Rośnie popyt na nieruchomości komercyjne

arkady kadrW pierwszym półroczu 2013 roku wartość transakcji inwestycyjnych wyniosła 1,73 mld euro, ale w drugiej połowie roku może być znacznie wyższa.

W drugim kwartale 2013 łączna wartość transakcji inwestycyjnych na rynkach nieruchomości Europy Środkowej, tzn. w Polsce, Czechach, Rumunii, na Słowacji i na Węgrzech, wyniosła 631 mln euro, czyli więcej niż w tym samym okresie 2012 roku. Od początku roku zainwestowano w Europie Środkowej ok. 1,73 mld euro, co oznacza wzrost o 24% w porównaniu z I półroczem 2012 r. (zamknięto 52 transakcje w porównaniu z 31 transakcjami w I półroczu 2012). Zważywszy na znaczny wolumen transakcji na zaawansowanym etapie, bliskich finalizacji, wartość obrotów za cały bieżący rok może przekroczyć ubiegłoroczny wynik – wynika z danych Cushman&Wakefield.

W drugim kwartale 2013 r. dominującą pozycję w Europie Środkowej nadal zajmowała Polska, na którą przypadło niemal 72% łącznej wartości inwestycji, natomiast w Czechach i na Słowacji zainwestowano tylko po niespełna 100 mln euro. W Rumunii i na Węgrzech nie odnotowano większych transakcji inwestycyjnych, mimo iż w pierwszym kwartale br. zainwestowano na Węgrzech 159 mln euro.

Największym zainteresowaniem inwestorów nadal cieszył się sektor biurowy, na który przypadło 50% łącznego wolumenu transakcji inwestycyjnych w drugim kwartale 2013 r. Wartość inwestycji w nieruchomości biurowe jest już piąty kwartał z rzędu wyższa niż w sektorze handlowym. Natomiast w sektorze nieruchomości magazynowych poziom aktywności inwestycyjnej spadł w porównaniu z dwoma poprzednimi kwartałami – jego udział w łącznych obrotach wyniósł tylko 10%.

Wśród najważniejszych transakcji należy wymienić zakup biurowca Senator w Warszawie przez Union Investment, zakup przez Unibail-Rodamco udziałów w kompleksie Złote Tarasy od m.st. Warszawy oraz zakup Apollo Business Center IV w Bratysławie przez Ceska Pojistovna. Swoją aktywność na rynku inwestycyjnym Europy Środkowej w drugim kwartale br. zaznaczyli również Bluehouse i Standard Life.

W Europie Środkowej uzgodniono szereg dużych transakcji, które po sfinalizowaniu mogą znacząco zwiększyć wolumen inwestycji w drugim półroczu. Wybrane transakcje to:

  • Silesia City Center w Katowicach – 412 mln euro,
  • Galeria Dominikańska we Wrocławiu – 151,7 mln euro,
  • Portfel Charter Hall (Szczecin, Wrocław, Gliwice, Katowice, Kraków) – 174,5 mln euro.

 

Apartamenty na Mazurach

i.hryncewicz kadrIwona Hryncewicz

Mazury co roku przyciągają rzesze turystów i stanowią jeden z najbardziej malowniczych regionów Polski. W sezonie przyciągają pasjonatów żeglarstwa, kajakarstwa i innych wodnych sportów. Mazury sprzyjają zarówno czynnemu, jak i biernemu wypoczynkowi – wypoczną tam zatem zarówno osoby nastawione na aktywne wypoczywanie, jak i te zapracowane, chcące odpocząć i zrelaksować się. Wiele osób jest więc zainteresowanych nabyciem w tym rejonie własnego apartamentu. Przeanalizowaliśmy oferty luksusowych mieszkań z kilku miast województwa warmińsko-mazurskiego.

Oferty apartamentów w Mrągowie są znikome. Ciężko znaleźć tam mieszkania o wysokim standardzie, w pełni umeblowane. Już na jesień 2013 roku zostanie tu jednak oddane osiedle apartamentów mieszkalnych usytuowane przy jeziorze Czos. Jest to bardzo atrakcyjna lokalizacja. Osiedle ma składać się z czterech budynków, każdy 3-kondygnacyjny, w których będzie w sumie 36 luksusowych mieszkań. Dostępne metraże to od 30 m2 do 80 m2. Cena za metr kw. wynosi od 4 990 zł do 5 190 zł (brutto). Apartamenty zlokalizowane na najniższym poziomie mają tarasy, a te powyżej – balkony. Nabywca kupując mieszkanie otrzyma również własne miejsce postojowe oraz dostęp do komórki lokatorskiej znajdującej się w podziemnym garażu.

W Giżycku również ciężko jest znaleźć atrakcyjną ofertę apartamentów. Jednak dostępne są tam apartamenty z rynku wtórnego, np. luksusowe mieszkanie o powierzchni ponad 62 mkw., w pełni wyposażone, posiadające saunę kosztuje 4 767 zł za mkw. Innym przykładem jest dwupoziomowy apartament o powierzchni około 97 mkw., wykończony, częściowo umeblowany, w centrum miasta, niedaleko jeziora Niegocin. Cena za metr kw. jest tu bardzo atrakcyjna i wynosi 2 915 zł. Z kolei apartament o powierzchni 96 mkw. dwupoziomowy, złożony z czterech pokoi kosztuje 2 843 zł za mkw. Mieszkanie jest częściowo umeblowane i ma taras; w cenę wliczone jest miejsce parkingowe.

Dość sporo ofert apartamentów z ryku pierwotnego oraz wtórnego można znaleźć w Mikołajkach. W ekskluzywnym kompleksie zlokalizowanym przy promenadzie dostępnych jest 10 apartamentów mieszkalnych z widokiem na jezioro, o różnych powierzchniach: od 23 mkw. do 62 mkw. Każdy apartament jest wykończony w wysokim standardzie i umeblowany. Do każdego przynależy miejsce parkingowe w podziemnym garażu. Cena za metr kw. wynosi od 5 642 zł do 10 204 zł.

Hotel Mikołajki buduje obecnie kompleks apartamentów w sąsiedztwie Jeziora Mikołajskiego. Apartamentowiec ma zostać oddany do użytku we wrześniu 2013 roku. Dostępnych jest łącznie 18 apartamentów o powierzchni od 31 mkw. do 114 mkw. Cena za metr kw. wynosi od 12 000 zł do 25 000 zł. Ciekawe są jednak warunki zakupu. Właściciel dostaje apartament na wyłączność na 15 dni w sezonie oraz 15 dni poza sezonem. Przez pozostały czas hotel wynajmuje apartament i oddaje właścicielowi połowę zysku z wynajmu. Niestety nie ma możliwości aranżacji pomieszczeń pod własny gust.

W Węgorzewie, pomimo bardzo atrakcyjnej lokalizacji, rynek apartamentowców jest dość ubogi. Z ofert sprzedaży dostępny jest tam np. apartament o łącznej powierzchni wynoszącej 102 mkw. Apartament jest nowoczesny i składa się z 5 pokoi, tarasu i ogrodu. Mieszkanie jest w pełni umeblowane. W cenę wliczony jest także garaż. Cena za metr kw. wynosi 3 500 zł.

Ofertę sprzedaży apartamentów na Mazurach można uznać za niezbyt bogatą. Najwięcej jest lokali w stanie deweloperskim. Stosunkowo najwyższe ceny można spotkać w Mikołajkach, natomiast atrakcyjne cenowo propozycje łatwo znaleźć w Giżycku. Powyższa analiza dotyczy jednak pojedynczych ofert, więc nie należy przesądzać o wysokości cen w odniesieniu do tych lokalizacji. W każdej z tych lokalizacji z pewnością można znaleźć apartament w okazyjnej cenie.

Oczekiwanie na odbicie cen

alfha ursus Oferta maleje, bo deweloperzy sprzedają więcej mieszkań niż wprowadzają na rynek
W tym roku wakacje nie okazały się na rynku nieruchomości okresem ogórkowym. Zarówno w pierwszej połowie bieżącego, 2013 roku, jak i w okresie urlopowym, deweloperzy nie narzekają na brak klientów. Według firmy Reas, w ostatnich miesiącach  sprzedaż mieszkań w wielu firmach była najlepsza od 2009 roku. W drugim kwartale tego roku deweloperzy w Warszawie, Krakowie, we Wrocławiu, w Trójmieście, Łodzi i Poznaniu sprzedali o 9 proc. więcej mieszkań niż w pierwszych trzech miesiącach roku.

Klienci z gotówką   

Sprzedaż rośnie, ale do biur sprzedaży deweloperów trafiają teraz zupełnie inni klienci niż w minionym roku. Do końca 2012 roku sprzedawały się mieszkania kwalifikujące się do dopłat w ramach programu Rodzina na Swoim, czyli lokale najtańsze. Teraz wiele osób kupuje za gotówkę. Nawet 30-40 nabywców w niektórych inwestycjach to osoby, które płacą za mieszkania z własnych oszczędności lub kupują przy niewielkim wsparciu kredytowym. Transakcje zawierają nie tylko ci, którzy wycofali pieniądze z mało opłacalnych dziś lokat, ale i osoby, które wyczekiwały na dołek cenowy, by podjąć ostateczną decyzję o zmianie mieszkania. Osoby, które poszukują odpowiedniej dla siebie oferty większą uwagę zwracają teraz na jakość wykonania inwestycji. Ponadto na rynku można zaobserwować większe niż wcześniej zainteresowanie mieszkaniami trzypokojowymi.

Ceny na dnie   

Przedstawiciele Związku Banków Polskich oceniają, że ceny mieszkań w wielu przypadkach osiągnęły już dno. Obecnie utrzymują się na ustabilizowanym poziomie, ale biorąc pod uwagę niezłą sprzedaż i spadającą w coraz szybszym tempie podaż, przewidują że na wiosnę stawki mogą zacząć rosnąć. Jak oblicza Reas, jeszcze pół roku temu kupujący mieli do wyboru ponad 54 tys. mieszkań (łącznie w Warszawie, Krakowie, we Wrocławiu, w Trójmieście, Łodzi i Poznaniu), zaś pod koniec czerwca 2013 już tylko ok. 48 tys. Promocje na rynku deweloperskim przybierają teraz nieco inną formę. Deweloperzy wprowadzają coraz częściej nowy standard sprzedaży mieszkań. – W naszych inwestycjach w Warszawie i Poznaniu prowadziliśmy autorski program „Rodzina na gotowym”. Na poznańskim osiedlu Red Park i na osiedlu Alpha w warszawskich Skoroszach, którego budowę właśnie zakończyliśmy, oferujemy wykończenie w cenie mieszkania. Dla naszych klientów to duże ułatwienie. Mogą od razu wprowadzić się do gotowego mieszkania, a przy tym zaoszczędzić – tłumaczy Teresa Witkowska, dyrektor sprzedaży w Red Real Estate Development.

Tanie kredyty 

Do zakupów zachęcają nie tylko najniższe od kilku lat ceny mieszkań. Duży wpływ na wzrost sprzedaży mieszkań ma niewątpliwie Rada Polityki Pieniężnej, która w wyniku serii cięć obniżyła stopy procentowe do rekordowo niskiego poziomu. Oprocentowanie kredytów jest teraz najniższe w historii. Decyzje RPP zaowocowały też spadkiem opłacalności lokat bankowych. Na rynku pojawili się więc inwestorzy upatrujący w zakupie nieruchomości alternatywę dla nisko oprocentowanych lokat. Jeszcze w tym roku w biurach sprzedaży deweloperów mogą pojawić się osoby, które będą chciały kupić mieszkanie bez wkładu własnego. Wymóg posiadania 5 proc. wartości mieszkania na wkład własny będzie bowiem obowiązywał od początku 2014 roku. W przyszłym roku popyt na mieszkania może zwiększyć również wprowadzenie nowego programu rządowych dopłat Mieszkanie dla Młodych. Ostatnie propozycje zmian dotyczące limitu cen mieszkań kwalifikujących się do programu w pewnym stopniu wpłyną na zwiększenie się w poszczególnych miastach liczby mieszkań, na które będzie można uzyskać dopłatę.

Autor: RED Real Estate Development

Sprzedaż apartamentów nad Bałtykiem

JustynaJustyna Ocimek
20-08-2013 r.

Morze Bałtyckie jest perełką naszego kraju. Można pokusić się o stwierdzenie, że ma ono niepowtarzalny klimat, którego nie znajdziemy z żadnej części świata. Piaszczyste wybrzeże przyciąga rzesze turystów spragnionych wypoczynku zarówno spokojnego jak i aktywnego. Wszystko to sprawia, że jest to atrakcyjny region pod zakup apartamentów mieszkalnych. Bo kto z nas nie chciałby mieć swojego kąta na Polskim wybrzeżu?

Postanowiliśmy przyjrzeć się dokładniej temu tematowi w celu odnalezienia najatrakcyjniejszych miejsc pod zakup apartamentów na Polskim wybrzeżu. Zwracaliśmy uwagę na liczbę ofert, położenie apartamentów w atrakcyjnych miejscach ( odległość do plaży, widok na morze, otoczenie wokół apartamentowca, itp.), warunki zakupu ( możliwość wynajmu apartamentu przez resztę roku) oraz cenę. Wszystkie dane zostały zebrane z najpopularniejszych ogólno dostępnych serwisów ogłoszeń nieruchomości oraz stron deweloperów. Spośród wszystkich miast wybrzeża wybraliśmy 10, które wydają się najatrakcyjniejsze pod względem sprzedaży apartamentów. Są nimi: miasta półwyspu helskiego Hel, Władysławowo oraz Jastarnia, Trójmiasto, Mielno, Kołobrzeg, Międzyzdroje i Świnoujście.

Półwysep helski jest jednym z atrakcyjniejszych regionów nad morzem Bałtyckim. Woda i piasek uważane są tam za najczystsze w kraju. Co więcej jest to miejsce, które jest idealne do aktywnego i spokojnego wypoczynku. Jest to raj dla miłośników sportów wodnych takich jak np. windsurfing. Rynek sprzedaży apartamentów jest bogaty w oferty (153 ogłoszenia). Choć ceny w porównaniu do pozostałe części wybrzeża są tam wysokie to jednak wydaje się, że jest to odpowiedni stosunek, jakości do ceny. Większość ofert dotyczy apartamentów znajdujących się bardzo blisko plaży, część z nich ma widok na morze. Większość deweloperów proponuje potencjalnym klientom dwie możliwości zakupu. Jest to albo pełna własność i dostęp do apartamentu w każdej wolnej chwili właściciela, bądź też dostęp tylko przez miesiąc lub 15 dni ( w zależności od oferty) a przez resztę czasu wynajem wiążący się z atrakcyjnym wynagrodzeniem (formy dochodu są różne, niekiedy są one ustalone odgórnie, przykładowo 13000 rocznie a w innych przypadkach decydujemy się na podział zysków 50% na 50%).

