcie0407W dniach 16-17 maja 2013 roku Wrocław był miejscem, do którego przybyli pośrednicy w obrocie nieruchomościami, zarządcy nieruchomości, rzeczoznawcy majątkowi i sympatycy rynku nieruchomości z Polski i zagranicy. W tych dniach odbywał się bowiem doroczny Kongres Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, którego gospodarzem było Dolnośląskie Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami.

Osiemnastemu Kongresowi PFRN przyświecało hasło: Nowe czasy, nowe wyzwania, rzeczywistość polskiego rynku nieruchomości, które wyznaczyło kierunki przygotowanej części merytorycznej kongresu, jak również rozmów kuluarowych toczących się w przerwach. Branża nieruchomości mocno odczuła skutki spowolnienia gospodarczego. Obecna sytuacja gospodarcza nie jest łatwa, a na dodatek Sejm przegłosował ustawę, która zlikwidować ma zasady świadczenia usług pośrednictwa w obrocie nieruchomościami i zarządzania nieruchomościami.

Pani Ewa Mańkowska – Wicewojewoda Dolnośląski podczas ceremonii otwarcia powiedziała, że jest przekonana, iż przedstawiciele branży nieruchomości poradzą sobie z wyzwaniami, które stoją przed nimi, a kompetencje i przestrzeganie standardów zawodowych nadal pozostaną zasadniczym elementem pracy na rynku nieruchomości.

Otwierając XVIII Kongres PFRN, prezydent Leszek A. Hardek w swoim przemówieniu stwierdził: „Kiedy trudno prowadzić dialog z władzą musimy liczyć sami na siebie. Jednakże biorąc pod uwagę, że mimo wszystko udało się zgromadzić tak liczne grono osób zainteresowanych wiedzą, trendami, wymianą doświadczeń, jestem spokojny o przyszłość.”

„Najważniejsze zjawiska współczesnej polszczyzny” to temat, który rozpoczął część merytoryczną spotkania nieruchomistów, w ramach wykładu inauguracyjnego poprowadzonego przez prof. Jana Miodka. Jarosław Święcicki – Prezes zarządu Melog.com, zaprezentował analizę badań przeprowadzonych wśród osób prywatnych planujących aktualnie transakcję na rynku nieruchomości. Zdecydowana większość klientów nie ma zdeklarowanych poglądów co do usługi pośrednictwa – chcą dobrej oferty, w dobrej cenie, od firmy, do której mogą mieć zaufanie, tak więc wysoka jakość usług, dbanie o własny wizerunek i skuteczne komunikowanie to wartości, które są kluczem do przekonania nieprzekonanych.

Zgromadzonych uczestników rynku nieruchomości ucieszyły dobre wieści z amerykańskiego rynku nieruchomości, które zaprezentował przybyły z USA John Budz. Ceny nieruchomości w Stanach Zjednoczonych zaczęły rosnąć, ożywił się rynek nabywców nieruchomości. Jeszcze kilka lat temu informacje dostępne wyłącznie dla biur i pośredników, stały się obecnie dostępne dla szerokiej masy konsumentów na stronach takich jak Trulia, Zillow czy Realtor.com. i co najważniejsze, 91% klientów, którzy korzystają z Internetu finalizują transakcje zakupu nieruchomości korzystając z usług pośrednika.

Po zakończeniu części merytorycznej XVIII Kongresu PFRN o godz. 20.00 rozpoczęła się Gala Wieczorna, podczas której wręczono Złote Odznaki, Wyróżnienia PFRN oraz ustanowione po raz pierwszy przez Dolnośląskie SPON nagrody „Złote DOSPONY”.

Drugi dzień kongresu rozpoczął sie wykładem Jerzego Śliwy pt. „Jak zaoszczędzić na konflikcie, czyli sztuka mediacji dla pośrednika i zarządcy”. Swoją ogromną wiedzą podzieliły się również prof. Ewa Kucharska – Stasiak oraz prof. Elżbieta Mączyńska, które poruszały tematykę uwarunkowań rozwoju rynku nieruchomości, przyszłości i wyzwań.

Podczas kongresu zagadnieniem istotnym zarówno w trakcie rozmów kuluarowych, jak i oficjalnych był temat związany z zawodami pośrednika w obrocie nieruchomościami oraz zarządcy nieruchomości, szczególnie, że równolegle w Senacie odbyło się głosowanie na temat ustawy o zmianie ustaw regulujących wykonywanie niektórych zawodów w zakresie przyszłości tych zawodów. Debatą o nowej rzeczywistości zawodów zakończył się XVIII Kongres Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości.

Property Journal na Targach MIPIM in Cannes 2013

Największe w Europie Targi Inwestycji i Nieruchomości – MIPIM w Cannes odbyły się w marcu b.r. Jest to spotkanie najbardziej wpływowych graczy z wszystkich sektorów międzynarodowego rynku nieruchomości. W targach uczestniczyło 1,85 tys. wystawców z 80 krajów, 20 tys. akredytowanych uczestników, 4,3 tys. inwestorów, 415 dziennikarzy; powierzchnia wystawiennicza zajęła 19 tys. mkw. Honorowym krajem tegorocznych targów MIPIM była Turcja, która może poszczycić się niezwykle rozwiniętym i dynamicznym sektorem budowlanym.
MIPIM to nie tylko ogromna platforma dla międzynarodowych spotkań przedstawicieli branży nieruchomości komercyjnych z całego świata obfitujących w wielomilionowe kontrakty. Dostarcza również bardzo ciekawą ofertę informacji merytorycznych, poprzez liczne panele dyskusyjne i konferencje. Jednym z nich jest Nowe Forum Innowacji, na którym zaprezentowano najbardziej pomysłowe rozwiązania na powiększenie aktywów majątkowych. Pośród polskich firm znalazła się również WGN reprezentowana przez doświadczony zespół ekspertów rynku nieruchomości inwestycyjnych z wybraną specjalną ofertą ponad 200 nieruchomości komercyjnych.