Ceny we wszystkich wymienionych miastach półwyspu helskiego plasują się na podobnym poziomie. Za metr kwadratowy apartamentów luksusowych, w pełni wyposażonych o metrażach od 30 m2 do 80 m2 zapłacimy od 10,000 zł/m2 nawet do 18,000 zł/m2.
Kolejnym regionem wziętym przez nas pod lupę było Trójmiasto. Opisując najatrakcyjniejsze miejsca wybrzeża nie można ominąć tak popularnego miejsca. Jest to miejsce często wybierane przez turystów. Jednak pod względem sprzedaży apartamentów nie jest wyjątkowo atrakcyjne. Najniższe ceny sprzedaży apartamentów są w Gdańsku, w którym wybór jest naprawdę duży (339 ofert), tam metr kwadratowy apartamentu mieszkalnego to koszt w granicach od 7,000 do 10,000 zł. Jednak trzeba w tym miejscu zaznaczyć, że mało jest tam apartamentów znajdujących się blisko morza, bądź z widokiem na nie. Większość z nich to luksusowe apartamenty znajdujące się głębi miasta na luksusowych osiedlach. Podobnie jest w przypadku Gdyni. Znajdują się tam dwa kompleksy apartamentów, w których w tej chwili są dostępne apartamenty na sprzedaż, znajdujące się w bezpośredniej okolicy plaży. Pozostałe oferty sprzedaży apartamentów znajdują się w centrum miasta. W tym mieście również nie można narzekać na wybór, odnotowano tam aż 172 ogłoszenia. Cena za metr kwadratowy takiego apartamentu w Gdyni to od 7,000 do 12,000 zł. Raczej nie będzie dla nikogo zaskoczeniem fakt, że najdroższy w Trójmieście jest Sopot, tam metr kwadratowy apartamentu na sprzedaż kosztuje od 9,000 zł do 15,000 zł. Jednak akurat w przypadku tego miasta pojawia się znacznie więcej ofert dotyczących apartamentów blisko plaży oraz blisko mola (te są zazwyczaj najbardziej luksusowe i najdroższe). Jednak wybór jest tam mniejszy w porównaniu do pozostałych miast, w ciągu ostatniego miesiąca odnotowano tam 66 ofert sprzedaży apartamentów.

Następnym miastem, które wydaje się być atrakcyjne pod zakupów apartamentów mieszkalnych jest Mielno. Nie można tam narzekać na mało liczbę ofert (142 ogłoszenia). Są tam dostępne zarówno apartamenty jak i penthouse’y. Wszystkie tego typu obiekty znajdują się bezpośrednio przy plaży, bądź bardzo blisko niej. Jest dużo ofert sprzedaży apartamentów z widokiem na morze a ceny w porównaniu do poprzednio opisanych miast są niższe, gdyż cena za metr kwadratowy apartamentu wynosi od około 6,000 zł do około 10,000 zł. Większość ofert dotyczy już gotowych umeblowanych apartamentów. Można też znaleźć apartamenty w stanie deweloperskim. Mielno jest atrakcyjnym miejsce nie tylko pod względem pięknej plaży i widoków. Jest to odpowiednie miejsce dla ludzi kochających rozrywkę i nocne życie. Daje ono możliwość zarówno spokojnego jak i aktywnego wypoczynku.

Poszukując atrakcyjnego apartamentu na polskim wybrzeżu warto przyjrzeć się ofercie, jaką można znaleźć w Kołobrzegu. Jest to piękny nadmorski kurort łączący pokolenia. Ma on bogatą ofertę sprzedaży apartamentów mieszkalnych (132 oferty). Większość z nich znajduje się w bezpośredniej okolicy plaży. Są to w większości apartamenty w pełni umeblowane o bardzo wysokim standardzie. Ceny apartamentów nie należą, co prawda do najniższy, gdyż za metr kwadratowy apartamentu trzeba zapłacić od 9,000 zł do nawet 17,000 zł, jednak ze względu na urok tego miejsca warto. Niektóre kompleksy apartamentów proponują, już wcześniej opisany system wynajmu swojego apartamentu przez większość roku.

Opisując najatrakcyjniejsze miejsca Bałtyku nie można pominąć Międzyzdrojów. Piękne szerokie piaszczyste plaże to wizytówka Międzyzdrojów. Jest tam szeroka oferta apartamentów mieszkalnych na sprzedaż (225 apartamentów do wyboru). Większość z nich znajduje się przy plaży i są one z widokiem na morze. Ceny w porównaniu do wyżej opisanych kurortów nie są wygórowane, ponieważ można znaleźć atrakcyjne, w pełni wyposażone apartamenty już od 6,000 zł za metr kwadratowy.

Również atrakcyjne, choć bardziej kameralne miejsce na własny nadmorski apartament to Świnoujście. Ceny są tam zdecydowanie najniższe na wybrzeżu a wybór nie jes mały (178 ogłoszeń) W ciągu ostatniego miesiąca cena za metr kwadratowy apartamentu (często z widokiem na morze) mieściła się w granicach od 7,000 do 9,000 zł. 90% ofert dotyczy luksusowych apartamentów z balkonem lub tarasem, w pełni umeblowanych, wykończonych w nowoczesnym stylu. Jest to miejsce dla ludzi poszukujących spokoju i wyciszenia. W okolicy znajduje się park krajobrazowy, który nadaje klimat miejscu.

Wybór atrakcyjnego miejsca, w którym pragnie się mieć swój prywatny nadmorski apartament jest często subiektywny. Jednak biorąc pod uwagę przyjęte przez nas kryteria należy się zastanowić, na czym przy zakupie apartamentu najbardziej nam zależy. Czy na najniższej cenie? Czy może na wypoczynku, ale również na możliwości zarobku? Wszystkie opisane miasta wydają się mieć podobną ofertę, jednak, jeśli przyjrzymy się dokładniej to różnią się one na tyle, że każdy może znaleźć coś dla siebie.

Mieszkanie na drugą połowę życia

ewa piłat EIN_gazeta krak. 2013Ewa Piłat

 

Ze złożonym problemem mieszkalnictwa dla seniorów samodzielnie nie poradzą sobie ani władze państwowe, ani samorządowe. W jego rozwiązanie powinien włączyć się biznes i instytucje finansowe. 

Wprawdzie dziś nie jesteśmy najstarszą nacją w Europie, ale w najbliższych dekadach to w Polsce odnotujemy najwyższą dynamikę starzenia się społeczeństwa. W 2035 r. co czwarty Polak będzie miał więcej niż 65 lat. Wszyscy martwimy się, jak obciążenie starszą populacją wytrzyma polski system zabezpieczenia społecznego, w tym przede wszystkim system emerytalny, jak poradzi sobie służba zdrowia, kto będzie się opiekował niesamodzielnymi seniorami? Wciąż – jako społeczeństwo – nie zadaliśmy sobie natomiast  pytania, gdzie i w jakich warunkach zamieszka ponad 13 mln młodszych, starszych i całkiem sędziwych seniorów. Tymczasem mieszkania z odpowiednimi udogodnieniami dla osób starszych są warunkiem utrzymania jak najdłużej ich samodzielności i niezależności, a tym samym mogą w istotnym stopniu rozwiązać kwestię opieki nad powiększającą się liczebnie najstarszą grupą Polaków. Jak najdłuższe samodzielne mieszkanie seniorów odciąża finansowo budżet państwa, budżety samorządów lokalnych oraz system służby zdrowia. Czasowo, emocjonalnie i finansowo odciąża polskie rodziny.

W Polsce generalnie nie ma oferty mieszkań przeznaczonych specjalnie dla osób starszych. Pojedyncze jaskółki, pojawiające się w kilku polskich miastach, to tylko eksperymenty, nawet nie zalążek rozwiązań systemowych. Ze złożonym problemem mieszkalnictwa dla seniorów samodzielnie nie poradzą ani władze państwowe, ani samorządowe. W jego rozwiązanie powinien włączyć się biznes i instytucje finansowe. Pierwsza debata na temat mieszkalnictwa dla seniorów (senior housing) odbyła się w Krakowie. 27 -28 czerwca ponad 120 specjalistów polskich i zagranicznych w Sali Obrad Rady Miasta Krakowa debatowało na temat różnorodnych modeli mieszkań dla seniorów, ich słabych i mocnych stron. Doświadczenia zagranicznych instytucji i operatorów powinny nam, Polakom, pomóc znaleźć optymalne wzorce warte przeszczepienia na rodzimy grunt. Międzynarodową konferencję pt.  „Mieszkania dla seniorów. Fundusze – samorządy – deweloperzy. Rosnące wyzwania dla sektora publicznego i prywatnego” zorganizował Europejski Instytut Nieruchomości, Rada Miasta Krakowa oraz Stowarzyszenie Budowniczych Domów i Mieszkań. W organizację konferencji włączyli się sami zainteresowani, przedstawiciele seniorów – studenci Jagiellońskiego Uniwersytetu Trzeciego Wieku.

Samodzielne mieszkanie czy opieka instytucjonalna?

Obecnie ponad 80 proc. usług opiekuńczych dla starszych niesamodzielnych osób w Polsce świadczą członkowie najbliższej rodziny. Najczęściej obowiązek ten dźwiga  średnie pokolenie z trudem łączące pracę zawodową z opieką nad niedołężnymi rodzicami. W kolejnych dekadach  będzie to prawie niemożliwe. Jak wynika z danych GUS jeszcze w 2002 r. na 100 potrzebujących przypadało w Polsce 572 opiekunów. W 2030 r. będzie ich 263. Potencjał opiekuńczy zmniejszy się o 46 proc.

Dwoje małżonków obciążonych opieką nad czworgiem rodziców i ośmiorgiem dziadków – to będzie coraz częściej spotykany wzorzec rodzinnej opieki w polskich realiach. Coraz niższa dzietność, coraz dłuższe życie sprawią, że opieka nad sędziwymi dziadkami będzie spadać już nie na dzieci najstarszego pokolenia, ale na ich wnuki. Starsi rodzice mogą nie podołać jej trudom, poza tym sami mogą wymagać pomocy. Należy dodać, że ludźmi starszymi niemal wyłącznie opiekują się kobiety. Amerykańscy badacze (D. Raphael, B. Schlesinger) wyliczyli, że od 50 do 75 proc. wszystkich kobiet na pewnym etapie życia, głównie w średnim wieku, podejmuje się roli opiekunek wobec swoich rodziców lub teściów. Uwzględniając ten fakt, okaże się, że luka we wskaźniku potencjału opiekuńczego jest jeszcze większa.

Seniorzy zdają sobie sprawę, że trudno im będzie liczyć na opiekę rodziny na starość. Mimo to bardzo rzadko wskazują na dom opieki, jako miejsce, w którym chcą spędzić ostatni etap życia.  W badaniu CBOS z 2012 r. aż 90 proc. respondentów wskazało jako najlepsze dla siebie różne formy mieszkania w swoim własnym, samodzielnym lokum. Aging in place – starzenie się w miejscu (zamieszkania) staje się dominującym trendem w całej Europie, a nawet w USA, gdzie do tej pory wielką popularnością cieszyły się osiedla/wioski emeryckie. Choć Amerykanie nie mają mentalnego problemu przenoszenia się z miejsca na miejsce, bowiem w życiu przeprowadzają się wielokrotnie, nie zapuszczają, jak Europejczycy, korzeni, to okazuje się, że i za Oceanem emeryci coraz chętniej wolą zostać na starych śmieciach.

Zdaniem prof. dr hab. Stanisławy Golinowskiej (UJ, IPSS), w Polsce ten trend będzie się jeszcze pogłębiał. – Mieszkanie w miejscu pasuje do naszego systemu wartości. Polska jest krajem rodzinnym, konserwatywnym, o niskim kapitale społecznym. Rozwiązania kolektywne (jak domy opieki – przyp. red.) z trudem się u nas adaptują – mówiła prof. Golinowska podczas podsumowania pierwszego dnia konferencji. Kontynuując, pani profesor podkreślała duże zróżnicowanie między polskimi miastami a wsiami. Mamy bardzo niską stopę dzietności, ale dotyczy ona miast. Na wsiach wciąż rodzi się stosunkowo dużo dzieci. To oznacza, że w przyszłości te pochodzące ze wsi dzieci (z dużym prawdopodobieństwem mające tak jak ich rodzice konserwatywne przekonania) będą nadawały ton polskiemu systemowi wartości.

Takie podejście do mieszkalnictwa dla seniorów jest akceptowane przez większość Europejczyków, ale trzeba brać pod uwagę również odmienne opinie. Finowie, ustami Jari A. Rastasa, honorowego konsula Polski w Turku, ostrzegali, że ageing in place niesie ze sobą niebezpieczeństwa. – Jeśli zostawi się seniorów w miejscu, to często skazuje się ich na samotność. Dzieci są daleko, żyją swoim życiem – mówi Jari Rastas i prezentował rozwiązania fińskich domów dla seniorów, z dobrze wyposażonymi częściami wspólnymi, gwarantującymi aktywność fizyczną, intelektualną, bogate życie towarzyskie – zlokalizowane pod miastem.

Budować czy adaptować?

Budowanie na potrzeby seniorów  nie tylko mieszkań, ale całych osiedli, a nawet miasteczek ma ponad 50-letnią historię w Stanach Zjednoczonych. Ale i tam – jak mówiła podczas konferencji Katarzyna Mroczek, mgr inż. architekt, która brała udział w projektowaniu dużego (25 ha) osiedla pod Waszyngtonem dla 8,5 tys. seniorów – zyskuje na popularności pozostawanie na starość we własnym, przystosowanym do ograniczeń wynikających z wieku, mieszkaniu.

W Europie budowanie mieszkań specjalnie dla seniorów nie jest preferowanym rozwiązaniem – mówiła Ellen Hamilton, główny specjalista w gospodarce gruntami i mieszkalnictwie Banku Światowego. Starzenie się w miejscu ma znacznie więcej zwolenników, ale pociąga za sobą konieczność modernizacji budynków i adaptacji mieszkań, aby umożliwić samodzielne funkcjonowanie ludziom starszym. Atutem tego rozwiązania jest dobra znajomość otoczenia i większa dostępność do usług niezbędnych seniorom.

Niebagatelne znaczenie dla decydentów kształtujących politykę mieszkaniową ma aspekt ekonomiczny.  Dr Wolgang Amann z Instytutu Nieruchomości, Budownictwa i Mieszkalnictwa w Austrii przedstawił dane, z których wynika, że koszty utrzymania seniora w mieszkaniu przystosowanym do ograniczeń wynikających z wieku, co de facto oznacza adaptację do potrzeb osoby niepełnosprawnej, jest aż 8-krotnie tańsze niż utrzymanie osoby starszej w domu opieki.

Seniorzy w każdym kraju zostają w zbyt dużych mieszkaniach, których nie potrafią utrzymać i w których trudno im żyć. Podstawową wadą mieszkań osób starszych jest nadmetraż, niefunkcjonalność i  wysokie koszty utrzymania. W Austrii średnia powierzchnia mieszkania przypadająca na jedną osobę wynosi 44 m kw. Seniorzy średnio zajmują 56 m kw. W krajach, gdzie brakuje mieszkań, to marnotrawstwo powierzchni.

Austriacy, podobnie jak Polacy, nie chcą budować domów opieki na skalę masową. Obecnie mieszka w nich zaledwie 4 proc. austriackich seniorów. Dzięki systemowi dopłat, inwestują w adaptowanie mieszkań, które pozwolą jak najdłużej funkcjonować samodzielnie ludziom starszym. Granty na modernizacje wynoszą do 4 tys. euro na mieszkanie. Za te środki subsydiuje się opracowanie koncepcji remontu i jego wykonanie. Finansuje się nawet zmianę układu mieszkania lub konstrukcji budynku.

W Polsce połowa zasobu mieszkaniowego pochodzi sprzed 1970 r. W starych budynkach mieszkają najczęściej starzy ludzie. Najtrudniejsze do adaptacji wydają się mieszkania z czasów obowiązywania normatywów powierzchni: małe, z ciasnymi łazienkami, z wąskimi korytarzami i wąskimi wejściami (przez które nie przeciśnie się wózek inwalidzki), bez wind, za to ze spiralnymi schodami w 5-kondygnacyjnych budynkach. Trudno też poprawić dla potrzeb seniorów budynki z wielkiej płyty – sztywność układu mieszkaniowego nie pozwala na zmiany – komentowała w swoim wystąpieniu prof. dr hab. Hanka Zaniewska z Instytutu Rozwoju Miast.

Centrum czy peryferia?

Może dlatego, że Europa nie ma Florydy, na Starym Kontynencie nie przyjął się na większą skalę model wyprowadzania się na starość z miasta. Oczywiście, są osoby, które zmęczone życiem zawodowym i zgiełkiem miast marzą, aby emeryturę spędzić w kontakcie z naturą, w ciszy i spokoju, jaką oferują wsie i tereny podmiejskie. Nie pomijając grupy seniorów o takich preferencjach, należy stwierdzić, że większość woli emerytów pozostać w osiedlach, które dobrze poznało, mieszkając tam przez lata. Starość w oswojonym środowisku powoduje, że seniorzy chętniej korzystają z oferty dobrze im znanych instytucji kultury i edukacji, dzięki czemu dłużej zachowują sprawność intelektualną i fizyczną. Znajomość infrastruktury oraz dostęp do usług pozwala szybko zareagować w sytuacji pojawienia się jakichś ograniczeń lub niepełnosprawności. Eksperci zajmujący się senior housing podkreślają, że skupienie na konkretnym obszarze usług dla seniorów (przychodnie lekarskie, szpital, rehabilitacja, dostawa posiłków, placówki kultury) znacząco ogranicza koszty i poprawia efektywność świadczenia usług dla osób starszych.

My się nie przeprowadzamy. Mieszkania dla seniorów prawie bez wyjątku lokalizowane są w centrach miast – mówiła podczas krakowskiej konferencji Patricia Beckham ze Szwajcarii, podzielając w tej kwestii stanowisko Austriaków. To stwierdzenie nie oznacza, że sędziwy Szwajcar lub Austriak do końca życia zostaje w swoim mieszkania. Zostaje w dobrze sobie znanym mieście, często w swojej dzielnicy lub osiedlu. Przeprowadzka do mieszkania przystosowanego do potrzeb wynikających z wieku, do otoczenia, które ułatwia funkcjonowanie starszemu człowiekowi, jest wtedy bezproblemowo akceptowana. 

***

W Polsce nie powiodły się próby budowy apartamentów dla seniorów m.in. w Nałęczowie czy pod Krakowem. Udane przedsięwzięcia ma na swoim koncie TBS w Stargardzie Szczecińskim. Obecnie mieszkania dla seniorów w centrum miasta buduje się w Szczecinie. W Krakowie od lat 70. XX w. działa  Spółdzielnia Mieszkaniowa Domy Pogodnej Jesieni. Niestety, na skutek wykupywania mieszkań przez lokatorów powoli traci ona charakter zasobu mieszkaniowego spełniającego oczekiwania najstarszej grupy wiekowej. Wciąż jednak może służyć za modelowe rozwiązanie warte powielenia w polskich warunkach.

Wyliczenia firm profesjonalnie zajmujących się komercyjnym budownictwem mieszkaniowym (REAS), przedstawione podczas konferencji, wskazywały, że projekt finansowy budowy mieszkań z udogodnieniami dla seniorów zamykał się, jeśli opłata za komfortowy pokój z łazienką dla jednej osoby oscylowała w przedziale 4200 – 5500 PLN. To jednak oferta dla starych rodziców bardzo zamożnych dorosłych dzieci. Nie rezygnując z tego –w polskich warunkach – niszowego rozwiązania, warto poszukać modeli do zaakceptowania na większą skalę. Wydaje się, że do takich należą oferty TBS-ów i spółdzielni mieszkaniowych.

Przygotowanie zasobu mieszkań dla seniorów, zarówno nowych, jak i dotychczasowych adaptowanych do ograniczeń, a także specjalnie wydzielonych w zmodernizowanych budynkach, wymaga kapitału, operatorów oraz inwestorów zajmujących się kierowaniem do tych lokali oraz ich eksploatacją. Na wszystkich etapach mieszkalnictwa dla seniorów w Polsce odczuwamy braki. Eksperci są zgodni, że ta dziedzina może być polem do popisu dla partnerstwa publiczno-prywatnego. Wskazują również na fundusze inwestycyjne jako źródło pozyskania kapitału dla realizacji budownictwa o charakterze społecznym.

Na całym świecie 70 proc. spośród  100 mln budynków wielorodzinnych użytkowana jest w formule najmu. W Polsce  – odwrotnie. Ponad 70 proc. mieszkań stanowi własność. Decyzje polityczne po okresie transformacji ustrojowej uwłaszczyły setki tysięcy ludzi w zajmowanych przez nich lokalach. Dziś osoby starsze stały się ubogimi właścicielami majątku zamrożonego w nieruchomościach. Gdyby chcieli ten majątek odmrozić, sprzedając mieszkanie, zamieniając je na mniejsze, podpisując umowę o odwróconym kredycie hipotecznym, mogliby zainwestować w mieszkanie na starość. Mentalnie nie są jednak gotowi. Mieszkania stanowią jedyny majątek, który mogą przekazać rodzinie.

Rozwiązanie problemu mieszkań dla seniorów wymaga działań nie tylko politycznych, biznesowych, finansowych, ale również kulturowych, zmieniających mentalność, tradycje i styl życia polskich rodzin.

„Property Journal”  nr 8-9/2013

 

 

 

Zwrot wywłaszczonej nieruchomości

naborczyk Robert Naborczyk, prawnik

 

           

Wprowadzając instytucję wywłaszczenia nieruchomości ustawodawca przewidział możliwość zwrotu takiej nieruchomości w przypadku wystąpienia pewnych prawem przewidzianych okoliczności.

           

Możliwość zwrotu wywłaszczonej nieruchomości przewidywała już ustawa o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości z 1952r. Przepis art. 69 tej ustawy stanowił, że nieruchomość wywłaszczona lub jej część podlegała zwrotowi na rzecz poprzedniego właściciela lub jego następcy prawnego na jego wniosek, jeżeli stała się zbędna na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu.

           

Aktualnie przepisy dotyczące zwrotu wywłaszczonych nieruchomości, na warunkach przewidzianych w rozdziale 6 działu III ustawy z dnia 21 sierpnia 2010r. o gospodarce nieruchomości  (dalej jako u.g.n.), zgodnie z odesłaniem zawartym w art. 216 u.g.n., stosuje się odpowiednio do nieruchomości przejętych lub nabytych na rzecz Skarbu Państwa m. in. na podstawie art. 6 ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości ustawy z dnia 22 maja 1958 r. o terenach dla budownictwa domów jednorodzinnych w miastach i osiedlach, ustawy z dnia 31 stycznia 1961 r. o terenach budowlanych na obszarach wsi, art. 22 ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach czy ustawy z dnia 6 lipca 1972 r. o terenach budownictwa jednorodzinnego i zagrodowego oraz o podziale nieruchomości w miastach i osiedlach. Ponadto przepisy te stosuje się odpowiednio do nieruchomości nabytych na rzecz Skarbu Państwa na podstawie: art. 5 i 13 ustawy z dnia 25 czerwca 1948r. o podziale nieruchomości na obszarach miast i niektórych osiedl; art. 9 dekretu z dnia 26 kwietnia 1949 r. o nabywaniu i przekazywaniu nieruchomości niezbędnych dla realizacji narodowych planów gospodarczych czy na podstawie ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości. Jak widać przepisy dot. zwrotu wywłaszczonych nieruchomości z ustawy o gospodarce nieruchomości mają zastosowanie niemalże do każdego wywłaszczenia przeprowadzonego po 1945r., oczywiście w przypadku zajścia prawem przewidzianych przesłanek.

          

  Co do zasady, zgodnie z regulacją zawartą w art. 136 u.g.n., nieruchomość wywłaszczona nie może być użyta na inny cel niż ten wskazany w decyzji wywłaszczeniowej. Przepis ten sytuuje w istocie ustawową zasadę zakazu użycia (przeznaczenia) wywłaszczonej nieruchomości na inny cel niż określony w decyzji wywłaszczeniowej.

          

  Konsekwencją naruszenia ww. zasady jest przyznanie przez ustawodawcę poprzedniemu właścicielowi lub jego spadkobiercy, prawa żądania zwrotu wywłaszczonej nieruchomości lub jej części. Organem właściwym w sprawie rozpatrzenia wniosku jest starosta odpowiedni ze względu na położenie nieruchomości.

          

  Ustawodawca nałożył na właściwy organ obowiązek zawiadamia poprzedniego właściciela lub jego spadkobiercę o zamiarze wykorzystania nieruchomości na inny cel niż zakładano, połączony z udzieleniem informacji o możliwości zwrotu wywłaszczonej nieruchomości. Obowiązek ten powstaje tylko wówczas, gdy właściwy organ poweźmie zamiar użycia nieruchomości na inny cel niż określony w decyzji wywłaszczeniowej. Taki obowiązek jednak nie powstaje jeśli nieruchomość stała się zbędna na cel określony w decyzji wywłaszczeniowej lecz nie powzięto zamiaru jej użycia na inny cel (tak: G. Bieniek [w:] G. Bieniek, S. Rudnicki, Nieruchomości. Problematyka prawna, Warszawa 2011r.).

          

  Roszczenie o zwrot wywłaszczonej nieruchomości może ulec przedawnieniu. Zgodnie z treścią art 136 ust. 5 u.g.n. w przypadku niezłożenia wniosku o zwrot wywłaszczonej nieruchomości, w terminie trzech miesięcy od dnia otrzymania przedmiotowego zawiadomienia, uprawnienie do żądania zwrotu wygasa. Termin ten jest wystarczający do podjęcia decyzji o złożeniu takiego wniosku, mając na uwadze konsekwencje o których poniżej.

          

  Do dnia 22 września 2004r., zgodnie z orzecznictwem sądowym, zwrotowi , obok prawa własności, podlegały także wywłaszczone prawa użytkowania wieczystego. Takie stanowisko prezentowane było m. in. w Uchwała Sądu Najwyższego – Izba Administracyjna, Pracy i Ubezpieczeń Społecznych z dnia 25 stycznia 1996r.,  sygn. III AZP 31/95, publ. OSNAPiUS 1996, nr 14, poz. 194.

          

  W dniu 22 września 2004r. weszła w życie ustawa z dnia 28 listopada 2003r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomości oraz o zmianie innych ustaw, która do art. 136 dodała ust. 6. Stanowił on, że przepisów o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości użytej na inny cel niż wskazany w decyzji wywłaszczeniowej, nie stosuje się do prawa użytkowania wieczystego. Przepis ten w dniu 9 kwietnia 2008r. został jednak uchylony, bowiem Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 3 kwietnia 2008r. sygn. K 6/05, publ. OTK-A, 3/08, poz. 61, uznał, że art. 136 ust. 6 u.g.n. jest niezgodny z art. 2, art. 21 ust. 2, art. 32 ust. 1, art. 64 ust. 1 i 2 w związku z art. 31 ust. 3 Konstytucji RP. Pytanie pozostaje jednak, jak zwrócić użytkowanie wieczyste gdy ono nie istnieje, w sytuacji gdy organem na rzecz którego następuje wywłaszczenie jest jednocześnie właścicielem nieruchomości. Wydaje się, że jedynym możliwym wyjściem jest ustanowienie na nowo tego prawa, lecz nie będzie już to zwrot tego prawa.

          

  O zwrocie wywłaszczonych nieruchomości, zwrocie odszkodowania, w tym także nieruchomości zamiennej oraz o rozliczeniach z tytułu zwrotu oraz o terminach zwrotu orzeka starosta, wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej, w drodze decyzji – art. 142 ust. 1 u.g.n.

          

  Przesłanką uznania nieruchomości za zbędną na cel określony w decyzji wywłaszczeniowej, zgodnie z art. 137 ust. 1 u.g.n., jest brak rozpoczęcia prac związanych z realizacją tego celu, w terminie 7 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stałą się ostateczna albo, jeżeli pomimo upływu 10 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, cel ten nie został zrealizowany. Dla postępowania o zwrot nieruchomości nie ma znaczenia aktualne wykorzystanie nieruchomości, jeżeli cel wywłaszczenia został zrealizowany (tak: M. Gdesz, A. Trembecka, Regulowanie stanu prawnego nieruchomości pod drogi, Katowice 2011). Zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z  dnia 23 grudnia 1999r. sygn. akt IV SA 2140/97, niepubl., nie można mówić o zbędności nieruchomości na cel określony w decyzji wywłaszczeniowej, gdy nieruchomość po wywłaszczeniu została zagospodarowana i wykorzystana zgodnie z zakładanym celem, a dopiero później jej przeznaczenie zmieniono. Należy podkreślić, że roszczenie poprzedniego właściciela lub jego spadkobiercy o zwrot wywłaszczonej nieruchomości powstaje z chwilą kiedy stała się ona zbędna na cel, na jaki została ona wywłaszczona.