Patronem medialnym Targów był Property Journal.

Paulina Michniak, Alicja Dębiec

zobacz-filmy

+reportaz

mipim13

rics

norton-rose

cefic

eastgate

jastrzebie

wroclaw

porty-lotnicze

amw

zobacz-galerie

XVIII Kongres PFRN – podsumowanie

W dniach 16-17 maja 2013 roku Wrocław był miejscem, do którego przybyli pośrednicy w obrocie nieruchomościami, zarządcy nieruchomości, rzeczoznawcy majątkowi i sympatycy rynku nieruchomości z Polski i zagranicy. W tych dniach odbywał się bowiem doroczny Kongres Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, którego gospodarzem było Dolnośląskie Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami.

Osiemnastemu Kongresowi PFRN przyświecało hasło: Nowe czasy, nowe wyzwania, rzeczywistość polskiego rynku nieruchomości, które wyznaczyło kierunki przygotowanej części merytorycznej kongresu, jak również rozmów kuluarowych toczących się w przerwach. Branża nieruchomości mocno odczuła skutki spowolnienia gospodarczego. Obecna sytuacja gospodarcza nie jest łatwa, a na dodatek Sejm przegłosował ustawę, która zlikwidować ma zasady świadczenia usług pośrednictwa w obrocie nieruchomościami i zarządzania nieruchomościami.

Pani Ewa Mańkowska – Wicewojewoda Dolnośląski podczas ceremonii otwarcia powiedziała, że jest przekonana, iż przedstawiciele branży nieruchomości poradzą sobie z wyzwaniami, które stoją przed nimi, a kompetencje i przestrzeganie standardów zawodowych nadal pozostaną zasadniczym elementem pracy na rynku nieruchomości.

Otwierając XVIII Kongres PFRN, prezydent Leszek A. Hardek w swoim przemówieniu stwierdził: „Kiedy trudno prowadzić dialog z władzą musimy liczyć sami na siebie. Jednakże biorąc pod uwagę, że mimo wszystko udało się zgromadzić tak liczne grono osób zainteresowanych wiedzą, trendami, wymianą doświadczeń, jestem spokojny o przyszłość.”

„Najważniejsze zjawiska współczesnej polszczyzny” to temat, który rozpoczął część merytoryczną spotkania nieruchomistów, w ramach wykładu inauguracyjnego poprowadzonego przez prof. Jana Miodka. Jarosław Święcicki – Prezes zarządu Melog.com, zaprezentował analizę badań przeprowadzonych wśród osób prywatnych planujących aktualnie transakcję na rynku nieruchomości. Zdecydowana większość klientów nie ma zdeklarowanych poglądów co do usługi pośrednictwa – chcą dobrej oferty, w dobrej cenie, od firmy, do której mogą mieć zaufanie, tak więc wysoka jakość usług, dbanie o własny wizerunek i skuteczne komunikowanie to wartości, które są kluczem do przekonania nieprzekonanych.

Zgromadzonych uczestników rynku nieruchomości ucieszyły dobre wieści z amerykańskiego rynku nieruchomości, które zaprezentował przybyły z USA John Budz. Ceny nieruchomości w Stanach Zjednoczonych zaczęły rosnąć, ożywił się rynek nabywców nieruchomości. Jeszcze kilka lat temu informacje dostępne wyłącznie dla biur i pośredników, stały się obecnie dostępne dla szerokiej masy konsumentów na stronach takich jak Trulia, Zillow czy Realtor.com. i co najważniejsze, 91% klientów, którzy korzystają z Internetu finalizują transakcje zakupu nieruchomości korzystając z usług pośrednika.

Po zakończeniu części merytorycznej XVIII Kongresu PFRN o godz. 20.00 rozpoczęła się Gala Wieczorna, podczas której wręczono Złote Odznaki, Wyróżnienia PFRN oraz ustanowione po raz pierwszy przez Dolnośląskie SPON nagrody „Złote DOSPONY”. Drugi dzień kongresu rozpoczął sie wykładem Jerzego Śliwy pt. „Jak zaoszczędzić na konflikcie, czyli sztuka mediacji dla pośrednika i zarządcy”. Swoją ogromną wiedzą podzieliły się również prof. Ewa Kucharska – Stasiak oraz prof. Elżbieta Mączyńska, które poruszały tematykę uwarunkowań rozwoju rynku nieruchomości, przyszłości i wyzwań.

Podczas kongresu zagadnieniem istotnym zarówno w trakcie rozmów kuluarowych, jak i oficjalnych był temat związany z zawodami pośrednika w obrocie nieruchomościami oraz zarządcy nieruchomości, szczególnie, że równolegle w Senacie odbyło się głosowanie na temat ustawy o zmianie ustaw regulujących wykonywanie niektórych zawodów w zakresie przyszłości tych zawodów. Debatą o nowej rzeczywistości zawodów zakończył się XVIII Kongres Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości.

Patronem medialnym Kongresu był Property Journal.

Zdjęcia źródło: PFRN

Translate »