          

  Przechodząc do istoty zwrotu nieruchomości, ustawodawca w art. 139 u.g.n. nakazuje zwrócić nieruchomość w stanie, w jakim znajduje się w dniu jej zwrotu. Zgodnie z art. 140 u.g.n. wydanie ostatecznej decyzji o zwrocie nieruchomości pociąga za sobą zwrot wcześniej otrzymanego odszkodowania. Wysokość zwracanego odszkodowania podlega waloryzacji. Ustawodawca wprowadza jednak pewne warunki co do wysokości zwracanego odszkodowanie, otóż nie może ono być wyższe niż wartość rynkowa nieruchomości w dniu zwrotu. Ponadto art. 140 ust. 4 u.g.n. stanowi, że w razie zmniejszenia się albo zwiększenia wartości nieruchomości wskutek działań podjętych bezpośrednio na nieruchomości po jej wywłaszczeniu, odszkodowanie, pomniejsza się albo powiększa o kwotę równą różnicy wartości określonej na dzień zwrotu, przy czym przy określaniu wartości nieruchomości przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wywłaszczenia oraz stan nieruchomości z dnia zwrotu. Nie uwzględnia się skutków wynikających ze zmiany przeznaczenia w planie miejscowym i zmian w otoczeniu nieruchomości. Od tej zasady ustawodawca w art. 217 ust. 2 u.g.n. wprowadził wyjątek mówiący o tym, że osoby, które zostały pozbawione własności nieruchomości w wyniku wywłaszczenia dokonanego przed dniem 5 grudnia 1990 r., w razie zwrotu tych nieruchomości, zwracają odszkodowanie zwaloryzowane, w wysokości nie większej niż 50 % aktualnej wartości tych nieruchomości.  

          

  Osoba na rzecz której ma nastąpić zwrot wywłaszczonej nieruchomości, obowiązana z kolei do zwrotu pobranego odszkodowania, zgodnie z art. 141 ust. 1 u.g.n., może złożyć wniosek o rozłożenie należności na raty, nie dłużej jednak niż na okres 10 lat. 

          

  W związku z powyższym, mając na uwadze konieczność zwrotu zazwyczaj zwaloryzowanego odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość, przed podjęciem decyzji co do żądania zwrotu nieruchomości, która została wykorzystana na inny cel niż w decyzji wywłaszczeniowej lub gdy nie została wykorzystana przez okres 10 lat, warto zastanowić się nad konsekwencjami takiego postępowania. Pamiętać jednak należy, że zwracane odszkodowanie nie przekroczy ono aktualnej wartości rynkowej nieruchomości. Mimo to, może okazać się, że żądanie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości, nie będzie leżało w interesie uprawnionego.

Źródło: Property Journal 8-8/2013

 

Nieruchomość to nie tylko dom

 m.paluch kadr

Magdalena Paluch / Property Journal

 

Posiadanie własnego mieszkania lub domu to marzenie każdego Polaka. W dzisiejszych czasach ceny nieruchomości są wysokie i niejednokrotnie zakup własnej nieruchomości wiąże się z dość sporymi wyrzeczeniami. Wysiłek i trud włożony w jej nabycie rekompensuje jednak widok własnego lokum i świadomość, że możemy urządzić je wedle własnego gustu. Poza samym domem czy mieszkaniem, należy jednak pamiętać o tym, co znajduje się wokół niego, czyli o terenach zielonych.

Jak było kiedyś

Dawniej Polacy nie przywiązywali tak dużej wagi do estetyki ogrodów, jak obecnie. Moda na urządzanie terenów zielonych wokół nieruchomości przyszła do nas z zagranicy. Polacy, którzy przywiązani byli do raczej działkowych ogródków, podpatrzyli u zagranicznych sąsiadów zupełnie odmienny styl aranżacji. Niegdyś ogrodami cieszyli się niemal wyłącznie właściciele domów i gospodarstw. Spełniały one jednak nie tyle funkcję estetyczną, co praktyczną. Sadzono dużo owocowych drzew oraz najróżniejszych warzyw. Dość popularnymi kwiatami, które można było zobaczyć niemal w każdym ogrodzie, były m.in. pnące róże oraz fuksje. Często urządzano w ogrodach wspólne grille lub pikniki. Polacy bowiem, zarówno kiedyś jak i obecnie, cenią sobie bardzo możliwość organizowania wspólnych spotkań w przydomowym zaciszu. Niemniej jednak ogrody od zawsze wymagały od swoich właścicieli dość sporo uwagi i pracy, przez co z czasem straciły nieco na swej popularności, gdyż właściciele zwyczajnie nie mieli wystarczająco dużo czasu, by zajmować się ich pielęgnacją.

Jak jest obecnie

Polacy coraz chętniej zaczęli urządzać swoje domy w nowoczesny i stylowy sposób. Coraz więcej uwagi zaczęto przywiązywać do wystroju wnętrz, w tym do drobnych elementów dekoracyjnych. O ile domy niejednokrotnie zapierały swym wyglądem dech w piersiach, o tyle ogrody wokół nich często pozostawiały wiele do życzenia. W pewnym momencie Polacy zaczęli jakby dostrzegać, że na ich nieruchomość składa się nie tylko dom, ale i jego otoczenie. Większą uwagę zwrócono na wygląd terenów przed domem. Polacy zaczęli traktować ogrody w sposób reprezentacyjny mając świadomość, że właściwie urządzony ogród zupełnie zmienia wizerunek całej nieruchomości. Często podczas próby sprzedaży domu inwestuje się w wygląd terenów zielonych, gdyż często jest to pierwsza rzecz, jaką potencjalny nabywca zobaczy. Nie trzeba dodawać, że estetyczne otoczenie zwiększa wartość całej nieruchomości.

Ponadto w sektorze ogrodniczym stale rozwija się rynek usługowy. Osoby, które nie mogą poświęcić swojemu ogrodowi odpowiedniej ilości czasu, mogą skorzystać z usług profesjonalistów. Poza usługami projektantów, którzy skupiają się na aranżacjach terenów zielonym, można skorzystać także z usług ogrodników. Zadbają oni o właściwe nawodnienie roślin, przystrzygą trawniki i będą czuwać nad właściwą pielęgnacją kwiatów, krzewów i drzew ozdobnych. Dzięki temu osoby, które nie mają odpowiedniej ilości wolnego czasu, by zadbać o ogród, wcale nie muszą rezygnować z jego posiadania.

Źródła ogrodowych inspiracji

Pasjonaci ogrodnictwa często samodzielnie projektują tereny zielone otaczające ich posesje. Polacy coraz chętniej sięgają po fachową literaturę i kolorowe czasopisma, które są dla nich cennym źródłem inspiracji. Rynek ogrodnictwa rozwija się z roku na rok, oferując swoim klientom coraz szerszy asortyment. Dzięki temu niejednokrotnie możemy zobaczyć finezyjnie urządzone tereny z pergolami, fontannami lub przyciętymi na kształt żywopłotami. Dość popularny swego czasu stał się styl orientalny, od dawna urzekający Europejczyków. Zwolennicy minimalizmu mogą urządzać swoje ogrody w prosty sposób, niewymagający wiele pracy podczas pielęgnacji. Natomiast osoby lubiące spędzać w ogrodach więcej czasu mogą eksperymentować z nowymi roślinami, by zyskać zróżnicowaną architekturę ogrodową. Jeszcze inni wolą urządzać ogrody tak, by móc w niedzielne przedpołudnie usiąść wygodnie na świeżym powietrzu z filiżanką kawy i delektować się widokiem oczka wodnego, kolorowych kwiatów itp.

Ogrody nie tylko przy domach

Do niedawna ogrodami mogli cieszyć się praktycznie tylko właściciele domów. Przed blokami i kamienicami można było zobaczyć zazwyczaj jedynie zadbane trawniki lub niewielkie kwietniki. Dziś jednak budownictwo mieszkalne wychodzi naprzeciw oczekiwaniom przyszłych mieszkańców. Coraz częściej powstają zamknięte osiedla w niskiej zabudowie, otoczone malowniczą zielenią. W sercach takich osiedli powstają już nie tylko place zabaw dla dzieci, ale przede wszystkim miejsca relaksu. Sadzone są ozdobne krzewy i cieszące oko rabaty kwiatowe. Deweloperzy oferują również mieszkania parterowe z tarasami aranżowanymi na wspaniałe, zielone ogrody. Polacy coraz chętniej wybierają takie lokalizacje, gdyż poza wspaniałym mieszkaniem chcieliby mieć również miejsce, w którym mogliby wypocząć. Takim miejscem jest niewątpliwie własny ogród.

 

Property Journal  8-9/2013

 

Apartamenty – marzenie w wysokiej cenie

      małgosia kadr ++Małgorzata Battek

 

Apartamenty, czyli mieszkania w bardzo wysokim standardzie, to na polskim rynku nieruchomości niespełna 3% ogółu mieszkań wystawionych do sprzedaży, wynika z danych WGN.

Na rynku pierwotnym apartamenty znaleźć można w ofercie deweloperów o silnej, ugruntowanej pozycji, ponieważ tego rodzaju inwestycje są obarczone większym ryzykiem. Wysokie ceny sprawiają, że oferta dociera do ograniczonego kręgu odbiorców, a to z kolei wydłuża czas sprzedaży.

Duży wybór apartamentów oferuje także rynek wtórny, gdzie trafiają luksusowe mieszkania od prywatnych inwestorów. Znaleźć tu można prawdziwe perełki dla koneserów, jak np. apartamenty w przedwojennych nobliwych kamienicach, z pieczołowicie odrestaurowanym detalem, a jednocześnie wyposażone w inteligentne systemy zarządzania.

Klienci tego segmentu rynku są gotowi zapłacić znaczne kwoty, ale mają wysokie wymagania i oczekują realizacji konkretnych potrzeb w zakresie komfortu, prestiżu i bezpieczeństwa, zgodnie z zasadą „płacę i wymagam”. Mieszkania apartamentowe buduje się w najlepszych lokalizacjach dużych miast, znanych kurortów i miejscowości wypoczynkowych. Ma to oczywiście wpływ na cenę, bo grunty budowlane są tam drogie. Wysoka cena to również efekt poziomu wykończenia i wyposażenia mieszkań oraz architektury budynków. Projekty powstają bowiem niejednokrotnie w pracowniach znanych architektów, co dodatkowo podnosi rangę inwestycji.

Najszerszą ofertę apartamentów można znaleźć w Warszawie. Ceny są zróżnicowane, w zależności od lokalizacji na mapie miasta. Najwyższe są w centrum, ale i tam rozbieżność cenowa jest duża. Na przykład w Śródmieściu, na Muranowie można kupić 110-metrowy, 3-pokojowy apartament za 13 000 zł za metr kwadratowy, natomiast w Alei Róż również 3-pokojowe, 100-metrowe komfortowe lokum w przedwojennej kamienicy po remoncie kosztuje 38 950 zł za metr kwadratowy. Podobnie wysokie ceny oferuje słynna już apartamentowa wieża budowana przy ul. Złotej – po ostatnich obniżkach, związanych z przedłużającą się inwestycją, mieszkania kosztują średnio 27 000 – 36 000 zł za metr kwadratowy. Za miejsce w podziemnym garażu trzeba zapłacić dodatkowo około 80 000 zł.

W innych dużych miastach, jak Kraków, Wrocław, Trójmiasto, czy Poznań kupno mieszkania w standardzie apartamentu to wydatek rzędu średnio od 7 000 do 30 000 zł za metr kwadratowy. We Wrocławiu w Sky Tower, 51-piętrowym luksusowym wysokościowcu, ceny rozpoczynają się od 11 500 zł za metr kwadratowy na niższych kondygnacjach, a penthouse’y zajmujące najwyższe piętra są dwu- albo trzykrotnie droższe w zależności od opcji wykończenia i wyposażenia; natomiast w prestiżowych osiedlach poza centrum Wrocławia, jak Biskupin, Zalesie i Krzyki Borek ceny wynoszą już od 6 500 zł/ mkw. do ok. 13 000 zł/ mkw. Podobnie jest w apartamentowych wieżach Sea Towers w Gdyni, gdzie można zamieszkać płacąc od 11 000zł do około 20 000zł za metr kwadratowy mieszkania. 

Znane kurorty i miejscowości wypoczynkowe jak Sopot, Kołobrzeg, Świnoujście, Mielno, Giżycko, Zakopane, Wisła, Polanica Zdrój również oferują apartamenty. W Mielnie nowy apartament można nabyć już za 7 500 zł/ mkw. Średnie ceny w innych miejscowościach wynoszą od 9 000 zł/mkw. do ok. 16 000 zł/mkw. Zakup tego typu mieszkania w kurorcie to dobra inwestycja zarówno na własny użytek, jak i pod wynajem czasowy – timeshering.

Property Journal 8-9/2013

Ceny obiektów gastronomicznych na sprzedaż i wynajem

moneta noweRynek lokali gastronomiczno – rozrywkowych stanowi dość wąski a zarazem specyficzny segment na rynku nieruchomości. Za ile można kupić restaurację lub pub? Postanowiliśmy zweryfikować ceny tego typu ofert na podstawie propozycji WGN.

Rozbieżności w cenach są znaczące. Ważna jest bowiem nie tylko lokalizacja lokalu, ale i jego stan techniczny, jak również wyposażenie.
Na przykład niewielki przydrożny bar w okolicach Ostrowa Wielkopolskiego przy drodze nr 11, można nabyć już za kwotę 70 tysięcy złotych. Obiekt ten ma powierzchnię całkowitą wynoszącą 56 metrów kwadratowych. Składa się na salę jadalną o powierzchni 24 metrów kwadratowych oraz kuchnię, pomieszczenie socjalne i dwie toalety. Lokal jest w pełni wyposażony m.in. w 2 frytkownice, 2 lodówki, 2 zamrażarki, rożen do kurczaka itp. Cena za metr kwadratowy wynosi 1350 złotych. Jeśli chodzi o wynajem takiego lokalu, to jest to miesięczny koszt w kwocie 1500 złotych. Lokal znajduje się na gruncie wynajmowanym od GDDKi A. Miesięczny koszt najmu to 300 złotych za metr kwadratowy.
Co interesujące, wyższą cenę ustanowiono za bar na kołach z Polanicy Zdroju w woj. dolnośląskim. Za 150 tysięcy złotych można stać się właścicielem fiata Ducato z 2002 roku, który wyposażony jest we wszelkie urządzenia gastronomiczne jak m.in. frytkownica.

Jeśli poszukujemy lokalu o dużej powierzchni, dającego równocześnie szeroki wachlarz możliwości, wśród ofert wyszukać możemy domy weselne. Taka nieruchomość o metrażu 1100 metrów kwadratowych usytuowana w okolicach Ustronia na Śląsku została wystawiona na sprzedaż za kwotę 2 mln 600 tys. zł. Na nieruchomość składa się sala na 150 osób, sala na 450 osób, 13 pokoi z łazienkami, kuchnia ,8 toalet, szatnia, biura, magazyny, pomieszczenia gospodarcze i socjalne oraz piwnice.
W Gdańsku za duży lokal trzeba zapłacić blisko 3 mln zł. Za kwotę taką nabędziemy restaurację w rejonie ulicy Kartuskiej. Obiekt utrzymany jest w wysokim standardzie, ma 420 metrów kwadratowych i usytuowany jest na 900 metrowej działce. Wewnątrz znajdują się dwa bary, sala konsumpcyjna, sala dyskotekowa z oświetleniem, kuchnia, zaplecze socjalne oraz szatnie. Cena za metr kwadratowy wynosi aż 7 tysięcy złotych.
Jeśli chcielibyśmy kupić restaurację w centrum Wrocławia, w pobliżu Rynku, trzeba się liczyć z kosztem 395 tysięcy złotych. Tyle właśnie kosztuje 100 metrowa nieruchomość – restauracja typu fast – food. Cena za metr kwadratowy to niemal 4 tysiące złotych. Jak na centrum Wrocławia, cena ta i tak jest bardzo atrakcyjna.
Inna restaurację w samym Rynku Wrocławskim o powierzchni 353 metrów kwadratowych kosztuje aż 8,3 mln złotych, tj. ponad 23,5 tysięcy za metr kwadratowy. Lokal składa się z dwóch kondygnacji – parteru i piwnicy. Na parterze usytuowany jest wiatrołap, sala konsumpcyjna, szatnia, pomieszczenie gospodarcze, toaleta, bar, kuchnia a takżde antresola z pomieszczeniami socjalnymi. W piwnicy natomiast znajdują się dwie sale konsumpcyjne, bar i pomieszczenie gospodarcze.

Za kwotę 10 tysięcy złotych za metr kwadratowy możemy kupić restaurację w samym centrum Krakowa. Lokal o powierzchni 174 metrów kwadratowych kosztuje 1,7 mln złotych. Restauracja znajduje się przy jednej z najbardziej reprezentacyjnych ulic miasta, tj. ulicy Floriańskiej.
Jak kształtuje się rynek wynajmu?
Za kwotę 5 tysięcy miesięcznie można wynająć restaurację – pensjonat usytuowany w Kudowie – Zdroju. Nieruchomość ma 240 metrów kwadratowych powierzchni, a więc cena za metr kwadratowy wynosi 20 złotych. Jest to niewątpliwie dość atrakcyjna propozycja.

Wynajem lokalu w dużym mieście wiąże się z większymi wydatkami. Za 70 złotych od metra kwadratowego można wynająć lokal w centrum Wrocławia. Nieruchomość ma 260 metrów kwadratowych i usytuowana jest w kamienicy na Placu Solnym, tuż przy Rynku. Znajdują się tam dwa bary, dwie toalety dla gości oraz jedna toaleta dla pracowników, dwie sale konsumpcyjne, oraz jedna z parkietem i stanowiskiem DJ-a, pomieszczenia magazynowe oraz biura.
Za 8 tysięcy co miesiąc można wynająć lokal kamienicy na Starym Mieście w Poznaniu. Powierzchnia całkowita lokalu wynosi 251 metrów kwadratowych. Lokal jest w pełni wyposażony, posiada sprawną kuchnię, wentylację, nagłośnienie oraz parkiet. Znajduje się tam także stanowisko dla DJ’a. Cena za metr kwadratowy wynosi 30 złotych.

Podsumowując: rynek restauracji i pubów na sprzedaż oraz wynajem stanowi niewielki procent całego rynku nieruchomości. Przegląd ofert uwidacznia, że ceny nieco spadły w porównaniu w rokiem ubiegłym. Najwyższe ceny najmu dotyczą większych miast i dogodnych lokalizacji. Wówczas sięgają one kwoty około 70 złotych za metr kwadratowy. Wysokie ceny są również w miejscowościach turystycznych. W mniejszych miastach cena najmu lokalu gastronomicznego waha się w okolicach 30 złotych za metr kwadratowy.

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN

Fundusz Mieszkań na Wynajem – nowa inicjatywa rządu

bolesław meluch 2013 kadr

Bolesław Meluch

wiceprezes Europejskiego Instytutu Nieruchomości,
doradca Zarządu Związku Banków Polskich

 

Potrzebne są szczegóły aby dokonać właściwej oceny

Media zaanonsowały inicjatywę rządową stworzenia na zasadach rynkowych Funduszu Mieszkań na Wynajem. Przy braku podstawowych instrumentów wspierania budownictwa na wynajem, każda inicjatywa warta jest rozważenia. Rządowa, samorządowa i prywatna.

Od paru lat staram się zwrócić uwagę, iż polskie regulacje odnoszące się do funduszy inwestycyjnych (tzw. zamkniętych, czyli takich, w których liczba udziałów – certyfikatów inwestycyjnych – wynika z warunków ich emisji, a nie popytu na nie) są już dostosowane do warunków biznesowych prowadzenia przedsięwzięć inwestycyjno-budowlanych właśnie w tej formule:

•              Fundusz inwestycyjny jako operator (inwestor) może posiadać długoterminowy horyzont czasowy – tak niezbędny w budownictwie społecznym;

•              Formuła realizacji inwestycji przez fundusz inwestycyjny pozwala na stworzenie gminie warunków pozyskiwania mieszkań na wynajem bez zwiększania już i tak jej wysokiego poziomu zadłużenia;

•              Formuła realizacji inwestycji przez fundusz inwestycyjny pozwala na uelastycznienie polityki mieszkaniowej gminy – wspieranie budownictwa socjalnego, komunalnego i społecznego z wykorzystaniem jednej, przejrzystej, regulowanej ustawowo i jednocześnie dedykowanej dla określonej Gminy struktury organizacyjno-prawnej:

•              Proponowana formuła pozwala na realizację projektów inwestycyjnych w ramach partnerstwa publiczno-prywatnego;

•              Powstaje nowy i praktycznie jedyny na rynku instrument systematycznego oszczędzania na mieszkanie wynajmowane przez przyszłego właściciela w ramach tzw. „ścieżki dojścia do własności”, jeżeli projekty w tej formule będą realizowane przez gminę;

•              Istniejące warunki prawne funkcjonowania funduszy inwestycyjnych w tej formule sprzyjają inwestycjom w sektorze budownictwa społecznego, w tym z udziałem JST, TBS-ów, najemców, inwestorów i banków,Istniejące warunki prawne funkcjonowania funduszy inwestycyjnych umożliwiają realizację inwestycji w tej formule z udziałem jednostek samorządu terytorialnego, Towarzystw Budownictwa Społecznego, organizacji non-profit jako inwestorów, a także najemców, inwestorów instytucjonalnych (towarzystwa ubezpieczeniowe na życie, czy OFE) i banków:

(1)                Fundusz tworzony i zarządzany jest przez Towarzystwo Funduszy Inwestycyjnych, które obie to formy prawne podlegają regulacjom i monitoringowi Komisji Nadzoru Finansowego.

(2)                Statut funduszu, zatwierdzany przez KNF, wskazuje na przyjęta politykę inwestycyjną i warunki jej finansowania.

(3)                Fundusz może pozyskiwać środki dla realizacji przedsięwzięć inwestycyjno-budowlanych poprzez zaciąganie kredytu, emisję obligacji i emisję certyfikatów inwestycyjnych. Zobowiązania funduszu nie wpływają na sytuację samych uczestników.

(4)                Uczestnikami funduszu inwestycyjnego zamkniętego mogą być osoby fizyczne, osoby prawne i jednostki organizacyjne nie posiadające osobowości prawnej, wobec których fundusz wystawił niepubliczne certyfikaty inwestycyjne. Certyfikaty inwestycyjne są zbywalne i mogą być przedmiotem zastawu (np. w celu zaciągnięcia kredytu przez jego posiadacza).

(5)                Nabywcy certyfikatów inwestycyjnych mogą utworzyć radę inwestorów, działającego jako organ kontrolujący realizację celu inwestycyjnego funduszu inwestycyjnego zamkniętego i polityki inwestycyjnej oraz przestrzegania ograniczeń inwestycyjnych.

(6)                Rada inwestorów może postanowić o rozwiązaniu funduszu inwestycyjnego zamkniętego.

(7)                Statut funduszu inwestycyjnego może określać czas trwania funduszu inwestycyjnego.

(8)                Fundusz może wypłacać dywidendy uczestnikom funduszu w zależności od ustaleń statutu.

(9)                Fundusz może określić rodzaje, maksymalną wysokość, sposób kalkulacji i naliczania kosztów obciążających fundusz inwestycyjny, w tym w szczególności wynagrodzenie towarzystwa, oraz terminy, w których najwcześniej może nastąpić pokrycie poszczególnych rodzajów kosztów, biorąc pod uwagę harmonogram inwestycji i poziom spodziewanych dochodów z tytułu najmu.

(10)             Fundusz zobowiązany jest do dokonywania wyceny aktywów funduszu inwestycyjnego, ustalania wartości aktywów netto funduszu inwestycyjnego oraz wartości aktywów netto przypadających na certyfikat inwestycyjny. Wycena aktywów funduszu opartych o prawa własności lub współwłasności do gruntu lub nieruchomości, a także prawa do użytkowania wieczystego jest dokonywana przez zespół co najmniej trzech osób, w skład którego wchodzą wyłącznie rzeczoznawcy majątkowi uprawnieni do szacowania nieruchomości na podstawie przepisów o gospodarce nieruchomościami, wybierani przez radę nadzorczą towarzystwa. Nie rzadziej niż raz na 6 miesięcy dokonuje się aktualizacji wartości aktywów.

(11)             Fundusz inwestycyjny zamknięty jest osobą prawną, której wyłącznym przedmiotem działalności jest lokowanie środków pieniężnych z nabycia niepublicznych certyfikatów inwestycyjnych w prawa do własności lub współwłasności nieruchomości gruntowych i budynków i lokali stanowiących odrębne nieruchomości oraz użytkowania wieczystego.

(12)             Fundusz inwestycyjny zamknięty może nabywać wyłącznie prawa do nieruchomości o uregulowanym stanie prawnym i niebędących przedmiotem zabezpieczenia lub egzekucji.

(13)             Fundusz nie musi zarządzać nabytymi nieruchomościami – może tę czynność zlecić profesjonalnemu podmiotowi. Zarządzaniem nieruchomościami może być zlecone TBS-om, wobec których wymagane jest zatrudnienie osób z licencjami zarządcy nieruchomości.

(14)             Wpłaty do funduszu inwestycyjnego są dokonywane w formie pieniężnej. Do funduszu inwestycyjnego mogą być także wnoszone prawa do własności lub współwłasności nieruchomości gruntowych lub budynków i lokali stanowiących odrębne nieruchomości, a także prawo do użytkowania wieczystego.

(15)             Dokonanie wpłaty w prawach własności lub współwłasności do gruntu lub nieruchomości, a także prawa do użytkowania wieczystego wymaga dokonania wyceny tych praw przez towarzystwo.

(16)             Certyfikaty inwestycyjne funduszu inwestycyjnego zamkniętego mogą być papierami wartościowymi imiennymi lub na okaziciela.

(17)             Statut funduszu inwestycyjnego zamkniętego może przyznać certyfikatom imiennym różnych serii różne uprawnienia – mogą różnić się od siebie związanym z nimi sposobem lub wysokością pobieranych opłat, wysokością udziału w dochodach funduszu, wysokością udziału w aktywach netto funduszu w przypadku jego likwidacji.

(18)             Fundusz inwestycyjny może prowadzić działalność jako fundusz składający się z subfunduszy różniących się w szczególności tym, że każdy może stosować inną politykę inwestycyjną lub dotyczyć określonego przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlanego

(19)             Statut funduszu może dopuszczać likwidację subfunduszu w przypadku zbycia przez fundusz wszystkich lokat wchodzących w skład portfela inwestycyjnego tego subfunduszu. W tym trybie fundusz nie może zlikwidować wszystkich subfunduszy.

Dlaczego fundusz inwestycyjny dla realizacji społecznego budownictwa na wynajem?

Jak mówią osoby związane z podmiotami publicznymi – środki będące w gestii publicznej raz wypłacone w postaci dopłaty (do kredytu lub oprocentowania) nie wracają już do sfery publicznej. Stąd oczywistym jest, nawet w Unii, iż formuła funduszu zawsze tworzy możliwości ponownego użycia tych środków po ich spłacie. Jeżeli poważnie rozważa się realizację polityki mieszkaniowej wspierania budownictwa społecznego (czynszowego) należy skorzystać z istniejących regulacji odnoszących się do funduszy inwestycyjnych. Także dla programu Mieszkanie dla Młodych formuła funduszu byłaby najwłaściwsza.

Jeżeli takie fundusze (jeden dla kraju, ale należałoby rozważyć powołanie funduszy regionalnych, lub miejskich/gminnych) miałyby powstać powinny one wziąć pod uwagę (na razie doniesienia medialne nie wprowadzają w szczegóły funkcjonowania takiego funduszu) następujące elementy:

(1)                Cena nabycia (koszt inwestycji). Dla symulacji inwestycji w Gdańsku przyjęto, iż całkowity koszt inwestycji nie przekracza 4 088,00 złotych. Co także wskazuje na potrzebę uzyskiwania jak najniższych kosztów inwestycji, aby formuła limitu 4% została utrzymana. W symulacji przyjęto, iż koszt projektu deweloperskiego jest wyższy o 20%, czyli wynosi 4 905,65 zł/m2. W przypadku nabycia takiego mieszkania i skorzystania z dopłaty (w ramach programu Mieszkanie dla Młodych zakłada się dopłatę w wysokości 26 334,73 złote), miesięczny czynsz wyniesie 29,15 zł/m2 przy zerowym wkładzie własnym i 22,64 zł przy 30% wkładzie własnym. W każdym przypadku przekracza się poziom 4% wskaźnika kosztów odtworzenia (17,26 zł/m2).

(2)                Poziom czynszu. Przyjęty dla społecznego budownictwa czynszowego w ramach zlikwidowanego w 2009 r. Krajowego Funduszu Mieszkaniowego limit poziomu czynszu 4% wskaźnika kosztów odtworzeniowych jest właściwym podejściem. Oczywiście można mówić, iż czynsze powinny być na poziomie akceptowalnym dla czynszów komunalnych, czyli wartości 3% wskaźnika, ale aby osiągnąć nawet 4% muszą być spełnione pewne warunki. Te warunki to: preferencyjna cena gruntu dla nowych inwestycji, limitowanie kosztów budowy, preferencyjne warunki finansowania. Należy zwrócić uwagę, iż bez spełnienia tych warunków razem nie ma praktycznie możliwości uzyskania takiego poziomu czynszów. Z symulacji wynika, iż dopiero w przypadku, gdy koszt inwestycji wynosi 4 088 zł/m2, oprocentowanie w okresie kredytowania wynosi 6,23%, wkład własny najemcy 30%, dopłata z Funduszu Dopłat (tak jak w przypadku programu Mieszkanie dla Młodych) wynosi 10 kosztu mieszkania (koszt całkowity mieszkania to 203 995,61)można uzyskać poziom czynszu (koszty finansowania zewnętrznego i koszty eksploatacyjne) poniżej 4% (15,96 zł/m2), co w przypadku Gdańska oznacza koszt poniżej wskaźnika 4%.

(3)                Koszty finansowania. Według moich symulacji dla rzeczywistej inwestycji w Gdańsku, przy przyjętym poziomie kosztów kredytu (dane NBP za I kwartał 2013) w wysokości 6,23% (raty stałe, okres kredytowania 25 lat), bez dodatkowych warunków preferencyjnych, nie jest możliwe uzyskanie czynszu poniżej 4% wskaźnika kosztów odtworzeniowych. Z symulacji wynika, iż dla uzyskania wskaźnika 4%, koszt finansowania nie może przekroczyć 3,73% przez cały okres kredytowania, gdy nie ma partycypacji najemcy. W przypadku partycypacji najemcy w wysokości 30%, oprocentowanie nie może być wyższe niż 4,72%.

(4)                Maksymalne obciążenie dochodów rozporządzalnych najemcy. W gospodarce rynkowej przyjęto, iż obciążenie dochodów rozporządzalnych opłatami za 1. mieszkanie nie może przekroczyć 25%. Ta formuła powinna być brana pod uwagę w momencie badania popytu i akceptacji dla poziomu opłat z tytułu użytkowania mieszkania. Z symulacji wynika, iż minimalny miesięczny dochód rozporządzalny przy wskaźniku 3,56% to 3 069,21 zł, przy 30% wkładzie własnym najemcy.

(5)                Wkład własny najemcy. Symulacja dla projektu w Gdańsku wskazuje, iż bez partycypacji najemcy w kosztach pozyskania lokalu mieszkalnego w wysokości 30% wartości tego lokalu, nie jest realnym uzyskanie wymaganego wskaźnika poziomu czynszu w wysokości 4% wartości wskaźnika kosztów odtworzeniowych. Oznacza to, iż tylko część potencjalnych najemców będzie mogła skorzystać z oferty najmu mieszkań oferowanych przez fundusz.

(6)                Ścieżka dojścia do własności lokalu mieszkalnego. Jeżeli wymagany byłby wkład własny, aby utrzymać poziom czynszu poniżej 4% wskaźnika kosztów odtworzeniowych, możliwość nabycia mieszkania przez najemcę byłaby doskonałą zachętą do wynajęcia takiego lokalu mieszkalnego na tych warunkach. W przypadku braku możliwości otworzenia ścieżki dojścia do własności, popyt na tego rodzaju mieszkania byłby mocno ograniczony.

(7)                Oczekiwana stopa zwrotu z inwestycji. W takim samym stopniu, jak: stopy procentowe, wysokość wkładu własnego, koszty inwestycyjne, oczekiwana stopu zwrotu z inwestycji ma bezpośredni wpływ na możliwość utrzymania reżimu 4% wskaźnika kosztów odtworzeniowych. Jeżeli fundusz ma emitować certyfikaty inwestycyjne na rynku kapitałowym, to pozyskanie inwestorów, których zastrzeżenia co od ograniczenia ryzyka związanego z ochroną lokatora, który nie wywiązuje się ze swoich zobowiązań, będzie „rekompensowane” zwiększoną stopa zwrotu. Na przykład w granicach 6%-8%. A to już przekłada się na poziom najmu.

(8)                Poziom dochodów rodzin. Struktury organizowane przez państwo w celu realizacji określonej polityki mieszkaniowej powinny uwzględniać do kogo ta polityka jest adresowana, jakim kosztem i w jakim stopniu i dlaczego poszczególni beneficjenci tej polityki będą mogli z niej skorzystać. Byłoby błędem wspieranie tych, którzy z uwagi na osiągane dochody ograniczają środki, które mogłyby być przeznaczone dla wymagających większego wsparcia.

Biorąc pod uwagę znane w momencie pisania tego artykułu wstępne założenia, można mieć obawę, iż powracamy do tematu wspomożenia sektora deweloperskiego w tej trudnej dla wszystkich sytuacji gospodarczej, zamiast wspierania rodzin w poprawie ich sytuacji mieszkaniowej. Zakup na rynku deweloperskim ma to do siebie, iż „konsumuje” zysk dewelopera, co bezpośrednio przekłada się na poziom czynszu. Tym samym będzie wypływać także na dostępność takich mieszkań. Moim zdaniem powinny być to nowe projekty, realizowane z udziałem gmin, aby uzyskać obniżenie kosztów, a tym samym niższych o 50% czynszów od czynszów rynkowych.

We wstępnej propozycji zwrócono uwagę na możliwość obniżenia ceny takiej inwestycji z uwagi na niższe koszty dewelopera, któremu miałyby odpadać różne wydatki: na marketing, biura sprzedaży. A to są poważne koszty. Z drugiej strony firmy deweloperskie szybciej będą obracały swoim kapitałem, więc będą sobie mogły pozwolić na niższe marże. W tym przypadku, moim zdaniem, wysokość marży nie zależy od „pozbycia” się niektórych kosztów, np. marketingowych. Sprzedający będzie chciał uzyskać ją jak na największym poziomie, bez względu na to jakie czynności będzie musiał wykonać, lub z jakich będzie mógł zrezygnować. Marża będzie zależała od przyjętej przez fundusz zasady kwalifikowania takich inwestycji. Muszą być określone koszty kwalifikowane, czyli jaki jest udział kosztów nabycia gruntu i projektu w kosztach realizacji (tu może być już ukryta marża dewelopera – przypominam, iż w KFM te koszty nie mogły przekroczyć 7,5% kosztów kwalifikowanych), jakie są koszty wybudowania (konstrukcyjne). W budownictwie czynszowym muszą być poniesione koszty na urządzenie mieszkania – przynajmniej w podstawowym zakresie, aby najmujący mógł wprowadzić się bez dodatkowych kosztów i przygotowywania lokalu. A więc nie może być mowy o oddaniu lokalu w tzw. stanie deweloperskim.

Dlaczego potrzebny jest czynszowy gminny fundusz inwestycyjny zamknięty?

Organizując taki fundusz dla miasta/gminy można by przyjąć, iż gmina obejmowałaby certyfikaty inwestycyjne odpowiadające wartościowo przenoszonemu na fundusz prawu do nieruchomości. Gmina zawierałaby długoterminową umowę usługi najmu mieszkań z funduszem, zachowując prawo do podnajmu mieszkań. Liczba mieszkań przeznaczonych dla najemców wskazanych przez gminę, ujęta wartościowo, nie mogłaby przekraczać wartości objętych przez Gminę CI, chyba, że strony postanowiłyby inaczej. Gmina pobierałaby od najemców przez siebie wskazanych czynsz w oparciu o stawki lokalne, jednocześnie gwarantując spłatę czynszu ustaloną dla podnajemców. Gmina mogłaby mieć uprzywilejowaną liczbę głosów – 2 głosy na 1 certyfikat na Zgromadzeniu Inwestorów. Gmina otrzymywałaby dywidendę w wysokości 5% rocznie od wartości objętych certyfikatów i mogłaby przeznaczyć te przychody na wspieranie swoich podnajemców nie mających warunków do spłaty pełnego czynszu podstawowego. Wysokość dywidendy byłaby przedmiotem uzgodnień z Zarządzającym Funduszem.

Tak więc wprowadzenie funduszu inwestycyjnego zamkniętego daje następujące możliwości i udogodnienia związane z elastycznością takiego wehikułu do realizacji polityki mieszkaniowej gminy:

(1)           Realizacja projektów w ramach funduszu inwestycyjnego nie zwiększa zobowiązań gminy ani podmiotów zależnych. Gmina może ograniczyć swoje zaangażowanie finansowe do dopłat do czynszu dla podnajemców, albo do dopłaty do projektów związanych z budownictwem socjalnym.

(2)           Gmina ma pełną kontrolę polityki inwestycyjnej funduszu.

(3)           Zasady działania funduszu umożliwiają realizację polityki mieszkaniowej Gminy odnoszącą się do wszystkich segmentów społecznego budownictwa czynszowego – socjalnego, komunalnego i o umiarkowanym czynszu. Takie szerokie podejście nie jest praktycznie możliwe w innych formułach realizacji budownictwa czynszowego w ramach jednego instrumentu. Takie szerokie podejście wymagać będzie dookreślenia tej polityki, szczególnie w zakresie warunków inwestowania, potencjalnego popytu na określone rodzaje najmu i akceptacji poziomu czynszów.

(4)           Wszyscy nabywcy certyfikatów inwestycyjnych traktowani są jako inwestorzy mający te same prawa co do zasad wejścia i wyjścia z funduszu. Nabywcami certyfikatów, oprócz Gminy, mogą być spółki zależne Gminy, deweloperzy wnoszący projekty mieszkaniowe na wynajem, TBS-y, sami najemcy, banki, zakłady ubezpieczeniowe na życie, otwarte fundusze emerytalne. Fundusz Gminny może stanowić zachętę dla inwestorów, którzy w innych warunkach nie zawsze byliby zainteresowani tego rodzaju projektami, nie tylko z uwagi na poziom ich dochodowości.

(5)           Nabycie przez gminę certyfikatów inwestycyjnych poprzez wniesienie projektu inwestycyjnego budownictwa czynszowego, przynosi przychód dla Gminy, którego poziom jest wypadkową oczekiwań Gminy oraz akceptacji poziomu czynszu przez najemców. Przychód Gminy w innych formułach realizacji budownictwa czynszowego praktycznie nie jest możliwy.

(6)           Daje możliwość zmiany gminnej polityki najmu w budownictwie czynszowym, wynikającym z udziału najemców we współfinansowaniu budowy mieszkań na wynajem, ich oczekiwaniami co do możliwości nabywania wynajmowanych mieszkań, połączoną z potencjalną zmianą ich sytuacji finansowej, możliwością weryfikacji dochodów uprawniających do najmu mieszkań w ramach list gminnych, wyceny wartości nieruchomości mieszkalnych. Wprowadzany jest nowy instrument długookresowego oszczędzania na mieszkania, i to w trakcie najmu tego mieszkania.

(7)           Ograniczenie kosztów (zysków aranżera funkcjonowania funduszu) do kosztów kwalifikowanych. Nie występuje problem nadmiernych zysków, czy dochodów partnerów prywatnych. Przychody i koszty są przedmiotem monitorowania ze strony Zgromadzenia Inwestorów, Rady Inwestorów oraz Komisji Nadzoru Finansowego.

(8)           Horyzont inwestycyjny uzależniony jest od polityki gminy i określonych w prospekcie informacyjnym celów i zasad funkcjonowania funduszu. Taki sam horyzont inwestycyjny innych partnerów prywatnych (inwestorów) praktycznie nie jest możliwy do osiągnięcia.

 

Młodzi Amerykanie znów kupują

john budz 2012 John Budz, Realty Executives/ USA

 

Ostatnie badania przeprowadzone przez NAR (Amerykańskie Stowarzyszenie Pośredników) wskazuje, że Amerykanie, szczególnie młode pokolenie jest coraz bardziej nastawione optymistycznie i przekonane do rynku nieruchomości. Pokolenie ”Millennials”, czyli osoby urodzone w latach 1980 – 2000, czasami nazywane tez  Pokoleniem „Y”, jest bardziej przekonane, niż jakakolwiek inna grupy wiekowa, że zakup domu czy innej nieruchomości był dobrą inwestycją finansową. Grupa ta była również drugą co do wielkości na rynku i stanowiła 28% wszystkich kupujących.

Grupa najliczniejsza na obecnym rynku kupujących to ”Generacja X”, osoby urodzone w latach 1965 – 1979, które stanowiły 31 procent wszystkich kupujących. Odsetek kupujących wśród starszej generacji był znacznie niższy:
– ”Młodsi Boomers”, osoby urodzone w latach 1955 do 1964 – 18%
– ”Starsi Boomers”, urodzeni w latach 1946 do 1954 – 14%
– ”Silent Generation”, osoby urodzone w latach 1925 do 1945 – 10%

„Zakup domu to inwestycja na przyszłość, w ten sposób wiele młodych amerykańskich rodzin zaczyna gromadzić i budować swoje bogactwo,” powiedział Paul Bishop, wiceprezes NAR d/s badań rynkowych.

Zakłada się, że pokolenie ”Millennials”, najliczniejsze w historii po pokoleniu wyżu demograficznego, będzie silnym impulsem długoterminowego rozwoju i boomu na  rynku nieruchomości na następne lata. Średni wiek w tej grupie na rynku kupujących wynosił 28 lat, ich średni dochód to 66 200 dolarów i ich typowy zakup to dom wielkości 1700 stóp kwadratowych (około 170 mkw.) wartości 165 000 dolarów. Typowy dla ”Generation X” kupujący ma 39 lat, jego mediana dochodu to 93 100 dolarów i dom wielkości  2 100 stóp kwadratowych wartości 235 000 dolarów.

Jest to z pewnością pozytywny trend i oznaka ożywienia na rynku, ponieważ wyniki poprzednich badań różniły się zasadniczo od obecnych:
– Pokolenie Millennials – 65% wynajmowało mieszkanie lub dom, a 22% mieszkało z rodzicami, rodziną lub przyjaciółmi,
– Baby Boomer i Silent Generation – ponad 50% kupujących posiadało wcześniej własny dom lub mieszkanie.

Badania wskazują, że starsze pokolenie nabywców preferuje domy i mieszkania nowsze. Natomiast ”Mileniowcy” zazwyczaj kupują domy zbudowane około roku 1986, prawie dziesięć lat starsze niż domy nabywane przez ”Silent Generation”. Młodsi kupują bliżej ich poprzedniego miejsca zamieszkania, często w odległości do 10 mil, natomiast starsi kupujący często nabywają nowy dom nawet w odległości większej niż 20 mil od ich poprzedniego miejsca zamieszkania. Młodsi nabywcy również chętniej kupują w miastach niż osoby starsze; 21 procent ”Mileniowców” kupiło dom w aglomeracji miejskiej, w porównaniu do zaledwie 13 procent ”Older Boomers” i „Silent Generation”.

Powody zakupu różnią się również wraz z wiekiem; młodsi kupujący najczęściej kierują się zwykłą chęcią posiadania własnego domu, podczas gdy starsi chcą być bliżej rodziny i przyjaciół. Jeśli chodzi o czynniki wpływające na wybór sąsiedztwa, młodsze pokolenie szuka domu blisko pracy, przystępnych cen, jak również dobrych szkół. Starsze pokolenia kładzie większą wagę na wygodę, a wiec bycie blisko rodziny i przyjaciół, jak również łatwy dostęp do opieki zdrowotnej.

Młodsza generacja jest bardziej otwarta na kompromis przy zakupie, niż starsze pokolenie. Najczęściej są oni otwarci przy negocjacji ceny, wyborze wielkości domu lub działki, czy odległości od pracy, podczas gdy prawie połowa starszych kupujących nie godzi się na żadne kompromisy przy zakupie nieruchomości.

Wraz z wiekiem zwiększa się również odsetek osób posiadających więcej niż jedną nieruchomość, wśród pokolenia Millennials, 8 procent jest właścicielami więcej niż jednego domu, może to być dom wakacyjny albo nieruchomość  inwestycyjna. Dla porównania – w grupie pokolenia wyżu demograficznego odsetek ten wynosi 28 procent.

Kupujący w każdej grupie wiekowej rozpoczyna proces zakupu nieruchomości przeglądając oferty internetowe, jednak częstotliwość korzystania z Internetu  maleje wraz ze wzrostem wieku. 90 procent ”Mileniowców” deklaruje korzystanie  z Internetu przy szukaniu i zakupie domu czy mieszkania, w porównaniu do mniej niż połowy nabywców starszej generacji, dla których pośrednik jest w dalszym ciągu pierwszym kontaktem przy procesie zakupu nieruchomosci.

Pośrednik odgrywa bardzo ważną rolę w procesie kupna nieruchomosci, tak deklaruje większość w każdej grupie wiekowej. Młodsi klienci oczekują od pośrednika edukacji, jasnej ilustracji i zrozumienia procesu kupna, przypuszczalnie dlatego, że większość kupuje po raz pierwszy. Najczęściej znajdują oni pośrednika poprzez krewnych, sąsiadów czy znajomych, natomiast starsi pracują najchętniej z pośrednikiem, którego znają osobiście z poprzednich transakcji.

Jeśli chodzi o wybór agenta, reputacja jest ważna dla wszystkich, jednak dla  młodych kupujących uczciwość i wiarygodność pośrednika są najważniejsze, w porównaniu dla starszego pokolenia, gdzie doświadczenie i wiedza pośrednika są najważniejsze – być może dlatego, że kupują oni często w odległych, nieznanych okolicach i tutaj wiedza agenta jest bardzo ważna.

Mediana własnej wpłaty przy zakupie nieruchomosci wśród  ”Millennials” wynosi  5 procent, znacznie mniej niż wśród starszych nabywców, których zaliczka wynosi od 8-22 procent.  Młodsi kupujący najczęściej korzystają z własnych oszczędności, kiedy starsi używają funduszy z poprzedniej sprzedaży swojej nieruchomości.

Podobnie jak kupujący, starsi sprzedawcy mają tendencję do przemieszczania się na większe odległości i jest dużo bardziej prawdopodobne niż w wypadku osób młodych, że kupią nową nieruchomość w innym mieście czy stanie. Podczas gdy młodzi zazwyczaj przenoszą się do większych, droższych domów czy mieszkań, to wśród starszych trend jest wyraźnie inny – mniejsze i tańsze domy.
Zazwyczaj im starszy właściciel, tym dłużej mieszka w swoim domu: Millennials średnio pięć lat,  Pokolenie X średnio 8 lat, Younger Boomers – 11 lat, Older Boomers – 13 lat, a Silent Generation – 15 lat.

Również bardzo zróżnicowane wśród ”pokoleń” są powody sprzedaży.

Młodzi nabywcy są bardziej skłonni przenieść się w pobliże swojej pracy lub do większego domu. Dla porównania, starsi często szukają mniejszego domu, który będzie wymagał mniej pracy przy utrzymaniu jak również chcą być bliżej rodziny i przyjaciół.

Badania wśród sprzedających pracujących z agentem nieruchomości wykazały, że starsze pokolenie jest bardziej skłonne do korzystania z pełnego zakresu usług brokerskich. Podczas gdy więcej niż dwie trzecie ”Millennials” używa podobnego modelu usług brokerskich, to grupa ta jednocześnie chętnie korzysta z usług tzw. ”Discount Brokers” z ograniczoną gamą usług, prawdopodobnie ze względu na ograniczony budżet i mniejszy własny kapitał w nieruchomości.

Property Journal  8-9/2013

 

 

Przytulacze drzew

l.thompson kadrLidia Paulinska-Thompson

 

Julia „Butterfly” Hill jest prawdopodobnie jedną z bardziej znanych aktywistek ruchu „tree-huggers” w północnej Kalifornii. Ruch ten powstał w Indiach i był jedną z metod stosowanych przez Mahatmę Gandhiego, jako protest bez przemocy. 26 marca 1974 roku kilkanaście wieśniaczek z miejscowości Reni w Indiach, stanęło do konfrontacji z grupą drwali wysłanych przez urzędników państwowych. Aby zapobiec ścięciu drzew w pobliskim lesie, kobiety otoczyły je kołem i osłoniły własnym ciałem. Posypały się groźby i obelgi, ale dzielne dziewczyny nie ustąpiły i czuwały przy drzewach przez całą noc. Kiedy następnego dnia do protestu dołączyli wszyscy mieszkańcy wioski, drwalom nie pozostało nic innego, jak odstąpić od zamiaru. Las został ocalony. Od tamtej chwili określenie tree-huggers przylgnęło do tych, którzy głęboko przejmują się losem planety i jej skarbami. I kochają drzewa ponad wszystko.     

10 grudnia 1997 roku 23-letnia Julia „Butterfly” Hill wspięła się na 1500-letnią sekwoję, nazwaną przez nią Luna, aby pozostać tam przez 738 dni. Zrobiła to by ochronić wysokie na 55-metrów drzewo przed ścięciem i aby zaprotestowac przeciwko firmie z Teksasu, która skazała Lunę na śmierć. Luna jak wiele innych drzew w północnej Kalifornii, została oznaczona znakiem krzyża, a to znaczyło, że zostanie przerobiona na bardziej użyteczne rzeczy, jak papier i inne przetwory drzewne.

 Jak wspominała później Julia, jej miłość do Luny nie była łatwa. Siedzenie na drzewie na wysokości 20 piętrowego wieżowca wymaga przełamania wielu barier; przede wszystkim fizycznego strachu. Po pierwszej burzy, która trwała 18 godzin, a wiatr wiał z prędkością 67 mil na godzinę, Julia była bliska załamania psychicznego. Za pierwszym razem dziewczyna wytrzymała na drzewie 6 dni i dała za wygraną. Druga próba skończyła się po 7 dniach. Ten trzeci raz ocalił Lunę, a firma z Teksasu zmuszona została do wycofania się z przedsięwzięcia. Julia spędziła na sekwoi 2 lata i 8 dni. Dzisiaj jest inspiracją dla wielu i celebrytką ruchu na rzecz ochrony środowiska naturalnego.

W przeciwieństwie do tego, że tree-huggers mieszkają w północnej Kalifornii, najbardziej znaną częścią tego rejonu jest Dolina Krzemowa, która jest symbolem innowacji i wzrostu technologicznego.

Co więc wspólnego mają te dwie dziedziny?

Przechadzając się po lesie zachwycamy się jego naturalnym i majestatycznym pięknem. A potem w sklepie ulegamy czarowi niezliczonej ilości elektronicznych urządzeń, które czynią życie łatwiejszym i luksusowym. Umysł ludzki unika łączenia tych obu obrazów w jedną całość; tak jest wygodniej. Nie zmienia to jednak faktu, że jedno wpływa na drugie. Czy zastępując starego iPhona nowym modelem smartfona zastanawiamy się co dzieje się ze zużytym urządzeniem? Czy zmieniając stary odbiornik telewizyjny na smartTv myślimy o setkach e-odpadów zalegających na wysypiskach? W wieku fascynacji technologią i możliwościami jakie przynosi, trudno sobie wyobrazić życie bez smartfona i smartTv. Stawiajmy na wygodę, ale z zachowaniem świadomości, że warto i trzeba dbać o środowisko. „Jeśli mówisz, że masz coś wyrzucić daleko, na śmietnik – zastanów się gdzie jest ten śmietnik? – powiedziała by Julia. To dzięki takiej świadomości firmy technologiczne podejmują działania mające na celu ochronę środowiska. 

I tak, w ostatniej dekadzie stały się one bardziej odpowiedzialne za swoje działania i bardziej „zielone”. Na przykład firma Seagate nie tylko wykorzystuje niskie zużycie energii w swoich dyskach pamięci Barracuda „Green” ale również wprowadza ograniczenia w stosowaniu substancji niebezpiecznych w urządzeniach elektronicznych. Ponad 70% dysków nadaje się do recyklingu. Ponadto, firma Dell Computer zobowiązała się do ograniczenia odpadów ze wszystkich opakowań tej firmy do roku 2020. Dell planuje pozyskać je z materiałów ekologicznych, które nadają się do recyklingu i/lub kompostowaniu po upływie ich życia. Ponad połowa opakowań już spełnia te kryteria. Jako alternatywa pianki do opakowań wykorzystuje się bambus i grzyby.

Giganty technologiczne jak Apple, Facebook, Google, Samsung Electronics czy Nvidia planują powstanie ultra-zielonych kampusów w Dolinie Krzemowej. Apple chce zainstalować taką ilość paneli słonecznych, która zapewni siedzibie tej firmy całkowitą niezależność energetyczną. Pięć z dziewięciu budynków kampusu firmy Google wzdłuż brzegu Zatoki San Francisco, będzie miało zielone dachy, przez co obniżone zostaną koszty ogrzewania i chłodzenia.

Bycie zielonym jest coraz bardziej w modzie.  

Property Journal  8-9/2013

 

 

EIN – współpraca z Gruzją

Jacek Kolibski

Prezes Europejskiego Instytutu Nieruchomości

 

Gruzja, to już kolejny kraj, w którym polscy eksperci w ramach programu PAUCI przekazują polskie doświadczenia w zarządzaniu zasobami mieszkaniowymi. Po Ukrainie, Armenii następnym miejscem, w którym jest realizowany program wspierania wspólnot mieszkaniowych zostało wybrane miasto położone w zachodniej Gruzji  – Kutaisi, w prowincji Imeretia nad rzeką Rioni.  Jest to drugie co do wielkości miasto w Gruzji, liczące blisko 200 tys. mieszkańców, oddalone od stolicy Tbilisi ok. 221  km, aktualna siedziba Parlamentu Gruzji.  Program szkoleniowy realizowany był wspólnie z gruzińska organizacją pozarządową Association of Young Economists of Georgia (AYEG) i dotyczył rekomendacji dla programu zarządzania zasobami mieszkaniowymi na terenie Gruzji, a także tworzeniem programów rewitalizacji miast. Ekspertami po stronie polskiej byli przedstawiciele PAUCI i Europejskiego Instytutu Nieruchomości koledzy Krzysztof Filcek, Henryk Rand i Jacek Kolibski. 

Zajęcia prowadzane były w formie warsztatowej w siedzibie Uniwersytetu w Kutaisi, a uczestniczyli w nim zarówno zarządcy nieruchomości, jak i przedstawiciele administracji miasta. W trakcie zajęć uczestnicy rozwiązywali problemy wynikające ze specyfiki zarządzania nieruchomościami z uwzględnieniem modeli gospodarowania infrastrukturą miejską.  Żywa dyskusja pojawiała się wtedy, gdy porównywano systemy prawa funkcjonujące w Polsce, w Gruzji i na Ukrainie. Analizowano różnice i podobieństwa, próbując znaleźć najlepsze rozwiązania dla własnych codziennych problemów. 

Polscy eksperci z ogromnym zainteresowaniem zagłębiali się w historię miasta, zwiedzając jego najpiękniejsze zabytki. Pierwsze wzmianki o mięście pochodzą z VI-III wieku p.n.e., a już od 806 r. n.e miasto było stolicą Imperium Abchaskiego. Znajdowała się tam rezydencja władców gruzińskich.  Kutaisi od XV wieku pełniło funkcje stolicy Królestwa Imeretii. W XVIII wieku miasto znajdowało się w rekach Turków, a w 1810 roku po zdobyciu przez wojska rosyjskie włączone zostało do Imperium Rosyjskiego. Współczesne Kutaisi posiada cały szereg kontaktów międzynarodowych, a miastami partnerskimi sa miedzy innymi Lion (Francja), Columbia (USA), Charków (Ukraina) Aszkelon (Izrael), Newport (Wielka Brytania), Tianjin (Chiny), Tuła (Rosja) i Poznań.

Szukając inspiracji dla szans rozwojowych współczesnego Kutaisi, uczestnicy forum zgodnie wskazywali na jego znaczenie turystyczne, jako swoistej bramy kaukaskiej. Lotnisko, znajdujące się zaledwie 14 km od miasta stanowi świetną bazę dla wymiany międzynarodowej i rozwoju turystyki. W samym mieście znajduje się bardzo znana Katedra Bagrata i Monastyr Gelati. Oba obiekty wpisane są na światową listę Unesco. Ciekawym zabytkiem kultury materialnej, jak również historii rozwoju miasta jest Wielka Synagoga zbudowana w 1885 r.

Uczestnicy forum analizując silne i słabe strony regionu oraz zagrożenia i szanse dla jego rozwoju, stworzyli misję, w której zaakcentowano wyjątkowe znaczenie polityczne i gospodarcze miasta w dzisiejszej Gruzji.

Kolejnym etapem współpracy organizacji pozarządowych Polski i Gruzji będzie organizacja konferencji międzynarodowej poświęconej zagadnieniem rozwoju miast i doskonaleniu metod zarządzania zasobami mieszkaniowymi tym razem w stolicy kraju w Tbilisi.

Property Journal  8-9/2013

 

Mieszkanie na wynajem to lepsza inwestycja niż lokata bankowa

małgosia kadr ++Małgorzata Battek

Redaktor naczelna Property Journal

 

Drugi kwartał 2013 kończy się lepszymi wynikami sprzedaży mieszkań niż początek roku. Oprócz indywidualnych klientów, na rynku znowu pojawili się inwestorzy traktujący zakup mieszkania jako inwestycję pod wynajem. Pomimo, że w największych miastach Polski podaż lokali do wynajęcia jest duża, to w obecnej sytuacji niskich stóp procentowych wynajem przynosi większy zysk niż lokaty bankowe.

Z danych WGN wynika, że w I półroczu 2013r. zakup mieszkań w celach komercyjnych stanowił 36% ogółu transakcji – oznacza to wzrost aż o 8% w porównaniu do danych z IV kwartału 2012r.

Jaka lokalizacja

Kupując mieszkanie z myślą o późniejszym wynajmie, należy kierować się określonymi przesłankami, co przełoży się na pewniejszy sukces: mieszkanie powinno być zlokalizowane w centrum miasta, w niedalekiej odległości od przystanków komunikacji publicznej, a w przypadku miast akademickich – w pobliżu uczelni. Najbardziej poszukiwane są mieszkania rozkładowe 2- i 3-pokojowe z osobną, wydzieloną kuchnią – daje to możliwość zamieszkania grupie osób, co np. przy wynajmie studenckim ma duże znaczenie, bo łatwiej udźwignąć wszelkie opłaty dzieląc je na kilka osób. Natomiast w przypadku kawalerki czynsz najmu spoczywa na barkach jednej lub, co najwyżej, dwóch osób, toteż nie powinien być zbyt wysoki.

Poszukiwany standard

Co do standardu lokalu, to konieczne jest, aby mieszkanie było w dobrym stanie technicznym, czyste i zadbane, z kuchnią zaopatrzoną w sprzęt AGD, z łączem internetowym, i co najważniejsze – nie przeładowane meblami. Najemcy chętniej wybierają wnętrza w jasnych neutralnych barwach, wyposażone tylko w podstawowe meble, jak łóżko, biurko, szafa, a nie zagracone nadmiarem mebli, zwłaszcza zużytych i przypadkowych, stwarzających wrażenie przytłaczającego chaosu i zaniedbania. Takie dobrze przygotowane mieszkanie z odpowiednio wyważoną ceną najmu szybko znajdzie lokatora, niezależnie od tego czy znajduje się na dziesiątym piętrze w bloku z wielkiej płyty, w nowo wybudowanym budynku, czy też w przedwojennej kamienicy.

Czas umów

Sukcesem dla właściciela mieszkania byłoby podpisanie umowy wynajmu na kilka lat, jednak w obecnym czasie jest to trudne z uwagi na brak stabilności na rynku pracy – rzadko który najemca zdecydowałby się wiązać umową na tak długi okres. Najczęściej więc zawierane są umowy na czas nieokreślony z jednomiesięcznym wypowiedzeniem. Trzeba też liczyć się z faktem, że najemca może zrezygnować już po kilku miesiącach, co wiąże się z koniecznością poniesienia kosztów na odświeżenie mieszkania przed kolejnym najmem. Dlatego właściciele łaskawszym – niż w minionych latach – okiem patrzą na studiującą młodzież, a zwłaszcza na studiujących zaocznie i pracujących, bo jest to zapewnienie ciągłości wynajmu na okres przynajmniej jednego roku, bez przerwy na trzymiesięczne wakacje – jak ma to miejsce w przypadku studentów studiów dziennych. Niezależnie od czasu umowy, standardowo

pobierana jest kaucja, najczęściej w wysokości 1- lub 2-miesięcznej kwoty najmu, jako zabezpieczenie ewentualnych zniszczeń lub zadłużenia.   

Ceny najmu

W porównaniu do minionego, 2012 roku w największych miastach Polski ofertowe ceny najmu mieszkań spadły średnio o 6%. Wyjątkiem jest tu Trójmiasto, gdzie ceny utrzymały się na stałym poziomie, a z nadejściem sezonu wakacyjnego wręcz nieznacznie wzrosły. 

Obecnie przeciętny miesięczny koszt wynajmu mieszkania w dobrej lokalizacji w dużej aglomeracji to:

1-pokojowe  900-1300 zł + opłaty eksploatacyjne (ok.200-300 zł) + media wg zużycia,

2-pokojowe  1100-1500 zł + opłaty eksploatacyjne (ok.300-500 zł) + media,

3-pokojowe  1300-1700 zł + opłaty eksploatacyjne (ok.400-700 zł) + media ,

4-pokojowe  1500-3000 zł + opłaty eksploatacyjne (ok.500-800 zł) + media.

Rentowność wynajmu

O tym, że rentowność wynajmu mieszkania jest większa niż zysk z lokat bankowych łatwo się przekonać, wykonując prosty rachunek: jeżeli z wynajmu mieszkania 2-pokojowego, na którego zakup wydaliśmy np. 240 000 zł, otrzymamy tylko nawet 1100 zł miesięcznie (po odliczeniu wszelkich koniecznych opłat eksploatacyjnych), to rentowność tej inwestycji wyniesie 5,5% rocznie. Jest to zdecydowanie więcej niż zwrot z lokat bankowych, nie przekraczający obecnie 3% w skali roku. 

źródło: Property Journal nr 8-9/2013

 

 

 

Rynek nieruchomości biurowych w Polsce – I półrocze 2013

makieta expoWarszawa przekracza granicę 4 milionów mkw.   powierzchni biurowej, przy jednoczesnym stałym wzroście popytu ze strony najemców.
W II kw. 2013 ruszyła budowa 100 000 mkw. biur na głównych rynkach w Polsce, poza Warszawą.

 

Tomasz Czuba, Dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych, Jones Lang LaSalle, podsumowuje: „W I półroczu całkowity zasób powierzchni biurowej Warszawy przekroczył 4 miliony mkw., a kolejne 188 000 mkw. może zasilić rynek w nadchodzących miesiącach. Mimo, że pierwsze sześć miesięcy wypadło bardzo dobrze pod kątem popytu na nowe powierzchnie biurowe, to ze względu na dużą liczbę projektów oddanych do użytku, wskaźnik powierzchni niewynajętych na stołecznym rynku wzrósł do 10,5%. Należy jednak pamiętać, że poziom pustostanów w Warszawie jest jednym z najniższych wśród stolic państw Europy Środkowo – Wschodniej, co oznacza, że warszawski rynek biurowy nadal cieszy się bardzo dużym zainteresowaniem firm planujących uruchomienie lub rozszerzenie swojej działalności. Analizując rynek biurowy w pozostałych największych polskich miastach widzimy, że są one na różnych etapach rozwoju. Największy wybór istniejącej powierzchni biurowej mają najemcy w Trójmieście – 56 000 mkw., a następnie we Wrocławiu – 52 000 mkw. i Poznaniu – 45 000 mkw., a najmniejszy w Krakowie – 18 000 mkw. i Lublinie – 6 200 mkw. Obserwujemy też wzmożoną aktywność deweloperów na największych rynkach poza Warszawą, szczególnie we Wrocławiu i Krakowie, gdzie łącznie powstaje ponad 230 000 mkw. biur”.

  • Popyt: W pierwszych 6 miesiącach 2013 r. popyt brutto (z uwzględnieniem przedłużeń umów) w Warszawie osiągnął poziom 334 000 mkw. i był o 12% wyższy niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. W II kw. popyt brutto sięgnął 178 000 mkw., a netto ok. 130 500 mkw. Największe nowe umowy najmu zawarto poza Centrum Warszawy i były to Urząd Rejestracji Produktów Leczniczych (13 000 mkw. w Ochota Office Park), Unilever (5 400 mkw. przednajem w Eurocentrum Office Complex oraz Grupa Żywiec (4 300 mkw. w Konstruktorska Business Centre). Duże umowy w kompleksie Wiśniowy Business Park odnowiły Johnson&Johnson (7 250 mkw.) i Royal Bank of Scotland (5 300 mkw., odnowienie i ekspansja).

W I poł. 2013 r. popyt brutto wyniósł 210 000 mkw. powierzchni biurowej w głównych miastach w Polsce (z wyłączeniem Warszawy), co stanowi ponad 16,7% wzrost w porównaniu z I poł. 2012 r.   W II kw. zarejestrowano popyt brutto w wysokości 109 000 mkw. Największą aktywność najemców zarówno w II kw., jak i w całym pierwszym półroczu, zaobserwowano w Krakowie i we Wrocławiu. Największe umowy przednajmu w II kw. 2013 r. zawarły Lufthansa Airline Accounting Center (8 500 mkw. w Bonarka4Business bud. D) i Cisco (7 000 mkw. w Enterprise Park bud. C) w Krakowie oraz KRUK (7 500 mkw. we Wrocławskim Parku Biznesu 2) i Credit Suisse (4 300 mkw. w Green Day) we Wrocławiu. Inne znaczące umowy podpisał Infosys (ekspansja, 4 100 mkw. w Green Horizon, Łódź), Redknee (odnowienie, 3 340 mkw. we Wrocławskim Parku Biznesu 1) oraz IBM (nowa umowa, 3 200 mkw. Centrum Biurowe Francuska, Katowice).

  • Podaż:  W I połowie roku w Warszawie oddano 152 000 mkw., z czego 76,000 mkw. zasiliło rynek w I kw. Z analiz Jones Lang LaSalle wynika, że w tym roku na rynek trafi najwięcej nowej powierzchni od 2000 roku – ukończonych może zostać łącznie nawet 336 000 mkw. (188 000 mkw. w II poł.).

W II kw. 2013 r. zasoby biurowe w głównych miastach w Polsce (poza Warszawą) zwiększyły się o ok. 47 000 mkw., z czego 84% oddano po połowie w Trójmieście (BPH Office Park, Oliva Business Park-Alfa i Budynek Biurowy Porty Gdynia) oraz Łodzi (Green Horizon II i MediaHUB). Inne oddane w II kw. projekty to Delta 44 we Wrocławiu i Centrum Biznesu Kaskada w Lublinie.

Obecnie w głównych miastach (poza Warszawą) w budowie pozostaje około 512 500 mkw., z czego 191 200 mkw. zostanie ukończone w tym roku. Najwięcej przypada na Wrocław, Kraków i Poznań. Co ciekawe, w samym tylko II kw. deweloperzy rozpoczęli budowę 100 000 mkw. nowej powierzchni biurowej poza stolicą -, najwięcej we Wrocławiu (43%), a następnie w Krakowie (14%), Trójmieście (12%) oraz w Katowicach (10%).

  • Współczynnik powierzchni niewynajętej: Na koniec II kw. poziom pustostanów w Warszawie wzrósł do 10,5%, z 9,9% w kwartale poprzedzającym.

Współczynnik powierzchni niewynajętej we Wrocławiu i Trójmieście utrzymywał się na stabilnym poziomie. Zwyżkowe presje odnotowano w Łodzi i Lublinie (wzrost do odpowiednio 14,0% i 6,7%). Na pozostałych największych rynkach biurowych zaobserwowano spadek poziomu pustostanów w ujęciu kwartalnym.

Czynsze: Rosnący współczynnik powierzchni niewynajętej wywiera presję na najwyższe czynsze transakcyjne w Warszawie, które obniżyły się w Centrum do 22 – 24 euro, a poza nim, np. na Mokotowie do 14,50 – 14,75 euro za metr kwadratowy miesięcznie. Najemcy mogą liczyć na korzystne warunki najmu.

Poza stolicą, stawki za metr kwadratowy miesięcznie w najlepszych obiektach biurowych poza stolicą, kształtują się od 11 do 12,5 w Lublinie do 15,50 euro w Poznaniu i Wrocławiu.

 wg raportu Jones Lang LaSalle

 

Więcej transakcji na rynku mieszkaniowym – podsumowanie I półrocza 2013

gosia +1   Małgorzata Battek

   redaktor naczelna Property Journal

 

  Pomimo, że tegoroczna długa zima    opóźniła wiosenne ożywienie na rynku nieruchomości, wyniki sprzedaży za I półrocze 2013 okazały się lepsze niż rok temu, zwłaszcza na rynku mieszkaniowym.

Podaż mieszkań zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego w dalszym ciągu znacznie przekraczała popyt; w czerwcu br. stosunek podaży do popytu wynosił 17 : 1, wynika z danych WGN. Sytuacja taka utrzymuje się już od czterech lat i sprawia, że sprzedający są bardziej skłonni do obniżania cen, przystosowując je do realiów rynku. Kupujący nadal mają więc ogromny wybór i możliwość negocjowania.

Pomimo, że rynek kredytów oferuje najniższe od wielu lat oprocentowanie, a banki skłonne są pożyczać kwoty nawet na 100% ceny, największe zainteresowanie kupujących budziły najtańsze mieszkania i wszelkie okazje cenowe.

Najchętniej kupowane były mieszkania 2-pokojowe o powierzchni około 40 mkw. i 3-pokojowe o powierzchni około 55 mkw.; jeśli nowe to w pełni wykończone, tak by nie ponosić dodatkowych kosztów; również kilkuletnie lub starsze w blokach z wielkiej płyty, ale w dobrym stanie technicznym i w zadbanym budynku. Od lat preferowana jest niska zabudowa do czterech, pięciu kondygnacji z windą. Ważne, aby mieszkanie było w pełni rozkładowe, najlepiej z instalacjami miejskimi. Część klientów poszukiwała mieszkań tylko w kamienicach, licząc się z tym, że poniosą koszty związane z remontem, ale zapłacą zdecydowanie niższą cenę kupna.

Mniejszy popyt dotyczył kawalerek, jako mało funkcjonalnych, oraz dużych mieszkań powyżej 80 mkw., a także mieszkań w zaniedbanych budynkach przed modernizacją i przedwojennych zdewastowanych kamienicach. Te ostatnie są bardzo trudno sprzedawalne, nawet gdy mają okazyjnie niską cenę.

W I półroczu br. sprzedaż mieszkań 2- i 3-pokojowych stanowiła 92% ogółu transakcji, 6% dotyczyło kawalerek, a mieszkań 4- i 5-pokojowych tylko 2%.

Według danych WGN, na przestrzeni 2012 roku na obu rynkach cena metra kwadratowego mieszkań w podstawowym standardzie spadła średnio o 13,5%, a mieszkań apartamentowych aż o 24%. Natomiast w I półroczu 2013 korekty cen były już zdecydowanie niższe i wynosiły odpowiednio 3,1% i 4%, a w maju i czerwcu br. odnotowano wręcz stabilność cenową. W dużych miastach mieszkania położone bliżej centrum taniały w znacznie mniejszym procencie niż zlokalizowane na obrzeżach.

Większa liczba transakcji to także efekt powrotu na rynek inwestorów, kupujących mieszkania w celu późniejszego wynajmu lub, rzadziej, odsprzedaży po modernizacji. Z danych WGN wynika, że w I półroczu 2013 roku 36% transakcji stanowił zakup w celach komercyjnych, co oznacza wzrost o 8% w porównaniu do IV kwartału 2012r.; natomiast 64% transakcji to kupno mieszkania na własny użytek.

W II kwartale 2013r. zdecydowanie, bo w 65%, przeważały transakcje zakupu mieszkań finansowane w 100% kredytem bankowym; transakcje z wykorzystaniem gotówki i kredytu uzupełniającego – w różnej wysokości, to 20% ogółu; natomiast płatności gotówką bez udziału kredytu bankowego stanowiły 15% wszystkich transakcji.

Od 2014 roku sytuacja ta ulegnie zdecydowanej zmianie, bo znikną z rynku kredyty mieszkaniowe bez wkładu własnego. Zgodnie z nową rekomendacją S Komisji Nadzoru Finansowego, kupujący mieszkanie będą musieli dysponować przynajmniej 5% wkładem własnym, a w kolejnych dwóch latach będzie to już 10% i 15%. Dla wielu klientów oznacza to duży problem, zwłaszcza dla młodych, którzy nie zdążyli zgromadzić oszczędności. Kupujący mają już tę świadomość, ale nie przekłada się to jeszcze na nasilony ruch na rynku mieszkaniowym. Można się spodziewać, że zwiększony popyt rozpocznie się po okresie urlopowym, pod koniec III kwartału br. Warto więc wykorzystać letni okres na spokojne spenetrowanie rynku i znalezienie najkorzystniejszej oferty.

Źródło: Property Journal nr 8-9/2013

 

Translate »